İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası uygulamada en çok tercih edilen ve tahliye davalarındaki en seri şekilde nihayete eren dava türüdür. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası Türk Borçlar kanununun ilgili maddelerinde detaylı bir şekilde açıklanmıştır. Makalemizde hangi şartların ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının konusunu oluşturacağına kanun ve ilgili Yargıtay kararları ışığında değineceğiz. Kiracı tahliyesi – kiracıyı çıkarma adli makalemizi okumak için tıklayabilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kira sözleşmesini yapan ilk malik ile kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın el değiştirmesi ile yeni malikin gereksinimi olarak iki başlık altında incelememiz gerekmektedir.

İlk olarak değinmemiz gereken husus, kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken konuta kendisinin, eşinin, üstsoyunun ve altsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut, işyeri gereksinimleri olabilir. Bu gereksinim sebebiyle sayılan kişilerin bu taşınmazı kullanma zorunluluğu doğuyorsa mevcut olan kiracının konuttan çıkarılması gerekmektedir. Bu durumda kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açması gerekmektedir.

İkinci olarak değinmemiz gereken husus, ev içinde kiracı var iken satılmış olabilir ve yeni malikin konuta gereksinimi olabilir. Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? adlı yazımızı okuyabilirsiniz. Yukarıda da bahsedildiği üzere ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için yeni malikin de ihtiyacının samimi ve somut bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Samimi ve somut bir ihtiyaçtan anlamamız gereken ise eski malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında olduğu gibi kendisine, eşine, altsoyuna ve üstsoyuna ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin bu konuta veyahut işyerine gereksinimleri olması ve gereksinim sonucunda da taşınmazı kullanmak zorunda olması gerekmektedir. Bu durum söz konusu ise yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları birden fazladır. Kiraya verenin ya da yeni malikin bunları sağlaması durumunda bu davayı açabilecektir. Üst başlıkta bunlara kısa bir şekilde değinilmiş olup ilgili Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesi şimdi daha detaylı bir şekilde açıklanacaktır.

1)Eski ya da yeni malikin kendisinin , eşinin , çocuklarının ya da torunlarının (altsoyunun), babasının ya da annesinin (üstsoyunun) ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu bir kişi olmalıdır. TBK 350. Maddesi konuta gereksinimi olabilecek kişileri sınırlı bir şekilde saymıştır. Sınırlı şekilde sayılan kişiler dışında malikin yansoy akrabalarından veyahut arkadaşlarının gereksinimi olduğu sebebiyle tahliye davası açması mümkün değildir. Kanun koyucu bu durumda kiracıyı da korumak maksadıyla hükmü dar tutmuştur.

2)Yukarıdaki kişilerin bu konuta ya da işyerine ihtiyaçları ve gereksinimleri olmalıdır. Bu gereksinim ve ihtiyaç doğrultusunda bu taşınmazı kullanma zorunluluğu söz konusu olmalıdır.

3) Gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim olmalıdır. Bu en önemli maddedir. Kiraya veren zorunlu bir gereksinimi olmadığı halde sırf kötüniyetli olarak bahane bularak kiracıyı evden çıkarmak için girişimlerde bulunabilir. Kiracıyı evden çıkarıp ardından kanunda belirtilen kişilerin konutta oturması yerine bu konutu ya da işyerini daha yüksek bir fiyata kiralamak maksadıyla bu tür bir işleme girişebilir. Bu durumda gerçek, samimi ve zorunlu bir gereksinim olmadığı için kiracının tahliyesi ile ilgili açılan dava olumsuz etkilenecek, hatta kiracı aleyhine açılan bu haksız dava reddedilecektir. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ya da zorunlu olduğunu değerlendirecek mercii ise mahkemedir. Taraflar dilekçeler teatisi aşamasında  beyanlarını ileri sürerek mahkemeyi ikna etmek zorundadırlar. Mahkeme eldeki somut verilere göre bir karara hükmedecektir.

5) Belirli  süreli bir kira sözleşmesinden bahsediyorsak kiraya verenin belirli süreli sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı tahliye davası açması gerekmektedir. Kiracı ve kiraya veren çoğu zaman bir kira sözleşmesi yapacakları sırada bu kira sözleşmesini belirli süreli olarak düzenler ve imzalarlar. Ancak her ne kadar kira sözleşmeleri belirli süreli olarak düzenlense de bu süre içerisinde yukarıda da detaylı bir şekilde açıklandığı üzere kiraya verenin de bu konuta ihtiyacı olabilir. Bu ihtiyaç durumunda kiralanan yerin hemen tahliye edilmesinden söz edemeyiz. İhtiyacının doğduğunu belirten beyanlarını içerir dilekçeyi belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerinde mahkemeye vermeli ve kiracının tahliyesi davasını açmalıdır.

6) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunda belirtilen fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır.Akabinde kiraya verenin bir ay içerinde tahliye davası açması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi bir yıllık süre içerisinde 6 ay – 6 ay olmak üzere iki dönemden oluşmaktadır. Bir yıl içinde altı aylık fesih döneminden üç ay öncesinde fesih bildiriminde bulunarak dava açılması mümkündür. Fesih dönemleri bu altı aylık dönemler ise de fesih bildirimi için öngörülen süreler bu fesih dönemi bitiminden önceki 3 .aydır. Görülmektedir ki belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya veren bu belirtilen üç- altı aylık fesih bildirimi için sürelere uyar yani üç ay önceden bildirimde bulunduğu takdirde altıncı ayın sonunda bir aylık süreç içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

ÖNEMLİ: Görülmektedir ki süreler kanun ile belirlenmiş kesin sürelerdir ve bu sürelere riayet edilmediği durumlarda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları sağlansa dahi dava usulden reddedileceği gibi kiraya veren o yıl kiracısını çıkaramama gibi bir yaptırımla baş başa kalacaktır. Kiraya verenin hak kaybı yaşamaması sürecin daha fazla uzamaması adına hukuki yardım alması davanın onun lehine sonuçlanması adına son derece önemlidir.

Yeni Malik Ve Yakınlarının İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açması

Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları açısından eski malikten farklı ek olarak birtakım başvuracağı yollar söz konusudur. Yeni malik evi aldıktan sonra bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunmalı , eve kendi gereksinimi olduğunu bir ihtarname ile kiracıya bildirmelidir. Bu ihtar çekildiği takdirde ev sahibi 6 ay sonra kiracının tahliye edilmesi için bir dava açabilir. Bu bir aylık sürede ihtarname çekilmediği takdirde kira sözleşmesini aynı şartlarda üstlenmiş olur.

Kiralayanın Konut İhtiyacının Olduğunun Kabul Edildiği Bazı Haller

• Kiralayanın kirada oturması
• Kiralayanın bir yakını ile birlikte yakınına ait evde oturması
• Kendi konutunda oturmakta olan kiralayan haklı sebeplerle kiralanan da oturmak istemesi. Örneği sağlık durumu kiraya verdiği konuta taşınmasını gerektirebilir, kiralayanın oturduğu yer alan itibariyle konut ihtiyacını karşılamıyor olabilir.
• Kiralanan ekonomik açıdan daha elverişli olaması. Örneğin kiralanan yakıt ve genel gideler bakımından daha az masraflıdır.
• Kiralayan evlenmek üzere olması sebebiyle kiralananda oturmak istemesi
• Kiralananın kiralayanın işyerine veya çocukların okuluna yakın olması sebebiyle kiralananda oturmak istemesi

Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme  Neresidir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme de kanun ile düzenlenmiştir. Kiraya veren dava açmak dilekçe yazmalı akabinde tahliye davasında görevli ve yetkili mahkemeye dilekçesini teslim etmelidir. Görev yönünden tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi, yetki yönünden ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Dava açılırken görev ve yetkiye son derece dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi birinci fıkrasında kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması durumunu ele almıştır. Kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra şayet haklı bir sebep yoksa kiralanan taşınmazı eski kiracı haricinde başka birine kiralayamaz. Kanun bu süreyi üç sene ile sınırlandırmıştır. Üç sene dolmadan kiraya verenin eski kiracı harici başka bir üçüncü kişiye kiraladığı durumda, eski kiracının mülk sahibine tazminat davası açması mümkündür.

Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması Durumunda Kiracı Ne Yapmalıdır?

Kiracının tahliyesinden sonra taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması durumunda kiracı tarafın başvuracağı hukuki hakları mevcuttur. Kiraya veren Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesine aykırı davrandığı takdirde kiracının mahkemeye başvurması halinde kiraya verenin kiracıya tazminat ödemek zorunda kalacaktır. İlgili kanunda da belirtildiği üzere bu hükmedilen tazminat bedeli son kira dönemindeki bir yıllık kira bedelinden az olmayacaktır.

Eski Kiracının Yeniden Kiralama Yasağı  Sebebiyle Tazminat Hakkı

Kiraya veren ev sahibi ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini sağlamışsa, kira konusunu taşınmazı 3 yıl süre ile başkasına kiraya veremez.

Borçlar Kanunu’nun Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı 355. maddesi şu şekilde açıklayabiliriz. Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebebi olmadan kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Söz konusu maddenin devamında yeniden kiralama yasağını ihlal eden kiraya verenin eski kiracıya karşı son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulacağı açıkca belirtilmiştir. Burada görülmektedir ki tazminatın alt sınırını son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli oluşturmaktadır. Fakat eski kiracının tahliye dolayısıyla uğradığı zarar bundan yüksek ise bu zarar miktarı da talep edilebilir.

Tahliye işlemi mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmelidir. Yeniden kiralama yasağının ihlali neticesinde tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” dava şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının mevcut olması ve bu karara ilişkin olarak icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartını aramaktadır. Kanun gerekçesinde tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliğine yer vermiştir.

Kısaca özetlemek gerekirse kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç dolayısıyla tahliye talep etmesi ve hatta bu sebeple ihtarname göndermiş olması tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamaktadır. Tahliyeye zorlama şartı ancak mahkeme ilamının icraya konulması ile sağlanmış olmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Hizmetleri

• Tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesi
• Kira tespit davası açılması, takibi ve neticelendirilmesi
• İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesi
• Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması, takibi ve neticelendirilmesi
• Kira sözleşmesinin düzenlenmesi
• Tahliye taahhüdü düzenlenmesi
• Kira alacaklarının tahsili amacıyla icra takibi açılması ve takip edilmesi
• Kira ödenmemesi sebebiyle tahliye işlemleri yapılması

Son Olarak Dikkat Etmesi Gerekenler

İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, işyeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya işyerini tahliye ettirmesi ya da konutun  veya işyerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler.