Kira Tespit Davası
Kira tespit davası hem kiraya vereni hem kiracıyı ilgilendiren önemli detaylar içeren bir davadır. Kira bedelinde anlaşmazlık çıkması halinde açılan bu davada mahkeme, dava konusu gayrimenkulün kira bedelinin ne kadar olacağına ilişkin bir tespitte bulunur.
Kira tespiti davası, bir mülk için tahsil edilecek kira miktarı konusunda ev sahibi ve kiracı arasında anlaşmazlık halinde ortaya çıkan yasal bir ihtilaftır. Bu tür bir dava, tipik olarak, bir ev sahibi bir mülkün kirasını yükseltmek istediğinde, ancak kiracı artışın mantıksız veya haksız olduğuna inandığında ortaya çıkar. Dava, her iki tarafın da ifadelerini dinleyeceği ve uygun kira miktarına karar vereceği sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bir kira tespit davasının sonucu hem ev sahibi hem de kiracı üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir, bu nedenle her iki tarafın da kanunlar kapsamındaki hak ve yükümlülüklerinin farkında olması önemlidir.
Makalemizde kira bedelinin tespiti davası nedir, kira tespit davası şartları nedir, dava kimler tarafından ikame edilebilir, kira tespit davası dilekçe örneği nasıl olmalıdır gibi birçok soruyu detayları ile birlikte cevaplandıracağız. Kiraya veren ve kiracı bakımından önem arz eden bir konu olması sebebiyle makalemizi özenle okumanızı ve dava sürecini bir avukat vasıtasıyla takip etmenizi tavsiye ederiz.
Kiracı Ve Ev Sahibi Arasında Anlaşmazlık
Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlık, kira ödemeleri, kira bedeli, bakım sorunları veya kira ihlalleri gibi çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilir. Genellikle karşılıklı olarak tatmin edici bir çözüme kavuşturulması için her iki tarafın da sorunu önce açık ve dürüst iletişim yoluyla çözmeye çalışması önemlidir. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? , İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Kiracı Tahliyesi ve Kiracıyı Çıkarma adlı makalelerimizi okumak için bağlantıya tıklayabilirsiniz.
İletişim yoluyla çözüme ulaşılamıyorsa, takip edilebilecek çeşitli yasal yollar vardır. Yasal yollar hakkında detaylı bilgi edinmek için bir avukattan tavsiye almak faydalı olabilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira bedelinin güncel piyasa koşulları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalara kira tespit davası denir. Kira tespit davasının diğer adı ise kira bedelinin tespiti davasıdır.
Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin yasal düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında hükme bağlanmıştır. Kira bedelinin belirlenmesinde bir çok etken husus bulunmaktadır. Makalemizde kira bedeli ile ilgili tüm ayrıntıları anlattık.
Makalemizde açıklayacağımız hususlar hem konut kiraları için hem de işyeri kiraları için geçerlidir. Ancak davanın işleyişi açısından işyeri ve konut için açılan davalarda elbette farklılık olacaktır. Etki eden hususlar aynı olsa da işyerinde ayrı konutta ayrı bir savunma yöntemi tercih edilmelidir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu madde 344’te hüküm altına alınmıştır. Kiraya veren tarafından yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhine değişiklik yapması mümkündür. Fakat aleyhe yapılan değişikliklerin geçerli olabilmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur.
İlk olarak geride bırakılan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre bir değişim oranı hesaplanır. Yeni kira dönemi için belirlenen kira bedelinin bu değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Bu sınırlama sadece 1 yıllık kira sözleşmeleri için değil, 1 yıldan fazla süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.
Kiraya veren ve kiracı bu sınırlama uyarınca bir bedelde anlaşamazlarsa ve aşağıda açıklayacağımız şartlar gerçekleşmişse, kira bedeli yine ilgili sınırlama dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenir. Hakim kira bedeli konusunda belirleme yaparken kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkanyetli bir karar verir.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların sağlanması gerekmektedir. Kira bedeli tespiti davasının açılabilmesi için ilk şart taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
Bu koşulun sağlanması için taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması şart değildir. Kiralayan ve kiraya verenin sözlü iradelerine dayalı şekilde kurulan kira sözleşmeleri de bu şartın oluşması için yeterli kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekmektedir.
