Bu yazıda, “Kira Sözleşmesini Ev Sahibinin Oğlu Yapabilir Mi?” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz. Kira sözleşmesi, hem taşınmaz sahibini hem de kiracıyı bağlayan önemli bir hukuki işlemdir. Bu sözleşme, genellikle taşınmaz sahibinin yetkisi altında yapılır. Ancak ev sahibinin oğlu gibi bir üçüncü kişinin babası adına bu işlemi gerçekleştirdiği durumlarda, işlemin hukuki geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Peki, Türk Borçlar Kanunu’na göre bu tür bir durumda hangi sonuçlar ortaya çıkar? İşte bu sorunun cevabını, yetkisiz temsil kavramı ve Türk Borçlar Kanunu’nun 46 ve 47. maddeleri çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.
Yetkisiz Temsil Nedir ve Kira Sözleşmesine Etkisi Nasıldır?
Yetkisiz Temsilin Tanımı
Bir kişinin temsil yetkisi olmadan başka birini temsilen hukuki bir işlem yapmasına yetkisiz temsil işlemi denir. Örneğin, ev sahibinin oğlunun, mülk sahibinden açık bir yetki almadan babası adına kira sözleşmesini imzalaması, yetkisiz temsil durumunu oluşturur.
Bu gibi durumlarda yapılan işlem, ancak temsil olunan kişinin (ev sahibinin) onayı ile geçerlilik kazanabilir. Aksi halde işlem geçersiz kabul edilir ve bu durum, hem temsil olunanın hem de yetkisiz temsilcinin çeşitli hukuki sonuçlarla karşılaşmasına neden olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 46. Maddesi Ne Der?
TBK’nın 46. maddesine göre, yetkisi olmadan yapılan hukuki işlemler, temsil olunan tarafından açık ya da örtülü olarak onaylanmadıkça geçerli olmaz. Örneğin, ev sahibinin oğlu tarafından babası adına yapılan bir kira sözleşmesi, ancak ev sahibinin onayıyla bağlayıcı hale gelir.
Onay verilmediği takdirde, sözleşmenin tarafı olan kiracı, işlemle bağlı olmaktan kurtulabilir. Ancak kiracının da işlem sırasında temsilcinin yetkisini sorgulaması, hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.
Onay Süreci ve Geçerlilik Koşulları
Temsil Olunanın Onayı Nasıl Gerçekleşir?
Ev sahibi, yetkisiz temsilci tarafından yapılan işlemi açıkça onaylayabilir ya da bu onay örtülü bir şekilde ortaya çıkabilir. Örtülü onay, ev sahibinin kira bedelini kabul etmesi veya kiracıyla doğrudan iletişime geçmesi gibi davranışlarla gerçekleşebilir.
Ancak, işlem makul bir süre içinde onaylanmazsa, karşı taraf (kiracı) bu işlemle bağlı olmaktan kurtulur. Bu süre, işlemin niteliğine ve tarafların durumuna göre değişiklik gösterebilir.
Onaylanmayan İşlemlerin Hukuki Sonuçları
Ev sahibinin onaylamadığı kira sözleşmesi geçersiz kabul edilir. Bu durumda:
- Kiracı, ödediği tutarların iadesini talep edebilir.
- Kiracı, taşınmazdan tahliye edilebilir.
- Yetkisiz temsilci, işlem nedeniyle doğan zararlardan sorumlu tutulabilir.
Yargıtay tarafından incelenen bir olayda, dava konusu kira sözleşmesinin, davalılardan birinin okul müdürü sıfatıyla … Otelcilik ve Turizm Meslek Lisesi adına imzalandığı, ancak bu temsil işleminin ilgili makam tarafından onaylanmadığı belirlenmiştir. Milli Eğitim Bakanlığı, kira sözleşmesini kabul etmediğini açıkça ifade etmiş, böylece bu durumun Türk Borçlar Kanunu’nun 47. maddesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Somut olayda, kira sözleşmesi okul müdürü sıfatıyla imzalanmış ve bu işlem okul adına yapılmış gibi gösterilmiştir. Ancak Milli Eğitim Bakanlığı sözleşmeyi onaylamamış, temsil edilenin iradesinin bulunmadığı açıkça ortaya konmuştur. Bu durumda Yargıtay yetkisiz temsil işlemi gerçekleştiren davalı okul müdürünün sorumluluğunun, TBK m. 47 kapsamında değerlendirilmesi gerektiği yönünde karar vermiştir. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 22.01.2020 T., 2019/4606 E. , 2020/486 K. )
Yetkisiz Temsilcinin Sorumluluğu Nedir?
