Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının ev sahibine karşı belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Bu taahhütnameye göre, kiracı belirtilen tarihte evi tahliye etmek zorundadır. Aksi halde ev sahibi, 1 ay içerisinde kiracının evden çıkarılması için dava açma veya icra takibi başlatma hakkına sahiptir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi, ilgili konuyu aşağıdaki şekilde düzenlemiştir:
TMK Madde 352/1: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
TBK 352/1 hükmünde yer alan tahliye taahhütnamesine ilişkin koşullar ve önemli ayrıntılar, detaylı bir şekilde yazının ilerleyen kısımlarında açıklanmıştır.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Sağlıklı bir tahliye taahhütnamesinden bahsedebilmek için tahliye taahhütnamesi, TBK 352/1 madde kapsamındaki geçerlilik şartlarını içermelidir. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması halinde, taahhütnameye dayalı olarak kiracının tahliyesi gerçekleştirilemez. Şartlar ise şunlardır:
- Taahhütnamenin yazılı olması
- Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılması
- Kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmış olması
- Tahliye tarihinin belirtilmiş olması
Tahliye taahhütnamesi ile tahliyenin sağlanabilmesi için belirtilen şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, tahliye gerçekleştirilemeyeceği unutulmamalıdır. Dolayısıyla, bahsi geçen şartların varlığı kesinlikle dikkate alınmalıdır. Bu konuda göz önünde bulundurulması gereken hususlara aşağıda yer verilmiştir.
Yazılı Olma Şartı
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır ve TBK 352/1 hükmü kapsamında açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla; yazılı şekilde yapılmayan bir taahhüt, tahliye taahhütnamesinin sonuçlarını ortaya çıkarmayacaktır. Taraflar arasında sözlü olarak yapılan tahliye anlaşmalarının uygulamada rastlandığı göz önüne alındığında, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesini sağlamak için bu taahhüdün yazılı olması gerekmektedir. Kiracının, ev sahibine herhangi bir tarih veya durumu ifade ederek sözlü olarak çıkacağını belirtmesi, bir taahhüt olarak değerlendirilmez.
Taahhütnamenin yazılı olması gerektiği belirtilse de resmi bir şekle bağlanmamıştır. Yani, ev sahibi ve kiracı aralarında el yazısıyla bile anlaşma yapsalar, yazılılık koşulu sağlanmış olur.
Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Yapılmış Olması Şartı
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte içinde yapılmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda yapılan tahliye taahhüdü, geçerli kabul edilmez. Öncelikle sözleşme imzalanmalı, ardından makul bir süre sonra (1-2 hafta) tahliye taahhüdü yapılmalıdır. Bu, kiracının kiralama baskısı altında olmaksızın özgür iradesiyle tahliye taahhütnamesini imzalamasını sağlamayı amaçlar.
Uygulamada, kira sözleşmesiyle birlikte tahliye taahhütnamesi yapılıyor veya kira sözleşmesine tahliye şartları konuluyor. Bu şekilde yapılan tahliye taahhüdü geçerli olmayacak ve ev sahibine tahliye hakkı tanımayacaktır. Çünkü taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı zamanda düzenlenmiş ve imzalanmıştır. Ancak taahhütnamenin kiracı tarafından imzalanmış olması nedeniyle aksinin ispatı sadece yazılı delil ile mümkün olabilir.
Kiracıya boş bir tahliye taahhütnamesi imzalatmak sıkça karşılaşılan bir durumdur. Boş taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı olacaktır. Taahhütname daha sonra doldurulduğunda, taahhütnamedeki bilgilerin aksi sadece yazılı delil ile ispatlanabilir. Bu durum dışında kiracı, imzaladığı taahhütle bağlı olacak ve boş imzalamasının neticelerine katlanacaktır.
Kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda, düzenlenen tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu vurgulamak isteriz. Taahhütname, sözleşmenin yenilendiği tarihte de düzenlenebilir, bu durum herhangi bir sorun oluşturmaz. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi süresi dolduğunda bile kira ilişkisi devam ediyorsa, yeni dönem için tahliye taahhütnamesi düzenlenebilir.
Yeni ev sahibi kiracılı evi satın almasının ardından, önceki ev sahibinin verdiği taahhütnamelerle hareket etme hakkı vardır. Yeni malik, kira sözleşmesinde önceki ev sahibinin yerini alır, tahliye taahhütnamesinde de aynı hakka sahiptir. Bu nedenle, önceki ev sahibinin taahhütnamesine dayanarak, tahliye gününde kiracının evi tahliye etmesini talep edebilir.
