Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları nelerdir sorusuna bu makalemizde cevaplar vereceğiz. Kiracı hakları sağlıklı bir kira ilişkisinin sürdürülmesi açısından çok önemlidir. Kiracıların bu aşamada haklarını nasıl kullanacaklarını bilmeleri gerekmektedir. Bu hakların ihlal edilmesi durumunda hukuki yollara başvurulmalı ve mağduriyet sonlandırılmalıdır. Borçlar kanunu kiracı hakları konusunda düzenlemeler getirmiş olup hem kiracının hem de kiraya verenin bu haklara riayet etmesi gerekmektedir. Makalemizde, evden çıkarılmak istenen kiracının hakları, evden çıkarılan kiracının hakları, kiraya verilen ev satıldığında kiracı hakları, ev sahibinin değişmesi durumunda kiracının hakları, 5 yılı dolan kiracı hakları, 10 yılı doldurmuş kiracı hakları ve iş yerinin satılması durumunda kiracının hakları konuları üzerinde duracağız.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracının birtakım hakları bulunmaktadır. Bunlar, kiralık bir daire veya iş yeri edinen kiracı bunları kullanıma uygun durumda teslim almak, kiralık taşınmazdaki kusurların giderilmesini talep etmek, tahliyeyi gerektirecek bir neden yoksa kiralık taşınmazı kullanmaya devam etmek gibi çeşitli önemli haklardır. Kiracı haklarının en önemli örnekleri aşağıda verilmiştir.

• Aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, kiralanan mülkün zorunlu sigortalarını, vergilerini vb. yükümlülüklerini kiralayandan talep etme hakkına sahiptir.
• Kiracı, evin olağandışı kullanımından kaynaklanan masrafları ev sahibinden talep etme hakkına sahiptir.
• Örneğin binanın dış cephesinin yenilenmesi ev sahibinin sorumluluğundadır.
• Ev sahibinin kabul etmesi durumunda kiracının alt kiralama hakkı vardır.

Kiracının sayılanlar dışındaki bazı hakları yazının devamında yer almaktadır.

Ev Satıldığında Kiracı Hakları

Kira sözleşmesi bitmeden ev satılırsa kiracının hakları nelerdir? Kiracılı evin satılması durumunda durumunda kiracının yeni ev sahibine karşı hakları değişmeden devam eder. Bu anlamda dairenin satışı kiracının haklarında değişiklik yaratmamaktadır. Yeni ev sahibinin konuta ihtiyacı olması bu durumun istisnasıdır. Bu konuda daha detaylı bilgi edinmek için Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

Ancak bu durumda yeni ev sahibinin uyması gereken belirli süreler ve koşullar vardır. Ev sahibi, taşınmazın edinildiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya tahliye talebi içeren ihtarname göndermelidir. İhtar şartı yerine getirilmeden tahliye davası açılmışsa kiracı bu hususa itiraz edebilir.

Ev sahibi, evi edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Kiracının bu süre dolmadan tahliye davası açması halinde kiracı buna itiraz edebilir. Yeni ev sahibi tarafından ileri sürülen ihtiyaç iddiası zorunlu, samimi ve gerçek olmalıdır. Ev sahibinin evi satması durumunda kiracının hakları yukarıda açıkladığımız üzere birçok detay içermektedir. Bu sebeple böyle bir durumla karşılaşan kiracılar alanında uzman bir kira hukuku avukatından yardım almaları tarafımızca önerilmektedir.

Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracı Hakları

Kira kontratı olmayan kiracı hakları nelerdir? Sözleşmesi bulunmayan kiracının hakları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıya tanınan tüm hakları içermektedir. Çünkü kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasına gerek yoktur. Bu ilişki sözlü olarak da kurulabilir. Sözleşmesiz kiracı, kanun kapsamındaki tüm haklara sahip olduğundan geçerli bir tahliye nedeni olmadan tahliye edilemez. Kontratsız kiracı hakları görüleceği üzere farklı bir düzenlemeye tabi değildir.

