Kira Tespit Davası

Kira tespit davası hem kiraya vereni hem kiracıyı ilgilendiren önemli detaylar içeren bir davadır. Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklarda en sık karşılaşılan durumlardan biri kira bedelinin güncellenmesi konusudur. Bu tür uyuşmazlıklar, mahkemeye taşındığında genellikle kira parasının tespiti istemli davalar açılmaktadır. Kira bedelinde anlaşmazlık çıkması halinde açılan bu davada mahkeme, dava konusu gayrimenkulün kira bedelinin ne kadar olacağına ilişkin bir tespitte bulunur.

Kira tespiti davası, bir mülk için tahsil edilecek kira miktarı konusunda ev sahibi ve kiracı arasında anlaşmazlık halinde ortaya çıkan yasal bir ihtilaftır. Bu tür bir dava, tipik olarak, bir ev sahibi bir mülkün kirasını yükseltmek istediğinde, ancak kiracı artışın mantıksız veya haksız olduğuna inandığında ortaya çıkar. Dava, her iki tarafın da ifadelerini dinleyeceği ve uygun kira miktarına karar vereceği sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bir kira tespit davasının sonucu hem ev sahibi hem de kiracı üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir, bu nedenle her iki tarafın da kanunlar kapsamındaki hak ve yükümlülüklerinin farkında olması önemlidir.

Makalemizde kira bedelinin tespiti davası nedir, kira tespit davası şartları nedir, dava kimler tarafından ikame edilebilir, kira tespit davası dilekçe örneği nasıl olmalıdır gibi birçok soruyu detayları ile birlikte cevaplandıracağız.  Kiraya veren ve kiracı bakımından önem arz eden bir konu olması sebebiyle makalemizi özenle okumanızı ve dava sürecini bir avukat vasıtasıyla takip etmenizi tavsiye ederiz.  

Kiracı Ve Ev Sahibi Arasında Anlaşmazlık

Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlık, kira ödemeleri, kira bedeli, bakım sorunları veya kira ihlalleri gibi çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir. Genellikle karşılıklı olarak tatmin edici bir çözüme kavuşturulması için her iki tarafın da sorunu önce açık ve dürüst iletişim yoluyla çözmeye çalışması önemlidir. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? , İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Kiracı Tahliyesi ve Kiracıyı Çıkarma adlı makalelerimizi okumak için bağlantıya tıklayabilirsiniz.

İletişim yoluyla çözüme ulaşılamıyorsa, takip edilebilecek çeşitli yasal yollar vardır. Yasal yollar hakkında detaylı bilgi edinmek için bir avukattan tavsiye almak faydalı olabilir.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin güncel piyasa koşulları dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalara kira tespit davası denir. Hukuki terminolojide, bu davalar kira parasının tespiti istemli olarak da adlandırılmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin yasal düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında hükme bağlanmıştır. Kira bedelinin belirlenmesinde bir çok etken husus bulunmaktadır. Makalemizde kira bedeli ile ilgili tüm ayrıntıları anlattık.

Makalemizde açıklayacağımız hususlar hem konut kiraları için hem de işyeri kiraları için geçerlidir.  Ancak davanın işleyişi açısından işyeri ve konut için açılan davalarda elbette farklılık olacaktır. Etki eden hususlar aynı olsa da işyerinde ayrı konutta ayrı bir savunma yöntemi tercih edilmelidir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu madde 344’te hüküm altına alınmıştır. Kiraya veren tarafından yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Fakat aleyhe yapılan değişikliklerin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur.

İlk olarak geride bırakılan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen kira bedelinin bu değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama sadece 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Kiraya veren ve kiracı bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa ve aşağıda açıklayacağımız şartlar gerçekleşmişse, kira bedeli yine ilgili sınırlama dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenir. Hakim kira bedeli konusunda belirleme yaparken kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkanyetli bir karar verir.

Kira Tespit Davası Hakkaniyet İndirimi

Kira tespit davası hakkaniyet indirimi yeni dönem kira bedeli belirlenirken TBK 344/3’de hakimin hakkaniyet denetimi yapması gerektiği vurgulanmıştır. Hak ve nesafete uygun kira bedeli belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira tespiti gerekir. Dolayısıyla belirlenecek yeni dönem kira bedeli emsal kira bedelleri düzeyinde değil onun bir miktar altında olacaktır. Birtakım kararlarında Yargıtay yeni dönem kira bedelinin tespitine ilişkin uyulması gereken şu iki ilkeye vurgu yapmaktadır.

• Kiraya veren tarafından ikame edilen kira tespit davasında hakimin belirleyeceği yeni kira bedeli, eski kira bedelinden düşük olamaz.
• Eski kiracı lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi tüm şartlar hakim tarafından değerlendirildikten sonra bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden yüzde 5 ila yüzde 20 arasında bir oran olmalıdır. Yeni tarihli bir Hukuk Genel Kurulu Kararında Yargıtay, mahkemenin uyguladığı %5 oranındaki hakkaniyet indirimini, makul bir gerekçesi olmadığı için az bulup kararı bozmuştur. (Yargıtay HGK, 21.09.2021 Tarih, 2017/974 E., 2021/1058 K.)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu verdiği bir kararında kira tespit davasında yapılan hakkaniyet indiriminin davacının talep ettiği miktar üzerinden değil bilirkişi raporunda belirtilen emsal kira bedeli üzerinden yapılması, ancak yapılan indirimin ardından ulaşılan bedel davacının talep ettiği miktarı aşıyorsa, taleple bağlılık ilkesi gereği, davacının talep ettiği miktara hükmedilmesi gerektiği yönünde karar vermiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 05.10.2021 T., 2017/977 E., 2021/1168 K.)

Eski Kiracı Hakkaniyet İndirimi Konusunda Yargıtay Kararı

Kira tespit davalarında, kiralananın uzun süre aynı kiracının kullanımında olması durumunda mahkemeler genellikle “eski kiracı indirimi” adı verilen hakkaniyet ilkesini uygular. Yargıtay kararları da bu prensibi destekler niteliktedir. Uzun yıllardır aynı taşınmazı kullanan kiracı, düzenli ödemeler yapmış ve taşınmazın bakımına özen göstermiş ise, bölgedeki emsal kiralar belirlenirken belirli oranda bir indirim söz konusu olabilir.

