Taşınmaz mülkiyetine ilişkin konular, hukuki süreçler içinde oldukça karmaşık sorunlar doğurabilir. Bu sorunlar, Tapu Avukatı yardımı olmadan çözüme kavuştuğunda hem zaman kaybına neden olabilir hem de yüksek maliyetlere yol açabilir. Bu nedenle Tapu Avukatı, gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış ve tapu davaları sürecini yakından takip edebilen önemli bir hukuk profesyonelidir. İlgili kanun maddeleri, hukuki prosedürler ve dava süreçlerini doğru yönetmek için deneyimli bir tapu avukatına ihtiyaç duyulabilir.
Tapu Davası Nedir?
Tapu davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının belirlenmesi veya mülkiyetle ilgili çeşitli ihtilafların çözülmesi amacıyla açılan davaları ifade eder. Gayrimenkul hukuku kapsamına giren bu davalar, Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kamulaştırma Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu gibi yasal düzenlemeler çerçevesinde incelenir. Tapu sicilindeki kayıtların yolsuz tescil, yanlışlık veya kanuna aykırı düzenlemeler nedeniyle düzeltilmesi gerektiğinde, hak sahipleri tapu davalarını gündeme getirir.
Kişiler, tapuya dayalı haklarının ihlal edildiğini düşündüklerinde veya mülkiyet haklarını güvence altına almak istediklerinde mahkemeye başvurarak tapu davalarını başlatabilirler. Bu süreçte hakların korunması ve olası hak kayıplarının önüne geçilmesi için deneyimli bir Tapu Avukatı ile çalışmak büyük önem taşır.
Tapu Avukatının Görevleri Nelerdir?
Bir Tapu Avukatı, taşınmaz hukuku alanında şu temel görevleri üstlenir. Taşınmazlarla ilgili davaların açılmasından sonlandırılmasına kadar her aşamada müvekkillerine hukuki danışmanlık sunar. Davaya konu olan belgelere ilişkin inceleme yaparak gerekli savunmaları hazırlar ve dilekçeleri mahkemeye sunar. Hukuki itiraz yollarını (istinaf, temyiz) kullanarak müvekkilinin haklarını korur. Ayrıca bilirkişi raporlarını inceler, tapu sicil kayıtlarını değerlendirir ve gerektiğinde anlaşma (sulh) yoluna gidilmesini sağlar.
Tapu Avukatı, müvekkilin menfaatini ön planda tutarak, süreci hızlı ve etkili şekilde yürütmeye odaklanır. Bunun yanında, uyuşmazlığın erken çözümü veya alternatif uyuşmazlık çözümleri (arabuluculuk, uzlaşma vb.) de bir tapu avukatının gündeminde olabilir.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu sicilindeki kayıtların gerçeğe aykırı veya yolsuz şekilde tescil edilmesi, Türk Medeni Kanunu 1025. madde çerçevesinde “tapu sicilinin düzeltilmesi” davasını gündeme getirir. Yasa, ayni hakkı zedelenen kişinin tapu iptal ve tescil talep etmesine olanak tanır. Eğer tapu kaydı yolsuz bir düzenlemeye dayanıyorsa, mahkeme kararıyla iptaline ve gerçek hak sahibi adına tescile hükmedilebilir.
Tapu iptal ve tescil davalarında genellikle şu durumlar ortaya çıkar. Tapu sicilindeki hak sahibi ölmüşse, yolsuz tescil veya usulsüzlük sebebiyle mirasçılar iptal davası açabilir. Ayrıca tapu iptal davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (asliye hukuk mahkemesi) görülür. Davanın sonucunda tapu kaydı iptal edilerek asıl hak sahibine devri sağlanabilir.
Tapu İptali Hangi Durumlarda Açılır?
Tapu iptal davaları çeşitli sebeplerle açılabilir. Bunlar arasında miras hukuku kapsamındaki hatalı devirler, kamu düzenlemesindeki usulsüzlükler, kadastro hataları, hata, hile veya korkutma sonucu yapılan sözleşmeler ve ivazsız intikaller yer alır. Örneğin, miras bırakanın ölümünden sonra tapunun haksız şekilde üçüncü şahıslar adına tescil edildiği düşünülüyorsa, mirasçılar tapu iptali talebinde bulunabilir. Aynı şekilde önceden yapılan bir sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi gibi) koşullarına aykırı davranılmışsa da tapu iptal davası gündeme gelir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)
Birden fazla kişinin paylı mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmazlarda anlaşmazlık çıktığında, Türk Medeni Kanunu madde 698 ve devamı hükümleri uyarınca “ortaklığın giderilmesi davası” açılır. Paydaşlar, taşınmazın aynen bölüşülmesi veya değer kaybı olmaksızın satışı konusunda anlaşamazlarsa mahkeme yoluna başvurulur. Mahkeme, öncelikle malın fiilen bölünebilir olup olmadığını inceler. Eğer bölünme ciddi değer kaybına neden olacaksa, açık artırma yoluyla satışa karar verir. Satış bedeli, paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Böylece her bir paydaş, payına düşen tutarı nakden almış olur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Davaları
Taşınmaz satış vaadi, gelecekte taşınmaz satışı yapma iradesinin yazılı bir sözleşmeyle güvence altına alınmasıdır. Türk Borçlar Kanunu 29. madde ve devamı uyarınca düzenlenen ön sözleşmeler, şekil şartına bağlıdır. Satış vaadi sözleşmelerinde taşınmazın satış bedeli, özellikleri, ödeme şekli gibi hususlar açıkça belirlenmelidir. Taraflardan biri sözleşme hükümlerine aykırı davranırsa, diğeri dava açarak sözleşmenin gereğinin yerine getirilmesini talep edebilir. Ayrıca yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade bozuklukları söz konusu olduğunda sözleşmenin geçersizliği de gündeme gelebilir.
Kamulaştırmanın İptali Davaları
Kamulaştırma Kanunu 2942 hükümlerine göre, idare kamu yararına bir taşınmazı mülkiyetine geçirmek isteyebilir. Bu işlem genellikle bedel ödenmesi suretiyle yapılır ve anlaşma sağlanamadığında zorunlu kamulaştırma davası açılır. Tapu sahibi, idarenin ödediği bedelin az olduğunu düşünüyorsa bedel tespit davası açarak daha yüksek bir tutar talep edebilir. Bazı durumlarda ise kamu yararına dayanan işlemde usulsüzlük veya dayanağı olmayan bir gerekçe bulunduğunda, kamulaştırmanın iptali talep edilebilir. Ancak kamu yararı gerekçesi güçlü ise ve mahkemece bu gerekçe kabul edilirse kamulaştırma işlemi devam eder. Bu tür davalarda Tapu Avukatı, gerek idari yargıda iptal sürecini gerekse asliye hukuk mahkemesinde bedel artırım sürecini yönetir.
Muhdesatın Aidiyeti Davası
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya diğer eklentiler “muhdesat” olarak adlandırılır. Tapu devrinde bu eklentilerin kime ait olduğu bazen net değildir veya devrin ardından satıcı, üzerinde kendi mülkiyetinde kalan bazı eklentileri geri almak isteyebilir. Bu noktada “muhdesatın aidiyeti davası” açılarak taşınmaz üzerinde bulunan eklentilerin kime ait olduğu belirlenir. Tapu sicilinde aksi bir kayıt yoksa ve taraflarca özel bir sözleşme yapılmamışsa, çoğu durumda muhdesat, taşınmazla birlikte devredilmiş kabul edilir. Yine de uyuşmazlık halinde bilirkişi incelemesiyle değer ve aidiyet belirlemesi yapılır.
Önalım Hakkı Davası
Önalım hakkı, paylı mülkiyet veya sözleşmeye dayalı olarak ortaya çıkabilir. Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmak istemesi durumunda, ön alım hakkına sahip olan diğer paydaşlar devreye girebilir. Eğer pay sahibi, payını habersiz şekilde üçüncü bir tarafa satarsa, Önalım Hakkı Davası açılarak satışın iptali talep edilebilir. Bu davada mahkeme, taşınmazın satıldığı bedel üzerinden ön alım hakkı sahibine taşınmazı satın alma olanağı tanır. Böylece paydaşların rızası alınmadan yapılan satışlar engellenebilir.
Kadastro Sonrası Tapu İptali
Kadastro çalışmaları, taşınmazın sınırlarının ve niteliğinin belirlenmesi sürecidir. Zaman zaman planlama veya ölçüm hataları nedeniyle özel mülkiyete ait alanlar kamu arazisi gibi kaydedilebilir veya tam tersi durumlar yaşanabilir. Bu hallerde kadastro tespitine itiraz edilerek tapu iptali ve tescil talep edilebilir. Kadastro tutanaklarının yanlış düzenlendiğini iddia eden tapu maliki, mahkemeye başvurarak bu yanlışlığın düzeltilmesini isteyebilir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için Tapu Avukatı desteğiyle kadastro verileri, teknik raporlar ve tanık beyanları dikkatle değerlendirilmeli, dava dilekçesi etkin biçimde hazırlanmalıdır.
Mirasa İlişkin Tapu Davaları
Miras bırakanın vefatı sonrasında taşınmazın mirasçılar arasında nasıl paylaştırılacağı, Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde belirlenir. Miras bırakanın vasiyetnamesi varsa veya mirastan hak düşürücü bir tasarrufta bulunmuşsa, uyuşmazlıklar söz konusu olabilir. Örneğin, ölen kişinin taşınmazları hukuka aykırı şekilde üçüncü şahıslara devredilmişse, yasal mirasçılar tapu iptal davası açarak devrin geçersizliğini talep edebilir. Miras paylarının doğru tespiti ve hak sahipliğinin belirlenmesi için özenli bir hukuki süreç gerekir.
Tapu Avukatı Ücretleri ve Masraflar
Tapu Avukatı ücretleri, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen asgari tarifelere göre farklılık gösterir. 2025 yılı asgari tarifesine göre bir saate kadar olan hukuki danışmanlık ücreti 3.500 TL’den başlar. Takip eden her saat için 1.500 TL danışmanlık ücreti talep edilebilir. Davanın açılması ve takibi için talep edilen vekalet ücreti de yine asgari 30.000 TL civarından başlar. Ancak davanın kapsamı, taşınmazın değeri ve davadaki iş yükü dikkate alınarak ücretler yükselebilir.
Dava açılış masrafları da taşınmaz değerine göre değişir. Yargılama giderleri, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve harçlar toplamda 10.000 TL ile 100.000 TL arasında farklılaşabilir. Taşınmazın değeri arttıkça mahkeme masrafları da orantılı biçimde yükselir.
Tapu Davaları Hangi Mahkemelerde Görülür?
Tapu ile ilgili davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görevli mahkeme çoğunlukla asliye hukuk mahkemesi olmakla birlikte, kat mülkiyeti veya ortaklığın giderilmesi benzeri bazı özel uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi de devreye girebilir. Kamulaştırma işlemlerinde ise idari yargı ve asliye hukuk mahkemeleri farklı boyutlarda görev alabilir. Örneğin, kamulaştırma bedeline itiraz asliye hukuk mahkemesinde, kamulaştırma kararının iptali ise idari yargıda gündeme gelir.
Tapu Avukatı ile Davalar Nasıl Açılır ve Ne Kadar Sürer?
Tapu davası açmak için öncelikle avukata vekaletname verilir ve dava dilekçesi hazırlanır. Dava dilekçesiyle birlikte gerekli belgeler (tapu kayıtları, sözleşmeler, kadastro tutanakları vb.) sunulur. Mahkeme, dava dilekçesini inceler ve tensip zaptıyla taraflara duruşma günü verir. Yargılama boyunca tanık beyanları, bilirkişi raporları ve diğer deliller dikkate alınır.
Davaların süresi ortalama 300 gün civarında sürer. Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) gibi ek talep içeren davalarda bu süre ortalama 330 güne çıkabilir. Ancak uyuşmazlığın niteliği, bilirkişi raporlarının düzenlenme süresi ve tarafların itirazları gibi etmenler yargılama süresini uzatabilir veya kısaltabilir.