Kira bedelinin tespiti davası açmak için aranan bir diğer koşul ise bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekmektedir. Örneğin kira bedelinin artışına ilişkin olarak kiraya veren ile kiracı arasında belirli yasal sınırlamalar içerisinde bir anlaşma sağlanmış ise bu durumda kira bedelinin tespiti davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz.
Kira Tespit Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görev ve yetki konularında hata yapılması davanın reddedilmesi gibi büyük problemlere neden olabilir. Bu sebeple dava açılmadan önce hukuki destek almakta büyük yarar vardır.
Kira bedelinin tespiti davası açmak için gerekli olan şartlar bu şekildedir. Yukarıda ayrıntılarını açıkladığımız şartların oluşmaması halinde kiranın tespit edilmesi amacıyla açılan dava ret ile sonuçlanacaktır. Bu nedenle somut olay özelinde şartların oluşup oluşmadığına ilişkin hukuki bir değerlendirme gerçekleştirerek ilerlemek gerekir. Bu açıdan kira hukuku avukatı yardımı almak yararlı olacaktır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası ne zaman açılır sorusu önemlidir. Bu davanın açıldığı tarihe göre mahkemenin hükmedeceği miktar değişecektir. Şimdi bununla ilgili ayrıntılara yer vereceğiz. Kira tespit davası ne zaman açılır sorusunun cevabı Türk Borçlar Kanunu madde 345’te hüküm altına alınmıştır. İlgili madde metnine göre kira bedelinin tespiti davaları her zaman açılabilir. Açılma konusunda herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı
Kira bedelinin tespiti davası 5 yıldan az sürmüş bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyorsa, hakim yeni kira bedelini tespit ederken yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak bir kira bedeline hükmeder. Fakat taraflar arasındaki sözleşmede TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşılmış ise mahkeme davayı reddedecektir. Ancak herhangi bir belirleme yapılmamış ve kiracı TÜFE’nin altında bir artışla ödeme yapıyor veya hiçbir artırım yapmadan ödüyorsa bu durumda TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası şayet 5 yıldan daha fazla sürmüş olan bir kira sözleşmesine dayanarak açılıyor ise bu durumda mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmaz. Mahkeme böyle bir durumda TÜFE’nin üzerinde bir artışa hükmedecektir. Böyle bir durumda bilirkişi tarafından güncel kira bedeli ve kiracının kaldığı süre gibi birçok husus dikkate alınarak bir belirleme yapılacaktır. Bilirkişi raporu yanlı hazırlanmışsa, yanlış kriterler dikkate alınarak tanzim edilmişse bilirkişi raporuna ivedi şekilde itiraz etmek gerekmektedir.
Davanın Açıldığı Dönemin Mahkeme Kararına Etkisi
Kira tespit davasının ne zaman açılacağına ilişkin bir sınırlama getirilmemiştir. Fakat davanın açıldığı zamana göre mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı farklılık gösterecektir.
Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde açılması durumunda mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunulması halinde, kira tespit davası yeni kira döneminde açılsa dahi artık mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olacaktır. 30 gün öncesinde bildirimde bulunmama koşulu yerine getirilmezse eğer mahkeme tarafından verilen karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Kiraya veren ile kiracı arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına dair bir hükmün mevcut olması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın, yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilir.
Yukarıda izah ettiğimiz üzere Türk Borçlar Kanunu madde 345/2’de hüküm altına alınan 30 günlük süreye ve önceden bildirimde bulunma hususlarına dikkat etmek oldukça önem arz etmektedir. Aksi durumda ciddi hak kayıpları ile karşı karşıya kalınabilir. Bu sebeple sürecin bir avukat yardımıyla yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, bu davayı açmakta hukuki yararı bulunan kişilerce ikame edilebilir. Hukuki yararı bulunan kişiler ilk olarak kira sözleşmesinin taraflarıdır. Yani sözleşme kiminle yapıldıysa, kira bedelinin tespiti davasının o kişi aleyhine açılması gerekir.