Kira Artışında Kiracının Hakları

Eski kiracılara zam neye göre yapılır? Eski kiracılarda kira artışı nasıl olmalı? Kiracının hakları kapsamında kiranın artırılmasına yönelik üst sınırlar belirlenmiştir. Kira bedeline zam yapılma dönemi geldiğinde kira, ilgili ay için açıklanan TÜFE oranı ne ise kira bedeline en fazla o oranda zam yapılabilecektir.

01.07.2024 tarihine kadar yenilecek olan konut kiralama sözleşmelerinde kira bedeli en fazla %25 oranında artırılabilecektir. Ancak iş yeri kiralarında bu kural uygulanamayacaktır.

Ev sahibi, duruma göre kira bedelini TÜFE oranının ya da %25’lik oranın üzerinde artırım yapmak isterse kiracı ev sahibinin istediği bu tutarı ödemek zorunda değildir. Kira sözleşmeleri %25’lik düzenlemesi kapsamında olan kiracılar kira bedelini %25 artırarak ödeyebilirler. İlgili kira sözleşmeleri TÜFE oranına tabi olan kiracılar ise ilgili ay için belirlenen TÜFE oranı kadar artırım yaparak kiralarını ödemeleri yeterlidir. Bu ödemelere ilişkin makbuz ve dekontların da saklanması gerekmektedir.

5 Yıllık Kiracının Hakları

5 yıllık kiracı hakları nelerdir? 5 yılını dolduran kiracının hakları nedir? 5 yılını dolduran bir kiracı sırf 5 yılını doldurdu diye tahliye edilemez. Kanunumuzda düzenlenen böyle bir tahliye nedeni bulunmamaktadır. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşmede belirtilen sürenin dolup bunun üzerine 10 yıl dolmadan tahliye edilemez. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira ilişkisi 10 yıl dolmadan kiracı evden çıkarılamaz.

Türk Borç Kanunu’na göre 5 yıllık kiracı ancak belirli bir tahliye sebebinin varlığı halinde evden tahliye edilebilir. Tahliye taahhüdünün mevcut olması veya kiracının kirayı ödememesi örnek gösterilebilir.

5 yıllık kiracıya karşı kira tespit davası ikame edilebilir. Bu davada mahkeme emsal kira sözleşmelerini dikkate alarak kira bedelini yeniden belirler.

10 Yıllık Kiracının Hakları

10 yıllık kiracı hakları nelerdir? 10 yılı dolduran kiracı hakları, 10 yıllık hesaplama sürelerine veya ihtar koşulları yerine getirilmeden kiracının tahliye edilememesidir. Ayrıca kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre, kanunda yapılan farklılığa bağlı olarak süre ve ihtar koşulları farklılık göstermektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde; sözleşme süresi dolup bunun üzerine 10 yıl daha geçmesi halinde bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarda bulunarak dönem sonunda dava açılabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; kira sözleşmesinin başından itibaren 10 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminden 3 ay öncesinde ihtar çekilerek dönem sonunda dava açılabilir.

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için belirlenen 10 yıllık süreler dikkate alınmazsa tahliye talebine kiracı itiraz edebilecektir. Ayrıca ihtar sürelerine ve prosedürlerine uyulmaması durumunda kiracının hakları kapsamında tahliyeye itiraz edilebilecektir. 10 yıllık kiracının nasıl tahliye edildiği hakkında daha detaylı bilgi için 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

İş Yeri Kiracı Hakları

İş yeri kiracısının hakları, konut kiracısının haklarından büyük ölçüde farklı değildir. Yukarıda ev sahibi açısından konut tahliye sürelerine ve gerekçelerine ilişkin aranan şartlar, iş yerleri açısından da aynı şekilde uygulanacaktır. Dolayısıyla iş yeri kiracılarının özel bir durumlarının olmadığı söylenebilir.

Burada üzerinde durulması gereken bir nokta vardır. Kira sözleşmesinin 01.07.2024’e kadar yenilenmesi durumunda uygulanan %25’lik artış sınırı, iş yeri kira sözleşmeleri bakımından geçerli değildir. İş yeri kiralamalarında, ilgili ayın TÜFE oranı zam için üst sınır olarak kabul edilmektedir.

Kiracının Diğer Hakları

Kiracının hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere oldukça geniştir. Bu anlamda kiracının yukarıdaki başlıklar altında sıralanan hakların yanı sıra birçok yasal hakkı da bulunmaktadır. Aşağıda bu haklara ilişkin genel bilgileri farklı başlıklar altında açıkladık.

Haklı Bir Sebep Olmadan Evden Çıkarılmama Hakkı

Kiracı evden çıkmak istemezse hakları nelerdir? Ev sahibi, kiracıyı geçerli bir sebep olmaksızın tahliye edemez. Ev sahibinin geçerli tahliye sebebinin bulunduğu durumlar Türk Borçlar Kanunu’nda sıralanmıştır. Aşağıdaki listede TBK’de düzenlenen ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği örnekler yer almaktadır.

• Yeni ev sahibinin veya kanunda açıklanan yakınlarının gayrimenkule ihtiyacı olması,
• Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli bir konutunun bulunması,
• Kiracının eve zarar vermesi,
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi gibi durumlar haklı sebeplere örnek gösterilebilir.

Kullanıma Uygun Teslim Hakkı

Kiraya veren, kiralanan taşınmazı veya malı usulüne uygun kullanıma hazır olarak kiraya verene vermekle yükümlüdür. Bu ne anlama geliyor; kiracıya teslim anında konut oturulmaya, iş yeri ise kullanıma uygun olmalıdır.

Kiralananda ki Kusurun Giderilmesini İsteme Hakkı

Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu var mıdır? Ayıplı ev kiralama durumunda kiracının hakları nelerdir? Sözleşmede kararlaştırılana aykırı bir durum söz konusu ise veya kiralık dairede veya işyerinde bozukluk/eksiklik varsa, taşınmaz ayıplı sayılır. Bu ayıp ciddi ve ağır ise kiracının sözleşmeyi sürdürmeme hakkı vardır. Bu durumda ev iade edilecek ve o ana kadar yapılan ödemeler de kiracıya iade edilecektir.

Kiralanan taşınmazda kusurun mevcut olması durumunda kiracının farklı hakları bulunmaktadır. Dilerse kiraya verenden tamir etmesini veya ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Veya kusurdan dolayı kira miktarında indirim talep edebilir. Tüm bunların yanı sıra kiralananın kusuru sebebiyle zarar görmesi halinde mahkemede tazminat talebinde bulunma imkânı da bulunmaktadır.

Kiracı, kiraya verenden makul bir sürede ayıbın (kusurun) giderilmesini istemiş ancak kiraya veren bu isteği yerine getirmemişse, kiracı kendisi masrafta bulunarak bu kusuru giderebilir. Bu harcamaya karşılık gelen tutarı kiradan düşüp ev sahibine ödememe hakkına sahiptir. Ancak bu tasarrufa ilişkin fatura, makbuz, dekont gibi ilgili belgelerin saklanması gerekmektedir.

Görüldüğü üzere kiralık taşınmazdaki ayıbın ortaya çıkış zamanına ve kusurun ağırlığına göre atılacak adımlar ve izlenecek süreçler farklılık göstermektedir. Bu durumdaki kiracılar, en iyi hamleyi belirlemek için deneyimli bir kira hukuku avukatına danışmalıdır.

Depozitonun İadesini Talep Hakkı

Kira depozito iade sistemi nasıldır? Tahliye sırasında kiracı, sözleşmenin imzalanması sırasında verilen teminat olan depozitonun iadesini talep edebilir. Ancak bu durumda ev sahibi kiraya verdiği taşınmazı inceleyecek ve evde normal kullanımın ötesinde bir zarar olup olmadığını tespit edecektir. Normal kullanımdan kaynaklanan zarar veya yıpranma dışında herhangi bir sorun yoksa depozito kiracıya teslim edilmelidir. Depozito iade şartları oluşmasına rağmen depozitoyu iade etmeyen ev sahibine karşı kiracı depozito iadesi için icra takibi başlatabilir.

Depozito bedelinin 3 aylık kira bedelini geçemeyeceği de dikkate alınmalıdır. Bu nedenle kiracının 3 aylık kira bedelinden fazla depozito ödememeye dikkat etmesi gerekmektedir.

Demirbaş Giderlerin Ev Sahibi Tarafından Karşılanmasını İsteme Hakkı

Kiracı demirbaş giderlerini öder mi? Apartman demirbaş giderleri nelerdir? Kiraya veren, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa demirbaş giderleri ödemek zorundadır. Demirbaş giderler, kiracının ödemek zorunda olmadığı ve genellikle ödeme yükümlülüğü dışında kalan giderlerdir. Örneğin bina girişine kurulan engelli rampasının parasını kiracı değil ev sahibi ödemek zorundadır. Ayrıca çatı onarımı, zorunlu sigorta, kombi,kazan ve su borularının değiştirilmesi, vergiler gibi masraflar da kiraya verene aittir.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkabilir Mi?

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süreden önce herhangi bir sebep göstermeksizin erken ayrılma seçeneğine sahiptir. Ancak bu durumda kanunda kiraya verenin mağduriyetini önleyen bir hüküm bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşmede belirlenen süreye veya fesih dönemine uymadan kiralanan taşınmazı iade ettiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralanan taşınmazın benzer koşullarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder.

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isteyen kiracı yukarıda da açıkladığımız üzere kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları kiralanan taşınmazın benzer şartlarda kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam edecektir. Kiracı sözleşme bitmeden ev alırsa durum değişir mi? Kiracının sözleşme bitmeden ev alması durumu kanunumuzda bu durumun istisnası olarak düzenlenmemiştir.

Kiracının, bu sürenin bitiminden önce ev sahibi tarafından kabul etmesi beklenecek, ödeme gücü yüksek ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Bunun yanı sıra kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu harcamalar ve kiralanan yeri farklı bir şekilde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı faydaları kira bedelinden düşürmekle yükümlüdür. Bu konuda daha detaylı bilgi edinmek için Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak  adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

Ev Sahibi Kiraya Verdiği Eve Girebilir Mi?

Ev sahibi kiracının evine girebilir mi? Kiracı ile kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ev sahibi artık kiracının izni olmadan eve giremez. Aksi takdirde Türk Ceza Kanunu hükümlerine göre “konut dokunulmazlığının ihlali” suçu söz konusu olacaktır. Kiracı daha sonra savcıya hitaben bir şikayette bulunarak ev sahibine karşı suç duyurusunda bulunabilir. Görüleceği üzere ev sahibi istediği zaman eve girebilir mi sorusunun cevabı giremezdir.

Kiracı Ev Sahibi Anlaşmazlıklarına Hangi Mahkeme Bakar?

Kiracı ve ev sahibi, kiralanan ile ilgili çeşitli konularda anlaşmazlıklar yaşayabilir. Ev sahibi kiracı anlaşmazlıkları yaşandığında yetkili ve görevli mahkemelere başvurulmalıdır. Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Yetkili mahkeme kiracının ikamet ettiği yerdeki mahkemedir. Aynı zamanda yetkili mahkeme aynı zamanda kira sözleşmesinin yapıldığı yer mahkemesidir. Son olarak şunu belirtmekte fayda var; kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklarda nitelikli ve tecrübeli bir kira hukuku avukatından yardım almak, hak ve menfaat kaybı yaşamamanın en sağlıklı yolu olacaktır.

Kiracı Hakları Danışma Hattı

Kiracı hakları danışma hattı sıklıkla aranan bir konudur. Ancak kiracıların hukuki yardım almak veya haklarını öğrenmek için danışma alabilecekleri bir hat şuanda bulunmamaktadır.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesinde ve kanunda yer alan kiracılar lehine hukuki imkanlar doğru şekilde ve usulüne uygun olarak ileri sürülmelidir. Aksi halde kiracının belirli bir hakkı olsa bile bunu etkin bir şekilde kullanamayabilir. Bu gibi durumlarla karşılaşmamak için deneyimli bir kira hukuku avukatına başvurarak önlem almanızda fayda vardır. Şişli Mecidiyeköy’de faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi bünyesindeki kira hukuku avukatı ile iletişim kurmak istiyorsanız sitemizde yer alan iletişim bilgilerinden avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.