Bu yazıda, “Tahliye Taahhütnamesi İtirazın Kaldırılması ” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz. Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisinde gelecekte oluşabilecek tahliye ihtilaflarını önlemek amacıyla düzenlenen bir belgedir. Ancak bu belgeye dayanılarak başlatılan tahliye süreçlerinde, itiraz ve bu itirazın kaldırılması talepleri oldukça karmaşık hukuki süreçlere neden olabilir. Özellikle, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, takip prosedürleri ve hukuki yarar tartışmaları süreçte belirleyici rol oynar. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesi ile başlatılan icra takiplerinde itirazın kaldırılması ve ilgili hukuki sorunlar tüm yönleriyle ele alınmıştır.
Tahliye Taahhütnamesi ve Hukuki Dayanakları
Tahliye taahhütnamesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve 276. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu belge, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair iradesini yazılı olarak ortaya koyduğu bir taahhüttür. Ancak, tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartları taşıması gerekir:
- Serbest irade ile verilmiş olmalıdır: Taahhüt, kiracının baskı, tehdit veya zorlama altında olmadan, özgür iradesiyle düzenlenmelidir.
- Belirli bir tahliye tarihi içermelidir: Taahhütnamede açık bir şekilde tahliye tarihi belirtilmelidir. Belirsiz tarihler geçerlilik sorunlarına yol açar.
- Yazılı şekilde düzenlenmelidir: Noter onaylı tahliye taahhütnameleri, delil gücü açısından daha güçlüdür. Ancak adi yazılı tahliye taahhütnameleri de usulüne uygun düzenlenmişse geçerlidir.
Bu şartların sağlanmaması durumunda, tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takipleri geçersiz sayılabilir ve kiracının yapacağı bir itiraz, takibi durdurabilir.
Tahliye Taahhütnamesine İcra Takibi Başlatılması
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca icra takibi başlatabilir. Bu takipte izlenecek temel adımlar şunlardır:
- Tahliye emri gönderilmesi: Kiraya veren, tahliye taahhütnamesini ekleyerek icra müdürlüğünden tahliye emri gönderilmesini talep eder.
- Kiracıya tebliğ: Tahliye emri, borçlu kiracıya usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Tebliğin şekli ve zamanı, hukuki süreçte belirleyici öneme sahiptir.
- İtiraz süresi: Borçlu kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. Bu süre içerisinde itiraz edilmemesi durumunda takip kesinleşir.
Tahliye emrinin tebliğinden itibaren başlayan 7 günlük sürede, kiracı hem tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine hem de tahliye emrinin kendisine uygun şekilde gönderilip gönderilmediğine itiraz edebilir.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Süreci
Borçlu kiracı, tahliye emrine süresi içinde itiraz ettiğinde takip kendiliğinden durur. Bu durumda kiraya veren İİK madde 275 uyarınca itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gereklidir. Ancak bu süreçte dikkat edilmesi gereken önemli hukuki detaylar bulunmaktadır:
- İtirazın dayanağı: Kiracı, tahliye taahhütnamesinin geçerli olmadığını (örneğin iradesinin sakatlandığını) veya taahhütnamede belirtilen sürenin dolmadığını ileri sürebilir. Bu iddiaların somut delillerle desteklenmesi gereklidir.
- Kiraya verenin talebi: Kiraya veren, itirazın kaldırılması talebinde bulunurken tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini, tebliğin usulüne uygun yapıldığını ve borçlu kiracının tahliye taahhüdüne itiraz etmekte haksız olduğunu ispat etmek zorundadır.
Bu aşamada mahkeme, hem tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini hem de tarafların iddialarını değerlendirerek bir karar verir.
Takibin Kesinleşmesi Durumunda İtirazın Kaldırılması Talebi
Eğer borçlu kiracı, tahliye emrine süresi içinde (7 gün) itiraz etmemişse takip kesinleşir. Bu durumda, kiraya verenin itirazın kaldırılması talebiyle mahkemeye başvurmasına gerek yoktur. Çünkü takip zaten kesinleşmiş olduğundan, kiraya verenin böyle bir dava açması hukuki yarar taşımayacaktır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/13036 E. , 2018/15729 K.
“Dava İİK 272 vd maddeleri gereği tahliye istemine ilişkindir. İİK 273 md. “ Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır.” hükmünü içerir. Borçlu takibe yasal süresi içinde itiraz etmediğinden takip kesinleşmiştir. Bu durumda kesinleşen takipten dolayı davacı alacaklının icra mahkemesinden tahliye istemesinde hukuki yararı bulunmamaktadır. O halde davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile işin esası hakkında kararı verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4901 E. , 2018/9957 K.