Yargıtay içtihatlarına göre eski kiracı indiriminin oranı, genellikle %5 ile %20 arasında değişmekte ve somut olayın koşullarına göre hakim tarafından belirlenmektedir. Mahkemeler; ekonomik koşullar, taşınmazın fiziksel durumu, kiracının sürekliliği ve piyasa değerlerini göz önünde bulundurarak, kiraya verenin hakkını da zedelemeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir indirime karar verebilmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların sağlanması gerekmektedir. Kira bedeli tespiti davasının açılabilmesi için ilk şart taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması şart değildir. Kiralayan ve kiraya verenin sözlü iradelerine dayalı şekilde kurulan kira sözleşmeleri de bu şartın oluşması için yeterli kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekmektedir.

Kira bedelinin tespiti davası açmak için aranan bir diğer koşul ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmektedir. Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin olarak kiraya veren ile kiracı arasında belirli yasal sınırlamalar içerisinde bir anlaşma sağlanmış ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz.

10 Yıllık Sözleşmede Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinde artış hükmü bulunmasa bile kiraya veren, sözleşmenin belirli dönemlerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Özellikle 5. yıldan sonra kiraya verenin, kira bedelini emsal ve rayiç değerlere uygun şekilde tespit ettirme hakkı bulunur.

Uygulamada, sözleşme süresi 10 yıl veya daha uzun süreli olsa dahi, kiraya veren belirlenen bedelin günün koşullarına göre düşük kaldığını düşünüyorsa; beşinci yılın sonunda (kanundaki düzenlemeler ve ihtar şartları göz önüne alınarak) kira tespit davası açabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, yeni dönem başlamadan önce kiracıya artış talebinin yazılı olarak bildirilmesi veya dava yoluna gidilmesidir. Böylece mahkeme, taşınmazın konumu, emsalleri ve piyasa rayiçlerini değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmedebilir.

Nitekim T.C. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin (E. 2018/2610, K. 2019/1238) kararında da 10 yıllık süreli bir kira sözleşmesinin varlığına rağmen, sözleşmenin 5. yılından itibaren kira bedelinin yeniden belirlenebileceğine vurgu yapılmıştır. Bu karar, uzun süreli kira ilişkilerinde dahi kiraya verenin yasal çerçevede belirli dönemlerde artış talep edebileceğini ortaya koymaktadır.

Sonuç olarak; 10 yıl gibi uzun süreli sözleşmelerde dahi  beşinci yıl sonrasında, kira bedelinin rayiç düzeye yükseltilmesi talep edilebilir. Bunun için kiraya verenin, yeni dönem başlamadan en az bir ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması veya dava açarak tespit talebinde bulunması gerektiği unutulmamalıdır.

Kira Tespit Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görev ve yetki konularında hata yapılması davanın reddedilmesi gibi büyük problemlere neden olabilir. Bu sebeple dava açılmadan önce hukuki destek almakta büyük yarar vardır.

Kira bedelinin tespiti davası açmak için gerekli olan şartlar bu şekildedir. Yukarıda ayrıntılarını açıkladığımız şartların oluşmaması halinde kiranın tespit edilmesi amacıyla açılan dava ret ile sonuçlanacaktır. Bu nedenle somut olay özelinde şartların oluşup oluşmadığına ilişkin hukuki bir değerlendirme gerçekleştirerek ilerlemek gerekir. Bu açıdan kira hukuku avukatı yardımı almak yararlı olacaktır. 

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası ne zaman açılır sorusu önemlidir. Bu davanın açıldığı tarihe göre mahkemenin hükmedeceği miktar değişecektir. Şimdi bununla ilgili ayrıntılara yer vereceğiz.  Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun cevabı Türk Borçlar Kanunu madde 345’te hüküm altına alınmıştır. İlgili madde metnine göre kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir. Açılma konusunda herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı

Kira bedelinin tespiti davası 5 yıldan az sürmüş bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa, hakim yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak bir kira bedeline hükmeder. Fakat taraflar arasındaki sözleşmede TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşılmış ise mahkeme davayı reddedecektir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı TÜFE’nin altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiçbir artırım yapmadan ödüyorsa bu durumda TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır.

Kira bedelinin tespiti davası şayet 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyor ise bu durumda mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmaz. Mahkeme böyle bir durumda TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedecektir. Böyle bir durumda bilirkişi tarafından güncel kira bedeli ve kiracının kaldığı süre gibi birçok husus dikkate alınarak bir belirleme yapılacaktır. Bilirkişi raporu yanlı hazırlanmışsa, yanlış kriterler dikkate alınarak tanzim edilmişse bilirkişi raporuna ivedi şekilde itiraz etmek gerekmektedir.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Beş yıl kuralı, TBK 344. maddenin 3. fıkrası gereği kira sözleşmesinin beşinci yılından sonra tarafların kira bedelinin tespitini – özellikle piyasa rayiçlerine uygun şekilde – talep edebilmesine olanak tanır. Bu süre dolmadan da kira tespit davası açılması teknik olarak mümkündür; ancak böyle bir durumda hâkim, yalnızca bir önceki kira yılının TÜFE (on iki aylık ortalama) oranını geçmeyecek şekilde artışa hükmedebilir. Dolayısıyla beş yıl beklenmeden açılan kira tespit davalarında “piyasa rayicine” uyarlanacak ölçüde yüksek bedellere ulaşmak güç olabilir.

Beş yıllık sürenin dolması, kiraya verenin daha kapsamlı bir artış için mahkeme yoluna gitmesini kolaylaştırır. Eğer kira sözleşmesinde hiç artış şartı yoksa beş yıldan önce de dava açılabilir; fakat bu durumda hâkim, yalnızca TÜFE üst sınırı ve hakkaniyet ölçüsünü dikkate alarak kira bedelini belirlemekle yükümlü kalacaktır. Dolayısıyla kiraya veren açısından “5 yıllık sürenin dolması” her zaman büyük bir avantaj anlamına gelir.

Davanın Açıldığı Dönemin Mahkeme Kararına Etkisi

Kira tespit davasının ne zaman açılacağına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Fakat davanın açıldığı zamana göre mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı farklılık gösterecektir.

Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde açılması durumunda mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunulması halinde, kira tespit davası yeni kira döneminde açılsa dahi artık mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olacaktır. 30 gün öncesinde bildirimde bulunmama koşulu yerine getirilmezse eğer mahkeme tarafından verilen karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kiraya veren ile kiracı arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir hükmün mevcut olması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın, yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilir.

Yukarıda izah ettiğimiz üzere Türk Borçlar Kanunu madde 345/2’de hüküm altına alınan 30 günlük süreye ve önceden bildirimde bulunma hususlarına dikkat etmek oldukça önem arz etmektedir. Aksi durumda ciddi hak kayıpları ile karşı karşıya kalınabilir. Bu sebeple sürecin bir avukat yardımıyla yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası, bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişilerce ikame edilebilir. Hukuki yararı bulunan kişiler ilk olarak kira sözleşmesinin taraflarıdır. Yani sözleşme kiminle yapıldıysa, kira bedelinin tespiti davasının o kişi aleyhine açılması gerekir.

Kira tespit davasının sadece kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması mümkündür. Kiracı, kiraya verenin kanunda belirlenen yahut sözleşmede kararlaştırılan sınırlamalar dışında bir bedel tespit ettiğini düşünüyorsa kira bedelinin tespiti davası ikame ederek kira bedeli konusunu netliğe kavuşturabilir.

Kira bedelinin tespiti davası yukarda da açıkladığımız üzere kira bedelinin tarafları arasında açılabilir. Bunun yanında kira bedelinin tespiti davasını dava konusu taşınmazın maliki veya paydaşlardan her biri de açabilir.

Dava konusu taşınmaz iştirak halinde mülkiyete tabi ise, örneğin mirasçılık halinde mirasçıların birlikte dava açmaları veya bir mirasçı tarafından açılan davaya diğer mirasçıların katılımı gerekmektedir. Dava konusunun müşterek mülkiyete tabi olması halinde bu durumda her paydaşın kendi pay sahipliği oranında kira bedelinin tespiti davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kiralananın kira sözleşmesi süresinde el değiştirmesi durumunda, kiralananın yeni maliki eski malikin haklarına halef olur. Bu sebeple kira sözleşmesi devam ederken, kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikinde bu davayı açmaya hakkı bulunmaktadır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, arabuluculuk sürecinin (1 Eylül 2023’ten itibaren) tamamlanmasının ardından, görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı, dava dilekçesinde kira sözleşmesi, kiralananın özellikleri, sözleşmede yer alan artış hükmü (varsa) ve talep edilen yeni bedelin dayanaklarını sunar. Dava açılırken ayrıca gerekli dava harcı ve gider avansı yatırılır. Bu aşamada, kira tespit davasının kısmi ya da belirsiz alacak davası şeklinde açılamadığına da dikkat etmek gerekir.

Dava dilekçesi mahkemeye ulaştıktan sonra, davalıya tebliğ yapılır ve tarafların delilleri toplanır. Bilirkişi incelemesi talebi genellikle bu aşamada gündeme gelir. Bilirkişi, taşınmazın emsal rayiçlerini araştırarak kiralananın durumu ve hakkaniyete göre mahkemeye bir rapor sunar. Mahkeme, bu rapor ve ilgili tüm delilleri değerlendirdikten sonra kira bedelini belirler. Eğer davayı kazanan taraf davacı ise hem giderleri hem de vekalet ücretini karşı taraf ödemekle yükümlü olur.

Mirasçıların Kira Tespit Davası Açması Mümkün Müdür?

Kira sözleşmesine konu olan taşınmazın sahibi vefat ettiğinde, mirasçılar malikin hukuki halefi konumuna gelir ve aynı haklara sahip olur. Bu nedenle mirasçıların, taşınmazla ilgili kira ilişkisine dair tüm tasarruf hakları devam eder. Kira tespit davası da bu kapsamda değerlendirildiğinde, mirasçılar doğrudan ya da hep birlikte kira tespit davası açabilir ya da mevcut davalara katılabilir. Paylı mülkiyet hâlinde her paydaş, kendi payı için bile kira tespitini talep edebilir; iştirak hâlinde ise bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi, temsilci belirlemesi veya izin belgesi vermesi gerekir.

Bu davalarda, mirasçıların mahkemeye sunması gereken deliller arasında tapu kaydı, veraset ilamı ve kira sözleşmesi önemli belgeler sayılır. Mirasçıların kira tespit davasını doğru şekilde açması halinde, hem yasal haklarını koruyacaklar hem de taşınmazın gerçek kira değerine ulaşılmasında aktif bir rol oynayacaklardır. Böylelikle, taşınmazın değerini korumak ve gelir kaybının önüne geçmek mümkün hale gelir.

Kira Tespit Davası Önemli Hususlar

Kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Fakat kararın kesinleşmesinden sonra karar icra takibine konu edilebilir. Bunun dışında yeni belirlenen kiraya göre ödeme yapılmaması durumunda kiracının tahliyesi için gerekli yasal süreç başlatılır.

Kira bedelinin tespiti davası ile kiracının tahliyesi davası aynı davada terditli olarak talep edilebilir. Fakat bunun için kiracının tahliyesini gerektirecek geçerli nedenlerin mevcut olması gerekir. Davanın bu şekilde terditli olarak açılıp açılmayacağı iyi değerlendirilmelidir. Dava masrafları halihazırdaki kira bedeli dikkate alınarak belirlenecektir.

