Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi yazarken dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. Dilekçenin yanlış yazılması, yanlış ihtarlarda bulunulması taraflar için telafisi imkansız zararların ortaya çıkmasına sebep olabilecektir. Dilekçe yazılması uzmanlık ve hukuk bilgisi gerektirmektedir. Dilekçe hazırlanırken kesin ve anlaşılır bir dil kullanılmalı, ihtar konusu net bir şekilde belirtilmeli ve muhatabın kimlik bilgileri açıkça yer almalıdır. Ayrıca, delil niteliğindeki olgular da dilekçede eksiksiz bir şekilde belirtilmelidir. Doğru bir dilekçenin hazırlanması, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların sağlıklı bir şekilde çözülmesine katkı sağlayacaktır. Bu nedenle, dilekçe hazırlama sürecine özen göstermek ve profesyonel destek almak büyük önem taşır. Makalemizde Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği sunduk. Her somut olayın detaylı bir şekilde değerlendirilerek özel ihtiyaçlarına uygun bir ihtarname tasarlanmalıdır.
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi nasıl yazılır? Bu konuda avukatlar meslekleri gereği daha ayrıntılı bilgilere sahiptirler. Bu nedenle dilekçe düzenlenirken uzman avukatlardan hukuki destek alınmalı ve profesyonel bir dilekçe hazırlanmalıdır.
Kira tespit davasında alınan bilirkişi raporuna karşı yazılacak beyan ve itirazına ilişkin dilekçe hazırlanırken dilekçe konusuna göre Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi şeklinde şablon olarak yer alan dilekçelerden yararlanılabileceği gibi özgün olarak hazırlanan içerikleri de kullanılabilir.
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi hazırlanırken pek çok önemli nokta bulunmaktadır. Bu hususların göz önünde bulundurularak dilekçe hazırlanması halinde süreç hızlı sonuçlanacak ve istenilen netice elde edilecektir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi avukatları Av. Tolga ÇELİK müvekkillerimize son derece profesyonel olarak hizmet vermekteyiz. Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi ile ilgili sorularınız ve görüşmeleriniz Avukata Sor kısmından avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.
BAKIRKÖY ……. SULH HUKUK MAHKEMESİ ‘NE
DOSYA NO :
DAVACI :
ADRES :
VEKİLİ : Av. Tolga ÇELİK & Av. M. Nur YANAR
ADRES : Mecidiyeköy Mah. Mecidiyeköy Yolu Cad. No: 6 Şişli/ İstanbul
DAVALI :
ADRES :
VEKİLİ :
ADRES :
KONU : 02.10.2024 Tarihli Bilirkişi Raporuna Karşı Beyan ve İtirazlarımızın Sunulması Hakkındadır
AÇIKLAMALAR :
Sayın mahkemeniz nezdinde görülen yukarıda esas numarası yazılı dava dosyasında dava konusu olan …………………….. adresindeki taşınmazın kira bedelinin tespitine ilişkin 02.10.2024 tarihli bilirkişi raporu tanzim edilmiş olup işbu rapor 08.10.2024 tarihinde tarafımıza tebliğ edilmiştir. Bilirkişi raporundaki aleyhe hususları kabul etmemekle birlikte 02.10.2024 tarihli bilirkişi raporu eksik inceleme sonucunda düzenlenmiş olup hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki:
Raporda dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda 01.01.2024 tarihi itibariyle aylık bazda kira bedelinin 27.500,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır. Ancak dava konusu taşınmazın niteliği, bulunduğu semt ve mevkii, inşai tarz ve evsafı, kullanım alanı, kullanım amacı, çevresindeki yapılaşma durumu, emsal kira bedelleri ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı gibi taşınmazın kira değerini belirleyen tüm unsurlar birlikte değerlendirildiğinde dava konusu taşınmazın kira bedelinin belirlenen miktardan çok daha yüksek olacağı açıktır.