“İİK 273 maddesi “ Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır.” hükmünü içerir. Bu durumda kesinleşen takipten dolayı davacı alacaklının icra mahkemesinden tahliye istemesinde hukuki yararı bulunmamaktadır. O halde davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile işin esası hakkında karar verilmesi doğru değildir.”
Hukuki yarar, dava açabilmenin temel şartlarından biridir. Hukuki yarar bulunmayan bir dava, mahkeme tarafından reddedilir. Bu nedenle kiraya verenin, itiraz edilmeden kesinleşmiş bir takipte itirazın kaldırılması talebiyle başvurması, gereksiz bir işlem olacaktır.
Tahliye Emrindeki Süre ve Zorla Tahliye
İcra ve İflas Kanunu’nun 273. maddesi, tahliye emrindeki sürenin dolmasını zorunlu bir şart olarak düzenlemiştir. Bu süre dolmadan zorla tahliye işlemi başlatılamaz.
Örneğin, tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan takip kesinleşmiş olsa bile, kiraya verenin taşınmazı tahliye ettirebilmesi için tahliye emrinde belirtilen sürenin dolmasını beklemesi gerekir. Bu durum, tarafların haklarının korunmasını ve usule uygun bir sürecin işletilmesini sağlar.
Noter Onaylı Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Noter onaylı tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazdan çıkacağını yazılı olarak taahhüt ettiği ve bu taahhüdün noter huzurunda düzenlendiği bir belgedir. Bu belge, genellikle ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bir parçası olarak karşımıza çıkar.
Tahliye Taahhütnamesinin Noter Onaylı Olmasının Önemi
Tahliye taahhütnamesinin noter onaylı olarak düzenlenmesi, hem hukuki süreçlerde hem de tarafların haklarının korunmasında büyük önem taşır. Noter onayı, belgenin daha güçlü bir hukuki dayanak olmasını sağlar ve ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.
Öncelikle, noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnameleri, hukuki açıdan güvenilir bir delil niteliği taşır. Noter onayı, belgenin gerçekliğini ve tarafların iradesine uygun şekilde hazırlandığını kanıtlar. Bu durum, özellikle kiracı tarafından tahliye taahhüdüne itiraz edilmesini zorlaştırır ve belgeyi geçerli kılar.
Ayrıca, noter onayı, kiracının beyanının tamamen kendi rızasına dayandığını gösterir. Eğer bir belge noter onaylı değilse, kiracı tarafından zorlama ya da baskı altında imzalandığı iddiası daha kolay gündeme gelebilir. Noter onayı, bu tür iddiaları önlemek için önemli bir güvence sağlar.
Tahliye Taahhütnamesi İtirazın Kaldırılması Sonuç
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra takiplerinde, hem kiracı hem de kiraya veren açısından usul kurallarına dikkat edilmesi gerekir. Taahhütnamenin geçerliliği, tebliğin usulüne uygun yapılması ve itiraz süresinin doğru işletilmesi, sürecin sağlıklı bir şekilde tamamlanması için büyük önem taşır. Özellikle takip itiraz etmeden kesinleşmişse, kiraya verenin ayrıca itirazın kaldırılmasını talep etmesine gerek yoktur. Bu durumda, doğrudan zorla tahliye talebinde bulunulması yeterlidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Tahliye Taahhütnamesi İtirazın Kaldırılması konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Tahliye Taahhütnamesi İtirazın Kaldırılması Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz sayılır?
Eğer kiracı baskı, tehdit veya zorlama altında taahhütnameyi imzalamışsa veya taahhütname belirli bir tahliye tarihi içermiyorsa geçersiz sayılabilir.
Tahliye taahhütnamesine itiraz eden kiracı haklı bulunursa ne olur?
Mahkeme, itirazın haklı olduğunu tespit ederse takip durdurulur ve kiraya verenin tahliye talebi reddedilir.
İtirazın kaldırılması talebi ne kadar sürede sonuçlanır?
Bu süreç, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişmekle birlikte genellikle birkaç ay içerisinde sonuçlanır.
Noter onaylı olmayan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Evet, noter onayı olmadan düzenlenmiş tahliye taahhütnamesi de geçerlidir. Ancak ispat gücü noter onaylı bir belge kadar güçlü olmayabilir.
Tahliye emrindeki sürenin dolması zorunlu mu?
Evet, tahliye emrinde belirtilen sürenin dolması zorunludur. Süre dolmadan tahliye işlemi gerçekleştirilemez.
