Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Çıkarmak
Bu makalemizde sözleşmesi olmayan kiracıyı çıkarmak diğer bir deyişle tahliye etmek hususundan bahsedeceğiz. Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi hususunda ciddi bir bilgi kirliliği yaşanmaktadır. Ülkemizde sıklıkla görüldüğü gibi ev sahipleri kira ilişkisini yazılı yerine sözlü olarak yapabilmektedir. Ancak kira ilişkisinin kurulmasının ardından taraflar arasında bir anlaşmazlık çıkması durumunda ev sahibi, kiracıyı sözleşme olmaksızın tahliye etmek için yasal yollara başvuracaktır. Makalemizde bu imkanın nasıl kullanılacağı ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
Kira Sözleşmesi Yok Diye Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?
Ev sahibi, kira kontratı olmadığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez. Bunun nedeni, kira sözleşmesinin sadece yazılı olarak değil sözlü olarak da yapılabilmesidir. Yazılı bir kira sözleşmesi olmasa bile, tarafların sözlü olarak anlaşması halinde kira sözleşmesi akdedilmiş sayılır. Bu durumda kontratı olmayan kiracı ancak TBK’ya göre tahliye sebebinin bulunması halinde tahliye edilebilecektir.
Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Tahliye Etmek
Kira sözleşmesi bulunmayan kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir tahliye sebebin bulunması halinde mümkündür. Aksi takdirde kiracı sırf yazılı sözleşme olmadığı için tahliye edilemez.
Yazılı kira kontratı bulunmayan kiracının tahliye edilmesi hususunda ev sahibi açısından sorun oluşturan kısımlar: kira bedelinin tespiti, kira bedelinin ödeneceği tarih, kira artış oranı ve kira ilişkisinin varlığının tespiti işlemleridir. Çünkü kira kontratının kendisi ve diğer unsurları tahliye sürecinin önemli bir parçasıdır. Bütün bunlar makalenin geri kalanında ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekiyor mu?
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak anlaşmanın ispatı açısından yazılı olarak yapılması taraflara kolaylık sağlayacaktır.
Sözlü kira sözleşmelerinde sözleşmenin akdedilmiş sayılabilmesi için, kira bedeli ve kiralanan ev hususunda anlaşılmış olması gerekmektedir. Bu iki temel unsurun bulunmadığı sözlü veya yazılı kira sözleşmesi geçersizdir.
Sözlü Kira Sözleşmesinin İspatı
Sözlü kira sözleşmesinin ispat yükü kural olarak davacıya aittir. Uygulamada davacılar genellikle ev sahibidir. Taraflar arasında belirlenen kira bedelinin ispatını ise davalı taraf olan kiracılar yerine getirmektedir.
Kiraya veren sözlü bir kira sözleşmesini ispat ederken öncelikle Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 200’de hüküm altına alınan miktar sınırını dikkate almalıdır. Çünkü ilgili miktarın üzerindeki davalarda senetle ispat kuralı mevcuttur.
2023 yılı için belirlenen miktar ise 14.800 TL idir. Dolayısıyla yıllık kiranın 14.800 TL’yi aşması durumunda sözlü kira sözleşmesinin ispatı ancak senetle yani yazılı bir delille mümkündür.
Bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 06.05.2019 Tarihli 2017/8153 E. 2019/4133 K. sayılı kararı mevcuttur. İlgili karara göre davacının talepte bulunduğu yıllık kira miktarı HMK madde 200 uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini, yazılı belge ile ispat etmek zorundadır.
Yazılı bir belgenin senet niteliğine haiz olabilmesi için dört koşulu karşılaması gerekir. Bu Şartlar; belgenin fiziksel olarak yazılı olması,somut vakıaya ilişkin irade beyanı içermesi ve karşı taraf tarafından imzalanmış olması gerekir. Bu nitelikte olmayan bir belge, ispat açısından senet niteliğine haiz değildir.
ÖNEMLİ: Senetle ispat zorunluluğu bulunan durumlarda delil başlangıcı bulunursa tanık dinletmek mümkün olmaktadır. İlgili düzenleme HMK 202 maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre delil başlangıcı, iddia konusu hukuki işlemin ispatına tamamen yeterli olmamakla birlikte, hukuki işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse yahut temsilci tarafından verilmiş yahut gönderilmiş belgedir.