Dava konusu taşınmazın çevresel özelliklerine ilişkin bilirkişi raporunda, taşınmazın genel avantajları değerlendirilmiş olsa da, bölgedeki önemli ulaşım ve sosyal olanaklara yakınlığının kira bedelleri üzerinde yaratacağı etkiye yeterince yer verilmediği açıktır. Taşınmazın konumu, hem ulaşım açısından hem de çevresindeki sosyal altyapı bakımından önemli avantajlar sunmaktadır. Özellikle E5 Karayolu’na yalnızca 1 dakika mesafede bulunması, ulaşım kolaylığını artıran kritik bir unsurdur. Ayrıca, taşınmazın Acıbadem Bakırköy Hastanesi ve Bakırköy Dr. Sadi Konuk Eğitim ve Araştırma Hastanesi gibi bölgedeki iki büyük sağlık kuruluşuna 5 dakika mesafede bulunması, sağlık hizmetlerine erişimi kolaylaştırmakta ve bu durum taşınmazın cazibesini artırmaktadır. Taşınmaz, alışveriş ve sosyal yaşam açısından da oldukça stratejik bir konuma sahiptir. Carousel, Capacity, Atrium ve A Plus Alışveriş Merkezleri gibi önemli AVM’lere 2-3 dakika gibi kısa bir mesafede yer alması, sosyal imkanlara erişimi kolaylaştırmakta ve kira değerini olumlu yönde etkilemektedir. Ulaşım açısından bir diğer önemli detay ise taşınmazın Metrobüs durağına ve Metro durağına 10 dakika mesafede bulunması ve dava konusu taşınmazın önünden Bakırköy otobüs ve minibüslerinin geçmesidir. Bu iki toplu taşıma aracı, İstanbul’un farklı noktalarına hızlı ve kolay erişim imkanı sunarak, taşınmazın ulaşım açısından değerini artırmaktadır. Ayrıca taşınmazın en yakın Marmaray durağına 10-15 dakika yürüme mesafesinde olması, İstanbul’un hem Asya hem de Avrupa yakasına kolay ulaşım imkanı sağlayan Marmaray hattına erişimi kolaylaştıran bir faktördür. Bütün bu avantajlar, taşınmazın kira bedelleri üzerinde önemli bir etki yaratmaktadır. Ancak bilirkişi raporunda bu kritik unsurların göz ardı edilmesi, değerlendirmelerin eksik kalmasına ve taşınmazın gerçek değerinin tam anlamıyla yansıtılmamasına neden olmuştur. Taşınmazın bu kadar merkezi bir konumda yer alması, yakın çevredeki sosyal, sağlık ve alışveriş olanaklarına olan erişimin kira bedellerini artırdığı hususu dikkate alınmadan bilirkişi raporu tanzim edilmiştir. Bu faktörler, bölgedeki kiralık daire fiyatlarını doğrudan etkileyen temel unsurlar arasında yer almakta olup, taşınmazın piyasa koşullarındaki gerçek değerinin doğru şekilde belirlenmesi açısından raporda yer alması gereken önemli hususlardır.
Bilirkişi raporunda bina ve site özelliklerine ilişkin yapılan tespitler, kira bedelinin belirlenmesinde büyük önem taşımaktadır. Ancak, raporda bazı kritik unsurlara yer verilmediği görülmektedir. Özellikle, kat maliklerine münferiden tahsis edilen bodrum kat depoları hakkında herhangi bir bilgi raporda yer almamaktadır. Bu depolar, maliklerin özel kullanım alanları olup, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gereken önemli faktörlerdir. Ayrıca, binada güvenlik personeli, apartman görevlisi ve teknisyen gibi hizmetlerin mevcut olduğu ve bu hizmetlerin bina sakinlerinin ihtiyaçlarını karşıladığı bilgisi de raporda yer almamaktadır. Oysa ki, bu tür hizmetler, sakinlerin yaşam konforunu artıran ve kira bedelini etkileyen önemli unsurlardır. Dolayısıyla, bilirkişi raporunda eksik olan bu bilgiler, kira bedelinin olması gerekenden daha düşük olarak belirlenmesine neden olmuştur. Sonuç olarak, bilirkişi raporunda belirtilmeyen bodrum kat depoları ile güvenlik, apartman görevlisi ve teknisyen hizmetlerinin varlığı, kira bedelinin tespitinde dikkate alınmalıdır.
