İş Yeri Kira Devri
Kiracı, iş yeri kira devri sırasında tüm hak ve borçlarını, uygulamada hava parası da ödeyerek, yeni kiracıya devreder. İş yeri kiralarının devir işlemleri için sağlam bir hukuki zemin mevcuttur.
Makalemizde, iş yeri kirasının devri konusunda eski ve yeni kiracının hakları, kiralayanın izni ve hava parası gibi birçok konuyu açıkladık. Burada, önemli sonuçları olan ve sıkça davalara konu olan bir konudan bahsedeceğiz. Yazımızı dikkatlice okumanızı öneririz.
İş Yeri Kira Devri Nedir?
İş yeri kira sözleşmesi kapsamında, kiracı sıfatıyla sahip olunan tüm borçlar ve hakların yeni kiracıya devredilmesine iş yeri kira devri denir. Bu tür bir işlemde genellikle “hava parası” adı verilen bir devir bedeli ödenir. Bu işlem uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Dükkan sahibi izin vermeyebilir mi: TBK 323’e göre, iş yeri kirasının devri kiralayanın yani dükkan sahibinin yazılı iznine bağlıdır. İş yeri kira devrinde, kiralayan, yani dükkan sahibi, haklı bir sebep olmadıkça devir iznini vermekten kaçınamaz. Kiralayan hukuken geçerli bir sebebi yoksa iş yerinin kira sözleşmesinin devredilmesi işlemine izin vermek zorundadır. Eğer dükkan sahibi izin vermezse, detayları aşağıda belirtilen şekilde dava açmak mümkündür.
İş yeri kirasının devri ve hava parası adı verilen uygulama, Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı maddesi başta olmak üzere farklı düzenlemelerde yer almaktadır. Bunun yanında yüksek mahkemenin emsal kararları da artık ciddi anlamda uygulama kazanmıştır.
Dükkan kirasının devri, muvafakat alınması ve sözleşmenin yapılması sürecinde kesinlikle bir avukatla çalışılmalıdır. Bu süreçte gerçekleştirilecek hatalı ya da eksik işlemler, ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle avukata danışman hataların ve muhtemel kayıpların önüne geçecektir.
Hava Parası Nedir? – Hava Parası Yasal Mıdır?
Kira sözleşmesini devralan yeni kiracıdan alınan para, hava parasıdır. Aslında, bu bedel iş yeri kira devri bedelidir fakat uygulamada hava parası olarak isimlendirilmektedir.
Eski kiracının şu anda işlettiği iş yerinde belirli bir müşteri kitlesi bulunmaktadır ve kira sözleşmesini devralan eski kiracı bu kitlenin de devredilmesini sağlamaktadır. Eski kiracı, bu müşteri portföyünün devri için hava parası talep edebilir.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 2011 yılından önce hava parası almayı suç sayıyor ve suçlulara 6 aydan 1 yıla kadar hapis cezası ile 3 yıllık kira bedeli kadar para cezası öngörüyordu. Fakat 2011 yılında ilgili kanun yürürlükten kaldırıldı. ve hava parası alınması suç olmaktan çıkarıldı.
Eğer istenen müşteri portföyü mevcut değilse, hava parası verildikten sonra geri talep edilemez. Fakat genel sözleşmeye aykırılık durumunda bu miktar geri alınabilir. Mahkemeler, ayrıca hava parasının fahiş fiyatlarla belirlenmesine ilişkin verdiği iptal kararları da bulunmaktadır. Fahiş yani yüksek miktar, somut olaya ve iş yerinin özelliklerine göre belirlenir.
İş Yeri Kirasının Devrinde Sorumluluk
Artık hava parasının ödenmesi ve iş yeri kira sözleşmesinin devredilmesiyle birlikte, sözleşmeden kaynaklanan sorumluluk yeni kiracıya geçecektir. Ancak eski kiracı, 2 yıl boyunca sorumluluğa müteselsil olarak katlanır. Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa ve sözleşmenin bitimine 2 yıldan daha az bir süre kalmışsa, eski kiracının sorumluluğu kalan süre kadar olacaktır.
Kalan kira sözleşme süresi 2 yıldan uzun ise en fazla 2 yıl,
Kalan kira sözleşmesinin süresi 2 yıldan kısa ise sözleşme bitene kadar, yeni kiracı ile müteselsilen sorumlu olur.
Müteselsil sorumluluk nedir? Dükkanı devreden ve devralan kişi arasında müteselsil olarak sorumluluk bulunduğunu belirttik. Her ikisi de 2 yıl boyunca birlikte sorumluluk taşır. Dükkan sahibi, hem birlikte hem de ayrı ayrı başvurabilir.
Eski Kiracının Sorumluluğu
Kira devri durumunda, dükkan sahibi kiracıyı seçemediği için kanun dükkan sahibini koruyucu düzenlemeler yapmıştır. Yukarıda belirtildiği gibi, eski kiracının sorumluluğu en fazla 2 yıl süreyle devam edecektir. Bu süre zarfında müteselsilen sorumlu olacaktır.
Eski kiracı, müteselsil sorumluluk kapsamında kendi kira dönemi borçlarından, yeni kiracının kira borçlarından ve yan giderlerinden de sorumlu olacaktır. Eski kiracı, yeni kiracının ayıplarını bildirmeme yükümlülüğü gibi yükümlülüklerini bildirmediği takdirde, kiralayanın uğradığı zararlardan da sorumlu olacaktır. Bu sorumluluk, yukarıda belirtildiği gibi 2 yıl boyunca devam eder.
