Kiracı Tahliyesi – Kiracıyı Çıkarma
Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?
Kiracı tahliyesi veya bir diğer adıyla kiracıyı çıkarma uygulamada sık sık merak edilen hususlardandır. Türk hukuk sistemi kiracıya ciddi bir koruma sağlamaktadır. Bununla birlikte kiraya verenler için çeşitli kiracı tahliyesi yolları da mevcuttur.
Makalemizde kiracıyı çıkarma yollarının neler olduğunu, kiracı tahliyesinde nasıl bir yol izlememiz gerektiğini ve kiracı tahliyesinin şartlarının neler olduğunu izah ettik.
Kira Hukuku Avukatı
Kira hukuku avukatı makalemizde kiracının kirayı ödememesi durumunda kiralayanın haklarına ve tahliye davasına, ihtiyaç nedeni ile tahliye davasına yer verilecektir.
Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından yerine getirilmediğinde ne yapılması gerektiğine ilişkin bilgilere kira hukuku avukatı adlı makalemizde ulaşabilirsiniz. Tahliye davalarında uzman ekibimizden danışmanlık hizmeti alabilir ve dava aşamasında kendinizi temsil ettirebilirsiniz.
Kira hukuku avukatı ekibimiz İstanbul’da bulunmasına rağmen Türkiye’nin dört bir yanına danışmanlık ve dava konusunda hizmet vermektedir.
Türkiye’de kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunu’nda bulunan hükümlere gidilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu yürürlük tarihinden önce Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükteydi. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile birlikte Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalmıştır. Ancak kira kontratının bu kira dönemi içerisinde imzalandığı takdirde bu yürürlükten kalkmış olan Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a da bakmamız gerekmektedir. Hangi kanun hükmünün uygulanacağı konusunda da karışıklığı gidermek adına kira hukuku avukatı size yardımcı olacak ve herhangi yanlış bir işlem yapmanıza engel olacaktır.
Kira Sözleşmesi Çeşitleri
Kira sözleşmesi kiraya veren ve kiracı arasında iradelerin uyuşmasına bağlı olarak kurulan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin çeşitleri bulunmaktadır. Kira sözleşmesi çeşitlerine şu şekilde örnek verebiliriz: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, ürün hasılatı kira sözleşmesi, finansal kiralama sözleşmeleri vs.
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesinde Gereken Hususlar
Kira Sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar vardır. Bu hususlar daha sonranda hak kaybına uğramamızı engelleyecektir. Kira sözleşmesi sözlü olarak da yazılı olarak da yapılabilecektir bu hususta bir sıkıntı yoktur ancak kira sözleşmesinin yazılı olması doğabilecek herhangi bir hukuki uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin olması ve sözleşmedeki diğer hususları kanıtlaması açısından önem arz etmektedir.
Kiracı açısından kiracılık haklarının sekteye uğramaması, bu hakların 3. kişiler nezdinde de görülmesi ve garanti altına alınması için kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi yararlı olacaktır. Bu şerh kiracıyı güvence altına almaktadır.
Kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken hususlardan bir diğeri ise kira sözleşmesinde evin mevcut durumu açık bir şekilde belirtilmelidir. Evin mevcut durumu, demirbaşların listesi ve ne durumda olduklarına kira sözleşmesinde yer verilmelidir. Bu kiracı ve kiraya veren açısından da son derece önemlidir. Kiracı ve kiraya veren kendi aleyhlerine bir durumu kabul etmek istemezler her ikisi de demirbaşların farklı durumda olduğunu savunabilirler. Bu ihtilafın önüne geçmek için başlangıçta sözleşmede bu hususlar açık bir şekilde yazılmalıdır. Aynı zamanda kira bedeli de net bir şekilde belirtilmeli, kira ödeme günü de yazılmalıdır ve kiranın hangi banka hesabına yatırılacağı IBAN bilgileri de kira kontratına yazılmalıdır. Kiracı her ay belirtilen tutarı kira sözleşmesinde belirtilen IBAN adresine ödemelidir.
Kiracı Tahliyesi Sebepleri Nelerdir?
Kiracının tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Bu sebeplerden biri gerçekleştiği takdirde kiracıyı evden çıkarmak mümkündür. Kiracının tahliyesi sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz:
Bu sebeplerin olması başlı başına yeterli değildir. Kiracıyı çıkarma sebeplerini yargı yoluna taşımamız için kanunda belirtilen sürelere uymamız gerekmektedir.
Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Kiracıyı çıkarmak için belli başlı sebepler olduğunu söylemiştik ve bu sebepleri yukarıda belirttik. Belirtilen sebeplerin her birinde kiracıyı evden çıkarma süresi farklıdır. Her bir kiracı tahliyesi sebepleri için kanunda farklı süreler öngörülmüştür. Bu yüzden sürelere riayet edilerek bir hukuksal işleme başlanmalıdır. Aksi takdirde sürelere riayet edilmediği için davanın reddedilmesi dahi söz konusu olabilecektir.
Kiracının Sorumlulukları Nelerdir?
Kiracının kiraya verene karşı birtakım sorumlulukları bulunmaktadır. Bunlardan en önemlisi kiracı oturmuş olduğu konuta zarar vermemeli ve bakım ve onarımına titizlik göstermelidir. Kiracının sorumlulukları bununla da sınırlı değildir. Kiracı kira sözleşmesinde belirtilen süreye uymalıdır. Kira sözleşmesinde belirtilen süreden önce çıktığında ise kalan kira bedelini ödemelidir. Ancak burada da kanun kiracılara şöyle bir kolaylık tanımıştır. Eğer kiracının oturduğu taşınmaz özellikleri ve muhit itibariyle daha kolay kiralanabilecekse kiracı kiralananın boş kaldığı dönemdeki kira bedelinden sorumlu tutulur. Örneğin, kira sözleşmesinin bitimine 3 ay olmasına rağmen çıkan kiracı eğer konut muhit ve özellik bakımından 1 ayda kiralanabilecekse kiracı bu konutun sadece boş kalacak olan bir aylık kirasını ödemelidir.
Kiracının sorumluluklarına bir diğer örnek, kiracı ile kiraya veren arasında belirli süreli bir sözleşme akdedilmiş ise bu durumda kiracı eğer bu belirlenen süre sonunda kiralanan yerden ayrılmak istiyorsa sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 15 gün önceden bildirimde bulunarak konutu boşaltacağını kiraya verene bildirmelidir. Kiracı tarafından 15 gün önceden bildirimde bulunulmadığı takdirde belirli süreli kira sözleşmesi aynı şartlarda yenilenmiş sayılır. Kiraya veren kiracısını çıkartmak için haklı bir sebebi yoksa uygulamada kiracıya “Evden çık, kontrat bitti” şeklinde ibareler kullanmaktaysa da kira sözleşmesinin süresinin bitmesi başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Uygulamada kiraya veren tarafından söylenen bu beyanlar kiracının evi boşaltması konusunda bir baskı kurmaya yöneliktir.
Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Kiracının kira bedelinin ödememesi dolayısıyla kiraya verenler mağduriyet yaşamaktadır. Bu mağduriyetin ortadan kalkması için yasa koyucu kirasını ödemeyen kiracılar için taşınmazdan tahliye yolunu açmıştır. Bir kirasını dahi ödemeyen kiracıya tahliye davası açılabilmektedir. Bu durum şu şekilde olmaktadır:
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kirasını ödemesi için ilamsız olarak icra takibi başlatılır. Bu durum kiracının hem kira bedelini ödemesi hem de tahliye davası yolunu açtığı için sık kullanılan bir yöntemdir. Kiracı haklı olduğunu düşünüyorsa bu başlatılan icra takibine 7 gün içerisinde itiraz etmelidir. İtiraz edilmediği takdirde kiracının 30 gün içerisinde bu kira borcunu ödemesi gerekmektedir. Bu icra takibi ile kiracı temerrüde düşürülmüştür. Temerrüde düşürülen kiracı hakkında tahliye davası açmamız gerekmektedir.
Kiracının kira bedelini ödememesi hususunda önemli olan durum sürelere riayet edilmesidir. Süreler usul açısından önemlidir. Usulü eksiklik olan bir dosyada hâkim dosyanın esasını incelemeden açılan kiracının tahliyesi davasını reddedecektir. Bu noktada kira hukuku alanında uzman bir avukattan yardım almanız gerekmektedir. Konu ile ilgili daha detaylı bilgi için ” Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi” adlı makalemizi okuyabilirsiniz.
Kiracıdan Yazılı Olarak Alınan Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi
Kiracıdan yazılı olarak alınan tahliye taahhütnamesi ile de kiracıyı konuttan tahliye ettirebilmemiz mümkündür. Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olması için tahliye taahhütnamesinde aranan unsurlar bulunmalıdır. Bu unsurların ne olduğuna ilişkin ve tahliye taahhütnamesi ile kiracının çıkarılması hakkında detaylı bilgi için Kira Hukuku Avukatı adlı makalemizi okumak için tıklayınız.
