Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Günümüzde ev sahiplerinin sık sık sorduğu sorulardan bir tanesi “Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusudur. Biz bu makalemizde sizlere “Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusunun cevabını açıklamaya çalışacağız.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, pratikte en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarındandır. Türk Borçlar Kanunu madde 351’de yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye şartı düzenlenmiştir. Biz bu makalemizde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye şartlarına, sürecin nasıl ilerlediğine ve en önemlisi yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası sonuçlarına değindik. Konunun önemli olması nedeniyle özenle okumanızı tavsiye ederiz.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Kiracı kiralananı kullanırken kiralananın maliki değişebilir. Satış, bağışlama, miras vb benzeri nedenlerle kiralananın maliki değişmesi halinde kiracı kiralananı kullanmaya devam edebilir. Yeni malikin veya TBK madde 351’de sayılan yakınlarının kiralanan konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimine ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.
Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı Mıdır?
Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan haklar da yeni malike geçer. Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın el değiştirmesi başlıklı 310. Maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda, dava hakkı kural olarak kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Pay ve paydaş çoğunluğu yargılama sırasında sağlanabilir ise de ihtarnamedeki eksiklik sonradan tamamlanamaz.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? – Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Şartları
Aşağıda belirttiğimiz şartların gerçekleşmesi durumunda kiralananın mülkiyetini sonradan edinen yeni malik kiracının kiralanandan tahliye edilmesi için dava açılabilir.
Kiralanan taşınmazı sonradan kazanan yeni malikin ya da kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
- Kiralananı sonradan kazanan yeni malik
- Eşi
- Altsoyu
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
TBK madde 351’de belirtilen bu kişiler kiralananı konut veya işyeri için kullanma gereksinimleri varsa yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir ve böylece kira sözleşmesi sonlandırılmış olacaktır. Artık bu durumda kiralanandan kiracı tahliye edilebilecektir.
Yeni Malikin İhtiyacı Gerçek Samimi Ve Zorunlu Olmalıdır
Yeni malikin ya da kanunda sayılan yakınlarının kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimlerinin mevcut olup olmadığı her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Yeni malikin ya da yakınlarının gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması durumunda tahliye davası açılabilecektir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli değildir bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Mahkeme yargılama sırasında taşınmazı satın alan malikin veya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin tahliye edilmek istenen taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmazının mevcut olup olmadığını araştıracaktır. İhtiyacın olup olmadığı hususunda tanık dinleyebilir gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Örneğin Yargıtay konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturmasını ihtiyacın varlığı açısından yeterli kabul etmiştir. Yeni malik mevcut durumda kirada değilse kendine ait gayrimenkulde oturuyor ise ihtiyacı olduğunu iddia ettiği gayrimenkul mevcut gayrimenkulden daha iyi en azından eşdeğer olmalıdır. Yine yeni malik kiralananı satın aldığı tarihte kiralanan ile eşdeğer veya daha iyi bir durumda geçmişte kiraya verdiği başkaca bir kiralananı mevcut ise artık konut ihtiyacının samimi olduğundan bahsedilemez.
Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmak koşuluyla 6 ay sonrası için kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği için bağlantıya tıklayabilirsiniz.
Yeni malik kiralananı edindikten sonra kiracıya 1 aylık süre içinde yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Aksi durumda kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmiş olacaktır. Kanundan doğan yazılı bildirim gerekliliği yerleşik Yargıtay içtihatlarından hareketle hak düşürücü niteliktedir. Dolayısıyla 1 ay içerisinde kiracıya gerekli bilgilendirmeyi yapmayan yeni malik artık kendisine tanınmış bu haktan yararlanamayacaktır.
Kanunda da görüleceği üzere yeni malikin kiracıya yapacağı bildirim kanunda belirtildiği üzere yazılı şekilde yapılmalıdır. Bildirim içeriği ve şekli kanundaki şartları sağlamalıdır. Aksi halde yeni malik kiracının tahliyesini sağlayamayacaktır. Yeni malikin böyle bir olumsuzlukla karşı karşıya kalmaması için hukuki yardım alınmalıdır.
ÖNEMLİ: Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre bulunması halinde tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklenmesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ile birlikte tahliye davası açılabilecektir.
Kanun koyucu yeni malike TBK madde 351/1’den farklı olarak ihtiyaç ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Bu durumda TBK 351/2’de yeni malik kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren ihtiyaç sebebiyle 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile dava açabilecektir.
Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olayın özelliklerine göre özenle hazırlanmış bir dava dilekçesiyle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.
Belirtmekte fayda var ki taslak dilekçe metinleri somut olaya uygun olmayıp hukuki hatalar içerir. Somut olayınıza göre ihtiyaca ilişkin tahliye talebi içeren dilekçenizi hazırlamak için kira hukuku avukatı yardımından yararlanılmalıdır.
Kiracının Tahliye Edilmesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın artık kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamacaktır. Aksi takdirde kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen kiracıya son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat ödeyecektir. 3 yıllık süre geçtikten sonra artık kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı başkasına kiraya verebilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? – Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu makalemizde yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartlarını ve sonuçlarını konuştuk. Unutmamak gerekir ki bu bahsettiğimiz hususlar sürece ilişkin genel nitelikli kurallardır. Her somut olay kendine özel olup bu kurallar farklılık arz edebilir. Dolayısıyla sağlıklı sonuçlar elde etmek için kira hukuku avukatı nezaretinde süreç yürütülmelidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık İstanbul Mecidiyeköy’de kira hukuku avukatı olarak faaliyet göstermektedir. Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki kira hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.
