İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sorunu genellikle kirasını alamayan ev sahipleri ve iş yeri sahipleri tarafından merak edilmektedir. Konunun gerek mevzuatta gerekse uygulamada ciddi bir hukuki dayanağı bulunmaktadır.

Kiraya verenin kira ödemeyen kiracıya karşı birçok hakkı vardır. Bu konuyla ilgili en çok sorulan soruları “Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır” yazımızda ele aldık. Bu yazımızda kiraya verenin haklarından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını ayrıntılı şekilde ele alacağız. Önemli bir konu olduğu için dikkatlice okumanızı öneririz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Talebi

TBK 352. maddesinde hüküm altına alınan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren kirasını ödemeyen kiracıya yazılı şekilde aynı kira yılı  içerisinde farklı zamanlarda ayrı iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası ikame ederek kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu ihtarlar kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi sebebiyle gönderilmelidir. Ayrıca kiracının yapılan uyarıdan sonra hukuka aykırı durumu düzeltip düzeltmemesi önemli değildir. Gönderilecek iki haklı ihtar netice alınması için yeterlidir. Bunun için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Gerekli Şartlar

Kiracının aynı kiralama yılında iki aylık kira bedelini ödememiş veya benzeri bir ihlalde bulunmuş olması gerekmektedir:

Kira sözleşmesi bir yıllık kira sözleşmesi ise o ilk 1 yıl içerisinde,  kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödenmeme halinin olması aynı kira yılı içerisinde ödenmemesi demektir. İhtarlar bahsettiğimiz bu dönem içerisinde gönderilmelidir

Örneğin; 1 Ocak 2023’de başlayan kira sözleşmesi 1 Ocak 2024’te bir kira yılını doldurmuş olacaktır. Bu bir kiralama yılı boyunca kiracının iki farklı aya ait kira ödememiş olmalı ve ikisi için de ayrı ayrı ihtar çekilmiş olmalıdır.

Kiraya veren, kirayı ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar çekmelidir: Kiraya verenin ihtarları meşru bir nedene dayanması gerekir.

Meşru bir sebepten kasıt, vadesi gelen kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesidir. Muaccel olmayan kira bedelleri için keşide edilen ve kiracıya ulaştırılan ihtarlar haklı ihtar değildir.

Dolayısıyla kiracı aynı kiralama yılında kira bedelini ödemediği için kiraya veren toplam iki haklı ihtar çekmelidir. Kiracıya başlatılan icra takibi, temerrüt bildirimi vs. gibi ihtarlarda ayrıca iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası için iki haklı ihtar olarak değerlendirilecektir.

İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kiraya veren tarafından tahliye davası ikame edilmelidir.

Kiraya veren 1 ay içerisinde tahliye davası açmaz ise kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi talebini kaybedecektir bu nedenle belirtilen süreye dikkat edilerek tecrübeli bir avukat yardımıyla sürecin yürütülmesinde fayda vardır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye  İhtarnamesinin Hazırlanması

İhtarların haklı olması dışında, yani vadesi gelmiş kira borcunun ödenmemesinin yanında, usulüne uygun olarak hazırlanması ve tebliğ edilmesi de oldukça önem arz eder. Yanlış hazırlanmış bir ihtarname, haklı olsa bile geçersizdir.

Bu nedenle, ihtar aşağıdaki özelliklere sahip olmalıdır:

• İhtar yazılı olmalıdır.
• Kiracıya yazılı bildirimde; ödenmeyen kiranın hangi aya ait kira olduğu, kira miktarının ve kira bedelinin ödenmesi hususunun belirtilmesi gerekir. Olayın özelliğine göre kiracıya süre
• Çekilecek ihtar haklı olmalıdır. Vadesi gelmiş olan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Somut olayın özelliğine göre ihtarın haklı olup olmadığı belirlenir.

DİKKAT: İhtarname keşide edilmiş fakat kiracı bunu tebellüğ etmeden borcunu ödemişse kiraya veren bu ihtara ilişkin tahliye davası açamaz. Fakat ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra kiraya verene ödeme yapılması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz, yine tahliye yoluna gidilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, bir kiralama yılı içinde vadesi gelen iki farklı aya ilişkin kira bedelini ödemezse, ayrı ayrı iki ihtarname gönderilmek üzere kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye davası açılır.

Bu tahliye davasında davacı kiraya veren , davalı ise kiracıdır. Birden fazla kiracı olması durumunda tüm kiracılara tahliye davası açılacaktır. Bu konunun ayrıntılarını “Kiracı Tahliyesi” makalemizde anlattık.

Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme sulhhukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir, yani kiralanan mülkün bulunduğu yer mahkemesidir.

Sonuç olarak, davacı yani kiraya veren, mülkün bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir.

DİKKAT: Mahkemeye yazılması gereken kiracının tahliye talebi dilekçesi özenle hazırlanmalıdır. Her somut olayın özelliklerine göre hukuki nitelendirme yapılması gerektiğinden taslak dilekçe metinlerinden kaçınılmalı ve başarılır bir netice için tecrübeli bir kira hukuku avukatından yardım alınmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Sık Sorulan Sorular

Yukarıda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yasal düzenlenmesini ve uygulamadaki işleyişini anlattık. Bu konu çok merak edildiği için sık sorulan bazı soruları da sizler için cevaplandırdık.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Ne Demektir?

Kiracı, kirasını vadesinde ödemezse kiraya veren aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar çektikten sonra kiracı aleyhine tahliye davası açarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Kiracı, aynı kira yılı içinde iki kez kira ödememiş olmalıdır. Buna karşı kiraya veren tarafından ayrı ayrı ihtarname çekilmelidir. Ayrıca kiraya veren, ihtarların tebliğ edildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

Kiracıya Çekilmesi Gereken İhtar Hangi Özellikleri Taşımalıdır

İlk olarak ihtarlar haklı bir nedenden dolayı çekilmiş olmalıdır. Kiraların vadesi gelmiş olmasına rağmen ödenmemiş olması gerekmektedir. İlgili ihtar yazılı olarak yapılmalıdır. Ödenmeyen kiranın hangi aya ait olduğu, kiranın ne kadar olduğu ve ödenmesi gerektiği belirtilmelidir. Bu aşamada mutlaka kiracıya süre tanınmalıdır.

İki Haklı İhtar Yapıldıktan Sonra Kira Ödenirse Ne Olur?

Evet. Bir kiracı, aynı kira yılında iki kez yasal olarak bir ihtara sebep olduysa, kiraya veren artık tahliye davası açabilir. Kiracının borcunu ödemesi durumu değiştirmez.

İki İhtar da Aynı Ödeme Ayına Ait Olabilir Mi?

Hayır. Kira yılı içerisindeki iki farklı ay için iki ayrı bildirim yapılmalıdır. Tahliye davası açmak için bu şartın yerine getirilmesi şarttır.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazımızda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkında bilmeniz gerekenleri açıklamaya çalıştık. Bunların asgari kurallar olduğu unutulmamalıdır, yani somut olayda daha karmaşık yasal sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

Kiraya veren tarafından yapılan bildirimin hem esas hem de usul bakımından gerekli şartları taşıması gerekir. İhtarın içeriği ve yazılma şekli çok önemlidir.

Yazımızda anlatıldığı şekilde hazırlanmayan ve usulüne uygun olarak tebliğ edilmeyen ihtarlar geçersiz olup, bu ihtarlara istinaden açılan tahliye davaları usulden reddedilecektir.

Kiranın ödenmemesi ve dolayısıyla sürecin uzaması nedeniyle mağdur olan kiraya verenin yaptığı usul hataları çözümsüz bir duruma yol açmaktadır. Böyle bir durumun oluşmaması için hem ihtarı hem de hukuki süreci deneyimli bir kira hukuku avukatı ile birlikte yürütmekte fayda vardır.