Bu makalemizde “Yeniden Kiralama Yasağı” konusu hakkında kapsamlı bilgiler sunacak ve konuyu hukuki çerçevede detaylı şekilde ele alacağız. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenlenen yeniden kiralama yasağı, özellikle kiracıyı koruma amacı taşıyan önemli bir düzenlemedir. Bu hüküm ile kiraya verenin, bazı özel durumlarda tahliye ettiği taşınmazı başkasına kiralaması sınırlanmıştır. Yeniden kiralama yasağı, hem kiraya verenin keyfi tahliye yapmasının önüne geçmekte hem de eski kiracının taşınmaz üzerindeki haklarını koruma altına almaktadır. Bu makalede, yeniden kiralama yasağının kapsamı, uygulanma koşulları, kiracıya tanınan öncelikli kiralama hakkı ve kiraya verenin yasağa aykırı davranması durumunda karşılaşacağı yaptırımlar detaylı olarak ele alınacaktır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenlenmiş olup, kiraya verenin belirli durumlarda tahliye edilen taşınmazı yeniden kiraya verme işlemlerine sınırlamalar getirmektedir. Bu yasağın temel amacı, kiracının keyfi ve haksız yere tahliye edilmesini engellemektir. Özellikle kiraya verenin kendi gereksinimi veya yeniden inşa ve imar gerekçeleriyle tahliye ettirdiği durumlarda, üç yıl boyunca başkasına kiralama kısıtlaması getirilmiştir. Yani kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı tekrar kiraya vermek istiyorsa, bu işlemi ancak eski kiracı ile yapabilir ya da üç yıl beklemek zorundadır.
Yeniden Kiralama Yasağı Hangi Durumlarda Uygulanır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre yeniden kiralama yasağının geçerli olduğu iki ana durum bulunmaktadır:
- Kiraya Verenin Kendi Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Eğer kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı doğrultusunda kiralananın boşaltılmasını sağlıyorsa, bu durumda yeniden kiralama yasağı devreye girer. Kiraya veren, bu gerekçeyle tahliye ettirdiği taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Buradaki amaç, kiraya verenin gereksinim gerekçesiyle tahliye işlemini kötüye kullanarak kiracıyı mağdur etmesini önlemektir. Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmazın, gerçekten belirtilen ihtiyacı karşılamak üzere kullanılması beklenir. - Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
Kiraya veren, taşınmazı yeniden inşa etmek, genişletmek veya önemli tadilat ve imar çalışmaları yapmak üzere boşaltıyorsa, yine aynı şekilde üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamaz. Ancak yeniden inşa ve imar çalışmalarının tamamlanması durumunda, eski kiracının bu taşınmazı yeni şartlarda kiralama konusunda öncelik hakkı doğar. Kiraya veren, bu durumda taşınmazı yeniden kiralamak istediğinde, öncelikle eski kiracıya bildirim yaparak öncelikli kiralama hakkını kullanmasına imkan tanımak zorundadır.
Öncelikli Kiralama Hakkı Nedir ve Nasıl Kullanılır?
Yeniden kiralama yasağı kapsamında, eski kiracının korunması adına bir öncelikli kiralama hakkı tanınmıştır. Yeniden inşa veya imar sebebiyle boşaltılan taşınmazlarda, eski kiracı yeni yapılan taşınmazı, yeni kira koşulları altında öncelikli olarak kiralama hakkına sahiptir. Bu hak şu koşullarda uygulanır:
- Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü: Kiraya veren, yeniden inşa veya imar çalışmaları bittikten sonra taşınmazın kiralanabilir duruma geldiğini yazılı olarak eski kiracıya bildirmelidir. Bu bildirim yapılmadıkça, eski kiracının öncelik hakkı sona ermez.
- Bir Ay İçinde Kullanım: Eski kiracı, kendisine yapılan yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde öncelikli kiralama hakkını kullanmak istediğini belirtmelidir. Bu süre içinde hak kullanılmazsa, öncelikli kiralama hakkı sona erer ve kiraya veren taşınmazı dilediği kişiye kiralayabilir.
Öncelikli kiralama hakkı, kiracının taşınmaz üzerinde yeni şartlarda yeniden kiracı olarak yer almasını sağlayan önemli bir düzenlemedir. Ancak kiracının bu hakkını kullanabilmesi için belirtilen süreye dikkat etmesi gerekir. Hak süresinde kullanılmazsa geçerliliğini yitirir.
Kiraya Verenin Yükümlülükleri ve Tazminat Sorumluluğu
Yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiraya veren, eski kiracısına karşı tazminat ödeme yükümlülüğü altına girer. Eğer kiraya veren, kanuni düzenlemeye aykırı olarak kiralananı başka bir kiracıya verirse, eski kiracıya tazminat ödemek zorundadır. Bu tazminatın miktarı, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu tazminat miktarı, kiraya verenin yeniden kiralama yasağına uymaması halinde caydırıcı bir unsur olarak devreye girer.
Tazminat Talebi ile İlgili Önemli Noktalar
- Tazminat talebi, eski kiracının son kira yılındaki ödemeleri baz alınarak hesaplanır.
- Kiracı, yasaya aykırılık durumunda tazminat hakkını yargı yoluyla talep edebilir.
Sonuç
Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde yer alarak kiracının korunmasını hedefleyen bir düzenlemedir. Özellikle kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa ve imar gibi nedenlerle kiralananı tahliye ettirmesi halinde, yeniden kiralama yasağı kiracının haklarını güvence altına alır. Kiraya verenin yasağa aykırı davranması durumunda tazminat ödeme yükümlülüğü ile karşılaşması, kiracıların mağduriyetini gidermeyi ve kiraya verenin hukuki yükümlülüklere uygun hareket etmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, “Yeniden Kiralama Yasağı” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Yeniden kiralama yasağı hangi koşullarda geçerlidir?
Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin gereksinim sebebiyle veya yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananı tahliye ettirmesi durumunda uygulanır. Bu koşullar altında taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz.
Öncelikli kiralama hakkı nasıl kullanılabilir?
Kiraya veren, yeniden inşa veya imardan sonra taşınmazın kiralanabilir hale geldiğini eski kiracıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Kiracı, bu bildirimi aldıktan sonraki bir ay içinde öncelikli kiralama hakkını kullanmak isteyip istemediğini kiraya verene iletmelidir.
Kiraya veren yasağa aykırı davranırsa kiracının hakları nelerdir?
Kiraya veren yeniden kiralama yasağını ihlal ederse, eski kiracının bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkı doğar.
Yeniden inşa ve imar sonrası kiraya verilen taşınmaz için kiraya veren kiralama yasağına uymak zorunda mı?
Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmazlarda, kiraya verenin eski kiracıya öncelikli kiralama hakkını tanıması zorunludur. Eğer kiracı bu hakkını bir ay içinde kullanmazsa, taşınmaz başkasına kiralanabilir.
Eski kiracının öncelikli kiralama hakkını kullanmaması durumunda kiraya veren serbest midir?
Evet, eski kiracı öncelikli kiralama hakkını belirtilen süre içinde kullanmazsa, kiraya veren taşınmazı başkasına kiralama konusunda serbest hale gelir.
