Hisseli Tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından aynı anda ortaklaşa sahip olunmasını ifade eder. Bu tapu türünde, her malik taşınmaz üzerinde belirli oranda hak sahibidir. Türk hukuku kapsamında iki temel ortak mülkiyet tipi bulunur: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Her ne kadar tapuda “hisseli” ibaresi kullanılsa da, taşınmaz tek bir tapu kaydı altında görünür ve ortaklar arasında hak paylaşımı söz konusudur. Hisseli Tapu alınması veya satılması, normal bir tapu işlemine benzer biçimde gerçekleşir. Ancak bu ortaklık yapısı, önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi gibi önemli hukuki mekanizmaları beraberinde getirir.
Aşağıda Hisseli Tapu ile ilgili ortaya çıkan temel meseleleri ve hukuki ayrıntıları en ince noktasına kadar ele alıyoruz.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti
Türk Medeni Kanunu, bir taşınmaz üzerindeki çoklu mülkiyeti iki farklı türde düzenler: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti.
Paylı mülkiyet, malın tamamının bölünmez bir bütün olması ancak hukuken belirlenmiş paylar üzerinden ortak olunması anlamına gelir. Örneğin %25’lik veya %50’lik bir paya sahip olunabilir. Bu oranlar, tapu sicilinde açıkça gösterilir. Her paydaş, taşınmazın her yerinde oranı nispetinde hak sahibidir.
Elbirliği mülkiyeti ise payların belli oranlar olarak tespit edilmediği, herkesin taşınmazın her noktasında aynı hak yoğunluğuna sahip olduğu mülkiyet türüdür. Miras ortaklığı bu mülkiyet türüne klasik bir örnektir. Elbirliği mülkiyetinde, taksim yapılmadan veya ortaklığın giderilmesi gerçekleştirilmeden, taşınmaz üzerinde hiçbir ortak tek başına tasarrufta bulunamaz.
Hisseli Tapu Nasıl Alınır ve Satılır?
Hisseli Tapu alım ve satım süreçleri, normal bir tapu işlemine benzer biçimde resmi şekil şartına tabidir. Tapu dairesinde yürütülen bu resmi işlem için;
- Kimlik belgesi,
- Vekâleten yapılıyorsa noter onaylı vekâletname,
- Gerekli görüldüğünde belediyeden alınan rayiç bedel belgesi,
- Tapu harçlarının ödenmesi,
gerekir.
Satış esnasında, tapu memuru taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya başka bir kısıtlama varsa bu durumu alıcıya hatırlatır. İlgili harç ve giderler ödendikten sonra imzalar atılır ve Hisseli Tapu devri tamamlanmış olur.
Hisseli Tapu Devrinde Gerekli Evraklar
- Tapu sahibi veya payı devredecek kişinin kimlik belgesi,
- Alıcıya vekâletle işlem yürütülecekse noter tasdikli vekâletname ve temsilcinin kimliği,
- Hisseli tapuyu devralacak kişinin kimlik bilgisi,
- Belediye tarafından düzenlenen ve tapu memuru tarafından talep edilebilen rayiç bedel tespit belgesi.
Tapu dairesine başvurulduğunda, harç miktarları hesaplanır ve başvuru sahibine SMS veya başka yollarla bildirilir. Harç ödendikten sonra resmi satış işlemi gerçekleşir.
Hisseli Tapu Satışına İtiraz Hakkı
Hisseli Tapu satışı söz konusu olduğunda, alacaklıların satışa doğrudan itiraz edebilmesi genellikle mümkün değildir. Ancak bazı hukuki yollar mevcuttur:
- Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette diğer paydaşların, dışarıya satılan payı kendilerinin satın almasına olanak tanıyan kanuni haklarıdır. Bu hak, noter bildirimi yapılmışsa 3 ay, bildirim yapılmamışsa 2 yıl içinde dava yolu ile kullanılabilir.
- Tasarrufun İptali Davası: Borçlunun borçlularından mal kaçırmak maksadıyla payını devretmesi hâlinde, alacaklı tasarrufun iptali davası açarak satışı geçersiz kılabilir.
- Muris Muvazaası Davası: Mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla devrettiği taşınmazlarda söz konusudur. Paylı veya tam mülkiyette devir iptali için muris muvazaası davası açılabilir.
Bu davalar neticesinde mahkeme, yapılan satış işlemini tüm sonuçlarıyla birlikte ortadan kaldırabilir.
