Kiracı Evi Boşaltmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli?

Bu yazıda, “Kiracı Evi Boşaltmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli?” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz. Kira ilişkileri hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hak ve yükümlülüklerini dengelemeyi amaçlar. Bu yükümlülüklerden biri de kiracının, taşınmazdan ayrılmadan önce kiraya verene bilgi verme zorunluluğudur. Ancak bu süre, kira sözleşmesinin türüne, taşınmazın niteliğine ve taraflar arasındaki özel anlaşmalara bağlı olarak değişiklik gösterir. Yanlış bir zamanda fesih bildiriminde bulunmak, istenmeyen sonuçlara yol açabilir. Peki, kiracı evi boşaltmadan ne kadar önce haber vermelidir? Bu sorunun cevabını başlıklar altında detaylıca inceleyelim.

1. Kira Sözleşmesinin Türü Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, fesih bildirimi açısından belirleyici bir faktördür. Çünkü sözleşmenin süresine göre uygulanacak hukuki kurallar farklılık gösterir.

• Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: Başlangıç ve bitiş tarihleri net olarak belirlenmiş olan sözleşmelerdir. Örneğin, “01.01.2024 – 31.12.2024” tarihleri arasında yapılan bir kira sözleşmesi, belirli süreli bir sözleşmedir.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Sözleşmede bir başlangıç tarihi belirtilmiş olsa da bitiş tarihi belirtilmemiştir. Böyle durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi, özel bildirim sürelerine ve kira dönemlerine bağlıdır.

Sözleşmenin türü, kiracı ve kiraya verenin yükümlülüklerini doğrudan etkilediği için, kira ilişkisinin başlangıcında tarafların bu ayrımı netleştirmesi büyük önem taşır.

2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Süreleri

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında özel kurallara tabidir. Bu kurallar, tarafların kira ilişkisini sonlandırma sürecini düzenler.

2.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri

TBK’nın 347. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene fesih bildiriminde bulunmasını zorunlu kılar.

Eğer kiracı bu süre içerisinde fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Bu durumda kiracı, bir yıl daha taşınmazı kullanmak zorunda kalabilir ve kirayı ödemeye devam eder.

Örnek Senaryo:

• Sözleşme Tarihi: 01.01.2024 – 31.12.2024
• Fesih Bildirimi İçin Son Gün: 16.12.2024

Bu örnekte, kiracının 16 Aralık 2024’e kadar kiraya verene yazılı olarak bildirimde bulunması gerekir. Bildirim tarihi, kiraya verenin bildirimi aldığı gün dikkate alınarak hesaplanır. Bu nedenle, posta yoluyla yapılan bildirimlerde, olası gecikmelerin önüne geçmek için bildirimin erken yapılması tavsiye edilir. Ayrıca, bu süreçte noter kanalıyla gönderim yapmak, kiracının yasal haklarını koruyabilmesi açısından önem taşır.

2.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, TBK’nın 328. maddesine göre kiracı, sözleşmeyi feshetmek için altı aylık kira dönemleri üzerinden hareket eder. Kiracı, bir kira döneminin sonu itibarıyla sözleşmeyi sonlandırmak istiyorsa, ilgili dönemin bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Örnek Senaryo:

• Sözleşme Başlangıcı: 01.01.2024
• Birinci Dönem: 01.01.2024 – 01.07.2024
• İkinci Dönem: 01.07.2024 – 01.01.2025
• Fesih Bildirimi İçin Son Gün: 01.10.2024

Bu durumda, kiracının 1 Ekim 2024 tarihine kadar kiraya verene bildirimde bulunması gerekir. Eğer kiracı bu tarihte bildirim yapmazsa, fesih bir sonraki kira dönemi için geçerli olur ve kiracı, taşınmazda kalmaya devam etmek zorunda kalabilir.

3. Konut ve Çatılı İşyeri Olmayan Kiralarda Durum Nedir?

Konut ve çatılı işyerlerinden farklı olarak, taşınmazın niteliği konut veya işyeri kapsamına girmiyorsa fesih süreçleri farklı kurallara tabi olur.

• Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri: TBK’nın 327. maddesi gereğince, belirli süreli sözleşmelerde kira süresi dolduğunda sözleşme otomatik olarak sona erer. Bu durumda, kiracının fesih bildiriminde bulunmasına gerek yoktur.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri: Belirsiz süreli sözleşmelerde taraflar, yerel âdetlere veya altı aylık kira dönemlerine uygun şekilde fesih bildiriminde bulunmalıdır. Yasal olarak bu tür sözleşmelerde de kiracı, en az 3 ay önceden fesih bildirimi yapmakla yükümlüdür.

4. Bildirim Sürelerine Uyulmaması Halinde Ne Olur?

Kiracı, yasal bildirim sürelerine uymazsa fesih bildirimi geçerli sayılmaz. Bu durumda:

• Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olur.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi, bir sonraki kira dönemi için geçerli sayılır.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının planladığı taşınma tarihini göz önünde bulundurarak bildirim yapması, mağduriyetlerin önüne geçer.

Kiracı Evi Boşaltmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli Sonuç

Kiracıların, kira sözleşmesini feshetme sürecinde dikkat etmesi gereken en önemli unsur, fesih bildiriminin doğru zamanda ve doğru şekilde yapılmasıdır. Bildirim süreleri, sözleşmenin türüne ve taşınmazın niteliğine göre değişiklik gösterir. Hak kaybı yaşamamak adına yazılı fesih bildirimi yapılması ve yasal sürelerin titizlikle takip edilmesi gerekir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Kiracı Evi Boşaltmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli?  konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK  ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.

Kiracı Evi Boşaltmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli Sık Sorulan Sorular 

1. Fesih bildirimi nasıl yapılmalı?

Fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır. Noter kanalıyla gönderim, hukuki süreçlerde delil olarak kullanılabilir.

2. Kiracı e-posta ile bildirim yapabilir mi?

E-posta ile yapılan bildirim, kiraya veren tarafından kabul edilirse geçerli olabilir. Ancak noter kanalıyla bildirim yapmak daha güvenlidir.

3. Kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir mi?

Kiraya veren, ancak haklı sebeplerle ve yasal dayanaklarla sözleşmeyi feshedebilir.

4. Bildirim süresi içinde taşınmazı boşaltmazsam ne olur?

Bildirim yapılmış ancak taşınmaz boşaltılmamışsa, kiracı hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir.