Eve Zarar Veren Kiracı Sorumlu Mudur?

Eve zarar veren kiracı sorumlu mudur değil midir sorusu, kira sözleşmeleri ile ilgili olarak cevabı merak edilen bir sorudur. Kiracının eve zarar vermesi durumunda kiraya verenin hangi hukuki adımları atabileceğini bilmesi çok önemlidir.

Eve zarar veren kiracı ile ilgili olarak kiraya verenin yapabileceği işlemleri makalemizde detaylı bir şekilde açıklayacağız. Kiraya verenler ve kiracılar için önemli sonuçları olduğu için makalemizi dikkatlice okumanızı öneririz.

Yazılı veya sözlü sözleşmeye dayanılan kira sözleşmelerinde, kiracı ve kiraya verenin sözleşmeye uygun hareket etmesi gerektiği unutulmamalıdır. Kiraya veren, kiracının kiralayana verdiği zarar nedeniyle zarar görmüşse zararın giderilmesi için mahkemeye müracaat edebilir. Bu işlemlerin tesis edilmesinden önce kira hukuku avukatından yardım alınmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Özellikleri

Kiralayana zarar veren kiracının sorumluluğu hususundan önce, kira sözleşmesinin özelliklerinin bilinmesinde fayda vardır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamında kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Kira sözleşmeleri yazılı bir geçerlilik şartına bağlanmamış olup örtülü veya açık irade beyanları ile de kurulabilir.

Kira sözleşmesi için bir geçerlilik süresi belirlenebilir. Taraflar bu sürenin bitmesine rağmen sözleşmeyi feshetmezlerse sözleşme aynı koşullarda yenilenmiş sayılır. Aynı durum, süresi belirlenmemiş sözleşmeler için de geçerlidir.

Kira sözleşmesi, taraflardan biri feshedene kadar geçerlidir. Ancak tabii ki kiracının tahliye edildiği farklı durumlar da mevcuttur. Bu konuda “Kiracı Tahliyesi” başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Taraflarının Borçları 

Kira sözleşmesinde her iki taraf için de çeşitli hak ve yükümlülükler vardır. Bir kiraya verenin, özellikle eve zarar veren bir kiracıya karşı önemli hakları vardır. Bunun ayrıntılarını aşağıda inceleyeceğiz. Kiraya veren ile kiracı bakımından bu yükümlülüklere uyulması sözleşmenin devamı için gereklidir.

Kiraya Verenin Borçları

Teslim borcu: Kiraya veren kiralananı sözleşme yazılı olarak akdedilmişse sözleşmede yazıldığı şekilde, sözleşme irade açıklamaları ile akdedilmişse beyanlara uygun şekilde zamanında teslim etmek zorundadır.

Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralanan ile ilgili olan zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kural olarak kiraya verenin borcudur.

Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiralananın kullanımına ilişkin kendisinin veya üçüncü kişinin yaptığı masraflar kiraya veren tarafından karşılanmalıdır.

Kiracının Borçları

Kira Bedelini Ödeme Borcu: Kiracının asıl borcu kiralananın kira bedelini ödemedir.

Kiracının Kullanma Giderlerini Ödeme Borcu: Isıtma, aydınlatma ve elektrik gibi kiralananın masrafları genellikle kiracının sorumluluğundadır. Ancak kira sözleşmesinde bunun aksi kararlaştırılabilir.

Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı sözleşmeye aykırı davranmadan özenle kullanmak zorundadır. Kiracı kiralanan  taşınmazın bulunduğu yerde ikamet eden diğer insanlara da saygı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının Özenle Kullanma Borcu

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Görüldüğü gibi sadece sözleşmeye uygun kullanma yeterli değildir, aynı zamanda kiralanan mülk kullanırken veya yararlanılırken özen gösterilmelidir. Burada kiracının kendi evinde olduğu gibi özenle kullanması beklenmektedir.

Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun olarak kullanmak zorundadır. Yani ev sahibi evini mesken olarak kiraya veriyorsa ve kiracı da meskeni ev olarak değil de depo olarak kullanıyorsa artık kiracı sözleşmeye aykırı hareket etmiş olacaktır.

Kiralananı özenle kullanma borcu, kiralanan mülkün özenle muhafaza altında tutulmasını ve basit onarımlarını gerektirir. Diğer bir deyişle, kiracının kiralananı koruma yükümlülüğü vardır.

Kiracı, kiralık mülk üzerinde sözleşmede öngörülmemiş olağandışı değişiklikler yapamaz. Kiralananın değerini düşürecek veya zarar verecek davranışlarda bulunamaz. Genel kural olarak kiracı, kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kiralık mülkün zarar görmesinden kaçınılmalıdır.

Eve Zarar Veren Kiracı Ve Fesih Hakkı

Kiracı, kiralananda sözleşmede belirtilmeyen veya kiraya verene haber verilmeyen değişiklikler yapamaz. Mülke zarar verecek bir değişiklik yapılmışsa kiracı özen yükümlülüğünü ihlal etmiş demektir.

Kiraya veren, kiralık taşınmaza ilişkin sözleşmede belirtilmeyen değişikliklerden haberdar olursa, kiracıya taşınmazı eski hale getirmesi için bir ihtarname çeker. Bu ihtar ile kiracıya eski hale getirme için 30 günlük süresi verildiği, eski hale getirmenin olmaması halinde sözleşmenin feshedileceği bilgisi verilir. Ancak, bu ihtar yalnızca eski hale getirme mümkün olduğunda yapılır.

Kiracı bu ihtardan sonra taşınmazı eski haline getirirse bir sorun yok ancak kiracı uyarıya rağmen 30 günlük süre içinde taşınmazı eski hale getirmezse kiraya verenin fesih yoluna başvurma seçeneği bulunuyor.

Eski hale getirmenin mümkün olmadığı veya çok zor olduğu durumlarda fesih bildirimine gerek olmayabilir. Ayrıca kiracıya ihtar göndermenin veya süre vermesinin yararsız olduğu açıkça belli ise kiraya veren sözleşmeyi doğrudan feshedebilir. Bu şekilde sözleşmeyi fesheden kiraya veren, tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan çıkmasını sağlayabilir.

Eve Zarar Veren Kiracı Tazminat Öder Mi?

Kiraya veren, kira sözleşmesi sona erdikten sonra mülkün zarar gördüğünü öğrenirse, ivedilikle meydana gelen zararları tespit ettirmelidir. Taşınmazda meydana gelen zararların tespitinin yapılması kiralananın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep edilir.

Bu hallerde yapılacak tespit, delil tespiti niteliğindedir. Yetkili mahkeme bilirkişi görevlendirerek kiralanana ilişkin zararları ve meblağları tespit eder. Gerekirse tanık ifadelerine başvurabilir ve çekilen fotoğraflara ve diğer kanıtlara bakar.

Yapılan tespit sonucunda kiracının kiralanana verdiği zararın niteliği önemlidir. Mahkeme tarafından tespiti yapılan zararlar kullanım sebebiyle meydana gelen olağan aşınma ve yıpranma ise, bu zararlar taşınmazı hor kullanma olarak değerlendirilmez. Bununla birlikte, kiracı kiralayana bildirmeden kiralananda değişiklikler yapmışsa değişiklikler yapmışsa veya ciddi hasar sonucu kiralanan zarar görmüşse, kullanılamaz hale gelmişse veya bu tür durumlar taşınmazın değerinde azalma meydana getirmişse bu davranışlar hor kullanma olarak değerlendirilebilir.

Kiracının taşınmaza zarar vermesi ve hor kullanması davasında meydana gelen zararı kiraya veren ispat etmekle yükümlüdür. Kiraya veren taşınmazda meydana gelen zararı ispatlarsa kiracı da meydana gelen zararda kusurlu değilse kiracı artık  bunu ispatlamakla yükümlüdür.

Kiralanana zarar veren kiracıya karşı tazminat davası kiralayan tarafından kiracıya karşı açılır. Bu davaların açılması için en önemli şart kiracının tahliye edilmiş olmasıdır. Taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ederken, kiralananın zarar görmesi sonucu meydana gelen değişikliklerin eski haline döndürülebilme olasılığı dikkate alınarak bu koşul göz önünde bulundurulmuştur. Başka bir deyişle, kiraya verenin, kiracının taşınmaza verdiği zarara ilişkin alacak talepleri, kiracı tahliye edildikten sonra muaccel olur.

Kiracının kiralanana zarar vermesi (hor kullanması) sebebiyle açılan davada, kiralayanın talebi üzerine tespit işlemleri yapılır. Sonuç olarak yetkili kişiler, kiracının taşınmaza verdiği zararlar sonucu kiralananda meydana zararlar hakkında bir tutanak düzenler. Bu rapor, tespit işleminin yapılması için başvuran kiraya verene ve kiracıya tebliğ edilir. Kiracı kendisine gönderilen bu rapora itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracı bildirime itiraz etmezse, rapor tazminat davasında kesin delil olarak kullanılacaktır.

Dolayısıyla kiralanana zarar veren kiracının tazminat davası sonucunda kiraya verene tazminat ödeme yükümlülüğünün doğduğunu söyleyebiliriz. Kiracı manevi değeri olan bir eşyaya zarar vermişse, manevi zararın tazmini için de dava açılabilir.

Eve Zarar Veren Kiracı Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda kısaca bir kira sözleşmesinin özelliklerini özetledik ve kiracının eve zarar vermesi durumunda ev sahibinin neler yapabileceğini detaylı bir şekilde anlattık. Bu durumda taşınmazın zarar görmesi halinde zararı veren kiracı derhal tahliye edilebilir ve tazminat ödemekle karşı karşıya kalabilir.

Tazminat davası açmak ve kiracının tahliye sürecini dikkatli bir şekilde yönetmek hak kayıplarının önüne geçecektir. Bu nedenle işlem için deneyimli avukatlardan hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir.  Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi kira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun  veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler.