Bu yazıda, “Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz. Konut piyasasındaki dinamikler, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkiyi sıkça gündeme taşır. Bu ilişkide, özellikle yeni ev sahibi durumunda kira artışının yapılıp yapılamayacağı konusu hukuki ve pratik açıdan önemlidir. Yeni bir taşınmaz satın alındığında, kiracının hakları ve yeni ev sahibinin yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından düzenlenmiştir. Bu makalede, yeni maliklerin kira zammı yapıp yapamayacağına dair yasal çerçeve detaylıca incelenmektedir.
İçindekiler
ToggleKiracının Hakları ve Yeni Malik Durumu
Kiracının, içinde bulunduğu taşınmazın yeni bir ev sahibine satılması durumunda haklarının korunması, Türk Borçlar Kanunu’nun temel prensiplerinden biridir. TBK 310. madde uyarınca, taşınmazın el değiştirmesi halinde mevcut kira sözleşmesi aynen devam eder. Bu, kiracının mevcut haklarının, yeni malik ile de korunacağını ifade eder. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdiremez veya değiştiremez. Bu düzenlemenin amacı, kiracıların mağduriyetini engellemek ve konut piyasasında denge sağlamaktır.
Yeni Malik Kiraya Zam Yapabilir mi?
Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve bu sözleşmede yer alan hükümlere uymak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artışı yalnızca sözleşmede açıkça belirtilmişse yapılabilir. Eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, kira artışı yapılması için tarafların anlaşması gerekir. Bu durumda, yeni malik, kiracıyla müzakere ederek bir artış talep edebilir.
Kanuni Sınırlar ve TÜFE Oranı
Kira artış oranları, TBK madde 344 kapsamında düzenlenmiştir. Buna göre, kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Bu düzenleme, hem eski hem de yeni malikler için bağlayıcıdır. Örneğin, TÜFE oranı %35 ise, yeni ev sahibi, yıllık kira artışını bu oranla sınırlı tutmak zorundadır. Kanunda belirtilen bu sınırın ihlal edilmek istenmesi durumunda, kiracı bu duruma uymak zorunda değildir.
Kira Artışı İçin Yeni Malik Ne Yapabilir?
Yeni malik, kira artışı talep etmek istiyorsa öncelikle aşağıdaki yolları izlemelidir:
Kiracı ile İletişime Geçmek
Yeni malik, kira artışı talebini öncelikle kiracıya yazılı bir şekilde bildirmelidir. Bu talepte, kira artışının gerekçeleri, belirlenen oran ve artış tarihi belirtilmelidir. Ancak bu talep, yasal sınırlar çerçevesinde olmalıdır.
Yeniden Sözleşme Düzenlemek
Mevcut kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmuyorsa, yeni malik, kiracı ile yeniden bir sözleşme yapmayı önerebilir. Kiracı ile anlaşma sağlanamadığı durumlarda mevcut sözleşme geçerliliğini korur.
Tahliye ve Yeniden Kiralama Durumu
Eğer yeni malik, kira artışını kabul etmeyen kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, TBK madde 351 gereğince kendi ihtiyacı için kullanma zorunluluğunu gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Ancak bu süreç, ciddi hukuki şartlar ve zaman gerektirir.
Kiracının Hakları Nasıl Korunur?
Türk Borçlar Kanunu, kiracıların keyfi artışlara karşı korunmasını sağlar. Kanunun getirdiği temel haklar şunlardır:
TÜFE Oranını Aşan Zamlar Geçersizdir: Kiracı, TÜFE’yi aşan bir artışı kabul etmek zorunda değildir.
Sözleşme Hükümleri Geçerlidir: Mevcut sözleşmede artışa dair bir hüküm bulunmuyorsa, kiracı herhangi bir artışı kabul etmeyebilir.
Keyfi Tahliye Yapılamaz: Yeni malik, kanunda belirtilen tahliye sebeplerinin dışında kiracıyı tahliye edemez. Kiracı, bu gibi durumlarda dava açma hakkına sahiptir.
Örnek Senaryo: Kira Artışı Durumunda Yeni Malik
Bir taşınmaz, kiracısı ile birlikte yeni bir ev sahibine satılmıştır. Yeni malik, mevcut kira bedelinin piyasa şartlarına göre düşük olduğunu düşünerek, kiraya %30 zam yapmak istemektedir. Ancak bu oran, TÜFE ortalamasının üzerinde olduğu için yasal değildir. Kiracı, bu zammı kabul etmek zorunda değildir ve hukuki yollara başvurabilir. Yeni malik, bu durumda kiracı ile uzlaşma sağlamak veya sözleşmenin bitiminden sonra yeniden müzakere etmek zorundadır.
Hukuki Süreçte Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023’te yapılan düzenlemeyle, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu süreçte taraflar anlaşamazsa, tahliye veya kira tespit davası açılabilir. Arabuluculuk süreci, yargının iş yükünü azaltmayı ve tarafların daha hızlı bir çözüme ulaşmasını amaçlamaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi Sonuç
Yeni bir taşınmazın satın alınması durumunda, kira ilişkisi hem eski hem de yeni malik için bağlayıcıdır. Kira artışı talep eden yeni ev sahipleri, yasal sınırlar çerçevesinde hareket etmek zorundadır. TÜFE oranı üst sınır olarak belirlenmiştir ve bu sınırın aşılması kiracı tarafından reddedilebilir. Ayrıca, kira artışı yapılmadan önce kiracı ile açık bir iletişim kurmak ve yasal prosedürleri izlemek büyük önem taşır. Kiracılar ise haklarını öğrenmeli ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmaktan çekinmemelidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi? konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi Sıkça Sorulan Sorular
Yeni ev sahibi kiraya zam yapmak zorunda mıdır?
Hayır, kira artışı bir zorunluluk değildir. Ancak talep edilen artışın yasal sınırlar içinde olması gereklidir.
Yeni malik kiracıya ihtarname göndermek zorunda mı?
Evet, yeni malik kira artışı talebini yazılı bir ihtarname ile kiracıya bildirmek zorundadır.
Kira artışı yapılmazsa ne olur?
Eğer taraflar kira artışı konusunda anlaşamazsa mevcut kira bedeli geçerli olmaya devam eder. Kiracı, sözleşmedeki kira bedelini ödemeye devam eder.
Yeni malik kiracıyı ne zaman tahliye edebilir?
Yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu doğduğu takdirde tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bunun için hukuki şartlar yerine getirilmelidir.
Arabuluculuk süreci nasıl işler?
Kira artışı veya tahliye gibi uyuşmazlıklar için arabulucuya başvurulur. Arabuluculukta çözüm sağlanamazsa dava açma yolu açıktır.