Kiracı veya Temsilcinin İmza Etme Şartı
Tahliye taahhütnamesi, yalnızca kiracı veya onun yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Ev sahibinin imzası zorunlu değildir. Metnin çıktı olarak hazırlanması için de herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Eğer taahhütnamede kiracının veya temsilcisinin imzası bulunmuyorsa, ilgili metin tahliye taahhütnamesi olarak kabul edilmeyecektir. Bu durumda kiracının tahliye süreci de taahhütnamesi olmadan gerçekleşemeyecektir.
Burada unutulmaması gereken önemli bir husus da birden fazla kiracının bulunması halinde ne yapılması gerektiğidir. Bu durumda, tek bir kiracının tahliye tahhütnamesini imzalaması yeterli değildir. Her kiracının mutlaka bu tahhütnameye kendi imzasını atması gerekmektedir. Aksi halde, kiracıların tahliye süreci bu tahhütname ile gerçekleştirilemeyecektir.
Kiralananın Ne Zaman Tahliye Edileceğinin Belirtilmesi Şartı
Tahliye tahhütnamesinde, kiracının evi ne zaman boşaltacağını belirten bir tarih olmalıdır. Tahliye süreci, belirli bir tarihten ziyade belirli bir günün gelmesi (Örneğin 2024 Ramazan Bayramı) şeklinde de belirlenebilir. Ancak eğer tahliye zamanı belirtilmemişse, kiracının evi tahliye etmesi için bu tahliye tahhütnamesi geçerli olmayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?
Bir kira ilişkisinde tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa ve tahhütnamede belirtilen tahliye tarihi geldiyse, kiracı evi tahliye etmek zorundadır. Eğer kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen evde kalmaya devam ederse ev sahibi iki farklı yola başvurabilir. Ev sahibi, isteğe bağlı olarak taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Ya da bunun yerine, aynı süre içinde kiracının evini tahliye etmek için icra takibi başlatabilir.
Ev sahibinin kiracıyı tahliye taahhütnamesi ile tahliye etmesi için başvurabileceği tahliye davası ve icra takibi süreçleri birtakım detaylar içermektedir. Bu süreçlerin doğru bir şekilde uygulanması önemlidir, aksi halde kişi haklı olsa bile istenen sonuca ulaşılamayabilir. Aşağıda bu hukuki imkanlara ilişkin detaylı bilgiler bulunmaktadır.
Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ile Tahliyesi
Kiracının evden çıkarılması, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda yer alan tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yoluyla gerçekleştirilebilir. İlgili Kanunun 272. ve sonraki maddelerine göre, ev sahibi, kiracıyı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibiyle evden çıkarabilir.
Kiralayan, beyan edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır. İcra dairesi, tahliyet konusu olan mülkün bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takibin başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir ve kiracıya evin tahliye edilmesi için 15 gün süre tanınır.
Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda, bu itirazı icra dairesine yazılı bir dilekçeyle 7 gün içerisinde bildirmesi gerekmektedir. Kiracının bu süre zarfında tahliye emrine itiraz etmesi durumunda takip süreci durdurulur. Bu durumda, ev sahibinin 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir. Ya da ev sahibinin 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın iptalini sağlaması gerekmektedir.
Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrinin ardından 15 gün içinde evi boşaltırsa sorun ortadan kalkacaktır. Ayrıca, tahliye emrine süresinde itiraz etmezse evden zorla çıkarılacaktır. Bunların dışında, tahliye emrine itiraz etmesine rağmen sonrasındaki süreçte haksız bulunarak evden tahliye edilmesine mahkemece karar verilmişse yine evden zorla çıkarılacaktır.
Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin icra takibi yoluyla gerçekleştirilmesi sürecinde gündeme gelen süreleri özetleyecek olursak:
Kiracının Tahliye Davası İle Tahliyesi
Kiracının tahliye taahhütnamesiyle tahliyesi dava yoluyla sağlanacaksa, TBK 352 hükmüne göre belirlenen şartların var olup olmadığı incelenir. Buna göre ev sahibi, taahhütnamede belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki mahkemede dava açılabilir.
Kiracının tahliyesi için ev sahibi, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak hukuki argümanlarını ileri sürmelidir. Açılacak dava sürecinde 1 aylık dava açma süresini dikkate almak önemlidir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, doğru hukuki zeminde kiracının tahliye edilmesi için en kritik dayanak noktası olacaktır.