02.10.2024 tarihli bilirkişi raporunda, taşınmazın kira değerine etki eden unsurların değerlendirilmesi başlığı altında olumlu özellikler olarak taşınmazın ulaşım kolaylığı, ara katta bulunması ve otopark alanının varlığı belirtilmiştir. Ancak, taşınmazın kira değerine etki edebilecek daha fazla olumlu özellik göz ardı edilmiştir. Bu durum, bilirkişi raporunun taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmadığını açıkça göstermektedir. Özellikle, taşınmazın bulunduğu binada güvenlik personeli, apartman görevlisi (kapıcı) ve teknik bakım hizmeti sağlayan bir teknisyenin bulunması, taşınmazın kira değerine doğrudan etki eden ve konfor, güvenlik ile bakım hizmetleri açısından büyük önem taşıyan unsurlar arasındadır. Güvenlik hizmeti, kiracının mal güvenliğini sağlarken, apartman görevlisi bina genelindeki temizlik, bakım ve onarım gibi günlük ihtiyaçları karşılar. Ayrıca, bir teknisyen bulunması, olası teknik sorunların hızlı ve profesyonel bir şekilde çözülmesine katkıda bulunarak binanın sürdürülebilir bir yaşam alanı olmasını sağlar. Bu hizmetlerin varlığı, taşınmazın piyasa değerini yükselten ve kiracılar için tercih sebebi olan önemli faktörlerdir. Bilirkişi raporunda yalnızca bazı olumlu özelliklerin dikkate alınarak değerlendirme yapılması, taşınmazın gerçek değerinin göz ardı edilmesine yol açmıştır. Bu eksik değerlendirme, taşınmazın kira bedelinin hakkaniyetli bir şekilde belirlenmemesine neden olmuştur.
Bilirkişi raporunda “Taşınmazın Kira Değerine Etki Eden Unsurların Değerlendirilmesi” başlığında olumsuz özellik olarak belirtilen “Talep Tarihi İtibari ile Gayrimenkul piyasasında yaşanan fiyat istikrarsızlığı” ifadesi, ülkenin genel ekonomik durumu ile ilişkilendirilebilecek bir unsurdur. Özellikle son yıllarda konut kiralarında sürekli bir artış eğilimi görülmektedir. Bu artış, arz ve talep dengesi, enflasyon oranları, nüfus artışı, göç hareketleri ve yeni konut üretimindeki yavaşlamalar gibi pek çok faktörden kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla, kira değerlerinin belirlenmesinde “fiyat istikrarsızlığı” gibi olumsuz ekonomik unsurların etkisi sınırlı kalmakta, aksine sürekli yükselen bir kira trendi izlenmektedir.
Bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın gerçek kira bedelinin tespiti için üç adet emsal taşınmaz değerlendirmeye alınmıştır. Bu değerlendirmede, emsal taşınmazların bazı özelliklerinin dikkate alınmadığı ve bu hususların raporda turuncu renk ile gösterildiği görülmektedir. Ancak, söz konusu değerlendirmede önemli bir dengesizlik ve hakkaniyetsizlik doğduğu açıkça ortadadır. Şöyle ki:
Emsal-1 taşınmazında, sadece bir adet turuncu renkle işaretlenmiş dikkate alınmayan özellik mevcutken, emsal-2 taşınmazında ise, üç adet dikkate alınmayan özellik turuncu renk ile gösterilmiştir. Emsal-3 taşınmazında da, dört adet turuncu renkle işaretlenmiş dikkate alınmayan özellik mevcuttur. Bu durumdan açıkça anlaşılmaktadır ki, Emsal-2 ve Emsal-3 taşınmazları, dikkate alınmayan çok sayıda özelliğe sahip olup, bu durum da kira bedellerinin belirlenmesinde doğrudan bir haksızlığa sebebiyet vermiştir. Zira, bilirkişi raporunda Emsal-1 taşınmazına ilişkin kira bedeli 32.000 TL olarak belirlenmişken, Emsal-2 taşınmazının bedeli 25.000 TL, Emsal-3 taşınmazının bedeli ise 26.000 TL olarak belirlenmiştir. Emsal-2 ve Emsal-3 taşınmazlarının kira bedellerinin düşük çıkmasının temel sebebi, bu taşınmazlar bakımından dikkate alınamayan ve değerlendirilemeyen özelliklerin fazla olmasıdır. Bu noktada, taşınmazların birbirine kıyasla taşıdığı farklı özelliklerin ve kira bedelinin belirlenmesi üzerinde yaratacağı etki açıkça göz ardı edilmiştir. Emsal-1 taşınmazında dikkate alınmayan özellik sayısının az olması, kira bedelinin reel olarak belirlenmesini sağlamışken, Emsal-2 ve Emsal-3 taşınmazlarındaki dikkate alınmayan özelliklerin çokluğu, bu taşınmazların kira bedelinin düşük kalmasına yol açmıştır.