Tapu Avukatının Önemi
Tapu davaları, genellikle yüksek değerli taşınmazlar söz konusu olduğu için finansal risk taşır. Dava kaybedildiğinde hak kaybı ve masraflar daha da artabilir. Bu nedenle alanında uzman bir Tapu Avukatı, teknik ve hukuki bilgisiyle dosyayı en iyi şekilde yönetir. Avukat, yasal prosedürleri takip ederken müvekkilinin menfaatini gözetir. Hukuki dilekçelerin doğru yazılması, kanıtların etkin sunulması ve yargılama sürecinde hakların eksiksiz korunması için profesyonel destek şarttır.
Tapu Avukatı Hizmetini Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi Nasıl Vermektedir?
İstanbul merkezli bir hukuk bürosu örneği olan Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi, müvekkillerine geniş kapsamlı tapu hukuku hizmeti sunar. Müvekkilden alınan vekaletname sonrası kapsamlı bir dava dosyası oluşturulur ve ilgili mahkemeye başvuru yapılır. Bunun yanı sıra, bilirkişi incelemeleri, tanık dinlemeleri, tapu kayıt analizleri ve olası uzlaşma görüşmeleri, büronun deneyimli Tapu Avukatı ekibi tarafından yönetilir. Sürecin her aşamasında müvekkile danışmanlık verilerek hukuki sürecin daha sağlıklı ilerlemesi sağlanır.
Tapu Avukatı Sonuç
Taşınmaz mülkiyeti ve tapu siciliyle ilgili davalar, genellikle karmaşık yapıları ve yüksek değerli taşınmazları içermeleri nedeniyle titizlikle yürütülmelidir. Tapu Avukatı, bu süreçte müvekkillerine uzman desteği sağlayarak hak kayıplarını en aza indirir ve mümkün olduğunca hızlı sonuç alınmasına yardımcı olur. Tapu davalarının çeşitliliği, kamulaştırma iptalinden ortaklığın giderilmesine, mirasa ilişkin uyuşmazlıklardan önalım hakkına kadar geniş bir yelpazeye yayılır. Doğru hukuki danışmanlık ve profesyonel bir avukat desteği, sürecin en başından itibaren yaşanabilecek sıkıntıları önleyerek müvekkilin menfaatini korur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Tapu Avukatı” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Tapu Avukatı Sık Sorulan Sorular
Tapu Avukatı ne yapar?
Tapu Avukatı, gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış bir avukattır. Taşınmazla ilgili uyuşmazlıklar, tapu iptali ve tescili, miras hukuku kaynaklı devir sorunları, kamulaştırma bedel artırım davaları ve diğer gayrimenkul hukuku davalarında müvekkilini temsil ederek hukuki süreçleri yönetir.
Tapu davalarında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Görevli mahkeme ise çoğunlukla asliye hukuk mahkemesi olsa da bazı durumlarda sulh hukuk mahkemesi veya idari yargı (kamulaştırma iptalleri gibi) devreye girer.
Tapu avukatı ücretleri ne kadardır?
Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği tarife uyarınca, ilk saatlik danışmanlık ücreti 3.500 TL’den başlar. Vekalet ücretleri ise asgari 30.000 TL civarındadır. Davanın niteliğine ve taşınmaz değerine göre bu tutarlar artabilir.
Tapu davaları ne kadar sürer?
Ortalama olarak 300 gün civarında sürer. Ecrimisil gibi ek talepler söz konusu olduğunda süreç 330 güne uzayabilir. Bilirkişi incelemeleri ve itirazlar gibi faktörler de davanın süresini etkileyebilir.
Tapu davası masrafları ne kadar tutar?
Davanın açılış masrafı, harçlar, bilirkişi ve keşif ücretleri taşınmazın değerine bağlı olarak 10.000 TL ile 100.000 TL arasında değişebilir. Değer arttıkça yargılama masrafları da yükselme eğilimi gösterir.
En iyi Tapu Avukatı nasıl bulunur?
Alanında uzun yıllara dayalı tecrübeye ve gayrimenkul hukuku bilgisine sahip avukatlar, en iyi tapu avukatı olarak nitelendirilebilir. Referanslara, uzmanlık alanlarına ve deneyimlere göz atarak doğru avukatı seçmek önemlidir.