Tahliye tahhütnamesine dayalı dava açmak imkansız olduğunda, kiracının başka tahliye seçeneklerini araştırması gerekebilir. Bu konuda kiracının nasıl çıkarılacağını öğrenmek için “Kiracının Tahliyesi – Kiracıyı Çıkarmak” adlı yazımızı okuyabilirsiniz.
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası Açma Süresi
Tahliye taahhüdü ile tahliye davasının açılması için belirlenmiş olan ilk süre, 1 aylık bir zaman dilimidir. Ev sahibi, taahhütnamede belirtilen çıkış tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde tahliye davası açmalı veya icra takibi başlatmalıdır.
Eğer tahliye davası için öngörülen 1 aylık süre kaçırılırsa, artık kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesi söz konusu olmayacaktır. Ancak başka bir tahliye nedeni varsa, bu sebeplerle kiracının tahliyesi istenebilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci
Ev sahibinin tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açarken dikkat etmesi gereken noktalardan biri, zorunlu arabuluculuk sürecidir. Zira 7445 sayılı Kanun gereği, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davaları için arabuluculuk dava şartı getirilmiştir. Dolayısıyla, tahliye davası açmak isteyen kişilerin öncelikle arabuluculuk sürecini başlatmaları gerekmektedir. Eğer bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı reddedecektir.
Arabuluculuk süreci sona erdiğinde taraflar arasındaki anlaşmazlık çözülememişse durum bir tutanakla tespit edilir. Ardından, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açmasının önünde hukuki bir engel kalmayacaktır. Doğru bir arabuluculuk süreci ile, uyuşmazlık davasız çözülebilir. Bunun gerçekleşmesi ve arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi için, sürecin başında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almak faydalı olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Masrafları ve Avukatlık Ücreti
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasında 2024 yılı için 3.000 TL civarında dava masrafı söz konusu olabilir. Dava masrafları, tahliye sürecinin gidişatına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Örneğin, keşif veya bilirkişi incelemesi gibi durumlarda masraflar artabilir. Doğru hukuki süreç ve gereksiz masrafların önlenmesi için dikkatli hareket etmek önemlidir. Avukatlık ücreti de somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterecektir.
Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Ne Kadar Sürer?
Tahliye taahhütnamesiyle tahliye süreci genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sürer, ancak bu süre değişebilir. Örneğin, kiracı taahhütnamedeki imzaya itiraz ederse, dosyanın imza incelemesi için bilirkişiye gönderilmesi gerekebilir. Ayrıca, dava dilekçesi ile verilmesi gereken belgeler dosyaya eklenmemişse, hakim bunların tamamlanması için süre verebilir. Ev sahibi tarafından yapılması gereken usuli işlemler yapılmamışsa, bunların yapılması için süre verilip dava sonraki celseye atılabilir. Bu nedenle, bu alanda uzman bir avukat ile çalışılması önerilir
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz
Tahliye taahhütnamesine karşı yapılan itiraz, hem tahliye taahhütnamesine dayalı açılan tahliye davasında hem de tahliye taahhütnamesiyle başlatılan icra takibi sürecinde gerçekleştirilebilir. Bu konuları ayrı ayrı başlıklar altında açıklamak faydalı olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Tahliye Davasında İtiraz
Kiracı, ev sahibinin tahliye davası açması durumunda taahhütnamenin taşıması gereken şartları taşımadığı gerekçesiyle itirazda bulunabilir. Örneğin, taahhütnamenin yazılı olmaması, kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmamış olması, sözleşmeyle aynı anda yapılmış olması veya tahliye tarihini belirtmemesi gibi nedenlerle itirazda bulunabilir. Ayrıca, tahliye koşullarının gerçekleşmediği yönünde de itirazlar olabilir.
Tahliye davası sürecinde bu tür bir itirazın olması durumunda, hakim itirazı değerlendirir. İtirazın haklı bulunması durumunda, kiracının taahhütnamesiyle tahliyesi gerçekleşmeyebilir. Bu nedenle, sürecin doğru hukuki zeminde yürütülmesi son derece önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesine İcra Takibinde İtiraz
Ev sahibi, kiracının tahliye edilmesi için icra takibi başlattığında, kiracı, tahliye emrine 7 gün içinde itiraz hakkına sahiptir. Bu durumda takip süreci durur. Tahliye taahhütnamesi noter tarafından yapılmışsa, kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia edemez. Ancak başka nedenlerle de itiraz edebilir, örneğin taahhütnamenin geçersiz olduğunu veya tahliye şartlarının henüz oluşmadığına yönelik itirazlarda bulunabilir.