Bunların dışında bilirkişi ücreti ve sürecin avukat ile yürütülmesi halinde avukatlık ücreti gündeme gelecektir. Belirtmekte fayda var ki sürecin birçok detayı barındırması ve davanın mahiyeti gözetildiğinde bu davada avukat yardımı almak oldukça önemlidir. Avukatlık ücreti de somut olayın özelliği göz önünde bulundurularak genel olarak barolarca belirlenen ücret tarifesi nazara alınarak belirlenir.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davada düzenlenen dilekçe büyük önem arz etmektedir. Detaylar göz önünde bulundurulmadan hazırlanan dilekçeler dava açısından büyük hak kayıpları yaşanmasına sebebiyet verebilir.

İnternet ortamında kira tespit davası dilekçe örneği şeklinde matbu dilekçeler yer almaktadır. Fakat ilgili kişilerce bunlara itibar edilmesi halinde geri dönüşü olmayan zararlarla karşı karşıya kalınabilir. Zira taslak şeklindeki kira tespit davası dilekçe örnekleri birçok usuli hata içermektedir. Ayrıca somut olayın özellikleri göz önünde bulundurulmadan hazırlanan bu dilekçeler hukuki hatalara neden olmaktadır.

Kira tespit davası dilekçesi, somut olaydaki dava konusu taşınmaz ve güncel mevzuat düzenlemeleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır. Yine kira tespit davasına cevap vermek için mahkemeye sunacağınız Kira Tespit Davası Cevap Dilekçesi de güncel mevzuat dikkate alınarak hazırlanmalıdır. Bu noktada avukat desteği almak ileride herhangi bir olumsuzlukla karşılaşmamak için önemlidir.

Kira Tespit Davasında Kiracı Ne Yapmalı?

Kira tespit davası, her ne kadar kiraya veren tarafından açılması daha sık görülen bir dava olsa da, kiracının da bu davada aktif olarak savunma yapması ve gerekli delilleri mahkemeye sunması çok önemlidir. Kiracı, kendisi için belirlenen kira tutarının gerçeğe ve hakkaniyete uygun olmadığını düşünüyorsa, taşınmazın fiziksel özellikleri, konumu veya çevresel faktörlerini mahkemeye ayrıntılı biçimde anlatmalı ve mümkünse benzer özelliklere sahip emsal taşınmazların kira sözleşmelerini mahkemeye sunmalıdır. Bu şekilde kiracının savunması güçlenecek ve bilirkişinin daha gerçekçi bir rapor hazırlaması sağlanacaktır.

Ayrıca kiracı, zamanında bildirim yapılmamışsa veya TBK 345. maddesinin getirdiği koşullar sağlanmamışsa bu eksiklikleri mahkemeye belirtmelidir. Böylece mahkemenin vereceği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı konusunda, kiracının zaman kazanma veya gerekirse bir sonraki kira döneminde artışa tabi olma imkânı doğabilir. Kiracı açısından da zorunlu arabuluculuk süreci (1 Eylül 2023 itibarıyla) yakından takip edilmeli, bu süreçte makul bir anlaşma zemini aranmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Cevap Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Kira bedelinin tespiti davasında cevap dilekçesi, davalı konumundaki tarafın kendini savunduğu en önemli belge olarak öne çıkar. Bu nedenle, hukuki çerçevenin doğru belirlenmesi ve süresi içinde sunulması büyük önem taşır. Cevap dilekçesinde, öncelikle davacı tarafından ileri sürülen kira artış oranının haksız veya hukuka aykırı olduğunu somut delillerle açıklamak gerekir. Ardından, sözleşmede yer alan maddeler, varsa önceki yıllara ait belgeler gibi tüm deliller sıralanarak, talepler desteklenmelidir.

Dilekçe, süresinde verilmeli ve düzenli bir hukuki argüman sırasına sahip olmalıdır. Özellikle cevap dilekçesinde, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranları, geçmiş dönem kira ödemeleri, emsal kiralar ve taşınmazın durumu gibi hususlara mutlaka değinilmelidir. Yanlış veya eksik bilgi verilmesi, sonradan telafisi güç sonuçlara yol açabilir. Dilekçede mümkünse uzman bir avukat yardımıyla, kısa ve öz bir anlatım yerine, somut delillerle desteklenmiş detaylı açıklamalara yer verilmesi tavsiye edilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna net şekilde cevap vermek mümkün değildir. Zira dava sürecini mahkemelerin yoğunluğu, duruşma aralıkları, delillerin mahkemeye ibraz edilmesi için verilen süreler gibi birçok faktör etkilemektedir.

Kira tespit davalarında genellikle bir bilirkişi görevlendirilerek dava konusunun değerinin hesaplanması istenir. Bilirkişice emsal diğer taşınmazlar ve başka hususlar göz önünde bulundurularak bir hesaplama yapılır. Düzenlenen rapor mahkemeye sunulur ve dava süreci bu şekilde ilerler.  Kira bedelinin tespti davası ortalama olarak 1 – 1,5 sene gibi bir sürede neticelendirilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?

Kira tespit davalarının sonuçlanma süresi; davanın görüleceği mahkemenin iş yoğunluğuna, bilirkişi raporunun hazırlanma hızına ve tarafların itirazları gibi etkenlere göre farklılık gösterebilir. Uygulamada ortalama olarak 1 ila 2 yıl süren bir yargılama süresi görmek mümkündür. Ancak bazı karmaşık vakalarda, istinaf ve temyiz gibi kanun yollarına başvurulduğunda bu süreç 3 ila 4 yıla kadar uzayabilir.

Bu nedenle kiraya verenler, kira tespit davasını mümkün olduğunca erken açarak özellikle TBK 345. maddesindeki 30 günlük süre şartına riayet etmeye çalışırlar. Böylece belirlenen yeni kira bedelinin bir sonraki dönemde değil de mevcut yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli sayılması amaçlanır. Kiracı açısından ise davanın uzaması, eski kira bedeliyle ödeme yapmaya devam edebilme avantajı sağlayabilir.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Neye Bakar? 

Kira tespit davasında bilirkişi, taşınmazın mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığını tespit etmek amacıyla incelemeler yapar. Öncelikle, taşınmazın fiziksel özellikleri (konumu, büyüklüğü, kullanım amacı, bina yaşı, yapısal durumu) değerlendirilir. Ardından, taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer niteliklere sahip diğer kiralık taşınmazlarla (emsal taşınmazlar) karşılaştırma yapılır. Bilirkişi, kira bedelinin belirlenmesinde, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranları, güncel rayiç bedeller ve kiracının uzun süredir aynı taşınmazda bulunup bulunmadığı gibi unsurları göz önünde bulundurur.

Mahkeme, bilirkişi raporunu esas alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Özellikle Yargıtay içtihatlarına göre, kiracı uzun süredir aynı taşınmazda bulunuyorsa “eski kiracı indirimi” uygulanabilir. Bilirkişi, bölgedeki emsal kira bedelleri ile taşınmazın rayiç değerini dikkate alarak bir kira belirler, ancak mahkeme gerektiğinde ek bilirkişi raporu talep edebilir veya farklı uzman görüşleri alabilir. Kiracı veya kiraya veren taraf, bilirkişi raporunun hatalı veya eksik olduğunu düşünüyorsa itiraz ederek ek değerlendirme talep edebilir.

Kira Tespit Davası Bilirkişi Raporu Nasıl Olur?

Kira tespit davası kapsamında hazırlanan bilirkişi raporu, taşınmazın piyasa koşullarına uygun kira bedelini belirlemek adına en önemli delillerden biridir. Bilirkişi, öncelikle kiralanan mülkün fiziksel özelliklerini (konum, yapı durumu, büyüklük vb.) ve bölgedeki güncel kira rayiçlerini inceler. Ardından, kiralananın benzer özelliklere sahip emsal taşınmazlarla kıyaslamasını yaparak raporunu oluşturur. Bu süreçte, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve taşınmazın kullanım amacı gibi kriterler de göz önünde bulundurulur. Mahkeme, hazırlanan bilirkişi raporunu esas almakla birlikte, tarafların sunduğu itirazları ve ek delilleri de değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder.

Bilirkişi raporu hazırlanırken, kiracı veya kiraya veren tarafın ileri sürdüğü tüm iddialar ve yerel piyasa verileri dikkate alınır. Bu sayede kiralananın boş olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek ortalama kira bedeli netleştirilir. Ancak mahkeme, salt bilirkişi raporuna dayanmamakta; tanık beyanları, sözleşmedeki artış hükümleri ve tarafların sunduğu diğer belgeleri de incelemektedir. Raporun hazırlanış biçimi ve emsallerin doğru seçilmesi, dava sonucunun belirlenmesinde kritik bir rol oynar.

Kira Tespit Davası İçin İhtar Şart Mı?

Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesini mahkemeden talep etmesidir. Genel olarak bu davanın açılabilmesi için kanun, kiracıya belirli bir süre önce yazılı olarak bildirimde bulunulmasını öngörmez; ancak yeni kira döneminin başından itibaren belirlenen bedelin geçerli olabilmesi adına Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 345. maddesinde düzenlenen ihtar veya zamanında dava açma şartına dikkat etmek gerekir. Bu maddeye göre kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıyı yazılı olarak kira bedelindeki artışa dair bilgilendirirse, mahkeme tarafından belirlenecek yeni bedel bu yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır. Aksi takdirde, kira tespit davası açılmış olsa bile karar, ancak bir sonraki kira yılı için hüküm ve sonuç doğurabilir.

Dolayısıyla her ne kadar davanın açılabilmesi için “ihtar” başlı başına bir dava şartı olmasa da, ihtarname gönderilmesi veya 30 gün önceden dava açılması, kiraya verenin mağdur olmaması bakımından önemlidir. Bu yönteme başvurulduğunda, kiracıya gönderilen ihtar ya da süresi içinde açılan dava sayesinde mahkemece belirlenecek olan kira bedeli ilgili yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir. Bu sebeple, eğer amaç yeni kira döneminde daha yüksek (ya da rayiç) bedelden kira almaya başlamak ise 30 günlük süre kuralına titizlikle uyulması tavsiye edilir.

Kira Tespit Davası İhtarname Süresi Nedir?

Kira tespit davasının yeni kira dönemi başından itibaren etkili olabilmesi için TBK 345. maddesi uyarınca, kiraya verenin yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması veya yine bu süre içinde dava açması gerekir. Eğer sözleşmede kira bedelinin artışına dair açık bir hüküm varsa, kiraya veren bu bildirimi yapmasa dahi yeni kira döneminin sonuna kadar dava açabilir ve belirlenen bedel dönemin başından geçerli olur.

Bu 30 günlük ihtar süresi, kiraya verenin gelir kaybı yaşamadan zamlı kirayı uygulayabilmesi bakımından önemlidir. Süreye uyulmadığı veya kiracıya yazılı bildirim yapılmadığı takdirde mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli hâle gelir. Dolayısıyla ihtar süresi doğru şekilde işletilmezse kiraya veren bir yıl boyunca eski kirayla yetinmek durumunda kalabilir.

Bu kapsamlı makalede yer alan bilgiler, kira tespit davalarının hangi koşullarda, ne şekilde ve hangi sürelerde açılabileceğini detaylı şekilde açıklamaktadır. Kira sözleşmelerinin yasal çerçevesine uyum sağlamak ve hak kaybı yaşamamak için sürecin bir avukat rehberliğinde yürütülmesi önerilir.

Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılır?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davası beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olur. Bu beş yıllık süre, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren hesaplanır. Kiraya veren ya da kiracı, ilk beş yılın sonunda ve bunu takip eden her beş yıllık dönemin sonunda, kira bedelinin güncellenmesi talebiyle kira tespit davası açabilir. Bu durumda, mahkeme TÜFE oranları, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kiraya hükmeder.

Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?

Bilirkişi raporu, kira tespit davası sürecinde belirlenen en önemli delillerden biridir. Taraflardan biri, raporun gerçeği yansıtmadığını veya hatalı emsallere dayandığını düşünüyorsa, mahkemeye yazılı olarak itirazda bulunabilir. İtiraz dilekçesinde, raporun hangi hususlarda eksik veya yanlış olduğunu ayrıntılı şekilde açıklamak ve mümkünse bu itirazı destekleyecek ek deliller sunmak gerekir.

Mahkeme, yapılan itirazları değerlendirirken bilirkişiden ek rapor isteyebilir veya yeni bir bilirkişi görevlendirme yoluna gidebilir. Bu aşamada, tarafların hukuki yararının korunması ve adil bir karar verilmesi amaçlanır. Özellikle, emsal kira bedelleriyle ilgili tartışmalarda, taşınmazın gerçek değerine ulaşabilmek için itirazların somut delillerle desteklenmesi büyük önem taşır. Böylece mahkeme, gerek duyarsa ikinci bir bilirkişi incelemesi yaptırarak en doğru sonuca varmaya çalışır.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracının Çıkması Halinde Ne Olur?

Kira tespit davası, temel olarak kira bedelinin gelecekte hangi miktar üzerinden devam edeceğini belirlemeye yöneliktir. Dava devam ettiği sırada kiracının taşınmazdan çıkması, doğrudan davayı sonlandırmaz. Çünkü mahkeme, yeni kira dönemine ilişkin bedeli tespit etmek üzere bu davayı incelemeye devam edebilir. Karar, kiracı tahliye etmiş olsa bile, dava süreci sırasında ortaya çıkan olası kira farkları gibi hususlara etkisini sürdürebilir.

Kiracının dava sürerken çıkması, malikin veya yeni kiracının haklarını etkilemez. Mevcut dava, kiracının taşınmazı hangi tarihte boşalttığı, kira bedelini ne kadar ödediği gibi hususların netleştirilmesi amacıyla sürdürülebilir. Mahkeme, kira tespit davasının konusunu ve tarafların uyuşmazlık sebeplerini değerlendirerek gerek görmesi halinde davayı reddedebilir veya yeni dönemin başından tahliye tarihine kadar geçerli olacak kira miktarını belirleyebilir.

Kira Tespit Davası Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkeme, kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ayrıca, davalının yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesi de yetkili kabul edilebilir. Burada amaç, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerinin, bilirkişiler ve yerel unsurlar tarafından daha iyi değerlendirilmesidir.

Eğer kira sözleşmesi kapsamında belirlenmiş özel bir yetki söz konusu ise (örneğin taraflar tacir ve sözleşmede yetki anlaşması var), bu durumda taraflar, sözleşmede belirtilen yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde de dava açabilirler. Ancak genellikle uygulamada, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması hem delillerin toplanması hem de bilirkişi incelemelerinin hızlı yapılması açısından daha avantajlı görülür.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti Ne Kadar?

Kira tespit davası avukatlık ücreti, taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığın karmaşıklığına ve avukatın deneyimine göre farklılık gösterebilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen asgari ücretler esas olmakla birlikte, avukat ile müvekkil arasındaki anlaşmaya bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bedeller de söz konusu olabilir. Avukatlık ücreti belirlenirken, davanın nasıl ve hangi kapsamda yürütüleceği, hangi döneme ilişkin tespitin talep edildiği ve talep edilen kira farkının ne kadar olduğu gibi unsurlar dikkate alınır.

Kira Tespit Davasının Reddi Halinde Vekalet Ücreti

Kira tespit davasını kaybeden taraf, mahkeme masraflarını ve karşı tarafın vekalet ücretini ödemek zorunda kalır. Bu noktada, yargılama giderlerine ek olarak vekalet ücreti de haksız çıkan tarafa yükletilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen vekalet ücreti, dava değerine ve mahkemenin türüne göre değişebilir.

Kira tespit davasında dava değeri, genellikle tespit edilmek istenen kira bedeli farkı üzerinden hesaplanır. Mahkeme, talep edilen kira bedeli ile önceki kira bedeli arasındaki farkı değerlendirerek nispi ya da maktu vekalet ücretine hükmedebilir. Dolayısıyla, kira tespit davasının reddedilmesi halinde, dava açan taraf hem mahkeme harçları hem de vekalet ücretini üstlenmek durumunda kalabilir.

Kira Tespit Davası Karşı Vekalet Ücreti Hesaplama

Kira tespit davalarında mahkeme, “tespit” niteliğinde bir karar verdiğinden, ortaya çıkacak avukatlık ücreti diğer alacak davalarına göre farklılık gösterebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira tespit davalarında mahkeme, davanın niteliği gereği sadece bir yıllık fark üzerinden, yani eski kira bedeli ile yeni kira bedeli arasındaki yıllık fark esas alınarak vekalet ücretini takdir etmektedir. Bunun anlamı, davacının talep ettiği bedel ile mahkemece belirlenen bedel arasındaki orana bakılarak veya brüt net ayrımı yapılarak bir hesaplama yapılır.

Karşı vekalet ücreti ise genellikle davayı kaybeden tarafa yükletilir. Taraflardan biri, mahkemenin belirlediği kira bedelinin çok altında veya çok üstünde bir talep dile getirip haksız çıkarsa, yargılama masraflarına ek olarak vekalet ücretini de ödemekle yükümlü olabilir. Söz konusu vekalet ücreti, çoğu zaman asgari tarifeden aşağı olmamak üzere, dava değeri (bir yıllık kira farkı) üzerinden hesaplandığı için rakamlar bazen beklenenden yüksek gelebilir.

Kira Tespit Davasında Tanık Dinlenir Mi?

Kira tespit davalarında tanık dinlenmesi mümkündür ancak genellikle bilirkişi raporları, sözleşmeler ve yazılı deliller daha belirleyici bir role sahiptir. Buna rağmen, bölgedeki kira rayiçlerini bilen emlak danışmanları ya da mülke ilişkin somut gözlemi bulunan kişilerin tanıklığı, dava sürecine katkı sağlayabilir. Mahkeme, tarafların tanık beyanlarını dinleyerek bölgenin gerçek kira değerlerini anlamaya çalışır.

Tanıkların anlatacakları hususlar, taşınmazın konumu, değeri ve bölgedeki kira ortalamalarıyla ilgiliyse dava sonucuna tesir edebilir. Ancak sadece tanık beyanlarına dayanarak bir kira bedeli belirlemek genellikle yeterli görülmez. Bilirkişi incelemeleri, yazılı belgeler ve emsal kira sözleşmeleri de detaylı olarak değerlendirilerek tanık ifadeleriyle bir bütün halinde karar verilir.

Kira Tespit Davasında Kira Nasıl Hesaplanır?

Kira tespit davasında, öncelikle mahkeme bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda ne kadar gelir getirebileceğini tespit eder. Bu hesaplama sırasında, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralar, konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve fiziksel özellikleri dikkate alınır. Aynı zamanda TÜFE oranları da sözleşmenin süresine göre devreye girer.

Beş yıl ve üzeri sürelerde ise mahkeme, TÜFE gibi endekslere bağlı kalmaksızın, hakkaniyete uygun kira bedelini belirleyebilir. Yine de Yargıtay uygulamaları gereğince, kiracının uzun süredir oturması gibi hususlar göz önüne alınarak “eski kiracı indirimi” denilen bir oransal düşüş yapılabilir. Sonuçta mahkeme, somut veriler ışığında emsal kira bedelini ve hakkaniyet unsurunu gözeterek yeni kira bedelini tayin eder.

Kira Tespiti Nasıl Yapılır?

Kira tespit davası açıldıktan sonra hâkim, kira bedelini belirlemek amacıyla genellikle bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi, taşınmazın konumunu, fiziki ve çevresel özelliklerini değerlendirir; benzer özellikteki taşınmazların (emsal taşınmazların) kira bedellerini araştırır.  Bu süreçte taraflar, kendi lehlerine olan emsal kira örneklerini veya taşınmazın gerçek değerini yansıtan raporları mahkemeye sunarak bilirkişiyi yönlendirebilir. Bilirkişi raporunun hazırlanmasından sonra taraflara itiraz hakkı tanınır ve hâkim, gerekli gördüğünde ek rapor alabilir veya yeni bir bilirkişi atayabilir. Tüm bu aşamalardan sonra mahkeme, “hakkaniyet indirimi” ve “kiracının eski kiracı olması” gibi kıstasları da göz önüne alarak nihai kira bedelini belirler.

Kira Tespit Davaları Ne Kadar Sürüyor?

Kira tespit davalarının süresi, mahkemelerin iş yoğunluğuna, tarafların delilleri zamanında sunup sunmamasına ve bilirkişi raporunun hazırlanma zamanına bağlı olarak değişebilir. Genellikle 6 ay ila 1,5 yıl arasında sonuçlandığı görülmekle birlikte, itirazların yoğun olması veya bilirkişi değişikliğine gidilmesi durumunda süreç uzayabilir.

Sürecin hızlanmasını isteyen tarafların, dava açarken veya dava devam ederken gerekli tüm belgeleri eksiksiz şekilde mahkemeye sunmaları ve bilirkişi incelemelerine yardımcı olmaları önemlidir. Ayrıca arabuluculuk aşaması da zaman alabilmekle birlikte, tarafların bu süreçte uzlaşması davanın çok daha kısa sürede sonuçlanmasını sağlayabilir.

Hem Kira Tespit Hem Tahliye Davası Açılabilir Mi?

Kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, koşulları oluşmuşsa hem kira tespit davası hem de tahliye davası açılması mümkündür. Özellikle kiraya veren, kiracının kira bedelini düşük ödediğini düşünmekle beraber aynı zamanda tahliye sebeplerinden birini (gereksinim, tadilat vb.) ileri sürebilir.

Ancak iki davanın aynı anda açılması, mahkemede birlikte görülmesi veya birleştirilmesi konusunda farklı usul uygulamaları olabilir. Tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik bir eda davası niteliğindeyken, kira tespit davası sadece gelecekteki kira bedelini belirlemeye yöneliktir. Her iki davada da tarafların talep ve savunmaları ayrı ayrı değerlendirilir; davaların birinde ortaya çıkacak sonuç, diğerini doğrudan etkilemeyebilir.

Kira Tespit Davası Sonuçları Olumlu Mu?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde hakkaniyete ve piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirlenmesi amacıyla açıldığı için, hem kiraya veren hem de kiracı açısından son derece önemli bir hukuki süreçtir. Davanın sonuçları, usulüne uygun yürütülen bir yargılamayla büyük ölçüde olumlu olabilmektedir. Özellikle, mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi raporları ve bölgedeki emsal kira bedellerinin incelenmesiyle sağlıklı bir kira tespiti yapılır.

Ancak her davada olduğu gibi, tarafların talep ve beyanlarını doğru şekilde sunması, hukuki prosedürün eksiksiz yerine getirilmesi ve özellikle sürelere dikkat edilmesi gerekir. Örneğin, yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce ihtar veya dava şartının doğru uygulanmaması, talep edilen dönemdeki tespit hakkını bir sonraki döneme bırakabilir. Hukuk kurallarına ve sürelere uygun hareket eden taraf için kira tespit davası genellikle olumlu sonuçlar doğurur.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Kira tespit davası sonucu verilen kararlar, hukuken “tespit” niteliği taşıdığı için icra takibine konu olmadan önce kesinleşmek zorundadır. Yani mahkemece belirlenen yeni kira bedeli bakımından kiracının geçmiş aylara ait fark borcu bulunsa dahi, karar kesinleşmeden “ilamlı icra” yolu kullanılamaz. Yargıtay’ın 1979 tarihli ve sonrasında çeşitli içtihatlarla desteklediği kararları, kira tespit ilamlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağını açıkça belirtir.

