Bu yazıda, “Kiracı İle Kiraya Veren Arasında Ceza Davası ” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz. Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlediği bir sözleşme türü olmakla birlikte taraflar arasında karşılıklı güvene ve yükümlülüklere dayanır. Ancak, bu ilişkide özen ve saygı sınırının aşılması durumunda, kira ilişkisi hukuki ve cezai boyutlara taşınabilmektedir. Kiracı ve kiraya veren arasında gerilimin artması ve kira ilişkilerinin çekilmez bir hale gelmesi halinde, taraflar sıkça ceza mahkemelerine başvurmak zorunda kalmaktadır. Bu yazıda, kira ilişkilerinin ceza hukukuna taşındığı durumlar, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinin uygulanması ve bu süreçteki yargı kararları detaylı bir şekilde incelenmiştir.
Kira İlişkilerinde Sorunların Temel Kaynağı: Tarafların Yükümlülükleri
Kiracı ve kiraya veren arasındaki sorunlar genellikle tarafların birbirine karşı olan yükümlülüklerini ihlal etmesinden kaynaklanır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 316’da yer alan “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu”, kiracının en önemli yükümlülüklerinden biridir. Bu hüküm, hem kiraya verenin hem de diğer komşuların huzurlu bir yaşam sürdürebilmesi için kiracıya belirli davranış standartları yükler. Ancak, bu standartlara uyulmaması durumunda, taraflar arasında çatışmalar ortaya çıkmakta ve kira ilişkisinin sürdürülmesi mümkün olmamaktadır.
Kiracının Yükümlülük İhlali Halinde Tahliye Süreci ve Açıktan Fena Kullanım Halleri
Kiracının, kira sözleşmesine uygun hareket etmemesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 316, kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanır. Ancak bu süreç, kiraya verenin belirli usul ve şartlara uygun hareket etmesini gerektirir. Tahliye süreci, kiracının yükümlülük ihlali niteliğine göre ihtar şartına tabi olabilir ya da bazı durumlarda doğrudan fesih yoluyla başlatılabilir.
İhtar Süreci ve Şartları
Kiracının yükümlülüklerini ihlal ettiği durumlarda, kiraya veren genellikle ihtar süreciyle tahliye talebini başlatır. İhtar süreci, konut ve çatılı işyeri kiraları ile diğer kira ilişkilerinde farklı şekilde işlemektedir:
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: TBK m. 316 uyarınca, kiraya veren, kiracının yükümlülüğe aykırı davranışlarını düzeltmesi için en az 30 günlük süre tanıyarak yazılı bir ihtarda bulunmalıdır. Bu ihtarda, kiracının hangi davranışlarının sözleşmeye aykırılık oluşturduğu somut şekilde belirtilmelidir. Örneğin, kiracının kiralanana zarar verdiği, komşulara rahatsızlık verdiği veya kira bedelini zamanında ödemediği açıkça ifade edilmelidir. Bu 30 günlük süre sonunda, eğer kiracı aykırılığı gidermemişse, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye sürecini başlatabilir.
Diğer Kira İlişkileri: Konut ve çatılı işyeri dışındaki kira ilişkilerinde ise, kiraya veren ihtar sürecine tabi olmaksızın, doğrudan yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durum, kiraya verenin tahliye sürecini hızlandırmasına olanak tanır.
Açıktan Fena Kullanım: Tahliye Şartlarının İstisnası
Bazı özel durumlarda, kiracının davranışlarının niteliği, ihtar sürecinin atlanmasını ve doğrudan tahliye sürecine geçilmesini mümkün kılar. TBK m. 316’da düzenlenen ve “açıktan fena kullanım” olarak adlandırılan bu durumlar, kiracının kiralanana ya da çevresine yönelik ağır zarar verici veya huzursuzluk yaratıcı davranışlarını kapsar. Aşağıdaki durumlarda ihtar şartı aranmaz:
Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi: Kiracının, taşınmaza ciddi şekilde zarar vermesi, kiralananı kullanılamaz hale getirmesi ya da maddi değeri üzerinde büyük kayıplar yaratması bu kapsama girer. Örneğin, kiracının kiralananı kasıtlı olarak tahrip etmesi veya sürekli şekilde izinsiz yapılar inşa ederek taşınmaza zarar vermesi durumunda, kiraya veren sözleşmeyi doğrudan feshedebilir.