Kiracıdan yazılı olarak alınan bu tahliye taahhütnamesine uyulmaması durumunda tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin bitinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
Kiraya Verenin Kendisinin Veya Yakınlarının Konuta İhtiyacının Olması
Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konuta ihtiyacının olması durumunda da kiracının tahliye edilebilmesi mümkündür. Bu durumda kiraya verenin yapması gereken durum kira sözleşmesinin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre ikiye ayrılmaktadır. Kanunda da belirtildiği üzere, eğer belirli süreli kira sözleşmesi mevcutsa belirli sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi durumu söz konusu ise bu durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun kira ile ilgili genel hükümlerine göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere riayet edilerek belirlenecek tarihten başlayarak yine bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Ancak burada kiraya verenin kendisine veya yakınlarının konuta ihtiyacının olması durumu gerçek ve samimi olmalıdır. Salt kötü niyetli olarak kiracıyı çıkarıp daha yüksek kira verecek kiracı bulmak amacıyla yapılan işlemler mahkeme tarafından kabul görmediği gibi kiracı konutu boşalttıktan sonra 3 yıl içerisinde başka bir kiracının eve alınması durumunda eski kiracı kiraya verene tazminat davası açabilmektedir. Konuyla ilgili ayrıntılı bilgi için “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” adlı makalemizi okuyabilirsiniz.
Kira Sözleşmesinin 10 Seneyi Doldurması
Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin 10 seneyi doldurması durumunda bir önceki kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiralayanın bu ilişkisinin devam etmesini istemeleri durumunda kira sözleşmesini yenilemeleri gerekmektedir. Taraflarca yenilenmeyen kira sözleşmesi kiracıya karşı eski korumasını sağlamayacaktır. Kira sözleşmesinin 10 seneyi doldurması sonrasında yeni kira dönemi bitmeden 3 ay öncesinde kiraya veren kiracıya fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Bu durumda kiraya veren tarafından bu kira sözleşmesi feshedilmiş olur. Bu konu hakkında daha detaylı bilgi için “10 Yıllık Kiracının Tahliyesi” adlı makalemizi okuyabilirsiniz.
Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Gerekiyorsa
Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden inşası gerekiyorsa bu durumda da kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün olmaktadır. Kanunda belirtilen şekilde taşınmazın esaslı bir şekilde tadilatı, inşaatı veya yıkımı gerekiyorsa kanunda belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabilir. Ancak her tadilat her tamir durumu kira sözleşmesinin feshi sebebini oluşturmayacak olup basit tadilatlar bu kanun kapsamına girmemektedir.
Kiracıya Haklı Sebeple 2 İhtarın Çekilmesi
Kiracıya haklı sebeple 2 ihtarın çekilmesi durumunda da tahliye davası açılması mümkündür. Eğer kiracı bir yıllık kira dönemi içerisinde borcunu ödemek konusunda iki kere temerrüde düşmüşse tahliye davası açılır. Bunun için bir kira dönemi içerisinde bu durumun iki kere tekrarlanması gerekmektedir. Bu tekrarlayan ayların peş peşe olmasına da gerek yoktur. Örneğin, bir yıllık kira dönemi içerisinde mart ayında bir ihtar eylül ayında da bir ihtar çekilmesi halinde ikinci haklı ihtar çekilmiş olur. Tahliye davası ise kiracıya haklı sebeple 2 ihtarın çekilmesi ardından kira döneminin bittiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası hakkında daha fazla bilgi için tıklayınız.
Görülmektedir ki, tahliye davalarında her durum için birden fazla süre bulunmaktadır ve bu süreler mahkeme nezdinde uyulması gereken sürelerdir. Bu sürelere riayet edilmediği takdirde kişi dava açma hakkı da düşmüş olacaktır.
Kiracı Tahliyesi Dava Sürecinde Avukatın Önemi
Makalemizde kiracı tahliyesi sebepleri ve usule ilişkin ayrıntılı açıklamalarda bulunduk. Fakat belirtmek gerekir ki kiracıyı çıkarmak için ne yapmak gerekir sorusunun cevabı her somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Kiracıyı çıkarmak için nasıl bir yol izlemeniz gerektiği konusunda fikir edinebilmek için ilk etapta hukuki danışmanlık hizmeti alınmalıdır. Çünkü Türk Hukuk Sistemi kiracıyı koruyan bir tavır içerisindedir. Dolayısıyla kiraya verenin izleyeceği prosedür düzgün bir hukuki zemine oturtulmalıdır.
Kiracı tahliyesi davası sürecinin en başından en sonuna kadar doğru adımlar atılmalıdır. Aksi halde kiracının tahliye edilmesi işlemi sonuçsuz kalacaktır. Böyle bir durumda süreç karmaşık bir hal alacak ve büyük hak kayıpları yaşanacaktır. Dolayısıyla kira hukuku avukatı yardımından faydalanılması gerekmektedir.
İstanbul’da faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki kira hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.
