Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu
Ev sahibinin evi satılığa çıkarması veya yeniden kiralaması durumunda kiracının evi gösterme zorunluluğu gündeme gelir. Kiracı, yeni alıcıların veya kiracıların evi gezmesini kabul etmelidir. Ancak uygulamada bazı kiracılar evi göstermekten kaçınmaktadırlar. Bu gibi durumlarda ev sahibinin başvurabileceği hukuki yollar önemlidir. Makalemizde tüm bu ihtimaller üzerinde durarak konuyu anlatacağız.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?
Kiracı, evi yeni alıcılara ve evi kiralamak maksadıyla gelenlere göstermek zorundadır. Ancak ev sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için kiracıya bu durumu yazılı veya sözlü olarak uygun bir zamanda bildirmesi gerekmektedir. İspat kolaylığı açısından bildirimin noter kanalıyla ihtarname yoluyla gerçekleştirilmesi faydalı olacaktır. Bildirimin yapılmaması halinde kiracı, evi göstermeye zorlanamaz.
Kiracının evi gösterme zorunluluğu Türk Borçlar Kanunu madde 319/2’de düzenleme altına alınmıştır. İlgili maddeye göre kiracının bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin veya onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü olduğu kabul edilmiştir.
Kiracı; evin tekrardan kiraya verilmesi veya satılması söz konusu olduğunda, evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermekle yükümlüdür. Ancak kiracının evi gösterme yükümlülüğü kapsamında uygun gün ve saatlerin belirlenmesi gerekmektedir. Yeni alıcılar veya kiracılar, kiracının müsait olması zamanlarda evi görebilirler. Aksi halde kiracının hak ve menfaati gözetilmemiş olacaktır.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu (TBK Madde 319)
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü TBK madde 319’da detaylı şekilde hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemede kiracının yükümlülüğü ile birlikte ev sahibinin kiracıya haber verme zorunluluğu da yer almaktadır. Yine kiracıya karşı sürecin nasıl yürütülmesi gerektiği de belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu madde 319/3 düzenlemesine göre kiraya veren çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek zorundadır. Yine kiraya veren bunların yapıldığı esnada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.
TBK 319/3’te belirtildiği üzere; ev sahibi, taşınmazı gösterirken kiracının çıkarlarını göz önünde bulundurmalıdır. Ev sahibi bu hakkını kullanırken kiracının malına zarar vermeden, evini dağıtmadan, uygun bir zaman diliminde ve kiracının özel yaşamına saygı gösterecek şekilde kullanmalıdır. Aksi halde kiracının bu duruma katlanmak zorunda kalması söz konusu değildir.
Ayrıca ev sahibi uygun bir süre önceden evin yeni alıcılara gösterileceği konusunda kiracıyı bilgilendirmesi gerekmektedir. Bu bildirimi yapmayan ev sahibi evini gösterme hakkını kullanamaz.
Kiracı Evi Göstermezse Ne Yapılır?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesi halinde ev sahibi dava açma hakkını kullanabilir. Bu dava kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin davadır. Mülk sahibi bu davayı evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açmalıdır. Yargılama sonucunda hakim evin gösterilmesi için uygun göreceği belli süreler belirler. Bu sayede her iki tarafa da mağduriyet yaşatılmadan kiracının evi gösterme yükümlülüğü yerine getirilmiş olur.
Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava açıldığında uygun zaman dilimleri talep edilmeli ve davaya ilişkin usuli işlemlerde herhangi bir hata veya eksiklik yapılmaması gerekmektedir. Bunu için deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak isabetli olacaktır.
Kiracının Evi Gösterme Talebi İhtarnamesi
Evin yeni alıcılara ve kiracılara gösterilmesi gerektiğine ilişkin bildirim kiracıya ihtarname yolu ile yapılabilir. Ancak kanundan da anlaşılacağı üzere bu bildirimin herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Bu nedenle kiracıya sözlü olarak da bilgi verilebilir. Ancak noter aracılığıyla yazılı beyanda bulunmak, mahkeme sürecinde ispat açısından büyük kolaylık sağlayacaktır.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü yerine getirmekten kaçınması halinde, ev sahibi evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekir. Mahkeme, ev sahibinin ve kiracının menfaatlerini dikkate alarak, ev sahibinin evi gösterme hakkını kullanabileceği gün ve saatleri belirler. Gün ve saat belirlenirken kiracının iş ve kişisel ilişkileri dikkate alınmalıdır.
Mahkeme bu belirlemeyi, ev sahibinin evi gösterebileceği tarihleri ve kiracının müsait olduğu zaman dilimini dikkate alarak kararını verecektir.
Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir Mi?
Ev sahibinin, kiracısının yaşadığı eve izinsiz girme hakkı yoktur. Kiracının rızası olmadan eve girebilmek için mahkeme kararının olması gerekir. Ev sahibinin izinsiz olarak konuta girmesi TCK 116’da düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturacaktır. Dolayısıyla kiracının izni olmadan konuta girilmesi ev sahibinin cezai sorumluluğuna yol açacaktır.
Evi Göstermeyen Kiracı Israrla Aranabilir Mi?
Evi göstermeyen kiracı sık sık aranamaz. Ev sahibinin kiracıyı sürekli rahatsız etmesi halinde ; TCK 123’te düzenlenen kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu oluşacaktır. Kiracı böyle bir durumda ev sahibini savcılığa şikayet etme olanağına sahiptir. Bu nedenle ev sahibi böyle bir eylemden kaçınmalıdır.
Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi Midir?
Kiracının evi gösterme zorunluluğuna aykırı davranması tek başına geçerli bir tahliye nedeni değildir. Yani kiracı evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermediği için ev sahibi kiracıyı tahliye edemez. Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda tahliye değil, kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava açılması uygun olacaktır.
Kiracının evini gösterme yükümlülüğünü ihlal etmesi ve bununla beraber kiracının tahliyesini gerektirecek bir nedenin bulunması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Kiracının kirayı ödememesi, ev sahibinin eve ihtiyaç duyması veya tahliye taahhüdünün alınmış olması gibi durumlar; örnek olarak verilebilir.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası ortalama 6 ile 9 ay arasında sürmektedir. Bununla beraber mahkemelerin yoğunluğuna, dosyanın durumuna ve tarafların tutumuna göre bu süre uzayıp kısalabilmektedir.
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Yetkili Mahkeme
Kiralananı göstermeye izin davasında yetkili mahkeme hangisidir? Bu davada ilk önce kira sözleşmesine bakılmalıdır. Kira sözleşmesinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı belirtilmiş olabilir. Ancak kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi değilse kira sözleşmesindeki yetki anlaşması geçersizdir. Yani tacir olmayan iki vatandaş arasında kira sözleşmesindeki yetki anlaşması geçersizdir. Bu durumlarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kiracının evi gösterme yükümlülüğünün ihlal edilmesi durumunda ne yapılacağı hukuki anlamda önem arz etmektedir. Bu işlem doğru yapılmazsa mahkeme süresi uzayabilir ve ev sahibinin evi yeni alıcı veya kiracılara gösterememesi durumu ortaya çıkabilir. Bu tür sorunlarla karşılaşmamak için deneyimli bir kira hukuku avukatından yardım almanızda yarar bulunmaktadır.
Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir. Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler.