Kiracıya Verilecek Sürenin Yararsız Olması: Kiracının davranışlarının düzeltilmesinin mümkün olmadığının açıkça anlaşılması halinde, 30 günlük süre tanınmasına gerek kalmaz. Bu durum, genellikle kiracının kötü niyetle hareket ettiğinin veya davranışlarını düzeltmeyeceğinin açıkça görüldüğü durumlarda geçerlidir. Örneğin, kiracının sürekli şekilde taşınmazın diğer sakinlerini rahatsız etmesi ya da kiralananı kötüye kullanmaya devam etmesi, bu kapsamdadır.
Davranışların Çekilmez Hale Gelmesi: Kiracının, kiraya veren veya diğer komşular açısından huzursuzluk yaratıcı davranışlarda bulunması ve bu davranışların çekilmez bir hal alması, açıktan fena kullanım olarak değerlendirilir. Bu tür davranışlar arasında kiracının komşulara yönelik hakaret, taşınmazın ortak alanlarının kötüye kullanımı veya çevreyi rahatsız edecek şekilde gürültü yapması yer alabilir. Örneğin, Yargıtay kararlarında, kiracının diğer sakinlere rahatsızlık veren davranışları, tahliye için geçerli bir sebep olarak kabul edilmiştir.
Açıktan Fena Kullanım Durumlarında Kiraya Verenin Hakları
Açıktan fena kullanım durumunda, kiraya verenin ihtar sürecine uyması gerekmez. Bu durum, kiraya verene hızlı bir şekilde tahliye talep etme hakkı tanır. Ancak bu süreçte de, kiraya verenin davranışların somut delillerle desteklendiğini ispatlaması gerekir. Örneğin, tanık beyanları, görüntü kayıtları ya da diğer yasal deliller tahliye talebinin desteklenmesi açısından önemlidir.
Sonuç olarak, kiracının yükümlülüklerini ihlal ettiği durumlarda kiraya verenin izlemesi gereken süreç, ihlalin niteliğine göre değişiklik göstermektedir. İhtar süreci genel bir kural olmakla birlikte, açıktan fena kullanım gibi istisnai durumlarda doğrudan fesih ve tahliye talepleri mümkündür. Bu süreçte hem kiraya verenin hem de kiracının haklarının hukuka uygun şekilde korunması esastır.
Kiracı İle Kiraya Veren Arasında Ceza Davası Örnek Mahkeme Kararları
Aşağıda paylaştığımız yargıtay kararlarında Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenlenen kiracıdan beklenen özen ve saygı yükümlülüğü ile bu yükümlülüğe aykırılık durumunda tahliye şartları ele alınmıştır. İlk kararda, kiracının davranışlarının Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil etmesinin tahliye açısından zorunlu olmadığı, ancak bu davranışların kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hal almasının tahliye için yeterli olduğu vurgulanmıştır. Hukuk Genel Kurulu kararında ise tarafların birbirlerine karşı hakaret, basit yaralama ve iftira gibi suç isnatları ile ceza yargılamasına konu olmuş olmalarının, kira ilişkisinde çekilmezlik olgusunu daha da pekiştirdiği ve bu nedenle tahliye şartlarının oluştuğu sonucuna varılmıştır. Her iki karar da, tahliye taleplerinde yalnızca somut olayların değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekmiştir.
Yargıtay 3. HD 2017/4792 E. – 2017/12245 K.
Her ne kadar mahkemece, taraflar arasında meydana gelen tartışmanın akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kasten yaralama) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.Yargıtay HGK 2017/(6)3-1770 E. 2021/1738K
Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
Kiracı İle Kiraya Veren Arasında Ceza Davası: Çekilmezlik ve Suç İsnatlarının Etkisi
Kira ilişkisinde taraflar arasındaki uyuşmazlıklar, bazen ceza hukuku boyutuna taşınabilir. Kiracı ya da kiraya verenin birbirlerine karşı suç isnadında bulunması veya savcılık soruşturmalarına konu olan olaylar, kira sözleşmesinin devamını doğrudan etkileyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesi uyarınca düzenlenen çekilmezlik hali, bu tür uyuşmazlıklarda önemli bir değerlendirme ölçütü olarak öne çıkar. Bu hüküm, kiracının davranışlarının ceza hukuku açısından suç teşkil etmesi şartını aramamakla birlikte, bu davranışların kiraya veren veya komşular için çekilmez bir durum yaratmasını tahliye sebebi olarak kabul eder.