Kira tespit davasının sadece kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması mümkündür. Kiracı, kiraya verenin kanunda belirlenen yahut sözleşmede kararlaştırılan sınırlamalar dışında bir bedel tespit ettiğini düşünüyorsa kira bedelinin tespiti davası ikame ederek kira bedeli konusunu netliğe kavuşturabilir.
Kira bedelinin tespiti davası yukarda da açıkladığımız üzere kira bedelinin tarafları arasında açılabilir. Bunun yanında kira bedelinin tespiti davasını dava konusu taşınmazın maliki veya paydaşlardan her biri de açabilir.
Dava konusu taşınmaz iştirak halinde mülkiyete tabi ise, örneğin mirasçılık halinde mirasçıların birlikte dava açmaları veya bir mirasçı tarafından açılan davaya diğer mirasçıların katılımı gerekmektedir. Dava konusunun müşterek mülkiyete tabi olması halinde bu durumda her paydaşın kendi pay sahipliği oranında kira bedelinin tespiti davası açma hakkı bulunmaktadır.
Kiralananın kira sözleşmesi süresinde el değiştirmesi durumunda, kiralananın yeni maliki eski malikin haklarına halef olur. Bu sebeple kira sözleşmesi devam ederken, kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikinde bu davayı açmaya hakkı bulunmaktadır.
Kira Tespit Davası Önemli Hususlar
Kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Fakat kararın kesinleşmesinden sonra karar icra takibine konu edilebilir. Bunun dışında yeni belirlenen kiraya göre ödeme yapılmaması durumunda kiracının tahliyesi için gerekli yasal süreç başlatılır.
Kira bedelinin tespiti davası ile kiracının tahliyesi davası aynı davada terditli olarak talep edilebilir. Fakat bunun için kiracının tahliyesini gerektirecek geçerli nedenlerin mevcut olması gerekir. Davanın bu şekilde terditli olarak açılıp açılmayacağı iyi değerlendirilmelidir. Dava masrafları halihazırdaki kira bedeli dikkate alınarak belirlenecektir.
Bunların dışında bilirkişi ücreti ve sürecin avukat ile yürütülmesi halinde avukatlık ücreti gündeme gelecektir. Belirtmekte fayda var ki sürecin birçok detayı barındırması ve davanın mahiyeti gözetildiğinde bu davada avukat yardımı almak oldukça önemlidir. Avukatlık ücreti de somut olayın özelliği göz önünde bulundurularak genel olarak barolarca belirlenen ücret tarifesi nazara alınarak belirlenir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davada düzenlenen dilekçe büyük önem arz etmektedir. Detaylar göz önünde bulundurulmadan hazırlanan dilekçeler dava açısından büyük hak kayıpları yaşanmasına sebebiyet verebilir.
İnternet ortamında kira tespit davası dilekçe örneği şeklinde matbu dilekçeler yer almaktadır. Fakat ilgili kişilerce bunlara itibar edilmesi halinde geri dönüşü olmayan zararlarla karşı karşıya kalınabilir. Zira taslak şeklindeki kira tespit davası dilekçe örnekleri birçok usuli hata içermektedir. Ayrıca somut olayın özellikleri göz önünde bulundurulmadan hazırlanan bu dilekçeler hukuki hatalara neden olmaktadır.
Kira tespit davası dilekçesi, somut olaydaki dava konusu taşınmaz ve güncel mevzuat düzenlemeleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır. Bu noktada avukat desteği almak ileride herhangi bir olumsuzlukla karşılaşmamak için önemlidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna net şekilde cevap vermek mümkün değildir. Zira dava sürecini mahkemelerin yoğunluğu, duruşma aralıkları, delillerin mahkemeye ibraz edilmesi için verilen süreler gibi birçok faktör etkilemektedir.
Kira tespit davalarında genellikle bir bilirkişi görevlendirilerek dava konusunun değerinin hesaplanması istenir. Bilirkişice emsal diğer taşınmazlar ve başka hususlar göz önünde bulundurularak bir hesaplama yapılır. Düzenlenen rapor mahkemeye sunulur ve dava süreci bu şekilde ilerler. Kira bedelinin tespti davası ortalama olarak 1 – 1,5 sene gibi bir sürede neticelendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yukarıda kira bedelinin tespiti davası ile ilgili genel olarak bilinmesi gereken hususlardan bahsettik. Kira bedelinin tespiti davası ile ilgili uygulamada sıklıkla karşılaşılan soruları aşağıda kısaca yanıtladık.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası kira bedelinin güncel koşullar gözetilerek mahkemece yeniden belirlenmesidir.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Öncelikle geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Ayrıca kira tespit davasının açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. Yani taraflar arasındaki kira bedeli piyasa şartlarında bir dengesizlik yaratmalıdır.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?
Kira tespit davası geçmişe dönük olarak açılamaz. Fakat şartları mevcut ise davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren hüküm kurulur.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Yukarıda da açıkladığımız üzere kira tespit davası her zaman açılabilir. Kira tespit davasının açılması konusunda zamansal bir sınırlama getirilmemiştir. Fakat kira bedelinin güncel piyasa koşullarına çekileceği dava kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında İhtar Çekmek Şart Mı?
Kira tespit davasında ihtar çekmek zorunlu değildir. Ancak dava neticesinde verilecek kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanmaya başlayacağı açısından ihtar çekilmesi büyük önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinden itibaren 5. yılın dolmasına 1 ay kala çekilecek ihtar, kira yılı içerisinde açılacak kira bedelinin tespiti davası neticesinde hükmedilen bedelin o kira yılının başından itibaren geçerli olmasını sağlar.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Kaç Yılda Bir Açılır?
Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına çekileceği kira tespit davası 5 yılda bir açılabilecektir.
Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?
Yeni malik kira tespit davası açabilir. Eski malik açısından şartlar yeni malik açısından da geçerli olur. Kiracı kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren en az 5 yıl dava konusu taşınmazda kiracı sıfatıyla oturmuşsa ve geriye doğru 5 yıl içerisinde bu dava açılmamışsa yeni malik kira tespit davası açabilecektir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Zamanaşımı Ne Kadardır?
Kira tespit davasının açılması bakımından kanun tarafından öngörülmüş herhangi bir zaman aşımı süresi mevcut değildir.
Kira Tespit Davasında Kira Ne Kadar Artar?
Davanın açıldığı tarihteki güncel piyasa koşulları gözetilerek yapılacak bilirkişi incelemesi neticesinde kira bedelinde artış gerçekleşecektir. Kira tespit davasında hakim genellikle taşınmazın piyasa koşullarındaki rayiç kira bedelinin uygun bir miktar aşağısında bir rakama hükmeder.
Mahkemenin Belirleyeceği Kira Bedeli Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olur?
Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlamasından itibaren 30 gün öncesinde açılırsa veya o 30 günlük süre içerisinde kiracıya bildirimde bulunulursa yeni kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Aksi halde yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde geçerli olacaktır.
Ev Sahibi Kirayı Kendisi Artırabilir Mi?
Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiraya veren, kiracı aleyhine değişiklik yapamaz.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Nedir?
Kira ilişkisinin 5 yıldan kısa veya 5 yıldan uzun olmasına göre açılacak kira tespit davasında farklılıklar gündeme gelir. Kira ilişkisi 5 yıldan az sürmüş ise mahkeme yıllık TÜFE oranını baz alarak yeni kira bedelini belirleyecektir. Kira ilişkisi 5 yıldan uzun sürmüş ise mahkeme TÜFE oranına bağlı kalmadan yeni kira bedelini belirleyecektir.
Kira Tespit Davası Avukatın Önemi
Makalemizde sizlere kira bedelinin tespiti davası nedir, kira bedelinin tespiti davası şartları nelerdir, kira bedelinin tespiti davası ne zaman açılır, kira bedelinin tespiti davası ne kadar sürer gibi merak edilen hususlarda açıklamalarda bulunduk.
Görüleceği üzere kira bedelinin tespiti davası birçok detay ve üzerinde durulması gereken ayrıntılar içeren bir davadır. Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kiralama davalarında büyük öneme sahiptir. Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler..