Eğer kiralayan, yeni kiracıyla mevcut sözleşmede büyük bir değişiklik yaparsa, eski kiracının sorumluluğu ortadan kalkar. Yapılan değişiklikler sınırlı olduğu sürece sorumluluk ortadan kalkmaz.
Yeni Kiracının Sorumluluğu
Yeni kiracı, kira sözleşmesinin devriyle birlikte var olan kira sözleşmesine taraf olur ve bu nedenle kira sözleşmesinin getirdiği yükümlülüklerden sorumlu olur. Devralan kiracı yine eski kiracının var olan borçlarını ve yükümlülüklerini de devralır.
Yeni kiracı, eski kiracının kira konusu iş yerine verdiği zararlar sebebiyle kira sözleşmesi sonunda sorumlu olur. Çünkü mevcut kira sözleşmesi devam ediyor ve yeni kiracı bu sözleşmenin bir tarafı olur.
İş Yeri Kira Devri Sözleşme Örneği
İş yeri kiralarının devrinden önce mutlaka bir sözleşme hazırlanmalıdır. Bu sözleşme, bir kira sözleşmesinin devri olarak, kira sözleşmesini devreden ve devralan arasında yapılacak olup, yeni bir kira sözleşmesi değildir. Bu sözleşme her somut olayın özelliklerine göre düzenlenmelidir.
Kiranın devreden ve devralanları, iş yeri sahibi, yapılan işin niteliği, özel hükümler, kira bedeli, hava parası gibi detaylar tamamen sözleşmeye olaya özgü bir şekilde yansıtılmalı ve gelecekte olası anlaşmazlıklar göz önünde bulundurularak hazırlanmalıdır. Bu durumda, en sağlıklı adım deneyimli bir gayrimenkul avukatından yardım almaktır.
Kira Davası Davası – Dükkan Sahibinin İzin Vermemesi
Yukarıda da belirttiğimiz gibi dükkan sahibi, iş yeri devri yapma konusunda izin vermek zorundadır. Eğer iş yeri kira sözleşmesinin devrine haklı bir gerekçe olmadan izin verilmezse, bu durumun izni dava yoluyla alınabilir.
Davacı, iş yeri kira sözleşmesini devretmek isteyen kiracı iken dükkan sahibi ise davalı konumundadır. Bu dava, dükkan sahibinin yerleşim yeri veya dükkanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılan bir kira davasıdır.
Bu dava uygulamada hızlı sonuçlanan davalar arasındadır. Bu sebeple, dava süreci ve dilekçe hazırlığı için avukatın yardımının alınmasında fayda bulunmaktadır.
İş Yeri Kira Devri Konusunda Sık Sorulan Sorular
Yukarıda, iş yeri kira devri ve hava parası ile ilgili temel konuları ve uygulamadaki detayları ele aldık. Bununla birlikte, insanların sık sık sorduğu merak edilen bazı sorular bulunmaktadır. Bu soruları sizler için yanıtlayacağız.
İş Yeri Kirasının Devrine Dükkan Sahibi İzin Vermeyebilir Mi?
Dükkan sahibi, eğer haklı bir gerekçe öne sürülmemişse. iş yeri kira devrine izin vermek zorundadır, Dükkan sahibinin izin vermemesi durumunda, izin almak için dava açılabilir.
Hava Parası Nedir? Hava Parası Yasal Mı?
Hava parası olarak da bilinen bedel uygulamada iş yeri kira devir bedelidir. Alınmasında hiçbir yasal engel bulunmamaktadır.
İş yeri Kira Devrinde Eski Kiracının Gösterdiği Teminatlar Ne Olur?
Eski kiracının iş yeri kira devri durumunda, en fazla 2 yıl boyunca devam eden müteselsil sorumluluğu nedeniyle teminatlar devam eder. Müteselsil sorumluluğun bitmesiyle teminatlar da sona erecektir.
İş yeri Kira Devrinde Kiralayan, Devir ile Yeni Kiracının Kirasını Artırabilir Mi?
İş yeri kirasının devriyle birlikte aynı sözleşme devam etmektedir. Kiralayan, kiracının onayı olmadan kira artışı yapamaz.
Eski Kiracının Müteselsil Sorumluluğu Ne Kadar Sürer?
Eğer kalan kira sözleşmesi 2 yıldan uzun süreliyse, en fazla 2 yıl; eğer kalan kira sözleşmesi 2 yıldan kısa süreliyse, eski kiracı sözleşme bitene kadar müteselsilen sorumlu olacaktır.
Hava Parası Verdikten Sonra Kiracı Kira Devri Gerçekleştirmezse Ne Olur?
TBK’nın 77. maddesi gereğince, kiracıdan sebepsiz zenginleşme talebiyle hava parasının geri talep edilmesi mümkündür. Aynı zamanda kira devri ile oluşulan beklenti sonrası uğranılan zararında tazmin edilmesi istenebilir.
İş Yeri Kira Devri Son Olarak Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Makalemizde iş yeri kira devri ile ilgili devir koşullarını, sorumluluklarını ve diğer konu başlıklarını ele aldık. Görüldüğü gibi, iş yeri kira devri taraflar için önemli sonuçlara ve hukuki temellere sahip bir süreçtir.
Çünkü bu süreç yüksek miktarlarda para içerdiği için, hatalar veya ihmal edilen işlemler telafisi zor zararlara neden olabilir. Bu sebeple, kesinlikle kira avukatlarıyla çalışmak ve hukuki danışmanlık almanız gerekmektedir.
Şişli Mecidiyeköy’de faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi bünyesindeki gayrimenkul hukuku avukatı ile iletişim kurmak istiyorsanız sitemizde yer alan iletişim bilgilerinden avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.