Zararın Giderilmesi
TBK 47. maddeye göre, temsil olunanın işlemi onaylamaması durumunda, yetkisiz temsilci, işlemin geçersiz olmasından doğan zararı karşılamakla yükümlüdür. Örneğin, ev sahibinin oğlu tarafından babası adına yapılan geçersiz bir kira sözleşmesi nedeniyle kiracı mağdur olmuşsa, bu zarar yetkisiz temsilciden tazmin edilebilir.
Yetkisiz Temsilcinin Sorumluluktan Kurtulması
Yetkisiz temsilci, karşı tarafın (kiracının) kendisinin yetkisiz olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse, zararın tazmini yükümlülüğünden kurtulabilir. Örneğin, kiracı, ev sahibinin oğlunun bu işlemi yapmaya yetkili olmadığını bile bile sözleşmeyi imzalamışsa, zararın tazmini talep edilemez.
Hakkaniyetin Gerektirdiği Haller
Yetkisiz temsilci, işlemin geçersiz olmasına rağmen kusurlu davranmışsa, hakkaniyet gereği ek zararları da karşılamak zorunda kalabilir. Örneğin, ev sahibinin oğlu, kiracıyı kasıtlı olarak yanıltmış veya yetkili olduğu izlenimini vermişse, bu durumdan doğan zararları gidermekle yükümlü olur.
Ev Sahibinin Oğlunun Yetkili Olduğu Durumlar
Ev sahibinin oğlu, ancak yazılı veya sözlü bir vekaletname ile yetkilendirilmişse, kira sözleşmesi yapma hakkına sahiptir. Bu durumda:
- Yapılan işlem doğrudan ev sahibini bağlar.
- Kiracı, işlemle ilgili haklarını doğrudan ev sahibine karşı ileri sürebilir.
- Vekaletname açık ve kapsamlı olmalıdır; aksi halde hukuki ihtilaflar ortaya çıkabilir.
Kira Sözleşmesini Ev Sahibinin Oğlu Yapabilir Mi Sonuç
Kira sözleşmesini ev sahibinin oğlu yapabilir mi sorusuna verilecek cevap, temsil yetkisinin varlığına bağlıdır. Eğer oğul yetkili değilse, yapılan işlem ancak ev sahibinin onayıyla geçerlilik kazanır. Onay verilmezse, işlem geçersiz olur ve yetkisiz temsilci zararı tazmin etmekle yükümlü hale gelebilir. Bu tür durumlarda, tarafların hak kaybına uğramaması için kira sözleşmelerinin doğrudan ev sahibi veya vekili tarafından yapılması büyük önem taşır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Kira Sözleşmesini Ev Sahibinin Oğlu Yapabilir Mi? konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibinin oğlu ev sahibi adına kira sözleşmesi yaparsa işlem geçerli olur mu?
Eğer oğul yetkisizse, işlem ev sahibinin onayıyla geçerli hale gelir. Aksi halde işlem geçersiz kabul edilir.
Kiracı, yetkisiz temsilcinin yetkisini nasıl kontrol edebilir?
Kiracı, yetkilendirme belgesi (vekaletname) talep edebilir. Ayrıca, ev sahibinin kimlik bilgilerini veya tapu belgelerini inceleyerek teyit yapabilir.
Ev sahibinin onayı alınmazsa ne olur?
Onay alınmazsa işlem geçersiz hale gelir ve kiracı ile ev sahibi arasında hukuki bağ oluşmaz.
Yetkisiz temsilci zararı ödemek zorunda mı?
Yetkisiz temsilci, işlem sırasında kusurlu ise zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, kusursuz olduğunu ispat ederse bu yükümlülükten kurtulabilir.