Önalım Hakkı
Hisseli Tapu kapsamında önalım hakkı, diğer paydaşların dışarıdan birine yapılacak pay satışını önleme amacı taşır. Pay satıldıktan sonra, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılır. Bildirimden itibaren 3 ay içinde dava açılmazsa önalım hakkı sona erer. Hiç bildirim yapılmazsa bu süre 2 yıla çıkar. Önalım hakkının kullanılmasıyla, satılan payın mülkiyeti mahkeme kararıyla bu hakkı kullanan paydaşa geçer ve ödemesi de satış bedeli üzerinden yapılır.
Tasarrufun İptali ve Muris Muvazaası
Borçlunun, alacaklılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını devretmesi durumunda, alacaklılar tasarrufun iptali davası açarak bu satışı geçersiz kılabilir. Bu davada, satışın gerçekte alacaklıları zarara uğratma niyeti taşıdığı ispatlanmalıdır.
Benzer şekilde, muris muvazaası davası da mirasbırakanın gerçek iradesinin mirasçıları dışlamak olduğu hâllerde açılır. Mirasçılar, muris muvazaasına dayanarak tapu kaydının iptalini isteyebilirler. Hisseli Tapu dahi olsa, muvazaanın varlığı tespit edilirse işlem hükümsüz sayılır.
Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?
Uygulamada Hisseli Tapu bölme işlemi, taşınmazın kadastro ve imar mevzuatı yönünden uygunluğu çerçevesinde yapılır. Bu aşamada:
- İlgili belediyeye veya kadastro müdürlüğüne bölme (ifraz) başvurusu yapılır.
- Bölünmenin mümkün olup olmadığı, imar planlarına veya tarım arazileri ile ilgili yasal sınırlamalara uyup uymadığı incelenir.
- Tarla ve arsa niteliğindeki taşınmazların bölünmesinde tarım arazisi sınırlamaları devreye girebilir ve bölünme zorlaşabilir.
Yapılan idari işlemler netice vermediğinde, mahkemeye başvurma hakkı doğar. Bu süreçte usul ve mevzuata tam hakimiyet son derece önemlidir.
Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi
Hisseli Tapu sahipleri, aralarında anlaşamadıkları takdirde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilirler. Türk hukuku, hiç kimsenin ortaklığa devam etmeye zorlanamayacağı ilkesi ile paydaşlara bu imkanı tanır. Mahkeme taşınmazın;
- Paylaştırılması (mümkünse ifraz veya taksim),
- Satılarak paranın paydaşlar arasında dağıtılması,
yoluyla ortaklığı sona erdirebilir.
Süreçte bilirkişi incelemesi, keşif, paydaşların talebi ve malın niteliği gibi unsurlar dikkate alınır. Paylı mülkiyet davaları, çoğu zaman uzun sürmese de çeşitli itirazlar ve teknik incelemeler süreci uzatabilir. Dava açılırken usul kurallarının eksiksiz yerine getirilmesi ve hak kaybı yaşanmaması için hukuki destek almak önemlidir.
Miras ve Elbirliği Mülkiyeti
Miras kalan taşınmazlar üzerinde kural olarak elbirliği mülkiyeti vardır. Bu aşamada mirasçılar, taşınmaz üzerinde belirli paylar şeklinde değil, toplu bir hak sahipliği ile hareket eder. Resmî taksim veya ortaklığın giderilmesi davası yapılmadıkça, bir mirasçı tek başına tasarrufta bulunamaz. Taşınmazı satmak, kiralamak veya ipotek etmek gibi işlemler, tüm mirasçıların ortak kararına bağlıdır.
Hisseli Tapuda İcra ve Haciz İşlemleri
Bir borçlu, taşınmaz payını elinde bulunduruyorsa ve borcunu ödemiyorsa, alacaklılar ilamsız icra veya ilamlı icra yoluyla bu payın haczini talep edebilirler. Ardından icra müdürlüğü payı icra yoluyla satışa çıkarabilir.
Önemli olan husus, normal Hisseli Tapu satışlarında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanma imkanına sahipken, icra yoluyla satışta bu önalım hakkının kullanılamamasıdır. Haciz ve icra prosedürleri, İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde yerine getirilir ve satılan payın yeni sahibine geçmesiyle sonuçlanır.
Hisseli Tapuda Kira ve Ecrimisil
Hisseli Tapu sahipleri taşınmazı kiraya vermek isterse, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alabilir veya içlerinden biri diğerlerini temsilen sözleşme imzalayabilir. Kira bedeli ortaklar arasında payları oranında bölünür.
Ancak paydaşlardan biri, taşınmazı tek başına kullanıyor ve diğerlerinin kullanım hakkını fiilen engelliyorsa, ecrimisil sorunu doğar. Bu durumda diğer paydaşlar, ecrimisil davası açarak mahrum kaldıkları kira benzeri tazminatı talep edebilirler. Yargıtay uygulaması gereğince, ecrimisil davası açmadan önce genellikle karşı paydaşa bir ihtar gönderilmesi, yani “intifadan men” anlamında “kullanımını kaldır” uyarısı yapılması gerekir.
Tapu Sicili ve Hisseli Tapunun Korunması
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakları aleniyet ilkesiyle korur. Bir taşınmazın sahibi veya hisseli sahibi, tapu kaydında belirtildiği şekilde tanımlanır. Bu kayıtlar herkesçe incelenebilir ve ilgisini ispat eden kişiler, tapu kaydı örneği de alabilir.
Taşınmaz üzerinde yetkisiz müdahale söz konusu olduğunda veya Hisseli Tapu hakları ihlal edildiğinde, paydaşlardan her biri;
- Zararı önlemek için fiili engellemede bulunabilir (saldırı anında müdahale),
- Müdahalenin men’i davası açarak zarar gören paydaşların hakkını korumaya çalışabilir,
- İdari makamlara şikâyette bulunarak caydırıcı yaptırım uygulanmasını sağlayabilir.
Bu yollar birbirini engellemez. Tek bir paydaşın hak araması, diğer paydaşların haklarını da dolaylı olarak koruyabilir.
Hisseli Tapuda Taraflar Arasında Sözleşme ve Yönetim
Paylı mülkiyet durumunda malikler, kullanım ve yönetim konularını sözleşme ile düzenleyebilirler. Sözleşme olmaması hâlinde, kanun devreye girer ve olağan yönetim, önemli yönetim veya olağanüstü yönetim gibi kategorilerle kurallar belirler.
- Olağan yönetim: Günlük bakım ve temizlik gibi herkesin tek başına yapabileceği işlemlerdir.
- Önemli yönetim: Üretim şeklini değiştirme, binada büyük tadilat gibi işlemlerdir. Pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınır.
- Olağanüstü yönetim: Arsanın üzerine bina yapmak, apartman projesini büyük ölçüde değiştirmek gibi işlemlerdir. Oy birliği gerektirir.
Bu kategorilerin nasıl uygulanacağı somut olaya göre farklılık gösterebilir.
Hisseli Tapu Sonuç
Hisseli Tapu, paydaşların taşınmaz üzerinde ortak hak sahibi olduğu ve çeşitli hukuki mekanizmaların devreye girdiği bir mülkiyet türüdür. Uygulamada önalım hakkı, tasarrufun iptali davaları, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve haciz süreçleri sıkça karşımıza çıkar. Bu süreçlerin her biri kendine özgü usul ve ispat kuralları barındırdığı için hak kaybı yaşanması olasıdır. Dolayısıyla erken aşamada hukuki destek almak ve süreci titizlikle yürütmek büyük önem taşır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Hisseli Tapu” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Hisseli Tapu Sık Sorulan Sorular
Hisseli Tapuda Diğer Paydaşın Rızası Olmadan Satış Yapılabilir mi?
Paylı mülkiyette her paydaş, kendi hissesini tek başına satabilir. Ancak önalım hakkı, diğer paydaşlara satışa karşı belirli süreler içinde itiraz veya payı satın alma imkânı tanır.
Hisseli Tapu Kaç Kişi Arasında Oluşturulabilir?
Yasal olarak birden fazla (2, 3, 4 veya daha fazla) kişi, Hisseli Tapu üzerinde ortak malik olabilir. Pay oranları, tapu sicilindeki kayıtlarla belirlenir.
Hisseli Tapu İçin Tapu Harçları Nasıl Hesaplanır?
Devredilen payın rayiç bedeli üzerinden hesaplama yapılır. Başvuru sonrası tapu müdürlüğü harç miktarını bildirir, ödendikten sonra resmi işlemler tamamlanır.
Miras Kalan Taşınmazda Hisseli Tapu Nasıl Taksim Edilir?
Miras yoluyla kazanılan taşınmazlar elbirliği mülkiyeti kapsamındadır. Paylı mülkiyete dönüştürmek veya tapuları ayırmak için taksim sözleşmesi yapılabilir ya da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Hisseli Tapu İcra Yoluyla Satışa Çıkarılırsa Ne Olur?
Payın icra yoluyla satılması durumunda, diğer hissedarların önalım hakkı kullanma imkânı kural olarak ortadan kalkar. İhaleyi kazanan kişi, ilgili payı satın alarak tapu sicilinde paydaş konumuna geçer.
Hisseli Tapu Üzerinde İpotek Kurulabilir mi?
Evet. Her paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Ancak bu ipotek, yalnızca o payı teminat altına alır.
Paylı Mülkiyette Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?
Kira sözleşmesi pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır. Kira geliri de pay oranları doğrultusunda bölüşülür. Bir paydaş bütün taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil davası ile hak talep edebilir.
