İzale-i Şuyu Engelleme

İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i Şuyu Engelleme

Ortak mülkiyet durumlarında, ortaklığın sonlandırılmasını istemeyen kişiler için oldukça önemli olan İzale-i şuyu engelleme, farklı yollarla gerçekleştirilebilen hukuki imkanı ifade eder. İşte hissemi satmak istemiyorum diyen paydaş için izale-i şuyu engellemenin pek çok farklı yolu bulunmaktadır ve bu yollardan herhangi birini kullanabilir. Bu yollar, olayın şartlarına göre değişiklik gösterir.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?

İzale-i şuyu davası, çeşitli kanunların ya da tarafların anlaşmasının engel olabileceği bir süreçtir. Bu imkanın kullanılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir.

İzale-i şuyu davasını engelleyebilecek durumlara ilişkin bazı örnekler bulunmaktadır. Örneğin taraflar arasında bir sözleşme bulunması (idame-i şuyu), malın sürekli bir amaca özgülenmesi, paylaşımın uygun olmayan bir zamanda istenmesi, 775 sayılı Gecekondu Kanunu’ndan kaynaklı bir engelin bulunması, miras taksim sözleşmesi yapılması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı bir engelin bulunması, taşınmazın tapu kaydının olmaması ve 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklı bir engelin bulunması izale-i şuyu davasını engelleyebilecek durumlara örnek olarak gösterilebilir.

Miras bırakan kişinin ortaklığın sonlandırılmasını yasakladığı durumlarda, izale-i şuyu engelleme imkanı kullanılabilir. Bu imkanların detayları aşağıda ayrı başlıklar altında açıklanmıştır.

Taraflar Arasında İdame-i Şuyu Sözleşmesi Yapılması

İdame-i Şüyu ne demektir? İdame-i şüyu paylı mülkiyetteki  paydaşların imzaladıkları bir anlaşmadır. Bu anlaşma ile paydaşlar, belirli bir süre için ortaklığı sonlandırmamaya (örneğin; izale-i şüyu davası açmamaya) söz verirler.

Taraflar arasında mal paylaşımının yapılamayacağına ilişkin bir sözleşme varsa, izale-i şuyu engelleme söz konusu olacaktır. Bu sözleşme ile, paylaşma talebi en fazla 10 yıl süreyle sınırlanabilir. Eğer bu tür bir sözleşme yapılmışsa, paydaşlar 10 yıl boyunca paylaşma talebinde bulunamazlar. Önemli olan nokta, bu sözleşmeye tüm paydaşların katılmış olmasıdır.

Eğer ortak olunan ve sözleşmeye konu olan mülk taşınmaz ise, bu sözleşme resmi şekle tabi olup noter huzurunda düzenlenmelidir. Şekle uygun olmayan sözleşmeler, izale-i şuyu engelleme imkanını ortadan kaldırabilir.

İdame-i şuyu sözleşmesi tapuya tescil edilebilir ancak bu bir zorunluluk değildir. Tapuya tescilin sağladığı fayda ise üçüncü kişilere karşı koruma sağlamasıdır. Mesela, yeni bir hissedar hisse satın aldığında sözleşme tapuya tescil edilmemişse ortaklığın sonlandırılması istenebilir. Eğer sözleşme tapuya tescil edilmişse, bu durumda sözleşme yeni hissedarları da bağlayacak ve izale-i şuyu engelleme imkanı sağlayacaktır.

Malın Sürekli Amaca Özgülenmesi (TMK Madde 698)

Eğer mal sürekli bir amaca özgülenmişse, ortaklar arasında paylaşım isteğinde bulunulamayacaktır. Bu nedenle, izale-i şuyu davasında malın sürekli bir amaca özgülendiği iddiası, ortaklığın giderilmesini engelleyebilir.

Malın gerçekten sürekli bir amaca özgülenip özgürlenmediğini belirleme yetkisi hakime aittir. Eğer yapılan değerlendirme sonucunda malın sürekli bir amaca özgülenmiş olduğuna karar verilirse, ortaklığın sona erdirilmesi engellenmiş olacaktır. Bu durum Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenleme altına alınmıştır.

