Önalım Hakkı Davası

Önalım Hakkı Nedir?

Bu makalemizde sizlere önalım hakkı davası (şufa hakkı davası) hakkında bilgilendirmelerde bulunacağız. Önalım hakkı davası, taşınmaz sahipleri arasında sıkça karşılaşılan bir hukuki kavramdır. Bu hak, bir taşınmazın sahibinin, taşınmazı üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı sahibine, taşınmazı satın alma yetkisi veren özel bir haktır. Bu hak, yenilik doğuran bir niteliğe sahiptir, çünkü kullanıldığında yeni bir hukuki durum ortaya çıkar. Önalım hakkı sahibi, bu hakkını tek taraflı bir beyanla kullanarak taşınmazı satın alabilir. Bu hukuki kavram, taşınmaz sahipleri arasında adil ve dengeli bir ilişkinin sağlanmasına yardımcı olur. Önalım hakkı, hukuki koruma ve güvence sağlaması nedeniyle önemli bir konudur dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından biri, payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer ortaklara bu payı aynı koşullarla alma hakkı verilir. Payın tamamen veya kısmen satılmasının, bu hakkın kullanılabilmesi için bir önemi bulunmamaktadır.Bu hak, paydaşların menfaatlerinin korunması açısından son derece önemlidir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşme kapsamında doğan önalım hakkı, bir malike, sözleşme ile önalım hakkı tanındığında devreye girer. Önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır ve bu koşul geçerlilik şartıdır. Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı, yasal önalım hakkı gibi, hak sahibine aynı yetkileri tanıyan bir hak olup yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı, taraflarca en fazla on yıllık bir süre için belirlenebilir. Yasal önalım hakkı sadece taşınmaz mallarda geçerliyken, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı taşınır mallarda da tesis edilebilir.

Önalım Hakkını Kullanma Şartları

Şufa hakkı, belirli şartların bir araya gelmesiyle kullanılabilen bir haktır. Medeni Kanun, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedefleyerek, önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanımıştır. Böylece, üçüncü kişilerin taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak, mevcut paydaşlar arasında süren uyumun bozulması engellenmek istenmiştir.

Önalım Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir

Sadece paylı mülkiyette bulunan taşınmazlarda kullanılabilen şufa hakkı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda kullanılamaz. Taşınmazın arsa olup olmaması ya da daire olması hiç fark etmez. Önemli olan şufa hakkının kullanılabilmesi için taşınmazın niteliği değil, paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Önalım Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazın paydaşları arasında hangi payın kim tarafından kullanılacağı, sözleşme veya fiilen belirlenmişse; bu taşınmazdaki payın satışı durumunda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası yalnızca anlaşmayla ya da fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkuller hakkında açılabilir. Medeni Kanun, bu hükmüyle ortakların belirlediği kullanım biçiminin bir ortak tarafından kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlamıştır

Önalım Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir

Medeni Kanun’un 732. maddesinde belirtildiğine göre, şufa hakkı sadece paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda belirli bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamazlar. Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması durumunda, hisse oranları göz ardı edilerek şufa konusu pay, şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

Pay Satışı Üçüncü Kişilere Yapılmış Olmalıdır

Yasal önalım hakkı, bir payın paydaşlar dışındaki bir kişiye satılması durumunda devreye giren bir haktır. Bu hak, bir paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışta geçerli değildir. Yasal önalım hakkının genel amacı, payların yabancı bir kişiye satılmasını kısıtlamak ve tercihen payların aynı kişi veya kişilerde toplanmasını sağlamaktır. Bu şekilde, taşınmazın paylı mülkiyet yapısının korunması hedeflenir.

Önalım Hakkının Kullanılması

Alıcıya karşı dava açılarak kullanılan önalım hakkı, yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Dava sonucunda verilen kararın kesinleşmesinin ardından taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçer. Önalım hakkı dava yoluyla kullanıldığında, aralarındaki satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişiyle yapılan sözleşmeyle aynı şartları içerecektir. Taşınmazın bedeli bakımından, tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır.

Akrabaya Satışta Şufa Hakkı 

Akrabaya satışta şufa hakkı kullanılabilir mi? Yargıtay uygulamasına göre, şeklen satış sözleşmesi olsa dahi, aslında miras hukukuna ilişkin amaçlarla eşe, çocuklara, akrabaya yapılan devirlerde ön alım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir. Yani özetle, akrabaya yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamamaktadır.

Paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda kanuni önalım hakkı gündeme gelmektedir. Gerçek bir satışa konu olmayan veya satım niteliği taşımayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı söz konusu olmayacaktır.

Önalım Hakkı Davası Zamanaşımı (Hak Düşürücü Süre)

Şufa davası açma süresi nedir? Kanundan kaynaklanan Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her durumda satışın üzerinden 2 yıl geçtikten sonra düşer. Şufa hakkı süresi hususunu örneklendirmek gerekirse:

• Örneğin, 01.01.2024 tarihinde paylı mülkiyete konu malın başka bir kişiye satılması durumunda, satış günü noter aracılığıyla bildirildiyse, 01.04.2024 tarihine kadar;
• 03.2024 tarihinde bildirim yapıldığı takdirde (kanunun bildirim şartı koyduğu için) bu tarihten itibaren 3 aylık süre işleyerek 01.06.2023 tarihine kadar;
• 12.2025 yılında bildirim yapıldığı farz edildiğinde ise son tarih 01.01.2026 olacaktır, burada 3 ay geçmese dahi dava hakkı düşecektir. Çünkü kanunda satışın üzerinden herhalde 2 yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür.
• Sözleşmeden doğan alım hakkı, tarafların belirledikleri süre içinde öne sürülebilir; ancak kanunda belirtilen 10 yıllık şerh süresini aşamaz ve 10 yılın sonunda kendiliğinden düşer (TBK 238).
• Sözleşmeden doğan alım hakkı, tarafların belirledikleri süre içinde öne sürülebilir; ancak kanunda belirtilen 10 yıllık şerh süresini aşamaz ve 10 yılın sonunda kendiliğinden düşer (TBK 238).

Önalım Davası Nasıl Açılır?

TMK 734’e göre, önalım hakkı sahibi, alıcıya karşı dava açarak bu hakkını kullanır. Satışın gerçekleştirilmesi durumunda, alıcı veya satıcı diğer paydaşlara noter aracılığıyla yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, yasal düzenlemelerle satıcının üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmesini sağlamak amacıyla zorunlu tutulmuştur. Bu bildirim hakkın sahibinin haktan yararlanma durumunu saptamayı amaçlar. Eğer önalım hakkı sahibi mahkemeye başvurursa, adına payın tescili kararlaştırılmadan önce, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarını, hâkimin belirleyeceği süre içinde belirlenecek yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım Hakkı Davası Tarafları Kimlerdir?

Önalım davası, genellikle taşınmazın alıcısına karşı başvurulan bir hukuk yolu olarak bilinir. Ancak, taşınmazın satışı gerçekleştikten sonra mülkiyetin alıcı adına tapuda henüz tescil edilmediği durumlarda, önalım davası satıcıya karşı da açılabilir. Yani, satışın tamamlanmasından sonra taşınmazın mülkiyeti hala satıcı üzerindeyse önalım hakkı sahibi bu durumu göz önünde bulundurarak satıcıya karşı dava açabilir.

Önalım Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası

İlgili paydaşın önalım hakkını kullanarak başlattığı dava sürecinde, satış bedelinin yüksek olduğu iddiasıyla muvazaa iddiasında bulunulamaz. Davalı, taşınmazı gerçekte daha yüksek bir bedelle satın almasına rağmen tapuda düşük bir bedel göstererek satın alması durumunda, önalım hakkını kullanan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Bu durumda muvazaa, sözleşmenin tamamında değil, bir bölümünde bulunur.

Bedelde muvazaanın var olduğu bu halde sözleşme geçerli olarak kabul edilmektedir. Taraflar, tapuda gerçekleşen tescil işlemiyle sözleşmeyi ifa ettikleri ve sözleşmenin şartlarını ve ana unsurlarını yerine getirdiklerini göz önünde bulundurarak, bedelde muvazaa iddiasıyla sözleşmenin iptalini talep etmeleri “hakkın kötüye kullanılması” olarak nitelendirilebilir. Önalım hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinde muvazaa bulunduğu takdirde, gerçekte bedelin daha yüksek olduğu iddiasının sözleşmenin taraflarından biri tarafından ileri sürülmesi, hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilmektedir.

Önalım Hakkından Feragat Etmek ve Vazgeçmek Mümkün Müdür?

Önalım hakkı, özel hukuk ilişkilerinden kaynaklanan bir hak olarak kabul edilir. Hak sahibi olan her paydaş, sahip olduğu önalım hakkından feragat edebilir. Ancak, somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikteki bir önalım hakkından feragat, resmi bir şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Eğer somut bir satışla ilgili olarak önalım hakkından feragat edilmek isteniyorsa, bu feragat adi yazılı bir şekilde yapılmalıdır ki geçerlilik kazansın. Hak sahibi paydaş, somut bir satışta feragat ettiği durumda gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği önalım hakkını yeniden kullanabilir.

Önemle belirtilmelidir ki, somut bir satışla ilgili olmayan ve genel nitelikteki önalım hakkından önceden feragatın adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz kılar. Adi yazılı olarak yapılan genel nitelikteki feragat, hukuki olarak hiçbir sonuç doğurmaz.

Önalım Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davasının sonucunda mülkiyet hakkı elde edileceği için, bu dava malvarlığı haklarına ilişkin bir dava olarak kabul edilebilir. Bu nedenle önalım hakkı davalarında Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli mahkemedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, HMK 12. madde kapsamında yetkili olan mahkemedir.

Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz

• Ölüme bağlı olarak tasarruf yapıldığında, önalım hakkı kullanılamaz.
• Eğer önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz.
• Yasal önalım hakkı, taşınırlar üzerinde kullanılamaz.
• Cebri arttırma yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Tüm ortakların payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
• Paydaşlar arasında fiili bir taksim yapılmışsa önalım hakkı kullanılamaz.
• Mülkiyetin elbirliğinde bulunması durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
• Bağış, trampa, ya da taşınmaz satış vaadi gibi işlemlerde önalım hakkı kullanımına izin verilmemektedir.
• Payın bir şirkete sermaye olarak konulması durumunda, önalım hakkı kullanılamamaktadır.
• Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması durumunda, önalım hakkı kullanılamaz.

Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkı

Fiili taksim, paylı mülkiyete tabi mallarda, pay sahiplerinin kendi aralarında belirlediği yerlerde malın bölüştürülmesi anlamına gelir. Paylı mülkiyete tabi mallarda, genellikle tüm pay sahipleri malın üzerinde hak iddia ederken, fiili taksimle malı payları fiilen bölüşmeleri durumu söz konusudur.

Fiili taksim halinde kişinin önalım hakkını kullanamayacağı kanunda net bir şekilde belirtilmemiş olmasına rağmen Yargıtay içtihatlarında bu durum kabul görmüştür. Önalım davası kapsamında, payın bulunduğu taşınmaz paydaşlar arasında özel olarak taksim edilmişse ve bir paydaş kendi kullanımına ayırdığı yeri veya bu yere tekabül eden payı üçüncü bir kişiye satarsa, satıcı tapuda yapılan satış sonucunda önalım hakkını kullanmayan davacının bu hakkı zamanında talep etmesi TMK’nın dürüst davranma kuralıyla çelişmektedir. 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kötü niyet iddiasının davanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden dikkate alınması gerekmektedir.

Şufa Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması Durumunda Ne Olur?

Şufa davası devam ederken taşınmazın satılması halinde ne olur? Şufa (önalım) davası yukarıda detaylı şekilde açıkladığımız üzere payı satın alana karşı açılır. Süresinde açılan şufa davası sırasında taşınmaz malın davalıca 3. kişiye satılması, hibe edilmesi veya diğer paydaşa satılması halinde şufa hakkını ortadan kaldırmaz. Dava üçüncü kişiye teşmil edebilir veya eski malik aleyhine tazminat davasına dönüştürülebilir.

Önalım Hakkı Şerh Edilmeli Mi?

Yasal önalım hakkı, kanundan kaynaklanan bir hak olduğu için, alıcıya karşı ileri sürülebilir ve şerh edilmesine gerek yoktur. Bununla birlikte, sözleşmesel önalım hakkı nispi bir hak olduğundan, önalım hakkı sahibinin bunu alıcıya karşı ileri sürebilmesi için hakkın şerh edilmesi gerekmektedir.

Kiracının Önalım Hakkı Var Mıdır?

Kiracı, eğer söz konusu mülkte paydaş değilse, satın almada önalım hakkına sahip değildir; fakat sözleşme ile akdi olarak önalım hakkı kurulmasında bir engel bulunmamaktadır.

Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer?

Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı, tapuya şerh edildiği tarihten itibaren 10 yılın sonunda geçerliliğini kaybetmektedir. Yasal önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde ve herhalde 2 yılın sonunda düşecektir.

İstanbul gayrimenkul avukatı Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi, gayrimenkul hukuku konusunda müvekkillerini başarıyla temsil etmektedir. Deneyimli avukatlarımız, hukuki danışmanlık hizmetleriyle vatandaşlara destek sağlamaktadır. Sitemizde yer alan “Avukata Sor” bölümü aracılığıyla, Av. Tolga ÇELİK ve Av. Nur BAŞTÜRK‘e sorularınızı iletebilir veya iletişim bilgilerini kullanarak kendilerine ulaşabilirsiniz. Profesyonel yaklaşımla hizmet veren ofisimiz, müvekkillerinin haklarını korumak ve en iyi sonuçları elde etmek için elinden gelenin en iyisini yapmaktadır. Hukuki süreçlerde ihtiyacınız olan güvenilir danışmanlık için bize başvurabilirsiniz.