Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Makalemizin konusu kira ödemeyen kiracının tahliyesi nasıl gerçekleştirilir. Kiracıların kira ödememesi sorunu bu günlerde oldukça yaygın bir durumdur. Ev ve iş yeri sahipleri, kira ödemeyen kiracıya karşı dava açma işlemlerini merak etmektedirler. Ancak bilinmelidir ki bu sürecin ciddi bir hukuki dayanağı vardır. Bu yazımızda kanuna, Yargıtay kararlarına ve uygulamaya göre kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusuna cevap vereceğiz. Aşamalar ve sonuçlar açısından oldukça hassas bir konu olduğu için yazımızı dikkatlice okumanızı tavsiye ederiz. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ve Kira Tespit Davası yazılarımızı okumak için tıklayınız.
Kira Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılabilir?
Kira ödemeyen bir kiracı için ilk yapılması gereken ne yapılacağına karar vermektir. Sadece kirayı tahsil edip ama kiracıyı tahliye etmemek mi, yoksa kirayı tahsil edip aynı zamanda kiracıyı tahliye etmek mi istediğimize karar vermek gerekir. Kira bedelini ödemeyen kiracı için yalnızca kira bedelinin tahsil edilmesi için icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, kiracı ödemeyen bir kiracının tahliyesi istendiğinde, mevzuat genellikle üç seçenek sunar:
- Aynı kira yılı döneminde iki haklı ihtarda bulunarak yıl sonunda kiracının tahliyesi davası ikame etmek
- Kiracıyı temerrüde düşürerek kiracının tahliyesi davası açmak
- Kiracıya karşı ödenmemiş kira bedelleri sebebiyle tahliye talepli icra takibi başlatmak
Bu seçeneklerin detayları aşağıda verilmiştir. Kira ödemeyen bir kiracı tahliye edilirken elbette bu uygulamalara uyulmalıdır. Sadece kirayı almak için olaya göre hızlı ve etkin bir icra takibi yapılmalıdır. Bu amaçla tecrübeli icra avukatları ile işbirliği yapmakta fayda vardır.
Kira Ödemeyen Kiracının Elektriğini Kestirmek
Kira ödemeyen bir kiracı bazen bezdirilmek istenerek tahliye edilmeye çalışılır. Ancak bu yanlış bir yoldur. Özellikle kirasını ödemeyen bir kiracının elektriğini kesmek sıkça karşılaştığımız durumlardan biridir.
Bu durumda, kişi mülkün sahibi olsa bile, davanın özelliğine göre tazminat ve cezai sorumlulukla karşı karşıya kalabilir. Ev sahibi olsa dahi konut hürriyetini ihlal suçundan yargılanabilir. Bu nedenle kirasını ödemeyen bir kiracının elektriğini kesmek büyük bir hata olur.
Fakat tahliye kararı verilen ve tahliye etmek için gerekli icra işlemleri tesis edilmiş olan evin elektriğinin hangi amaçla kesildiğinin bir önemi yoktur. Ev sahipleri ve işyeri sahipleri bunu rahat bir şekilde yapabilecektir.
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Yukarıda da belirtildiği gibi kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi üç farklı şekilde yapılabilir. Şimdi bu hususları ayrı ayrı inceleyeceğiz. Ancak, doğru tahliye yöntemini seçmek için deneyimli bir avukatın somut olayın özelliklerini değerlendirmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Bu üç olasılıktan basit görünen ancak olayla tamamen bağdaşmayanı seçmek, istenmeyen sonuçlara neden olabilir. Kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir diye merak ediyorsanız, öncelikle iki haklı ihtar ile kiracı tahliyesini ele alacağız.
İki Haklı İhtar İle Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu 352/2’ye göre kira bedelini ödemeyen kiracı kendisine yöneltilecek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ile karşı karşıya kalacaktır. Bu iki ihtarın ne zaman gönderilmesi gerekmektedir? Şöyle;
- 1 yıllık kiralama sözleşmeleri için, yani. sözleşmenin ilk yılında, o yıl içinde iki haklı ihtar
- 1 yılı aşarsa, o süre boyunca her kiralama yılı için iki haklı ihtar
gönderilmek şartıyla tahliye davası açılır. İhtarnamede kiracı kirayı ödemesi konusunda uyarılır. Aksi takdirde tahliye davası açılacağı bildirilir. Bu dava, kiralama süresinin bitiminden sonraki 1 ay içinde de açılabilir.
Kirasını ödemeyen kiracıya ihtarname nasıl çekilir: Kira ödemeyen kiracıya gönderilen iki haklı ihtarın noterden yapılmasına gerek yoktur. Ancak noter aracılığıyla göndermeniz en doğrusu olacaktır. Ayrıca, bu iki haklı ihtar uygulamada kira bedelini ödemeyen kiracı için yapılacak icra takipleri de bu iki haklı ihtar için yeterli olarak görülmektedir. Her halükarda, kirayı ödemeyen kiracı ile ilgili olarak haksız bir duruma düşmemek için usul kurallarına göre ihtar gönderilmelidir. Bu nedenle deneyimli avukatlardan yardım almanız en doğrusu olacaktır.
Temerrüt Yolu İle Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kira ödemeyen kiracının tahliyesi temerrüt yolu ile nasıl gerçekleştirilir? Kira ödemeyen kiracı 315 TBK uyarınca temerrüde düşmesi halinde tahliye edilebilir. Kirasını ödemeyen kiracıya bu durum ihtar ile bildirilir. Bu bildirimde, kiranın 30 gün içinde ödenmesi gerektiğini ve ödenmemesinin sözleşmenin feshedilmesiyle sonuçlanacağını belirtir.
Burada sadece kira bedeli bir tahliye sebebi değil, ayrıca yan ödemeler de geçerli bir tahliye sebebidir. Yani aidatı ödemeyen kiracıya da aynı ihtarname gönderilebilir. 30 gün içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşme feshedilecek ve kiracı icra yolu ile tahliye edilecektir.
İki haklı ihtar müessesesinde ihtarı aldıktan sonra kira ödemesini gerçekleştirse bile ilk haklı ihtarı almış olacaktır. İkinci haklı ihtardan sonra kirayı kirayı ödese bile, kendisine iki haklı ihtar gönderildiği için o kira yılı sonunda tahliye edilebilir.
Temerrüt müessesesinde 30 gün içinde kira ödenirse icraya konu olamaz. Ancak bu temerrüt ihtarı aynı zamanda iki haklı ihtardan ilki olacaktır.
İcra Yolu İle Kira Ödemeyen Kiracının Tahliye
İcra yoluyla kiracının tahliyesi nasıl gerçekleştirilir? Ödeme yapmayan bir kiracıya karşı dava açmanın bir başka yolu da tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Burada sadece ödenmemiş kiranın değil, kiracının icra dairesinden kiracının tahliyesinin de talep edilmesinin gerekli olduğu unutulmamalıdır. İcra takibi sadece kira talebi ile başlatılmışsa, bu takip tahliyeyi içermez. Bu nedenle tahliye talebinin de icra takibine konu edilmesi gerekir.
Tahliye talepli icra takibi genellikle tahliye davasından daha hızlı ve daha pratik bir yol gibi görünmektedir. Ancak, bu her zaman böyle değildir. Somut olaya göre en hızlı ve en verimli tahliye yolu belirlenmelidir. Bunun için bir avukattan yardım almalısınız.
Kira ödemeyen kiracıya karşı icra takibi nasıl yapılır: Tahliye talepli icra takibinde borçlu 7 gün içinde borca itiraz etmeye veya 30 gün içinde borcu ödemeye davet edilir. Aksi takdirde cebri icra yoluyla tahliyenin gerçekleşeceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda alacaklı itirazın kaldırılması için dava açmalıdır.
Borçlu icra emrine 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödemezse icra marifetiyle tahliye gerçekleşir ve haciz yoluyla alacak tahsil edilir. Tahliye değil de sadece alacakların tahsili isteniyorsa ilamsız takip yolu ile icra takibi yapılabilir.
| İki Haklı İhtar Yoluyla | 1 yıllık kiralama kontratında 1 yıl içerisinde daha uzun süreli kiralamalarda ise aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarda bulunulması durumunda, dava kira yılı sonunda açılacaktır. |
| Temerrüt Yoluyla | Kirayı ödemek için ihtarla birlikte 30 günlük süre verilir. Süresinde ödenmediği takdirde sözleşme sona erdirilerek icra yoluyla tahliye yapılır. |
| Tahliye Talepli İcra Yoluyla | İcra takibine hem alacak hem de tahliye konu edilir, ödeme emrini verdikten sonra 7 gün içinde itiraz et veya ödemeyi 30 gün içinde yap denilir, ödenmemişse kiracı icra yolu ile tahliye edilir. |
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır yukarıda anlattık. Her birinin farklı bir yasal prosedürü ve yükü vardır. Ancak, sürecin ne kadar sürdüğü genellikle bir muammadır. Bazı tahliye işlemleri 1-2 ayda tamamlanırken bazılarında 7-8 ay sürebilmektedir.