TMK Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. 

Yargıtay, bir kararında hisseli tapunun sürekli amaca özgülenmesi ile ilgili olarak, satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazın sürekli amaca özgülenmiş olduğuna hükmetmiştir.

Bir diğer Yargıtay kararında, aile konutuna ilişkin şerhin koyulduğu evin sürekli amaca özgülendiği kabul edilmiş ve bu sebeple paylaştırmaya konu olamayacağı belirtilmiştir.

Paydaşlar Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma Talebinde Bulunulamaz

Paydaşlar paylı mülkiyet ile maliki oldukları malların uygun olmayan zamanda paylaşılmasını isteyemez. Paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi durumunda, izale-i şuyu engellemesi olanaklı hale gelmektedir. Uygun olmayan zaman kavramı; paylaşma yapılması durumunda hisse sahiplerinin ağır, telafisi güç veya imkansız bir zarara uğrayacak olmalarını ifade eder.

Aynı şekilde, malın belirli zaman dilimlerinde satılması veya paylaştırılması durumunda değer kaybı oluşacak veya malın sağlayacağı fayda kaybolacaksa, uygun olmayan bir zaman mevzubahis olur.

Paydaşlardan biri, uygun olmayan bir zamanda izale-i şuyu davası açmışsa, diğer paydaşlar da cevap dilekçesinde bu durumu ileri sürebilir. Bu sayede, izale-i şuyu engellemesi sağlanabilir. Davanın uygun zamanda açılıp açılmadığını göz önünde bulundurarak karar verme yetkisi ise mahkemeye aittir.

Uygun olmayan zamana örnek olarak aşağıdaki durumlar örnek gösterilebilir.

• Yargıtay bir kararında; üzerinde kat irtifakı bulunan arazinin paylaşılması talebinin uygun olmayan bir zamanda yapıldığına dair bir değerlendirme yapmıştır
• Eğer paylı taşınmazın fiyatı düşükse, uygun olmayan bir zamandan söz edilebilir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken, fiyatın yükselebileceği ihtimalidir. Eğer böyle bir ihtimal yoksa, uygun olmayan zaman da söz konusu olmayacaktır.
• Eğer taşınmaz kat/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olmuşsa ve inşaat halen devam ediyorsa, bu durumda paylaşma isteğinin uygun olmayan zamanda olduğu kabul edilir.
• Eğer bir arazi varsa ve hasat zamanında ortaklığın giderilmesi isteniyorsa, uygun olmayan zamanda dava açılmış olması nedeniyle izale-i şuyu engellemesi söz konusu olur.

Uygun olmayan zaman kavramı, yukarıda bahsedilenlerle sınırlı değildir. Zamanın uygun olup olmadığı, her olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Hakim, durumun özelliklerine göre bir kanaat oluşturacaktır. Ortaklığın sona ermesi için uygun zamanda talepte bulunulmamış olması nedeniyle dava reddedilmişse, sonrasında bu taleple tekrar dava açılabilir.

Taşınmazın Tapu Kaydının Olmaması

Bir taşınmazın izale-i şuyu davasına konu olabilmesi için kesinlikle tapu siciline kayıtlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde, bahsedilen taşınmazın davaya dahil olma şansı olmayacaktır. Böyle bir durumun mevcut olması durumunda izale-i şuyu engelleme imkanı ortaya çıkar.

Eğer bahse konu taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi yönünde dava varsa, izale-i şuyu davası görülmeyecek; eğer görülüyorsa, davaya ara verilecektir.

Tapu tescil davasının sonucuna göre, ortak mülkiyetin sonlandırılmasına ilişkin davaya bakılıp bakılmayacağı belirlenecektir. Sonuç olarak, taşınmazın tapu kaydı bulunmuyorsa, ortaklığın sonlandırılması da mümkün olmayacaktır.

775 Sayılı Gecekondu Kanunu’ndan Kaynaklı Bir Engel Olması

775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre; belediyelerce tahsis edilen taşınmazlar için 10 yıl süresince izale-i şuyu talebinde bulunulamaz. Eğer böyle bir durum ortaya çıkarsa, izale-i şuyu engelleme imkanı doğabilir. Ancak, somut durum değerlendirilerek bu şartların var olup olmadığı doğru bir şekilde tespit edilmelidir.

Paydaşlar Arasında Miras Taksim Sözleşmesi Yapılmış Olması

Mirasçılar, mirasçının tüm varlıklarına otomatik olarak ortak olurlar, ancak aralarında anlaşıp mirasın paylaşılmasına ilişkin yazılı bir paylaşma sözleşmesi yapabilirler. TMK 676’da düzenlenen bu sözleşmenin geçerli olması için yazılı olarak yapılması gerekir. Aksi halde, bu duruma dayanılarak mirasın paylaşılmasını engelleme imkanı ortadan kalkacaktır.

Mirasçılar kendi arasında mirasın paylaşımı için miras taksim sözleşmesi yapmış olsa da sonrasında bir mirasçı, ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası açması durumunda, miras paylaşım sözleşmesi ileri sürülerek izale-i şuyu davasının reddedilmesi sağlanabilecektir. Miras taksim sözleşmesi hakkında detaylı bilgi için detaylarını anlattığımız “Miras Paylaşma Sözleşmesi” adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklı Bir Engel Olması

Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya irtifakı bulunması, izale-i şuyu engelleme durumlarına bir örnek olabilir. Bu durumda, ana taşınmaz için izale-i şuyu istenemez, ancak kat mülkiyetine tâbi ana taşınmazın bağımsız bölümleri olan daireler bakımından talep edilebilir.

6203 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Kaynaklı Bir Engel Olması

Kamulaştırma işlemiyle birlikte, mal artık tamamen idarenin mülkü olarak kabul edilir, hatta tapuda bununla ilgili herhangi bir tescil bulunmasa dahi idarenin hak sahibi olduğu kabul edilir. Bu nedenle, bu mülk için paydaşlar arasında payın tasfiyesi amacıyla izale-i şuyu yapılamayacaktır. Yargıtay da bu konuda aynı yönde karar vermiştir.

Miras Bırakan Tarafından Ortaklığın Giderilmesinin Yasaklanmış Olması

Miras bırakan, mirasçılara kalan mallar üzerindeki ortak mülkiyetin giderilmesini yasaklayabilir. Bu durumda, herhangi bir mirasçının mal payının bölünmesi isteğiyle izale-i şuyu talebinde bulunması halinde, diğer mirasçılar bu durumu öne sürerek izale-i şuyu engelleme hakkına sahip olacaklardır.

Ancak miras bırakanın koyduğu bu yasağa rağmen ortaklığın sona erdirilmesi, tüm mirasçıların ortaklığın giderilmesi konusunda anlaşması durumunda gerçekleşebilecektir.

İzale-i Şuyu Engelleme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

İzale-i şuyu engelleme sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, engelleme gerekçesi için gereken koşulların varlığının doğru bir şekilde belirlenmesidir. Bu aşamada yapılacak hatalı bir değerlendirme, sadece mülkiyetin paylaşımının önlenmemesine değil, aynı zamanda engelleme talep eden tarafın çeşitli masraflarla karşılaşmasına neden olabilir. Doğru izale-i şuyu engelleme nedenini tespit etmek ve gerekli koşulları sağlamak için, bir uzman gayrimenkul avukatına danışmak önemlidir.

İzale-i Şuyu Davasında Hissemi Satmak İstemiyorum Diyen Paydaş Ne Yapmalıdır?