Bilirkişi raporunda yapılan bu değerlendirme, hakkaniyet ilkesine aykırı olup, dava konusu taşınmazın gerçek kira bedelinin tespit edilmesinde ciddi bir sapmaya neden olmuştur. Hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespiti yapılabilmesi için, özellikle Emsal-1 taşınmazının dikkate alınarak ve diğer taşınmazların dikkate alınmayan özelliklerinin göz önünde bulundurulması suretiyle ek rapor alınmak suretiyle bir bilirkişi incelemesi yapılması ve hakkaniyetli bir rapor tanzim edilmesi gerekmektedir. Müvekkilimizin hak kaybına uğramaması adına bilirkişi raporunun bu kapsamda yeniden gözden geçirilmesini ve dava konusu taşınmazın gerçek kira bedelinin adil ve eşitlik ilkelerine uygun bir şekilde tespit edilmesini talep ederiz.
02.10.2024 tarihli bilirkişi raporu incelendiğinde, taşınmazın kira değerine ilişkin çeşitli hususlarda eksik ve hatalı değerlendirmeler yapılmıştır. Bilirkişi, 01.01.2024 tarihi itibarıyla taşınmazın aylık kira değerini endeks bazında 7.336,00 TL olarak hesap etmiş, ancak aynı tarihte serbest piyasa koşullarına göre taşınmazın kira değerinin eşyalı olarak 27.500,00 TL olması gerektiği yönünde bir takdirde bulunmuştur.
Öncelikle, bilirkişi tarafından yapılan değer tespitinde, taşınmazın sahip olduğu olumlu özellikler ve bu özelliklerin kira değerine etkileri yeterince dikkate alınmamıştır. Dava konusu taşınmazın konumu, fiziki özellikleri ve bulunduğu çevredeki emsallerle olan kıyaslaması eksik yapılmış olup, kira değerinin olması gerekenden düşük hesaplanmıştır. Özellikle taşınmazın taşıdığı avantajlar göz ardı edilmiş ve bu durum kira değerinin takdirinde yanlış değerlendirmelere yol açmıştır. Bunun yanı sıra, bilirkişi raporunun sonuç bölümünde taşınmazın kira değerine ilişkin “eşyalı olarak” ifadesine yer verilmiştir. Ancak gerek dava konusu taşınmaz gerekse bilirkişi tarafından incelemeye konu edilen emsal taşınmazlar eşyalı değildir. Bu durumda, “eşyalı” ibaresinin bilirkişiler tarafından sehven yazıldığı tarafımızca düşünülmekte olup bu maddi hatanın düzeltilmesi gerekmektedir. Tüm bu nedenlerle, bilirkişi raporunda yer alan dava konusu taşınmazın kira bedeli tespitinin olması gerekenden daha düşük, eksik ve hatalı olması sebebiyle rapora itiraz ediyoruz.
Açıklanan nedenlerle 02.10.2024 tarihli rapor eksik inceleme yapılmak suretiyle tanzim edilmiş olup hüküm kurmaya elverişli değildir. Yukarıda anlatılan tüm nedenlerle rapor içeriğindeki aleyhe hususları kabul etmemekle birlikte bilirkişi raporuna karşı itirazlarımızı sunma zorunluluğu hasıl olmuştur.
SONUÇ VE TALEP : Yukarıda açıklanan ve Sayın Mahkemece resen nazara alınacak nedenlerle, 02.10.2024 tarihli bilirkişi raporuna karşı itirazlarımızı sunar, itirazlarımızı karşılar nitelikte ek rapor alınması için dosyanın bilirkişiye tevdiini, vekil eden adına saygılarımızla talep ederiz. 21.10.2024
Av. Tolga ÇELİK & Av. M. Nur YANAR