Elektrik, su, doğal gaz fatura ve makbuzları; delil başlangıcı olarak kabul edilecektir. Böylece bu tür belgeleri sunarken komşular tanık olarak dinletilebilecektir. Aksi takdirde durum ancak senet niteliğine haiz yazılı belge ile ispat edilebilir. Bu durumda; delil türlerini doğru bir şekilde belirlemek ve yasal süreci tamamlamak için deneyimli bir kira hukuku avukatına danışmak faydalı olacaktır.
Bazı istisnai durumlarda senetle ispat zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu gibi durumlarda hukuki ilişkinin kanıtlanması amacıyla tanıkların mahkemede dinletilmesi de mümkündür. HMK madde 203 senetle ispat zorunluluğunun bulunmadığı durumları düzenlemektedir. Bu durumlar aşağıda listelenmiştir.
Senetle ispat zorunluluğunun bulunmadığı istisnai durumlar:
- Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler, gelin, damat, kayınpeder ve kayınvalide arasındaki hukuki işlemler,
- Hukuki işlemin senetle ispat edilmemesinin yerleşik bir uygulama haline geldiği haller,
- Deprem, yangın veya deniz kazası gibi senedin bulunmasının imkan olmadığı durumlar,
- Hukuki işlemlerde aşırı yararlanma veya irade bozukluğu iddialarının mevcut olduğu haller,
- Üçüncü kişilerin hukuki işleme veya senede karşı muvazaa (danışıklı yapıldığı) iddiasının mevcut olduğu durumlar,
- Senedin beklenmedik veya zorlayıcı bir nedenden ötürü kaybolduğu veya senedin usulüne uygun olarak ibraz edildiği memuriyet, noterlik yerlerde kaybolduğu durumlar.
Bu istisnai hallerde senetle ile ispat zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu gibi durumlarda tanık dinletilerek ispat yoluna gidilebilecektir. Ev sahibi yukarıda açıklanan ispat yöntemlerinin hiçbirinden yararlanamıyorsa, bu durumda tapu kaydını ileri sürerek el atmanın önlenmesi için dava açmalıdır. Bu şekilde evi işgal eden şahsın evden çıkarılması mümkün hale gelecektir.
Geçerli Bir Tahliye Sebebine Dayanmak
Kontratı olmayan kiracının nasıl tahliye edileceği hususu geçerli bir tahliye nedeni olup olmadığına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi birçok farklı sebebe dayanabilir. Bu tahliye nedenlerinden bazıları aşağıda listelenmiştir.
- 10 yıllık uzama süresinin dolması,
- Ev sahibinin veya yakınlarının ihtiyacının doğması
- Evde gerçekleştirilecek esaslı tadilatlar
- Tahliye taahhütnamesi yapılmış olması,
- Kira bedelinin eksik, geç veya ödenmemesi,
- Özen yükümlülüğünün ihlal edilmesi durumunda sözleşmesi olmayan kiracı tahliye edilebilir.
Tahliye sebepleri yukarıda sayılanlarla sınırlı değildir. Tüm geçerli tahliye gerekçeleri hakkında daha detaylı bilgi almak ve sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabını öğrenmek için “Kiracının Tahliyesi ” yazımıza bakabilirsiniz. İlgili makalede her bir tahliye sebebine ve izlenmesi gereken yollar anlatılmıştır.
7445 sayılı Kanuna göre 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davalarında arabuluculuk yapılması zorunludur. Bu nedenle arabuluculuk süreci tesis edilmeden tahliye davası ikame edilirse dava reddedilecektir. Hem arabuluculuk hem de tahliye davalarında mağduriyet yaşanmaması için sürecin dikkatli ve adım adım takip edilmesi gerekmektedir.
Sözleşmesi Olmayan Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Sözleşmesi olmayan kiracının tahliyesi ortalama 12-18 ay arasında sürmektedir. Bu durum mahkemelerin iş yoğunluğuna, yargı sürecinin sağlıklı şekilde yürütülüp yürütülmediğine bağlı olarak değişebilmektedir.
Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Sözleşmesi olmayan kiracının nasıl tahliye edileceği sorusuyla birlikte önemli ispat sorunları ortaya çıkmaktadır. Sürecin doğru yönetilememesi tahliyenin gerçekleşmemesine bu durum da çeşitli hak kayıplarına yol açacaktır. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak için alanında uzman bir gayrimenkul avukatından yardım almanız ve o çerçevede hareket etmenizde fayda vardır.
Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir. Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler.