Ortaklığın giderilmesi davası, el birliği veya paylı mülkiyet altında bulunan malın ortaklar arasında bölünerek paylaştırılmasını sağlayan bir hukuki süreçtir. Ancak bazı hallerde, bir kişi izale-i şuyu davası hissemi satmak istemiyorum diyerek hissesinin satılmasını istemeyebilir. Bu durumda yapabileceği bazı adımlar bulunmaktadır. İzale-i şuyu davasında paydaşlardan birinin veya paydaşların hissesini satmak istememesi durumu çoğu zaman herkesin belirli bir alanı kullandığı fiili taksim durumundaki parsellerde gündeme gelmektedir. Hissedar, eğer izale-i şuyu davasında payını satmak istemediğini dile getiriyorsa, aynen taksim yolunu tercih etme hakkına sahiptir. Ayrıca, satışın ortaklar arasında yapılmasını talep etme hakkına da sahiptir.

Hissemi satmak istemiyorum diyen bir hissedarın izale-i şuyu davasında genellikle başvurduğu yöntem, ortaklığın aynen taksim edilmesini talep etmektir. Mahkeme, izale-i şuyu davasında zaten öncelikle ortaklığın bu şekilde giderilmesini sağlamaya çalışacaktır. Eğer malın taksimi gerçekleşirse, kişi hissesini satmak zorunda kalmayacak ve kendi payına düşen malın maliki olacaktır.

İzale-i şuyu davasında malın taksim suretiyle bölünebilmesi için malın hem fiilen hem de hukuken aynen taksime uygun olması gereklidir. Bu durumu değerlendirecek olan kişi ise hakimdir. İzale-i şuyu davasında aynen taksimin hangi şartlara tabi olduğuna ise aşağıda detaylı bir şekilde yer verilmiştir.

Eğer bir kişi hissesini satmak istemiyor fakat ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılması mümkün değil ise, bu durumda hissedar satışın ortaklar arasında yapılmasını talep edebilir. Böyle bir durumda, açık artırma ile gerçekleşecek satış sonucunda kendisi malı satın alma hakkına sahip olabilir.

Bu durumda malın kendi pay oranı dışında kalan bedelini, her paydaşa payları oranında ödemesi gerekecektir. Ancak, satışın ortaklar arasında gerçekleşebilmesi için her ortağın buna rıza göstermiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde satış, herkesin erişebileceği şekilde açık arttırma usulü ile gerçekleştirilir.

Mahkeme tarafından, ortaklığın satış suretiyle giderilmesini hususunda karar verirse, kesinleşen karar sonrasında talep halinde satış işlemleri için dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğunca, satışa esas alınacak kıymet takdiri raporunu işlemleri gerçekleştirilir. Artık sonrasında ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre taşınmazın satış işlemleri gerçekleştirilir.

İzale-i Şuyu Davasında Aynen Taksim Suretiyle Paylaştırma

İzale-i şuyu davasında aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi belli şartlara bağlıdır. Bu şartların mevcudiyeti durumunda, mal ortaklar arasında taksim edilecektir. Bölüşme sonrasında, dengelemek amacıyla bazı ortakların diğerlerine belirli miktarlarda ödeme yapmaları kararlaştırılabilir.

Eğer aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinde hukuki veya fiili bir engel varsa, bu durumda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gündeme gelecektir.

Aşağıda, aynen taksimin sağlanabilmesi için gerekli olan bazı koşullara değinilmiştir.

• Aynen taksim isteğinin, durum ve şartlara uygun olması ve fiilen gerçekleştirilebilir olması gerekir. Bu durumu basit bir şekilde açıklamak gerekirse, arabayı örnek verebiliriz. Araba, bölünmeye uygun olmadığı açıktır.
• Eğer malın bölünmesi durumunda değerinin ciddi şekilde düşeceği düşünülüyorsa, aynen taksim yoluna başvurulamaz.
• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre, mutlak tarım arazilerinin ve özel ürün arazilerinin büyüklükleri belirli bir eşiğin altına düşerse, ortaklık giderilmesi imkansız hale gelir. Örneğin; mutlak tarım arazisi ve özel ürün arazisi olan bir alanın 20 dekarın altına, dikili tarım arazilerinin 5 dekarın altına, örtü altı tarımı yapılan arazilerin ise 3 dekarın altına düşmesi durumunda, ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün olmayacaktır.
• Malın taksim edilmesinin imar hukuku açısından bir problem teşkil etmemesi ve gerekli idari makamın onayının alınması şartıyla aynen taksim mümkün olabilir. Aksi takdirde, aynen taksim imkanı ortadan kalkacaktır.

Burada vurgulanmalıdır ki malın aynen taksim edilebilmesi için aranan koşullar yalnızca yukarıda belirtilenlerle sınırlı değildir. Eğer bu koşulların dışında herhangi bir yasal engel bulunursa veya mevcut durum taksimi imkansız kılarsa, malın satışı suretiyle paylaştırılması yoluna gidilecektir.

Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Usulü

Ortaklığın giderilmesi davası yapısı gereği çift taraflı bir dava olup tüm ortaklar tarafından sonuç doğurur. Bir ortaklığın giderilmesi davasında davacı taraf satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istiyor fakat davalı taraf aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ediyorsa mahkeme tarafından koşullar araştırılarak değerlendirilmeli ve aynen taksimin mümkün olması halinde aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir. Sonuç olarak aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olması durumunda paydaşlardan birinin bunu talep etmesi halinde aynen taksim suretiyle ortaklık giderilir. Tüm tarafların bu konuda sulh olması gerekmemektedir.

İzale-i şuyu davasında, ortaklığın sona erdirilmesi için mahkeme öncelikle aynen taksim imkanının olup olmadığını inceleyecektir.  Önemle belirtmek isteriz ki mahkeme taleple bağlıdır ve mahkemenin aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi konusunda karar verebilmesi için davacı tarafından aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi konusunda bir talebi olması gereklidir. Eğer ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün ise, mal taraflar arasında taksim edilecektir. Malın paylaşımı, tarafların hakları doğrultusunda mümkün olduğunca adil bir şekilde payları oranında gerçekleştirilir.

Bölünen paylar ile olması gereken arasında fark oluşması durumunda, denkleştirme hususu gündeme gelir. Denkleştirme, eksik parçaya para eklenmesi yoluyla yapılacaktır. Yani aynen taksimde maldan daha büyük parça alan paydaş, daha az parça alan paydaşa belli bir miktar ödeyecektir.

Taşınır Mallarda Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınır mallarda aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi için her bir paydaşa aynı türden malın verilmesi gerekmektedir. Farklı türden taşınır malların verilmesi ile aynen taksim suretiyle paylaştırma yapılması mümkün değildir. Örneğin ortaklardan birine buzdolabı verilirken diğer ortada yatak odası takımı verilmesi şeklinde bir paylaştırma yapılamaz dolayısıyla bu durumda artık satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.  Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmişse ve taşınır mal ilgilisine teslim edilmemişse, ortaklığın giderilmesi kararı kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

Taşınmaz Mallarda Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Paydaşlardan birinin talep etmesi durumunda hakim malın aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verebilir. Fakat yukarıda da açıkladığımız üzere aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi için taşınmazın yüz ölçümü ve niteliği gibi özelliklerinin aynen taksim suretiyle paylaştırılmaya uygun olması gereklidir.  Aynen taksim suretiyle paylaştırma neticesinde taşınmazın değerinde önemli derecede azalma meydana gelecekse aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Mahkeme tarafından taşınmaz hakkında verilen aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı, sicile tescili gerçekleştirilmezse dahi zamanaşımına uğramaz. Zira kararın kesinleşmesi halinde artık tapuya tescil edilmezse dahi taşınmazın mülkiyeti kazanılmıştır.

Sonuç

İzale-i şuyu engelleme sürecinin başarılı bir şekilde sürdürülebilmesi için hukuki dayanakların etkili bir şekilde kullanılması gerekmektedir. Aksi halde, izale-i şuyu engelleme durumunun mevcut olmasına rağmen ortaklığın sona erdirilmesi engellenemeyebilir. Bu durumun önüne geçebilmek için gayrimenkul avukatından destek almak oldukça yararlı olacaktır.  İstanbul’da faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki gayrimenkul hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.