Bu yazıda, “Kira Artışı Neye Göre Hesaplanır? ” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz. Kira artışı, hem kiracı hem de kiralayan için ekonomik planlamayı etkileyen önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve diğer yasal düzenlemeler, kira bedellerinin artışını belirli kurallara bağlayarak taraflar arasında denge sağlamayı amaçlamıştır. Bu makalede, kira artışının hangi kriterlere göre hesaplandığını, yasal düzenlemelerin detaylarını ve tarafların haklarını inceleyeceğiz.
Kira Artışı ve Türk Borçlar Kanunu
TBK Madde 344 ve Kira Artış Oranları
01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışına ilişkin temel düzenlemeleri içermektedir. Buna göre:
- Taraflar arasında yenilenen kira dönemine ilişkin yapılacak anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir.
- Bu düzenleme, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de uygulanır.
- Taraflar arasında bir anlaşma yoksa kira bedeli, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde, hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenir.
Bu maddeler, hem kiracıların mali yükünü kontrol altında tutmayı hem de kiralayanların kira gelirlerini enflasyona karşı korumayı hedefler.
Örnek: TÜFE’ye Göre Kira Artışı
Bir önceki yıl için TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı %20 ise, mevcut kira bedeli 5.000 TL olan bir kiracının yeni dönem kira artışı şu şekilde hesaplanabilir:
- Mevcut kira: 5.000 TL
- TÜFE oranı: %20
- Artış tutarı: 5.000 TL x 20 / 100 = 1.000 TL
- Yeni kira bedeli: 5.000 TL + 1.000 TL = 6.000 TL
Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Artış
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından çeşitli kriterler göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir.
Bu düzenleme, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344/2. maddesiyle açıkça hüküm altına alınmıştır. Hâkim, kira bedelini belirlerken tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralanan taşınmazın mevcut durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate almaktadır. Böylece tarafların ekonomik ve sosyal dengeleri göz önünde bulundurularak adaletli bir karar verilmesi amaçlanmaktadır.
Örneğin, beş yıl önce aylık 1.000 TL olarak belirlenen bir kira bedeli, bu süre boyunca taraflar arasında herhangi bir anlaşmaya konu olmamışsa ve TÜFE on iki aylık ortalamalara göre yıllık %20 oranında bir artış göstermişse, hâkim kira bedelini yaklaşık olarak 2.000 TL’ye yükseltebilir. Ancak hâkim, yalnızca TÜFE oranını değil, aynı zamanda kiralanan taşınmazın kullanım durumu, konumu ve çevredeki emsal kiralar gibi unsurları da göz önüne alır. Eğer taşınmazın değerini düşüren bir durum (örneğin, ciddi bir hasar) söz konusuysa, bu durum kira bedelinin artış oranını etkileyebilir.
Bir başka örnek vermek gerekirse, aynı bölgede benzer özelliklere sahip bir taşınmazın kira bedeli 2.500 TL’ye yükselmişse ve taşınmazın durumu bu emsallerle örtüşüyorsa, hâkim bu veriyi dikkate alarak kira bedelini buna yakın bir seviyeye getirebilir. Ancak, tarafların ekonomik şartlarını da dengelemek adına, artış oranını tamamen TÜFE veya emsallere dayalı olarak değil, hakkaniyete uygun şekilde düzenler.
Bu durum, özellikle beş yıl gibi uzun süreli kira sözleşmelerinde, ekonomik değişikliklerin kiracı ve kiralayan üzerindeki etkisini dengelemek amacıyla büyük önem taşır. Kanun koyucu, tarafların serbest iradeleri ile anlaşma sağlayamadıkları hallerde, mahkemelerin devreye girerek adil bir çözüm üretmesini hedeflemiştir. Her beş yıllık dönemin sonunda bu hesaplama yeniden yapılır ve sonraki kira yılında uygulanacak bedel, bu hesaplama çerçevesinde belirlenir.
Ticari Kiralarda Özel Hükümler
Türk Ticaret Kanunu’na göre tacir sayılan kişiler ile kamu ve özel hukuk tüzel kişilerini kapsayan işyeri kiralarında, 01 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle farklı bir düzenleme uygulanmıştır. 6217 ve 6353 sayılı kanunlara göre:
- TBK madde 344, bu tür kiracılar için geçerli olmamış, tarafların sözleşme serbestisi ilkesi esas alınmıştır.
- Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır.
Bu geçici düzenleme, 01 Temmuz 2020 itibarıyla sona ermiş ve işyeri kiraları için de TBK madde 344 uygulanmaya başlanmıştır.
Kira Artışı Hesaplama Örnekleri
Örnek 1: TÜFE’ye Göre Kira Artışı
Bir kira sözleşmesinde, yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeli artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre belirlenecekse:
- Mevcut kira bedeli: 5.000 TL
- TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı: %20
Yeni kira bedeli hesaplaması:
5.000 TL + (5.000 TL x 0,20) = 6.000 TL
Örnek 2: Hâkim Tarafından Belirlenen Artış
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda taraflar arasında anlaşma sağlanamamış ve hâkim kira artışını belirlemişse, aşağıdaki unsurlar dikkate alınır:
- TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı: %15
- Emsal kira bedelleri: 7.000 TL
- Kiralananın durumu: Orta halli bir işyeri
Hâkim, hakkaniyet gereği kira bedelini 6.500 TL olarak belirleyebilir.
Kira Artışı Neye Göre Hesaplanır Sonuç
Kira artışları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeler kapsamında tarafların haklarını koruma altına alır. TÜFE oranları, emsal bedeller ve kiralananın durumu gibi kriterler, adil ve dengeli bir kira artışı yapılmasını sağlar. Beş yıllık dönemlerde hâkimin müdahalesiyle belirlenen artışlar ise uzun süreli kira sözleşmelerinde dengeyi sağlamaktadır. Ticari kiralara ilişkin özel hükümler de kira artışlarının düzenlenmesinde farklılık yaratmaktadır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Kira Artışı Neye Göre Hesaplanır konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kira Artışı Neye Göre Hesaplanır Sık Sorulan Sorular
1. Kira artışında hangi TÜFE oranı esas alınır?
Kira artışlarında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.
2. Beş yıldan uzun kira sözleşmelerinde artış nasıl hesaplanır?
Hâkim, TÜFE oranları, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi kriterleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir artış yapar.
3. İşyerleri için kira artışı neye göre belirlenir?
01 Temmuz 2020’ye kadar işyeri kiralarında tarafların sözleşme serbestisi geçerliydi. Bu tarihten sonra TBK madde 344 uygulanmaya başlanmıştır.
4. Kira artışında anlaşmazlık olursa ne yapılır?
Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, hâkim devreye girerek TÜFE oranı ve diğer kriterlere göre kira bedelini belirler.