Bu süre konusunda; seçilen tahliye yöntemi, mahkeme durumu, adli takvim yılı, kiracı ve ev sahibi durumu, mülkle ilgili yasal konular vb. birçok faktör rol oynar. Üstelik kira ödemeyen kiracı için başlatılan bu süreçlerde bir avukattan yardım almak da zamansal olarak olumlu sonuçlar vermektedir.
İşyeri Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Uygulamada sıklıkla işyeri kirasını ödemeyen kiracının (dükkan kirasını ödemeyen kiracının) tahliyesi talep edilebilmektedir. Yukarıda ağırlıklı olarak ev kiralama bazında açıklamalarda bulunmuş olsak da bahsettiğimiz kurallar aslında hem ev hem de işyeri için geçerlidir.
Türk Borçlar Kanunu’ndaki kira hükümlerinde konut ve çatılı işyeri kiraları ayrımı yapılmamaktadır. Elbette ev ve iş yeri doğası gereği ayırt edilebilir. Ama temelde aynı kurallar geçerlidir.
Böylece bir işyeri için kira ödemeyen kiracı için de ; iki haklı ihtar, temerrüt veya tahliye talepli icra takibi tahliyenin gerçekleştirilmesi için seçenektir.
Kira Ödemeden Giden Kiracıya Ne Yapılabilir?
Bazı kiracılar tahliye noktasında sorun yaşatmasa da ödeme noktasında sorun yaşatmaktadır. Özellikle kira ödemeden ayrılan, kira ödemeden kaçan kiracı için ne yapılabilir sorusu bu noktada öne çıkıyor.
Kiracı böyle bir durumda anahtarı teslim etmelidir. Teslim etmezse sözleşme genel kural olarak devam eder ve ödeme yükümlülüğü de buna bağlı olarak devam eder.
Somut olayın niteliğine göre kimi zaman sözleşme sona erdirilebilir. Ancak, kira bedelini ödemeden ayrılan kiracıya karşı alacağın her halükarda cebren tahsil edilmesi mümkündür.
Kiracı Kirayı Kaç Ay Ödemezse Çıkarılır?
Kira ödemeleri ev sahibi ve kiracı arasındaki önemli bir konudur. Kira sözleşmesine uygun olarak düzenli olarak ödenmesi gereken kira bedeli, kiracı tarafından aksatıldığında ev sahibinin belli adımlar atma hakkı vardır. Kira ödemesi yapmayan kiracının tahliye edilmesi için tek gereken, bir aylık kira bedelini ödememesidir. Ancak bu durumda ev sahibi, kiracıya kira bedelinin ödenmediği ayı takip eden en kısa sürede bir ihtarname göndererek kira bedelinin en az 30 gün içinde ödenmesini talep etmelidir. Bu şekilde ev sahibi, kiracıya yeterli bir süre tanıyarak yasalara uygun bir şekilde tahliye işlemlerini başlatabilir.
Kiracı Kirayı Kaç Gün Geciktirebilir?
Kira sözleşmesinde belirlenen tarihte kira bedelini ödemek kiracıların yasal bir zorunluluğudur ve bu konuda hiçbir gecikme kabul edilemez. Kira bedelinin günü gününe ödenmesi gereklidir ve herhangi bir aksaklık durumunda ev sahibi haklı olarak kiracıya ihtar çekebilir. Kiracıların, kira bedelini zamanında ödeyerek bu tür olumsuz durumlarla karşılaşmamaları önemlidir. Kiracıların mali sorumluluklarını tam anlamıyla yerine getirmesi, hem ev sahibiyle sağlıklı bir ilişki sürdürmeleri hem de sözleşme şartlarını ihlal etmemeleri açısından önemlidir.
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır
Yukarıda, kira ödemeyen kiracı ve izlenecek süreç hakkında sık sorulan soruları yanıtladık. Gördüğünüz gibi farklı prosedürleri ve farklı sonuçları olan bir konuyu izah ettik.
Bu süreçteki yanlış veya ihmali işlemler ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Bir insan haklıysa, haksız konuma düşebilir. Bu nedenle deneyimli avukatlar yardımıyla sürecin en başından takip edilmesi önemlidir.
Görüleceği üzere kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi birçok detay ve üzerinde durulması gereken ayrıntılar içeren bir davadır. Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kiralama davalarında büyük öneme sahiptir. Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler..