İcra takibi sürecinde kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz etmesi durumunda, ev sahibi için 6 aylık itirazın kaldırılması ve 1 yıllık itirazın iptali ve tahliye davası süreleri devreye girer. Ev sahibi, bu seçeneklerden birini kullanacaksa, doğru hukuki argümanları sunmalıdır. Dolayısıyla, sürecin dikkatlice yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde İmzaya İtiraz
Kiracının imzaya itirazı olması halinde, ev sahibinin sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali için tahliye davası açması gerekmektedir. İtiraz durumunda tahliye süreci askıya alınacaktır.
Aile Konutunun Durumu
Aile konutu, bireyin ailesiyle birlikte yaşadığı konutu ifade eder. Bu konutun sahibi mutlaka konutta yaşayan kişiler olmak zorunda değildir. Kiralanmış bir evin aile tarafından kullanılıyor olması durumunda dahi, bu konut aile konutu olarak kabul edilir.
Aile konutuna ait kira sözleşmelerinde, kiracı olan eş, diğer eşin izni olmadan sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahip değildir. Yargıtay’ın genel görüşüne göre, tahliye taahhütnamesi de sözleşmenin feshedilmesi iradesini içermektedir. Bu sebeple, diğer eşin izni olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli sayılmayacaktır.
Kirada yaşanan bir evin aile konutu olarak kabul edilmesi amacıyla aile mahkemesine başvurarak tespit kararı almak, hukuki açıdan faydalıdır. Bu kararla birlikte evin aile konutu niteliğinde olduğu resmi olarak tescillenmiş olacaktır.
Tahliye taahhüdüne imza atmayan eşin bu durumu kabul etmediği durumu, dava sürecinde itiraz konusu yapılabilecektir. Bu durumda, diğer eşin rızasını ispatlamak durumunda olan kişi kiraya verendir. Böyle bir durumu engellemek isteyen ev sahibi, kiracı olan eşlerin imzalarını birlikte talep edebilir.
Tahliye Taahhüdü İptali
Eğer taraflar birlikte taahhüdü iptal etmek istiyorlarsa, bunda herhangi bir engel yoktur. Taraflar, anlaşarak bu taahhüdü iptal edebilirler. Bunun dışında, bir tarafın taahhütnameyi imzalarken kandırıldığı, tehdit edildiği veya zorla imzalatıldığı durumlarında taahhüdün iptali mümkündür.
Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi, kandırıldığı, korkutulduğu veya tehdit edildiği durumda Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi gereği ilgili taahhütle bağlı olmak zorunda değildir. Ancak, söz konusu durumu sona erdikten sonraki 1 yıl içerisinde karşı tarafa bildirmelidir. Kiracının kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini kanıtlaması gerekmektedir.
Kiracı, ev sahibine, kandırılma, korkutulma, tehdit edilme gibi durumlardan ötürü taahhüt ile bağlı olmadığına dair bildirimde bulunmazsa, kiralayan tahliye taahhütnamesi ile tahliye talep etme hakkına sahiptir. Bu nedenle, söz konusu durumda, kiracının hem ev sahibine bildirimde bulunması gerekmekte hem de ilgili eylemler için ayrı hukuki süreçler başlatılmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Tahliye taahhütnamesi, gereken şartları hem biçim hem de içerik yönünden karşılamalıdır; aksi takdirde, ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi zorlaşabilir. Bu tür durumları önlemek için, tahliye taahhütnamesi örneklerine göz atarak, nasıl bir tahliye taahhütname hazırlamanız gerektiği konusunda bilgi sahibi olabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği adlı makalemizde taahhütnamenin hazırlanma aşamasında dikkat edilmesi gereken detaylar açık bir biçimde ele alınmıştır. Bu detaylara dikkat edildiğinde, kiracının tahliye süreci de kolaylaşacaktır.
Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması sırasında geçerlilik koşullarının yerine getirildiğinden emin olunmalıdır. Ayrıca, kiracının tahliyesi için gerekli usul işlemlerini ve süreleri takip etmek son derece önemlidir. Aksi takdirde, taahhütnamenin mevcudiyetine rağmen kiracı evden çıkarılamayabilir veya tahliye süreci uzayabilir. Bu durum, zaman ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak için, süreci uzman bir gayrimenkul avukatıyla görüşerek yürütmekte fayda vardır. İstanbul’da faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki kira hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.