Çekilmezlik Hali ve Ceza Hukuku Boyutu
Çekilmezlik hali, kiracının veya onunla birlikte hareket eden kişilerin davranışlarının kiraya veren, komşular veya diğer sakinler için taşınmazın kullanımı açısından katlanılmaz bir durum yaratmasıyla ortaya çıkar. Bu durumda, davranışların Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değil, sözleşme ilişkisinin devamını imkânsız hale getirecek derecede rahatsızlık yaratması önemlidir. Örneğin:
Hakaret: Kiracının, kiraya verene veya komşularına karşı hakaret içeren ifadeler kullanması, ceza mahkemesi tarafından beraatle sonuçlansa dahi tahliye sebebi olabilir. Çünkü hakaret niteliğindeki bu tür davranışlar, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirebilir.
Mala Zarar Verme: Kiracının, kiralanan taşınmaza ya da komşuların mallarına zarar vermesi, ceza hukuku açısından soruşturma konusu yapılmasa bile, tahliye talebinde delil olarak değerlendirilebilir.
Ceza Mahkemesi Kararlarının Tahliyeye Etkisi
Ceza mahkemelerinde alınan kararlar, kira ilişkisinin çekilmez hale gelip gelmediğini belirlemek açısından önemli bir delil teşkil eder. Bu bağlamda, ceza mahkemelerinin beraat, mahkûmiyet veya hükmün açıklanmasının geri bırakılması (HAGB) kararları, kira uyuşmazlığını doğrudan etkilemeyebilir. Önemli olan, kiracının davranışlarının kira sözleşmesi kapsamında TBK m. 316’ya aykırılık teşkil edip etmediğidir.
Örnekler:
Beraat Kararları: Kiracı hakkında hakaret, mala zarar verme veya huzur bozma gibi suçlamalar nedeniyle açılan davanın beraatle sonuçlanması, kiracının davranışlarının tahliye sebebi oluşturmadığı anlamına gelmez. Tahliye açısından önemli olan, kiraya veren veya komşular için bu davranışların çekilmez bir durum yaratıp yaratmadığıdır.
Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (HAGB): Ceza mahkemesi, kiracı hakkında hakaret veya mala zarar verme gibi suçlardan HAGB kararı verse dahi, bu durum kira ilişkisinin bozulduğuna ve tahliye şartlarının oluştuğuna dair bir emare olarak kabul edilebilir.
Kiracının Suç Teşkil Etmeyen Ancak Çekilmezlik Yaratan Davranışları
Ceza hukuku açısından suç unsuru oluşturmayan bazı davranışlar da TBK m. 316 çerçevesinde tahliye sebebi sayılabilir. Örneğin, sürekli şekilde yüksek sesle müzik dinlemek, ortak alanları izinsiz şekilde kullanmak veya komşulara rahatsızlık veren tutumlar, kira sözleşmesi açısından yükümlülük ihlali oluşturur. Bu tür davranışlar, kiraya verenin tahliye davası açması için yeterlidir.
Kira ilişkisindeki uyuşmazlıkların ceza hukuku boyutuna taşınması, tahliye sürecini etkileyen unsurlar arasında yer alır. Ancak tahliye talebinin dayanağı, sadece ceza mahkemesi kararlarına bağlı değildir. Kiracının davranışlarının çekilmezlik yaratıp yaratmadığı, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde temel kriterdir. Bu nedenle, ceza hukuku süreçleri tahliye talebinde delil olarak kullanılsa da, kira ilişkisinin devamını değerlendirmek açısından sözleşme hükümleri ve TBK m. 316 hükümleri esas alınmalıdır.
Kiracı İle Kiraya Veren Arasında Ceza Davası Sonuç
Kiracı ve kiraya veren arasındaki sorunların hem hukuki hem de cezai boyutları bulunmaktadır. Kiracının TBK m. 316 kapsamında düzenlenen özen ve saygı yükümlülüğüne aykırı davranışları, kira ilişkisinin sona erdirilmesi için geçerli bir sebep oluşturabilir. Ancak bu süreç, tarafların haklarının korunması adına belirli hukuki prosedürlerin uygulanmasını gerektirir. Özellikle ceza mahkemesi kararlarının tahliye davalarına etkisi, olayın somut koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak,“Kiracı İle Kiraya Veren Arasında Ceza Davası ” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