Bu kural, kira tespit ilamının ekinde yer alan yargılama gideri ve vekâlet ücretlerini de kapsar. Dolayısıyla, tespit ilamının ferilerine ilişkin bedeller de tespit hükmü kesinleşmeden tahsil edilemez. Kesinleşmeksizin başlatılan icra takibi şikâyet yoluyla iptal edilir. Böyle bir durumla karşılaşan borçlu, icra mahkemesine “takibin iptali” şikâyetinde bulunarak haksız başlatılan icra işlemini geçersiz hale getirebilir. Bu nedenle, kararın kesinleşme süreci tamamlanmadan tahsil aşamasına geçilmesi mümkün olmayacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yukarıda kira bedelinin tespiti davası ile ilgili genel olarak bilinmesi gereken hususlardan bahsettik. Kira bedelinin tespiti davası ile ilgili uygulamada sıklıkla karşılaşılan soruları aşağıda kısaca yanıtladık.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası kira bedelinin güncel koşullar gözetilerek mahkemece yeniden belirlenmesidir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Öncelikle geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Ayrıca kira tespit davasının açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. Yani taraflar arasındaki kira bedeli piyasa şartlarında bir dengesizlik  yaratmalıdır.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Kira tespit davası geçmişe dönük olarak açılamaz. Fakat şartları mevcut ise davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren hüküm kurulur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Yukarıda da açıkladığımız üzere kira tespit davası her zaman açılabilir. Kira tespit davasının açılması konusunda zamansal bir sınırlama getirilmemiştir. Fakat kira bedelinin güncel piyasa koşullarına çekileceği dava kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında İhtar Çekmek Şart Mı?

Kira tespit davasında ihtar çekmek zorunlu değildir. Ancak dava neticesinde verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanmaya başlayacağı açısından ihtar çekilmesi büyük önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinden itibaren 5. yılın dolmasına 1 ay kala çekilecek ihtar, kira yılı içerisinde açılacak kira bedelinin tespiti davası neticesinde hükmedilen bedelin o kira yılının başından itibaren geçerli olmasını sağlar.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Kaç Yılda Bir Açılır?

Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına çekileceği kira tespit davası 5 yılda bir açılabilecektir.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Yeni malik kira tespit davası açabilir. Eski malik açısından şartlar yeni malik açısından da geçerli olur. Kiracı kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren en az 5 yıl dava konusu taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmuşsa ve geriye doğru 5 yıl içerisinde bu dava açılmamışsa yeni malik kira tespit davası açabilecektir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Zamanaşımı Ne Kadardır?

Kira tespit davasının açılması bakımından kanun tarafından öngörülmüş herhangi bir zaman aşımı süresi mevcut değildir.

Kira Tespit Davasında Kira Ne Kadar Artar?

Davanın açıldığı tarihteki güncel piyasa koşulları gözetilerek yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde kira bedelinde artış gerçekleşecektir. Kira tespit davasında hakim genellikle taşınmazın piyasa koşullarındaki rayiç kira bedelinin uygun bir miktar aşağısında bir rakama hükmeder.

Mahkemenin Belirleyeceği Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur?

Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından itibaren 30 gün öncesinde açılırsa veya o 30 günlük süre içerisinde kiracıya bildirimde bulunulursa yeni kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Aksi halde yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde geçerli olacaktır.

Ev Sahibi Kirayı Kendisi Artırabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiraya veren, kiracı aleyhine değişiklik yapamaz.

Kira Tespit Davasında 5 Yıl Nedir?

Kira ilişkisinin 5 yıldan kısa veya 5 yıldan uzun olmasına göre açılacak kira tespit davasında farklılıklar gündeme gelir. Kira ilişkisi 5 yıldan az sürmüş ise mahkeme yıllık TÜFE oranını baz alarak yeni kira bedelini belirleyecektir.  Kira ilişkisi 5 yıldan uzun sürmüş ise mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmadan yeni kira bedelini belirleyecektir.

Kira Tespit Davası Avukatın Önemi

Makalemizde sizlere kira bedelinin tespiti davası nedir, kira bedelinin tespiti davası şartları nelerdir, kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılır, kira bedelinin tespiti davası ne kadar sürer gibi merak edilen hususlarda açıklamalarda bulunduk. Sonuç olarak, kira bedelinin güncellenmesi için açılan kira parasının tespiti istemli davalar, hem kiracı hem de ev sahibi açısından önem arz etmektedir. Bu süreçte, hukuki prosedürlerin doğru şekilde yürütülmesi, mahkeme kararının en kısa sürede sonuçlanmasını sağlayacaktır.

Görüleceği üzere kira bedelinin tespiti davası birçok detay ve üzerinde durulması gereken ayrıntılar içeren bir davadır. Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kiralama davalarında büyük öneme sahiptir.  Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun  veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi Bilirkişi Tarafından Tespit Edilen Bedel Üzerinden Yapılmalıdır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 05.10.2021 T., 2017/977 E., 2021/1168 K. sayılı kararında şu şekilde karar tesis etmiştir. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir. 

Taşınmazın Yeniden Kiralanması Halinde Serbest Şartlarda Boş Olarak Kiraya Verilmesi Halinde Getirebileceği Kira Bedelinden Mahkemece Hak Ve Nesafet Kurallarına Uygun İndirim Yapılarak Yeni Kira Bedeli Tespit Edilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.06.2020 T., 2020/2519 E., 2020/3313 K. sayılı kararında şu şekilde karar tesis etmiştir. Taraflar arasında imzalanan 31/12/2005 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan 28/12/2018 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası hak ve nesafete uygun olarak net 13.750TL /yıl olarak belirlenmiştir. Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10 indirim yapılarak kira bedeli brüt 12.375 TL olarak tespit edilmiştir. Bilirkişi heyeti raporunda belirlenen yıllık kira bedeli net 13.750TL /yıl olup, brütü 17.187,5 TL ‘dir. Buna göre Mahkemece, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek brüt 17.187,5 TL/yıl kira bedeli esas alınarak bu bedelden %5 – % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi Miktarına Hükmedilme Nedenleri Gerekçede Belirtilmelidir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.09.2021 T., 2017/974 E., 2021/1058 K. sayılı kararında şu şekilde karar tesis etmiştir. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hak ve nesafet ilkesi gözetilerek bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yapılan indirim miktarı yeterli olmadığı gibi, bu miktara hükmedilme nedenlerine ilişkin gerekçeye de kararda yer verilmediği görülmektedir. Başka bir anlatımla davalının eski kiracı olması nedeniyle hâkim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken sebebi belirtilmeden az indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmamıştır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; buna yönelik olarak verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır.