Emlak sektöründe, alıcılar, satıcılar ve emlakçılar arasında gerçekleşen işlemler, çoğu zaman karmaşık bir yapıya sahiptir. Bu işlemlerin düzenli ve şeffaf bir şekilde yürütülmesi, tarafların haklarının korunması ve uyuşmazlıkların önlenmesi açısından hukuki düzenlemelere ihtiyaç duyulur. İşte tam bu noktada emlak komisyon sözleşmesi, gayrimenkul satış ve kiralama işlemlerinde taraflar arasındaki ilişkileri düzenleyen en önemli hukuki belgelerden biri olarak karşımıza çıkar.
Emlak komisyon sözleşmesi, bir emlakçının alıcı ya da satıcı adına belirli bir gayrimenkulün satışını veya kiralanmasını sağlamak amacıyla yürüttüğü hizmetlerin esaslarını ve bu hizmetler karşılığında hak kazandığı komisyon bedelini düzenler. Bu sözleşme, hem emlakçının hizmetinin tanımlanması hem de tarafların yükümlülüklerinin netleştirilmesi açısından büyük bir öneme sahiptir.
Ancak bu tür sözleşmelerin yasal olarak geçerli sayılabilmesi, belirli şekil ve içerik şartlarının yerine getirilmesine bağlıdır. Özellikle sözleşmenin yazılı olarak yapılma zorunluluğu, uyuşmazlık durumlarında tarafların haklarının korunabilmesi açısından kritik bir rol oynar. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat, emlak komisyon sözleşmesinin geçerliliğine ilişkin önemli düzenlemeler içerir. Bunun yanı sıra, Yargıtay kararları da uygulamada karşılaşılan sorunlara ışık tutmakta ve sözleşmenin nasıl hazırlanması gerektiğine dair yol gösterici nitelikte bulunmaktadır.
Bu makalede, emlak komisyon sözleşmesinin ne olduğu, hukuki dayanakları, geçerlilik şartları, yazılı yapılma zorunluluğu ve örnek Yargıtay kararları bağlamında detaylı bir inceleme yapılacaktır. Böylece hem sektörde faaliyet gösteren profesyoneller hem de alıcı-satıcı taraflar için yol gösterici bir rehber oluşturulması hedeflenmektedir.
Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir?
Emlak komisyon sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) simsarlık sözleşmesi olarak tanımlanmış ve TBK m.520 ve devamı maddelerinde ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Kanunun 520. maddesine göre simsarlık sözleşmesi, bir simsarın (emlakçının), alıcı ve satıcı arasında bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu aracılık faaliyetinin sonucunda bir ücrete hak kazandığı sözleşme türüdür. Bu tanım, emlak sektöründeki işlemlerde simsarın rolünü ve hizmetinin karşılığını açıkça ortaya koyar.
Simsarlık sözleşmesinin esas amacı, gayrimenkul işlemlerinde taraflar arasında bir köprü görevi görerek, bu süreci kolaylaştırmak ve hızlandırmaktır. Emlakçı, tarafları bir araya getirmek, taşınmazla ilgili bilgi ve belgeleri sunmak, tarafların birbirini tanımasını sağlamak ve nihayetinde sözleşmenin kurulmasını mümkün kılmak gibi birçok önemli işlevi yerine getirir. Bu nedenle emlak komisyon sözleşmesi, yalnızca emlakçı ve müşteri arasındaki bir hizmet ilişkisini değil, aynı zamanda hukuki anlamda işlem güvenliğini sağlamayı da amaçlayan bir belgedir.
Sözleşmenin Tarafları
Emlak komisyon sözleşmesi, iki ana taraf arasında kurulur:
1. Simsar (Emlakçı)
Simsar, taşınmazın alım, satım veya kiralama sürecinde profesyonel bir aracılık hizmeti sunan kişi veya kuruluştur. Simsarın temel görevi, gayrimenkulü tanıtarak, alıcı ve satıcı arasında güvenilir bir iletişim ve etkileşim zemini oluşturmak ve bu taraflar arasında bir sözleşme yapılmasını sağlamaktır. Emlakçı, bu hizmetin karşılığında önceden belirlenmiş bir ücret talep eder. Bu ücret, genellikle taşınmazın satış veya kira bedeli üzerinden belirli bir yüzdelik oran şeklinde hesaplanır.
Simsarın yükümlülükleri arasında tarafları doğru bilgilendirmek, taşınmazın durumunu açık ve şeffaf bir şekilde tanıtmak, hukuki ve teknik detayları aktarmak gibi görevler bulunur. Ayrıca emlakçı, aracılık yaptığı süreç boyunca tarafların hak ve menfaatlerini gözetmekle sorumludur.
2. Müşteri (Alıcı veya Satıcı)
Müşteri, taşınmazın alıcısı, satıcısı, kiracısı veya kiraya vereni olabilir. Bu süreçte müşteri, emlakçının sunduğu hizmete karşılık olarak belirli bir komisyon ödemeyi taahhüt eder.
Alıcı açısından müşteri, satın almayı düşündüğü veya kiralamak istediği taşınmaz hakkında bilgi edinmek ve işlem sürecini profesyonel bir şekilde yürütmek isterken; satıcı açısından müşteri, taşınmazını en iyi koşullarda alıcıya sunmayı ve hızlı bir şekilde satış veya kiralama işlemini gerçekleştirmeyi hedefler.
Taraflar Arasındaki İlişkinin Özellikleri
Emlak komisyon sözleşmesi, karşılıklı güvene dayalı bir hukuki ilişki kurar. Bu sözleşme çerçevesinde tarafların hak ve yükümlülükleri şunlardır:
- Simsarın Yükümlülükleri:
- Taşınmazın piyasa değerine uygun şekilde tanıtımını yapmak.
- Tarafları doğru bilgilendirmek ve yanıltıcı bilgilerden kaçınmak.
- İşlemlerde gizlilik ve tarafsızlık ilkesine uymak.
- Sözleşmenin kurulmasına yönelik gerekli işlemleri gerçekleştirmek.
- Müşterinin Yükümlülükleri:
- Simsar ile yaptığı sözleşme şartlarına uymak.
- Taşınmazın satışı, alımı veya kiralaması gerçekleştiğinde belirlenen komisyon bedelini ödemek.
- Simsarın aracılık hizmetine ilişkin olarak gerekli belgeleri ve bilgileri sağlamak.
Taraflar arasındaki bu ilişkinin net bir şekilde düzenlenmesi, işlemlerde yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve sürecin hukuki güvence altına alınması açısından önemlidir. Ayrıca, emlak komisyon sözleşmesinin yazılı olarak yapılması, ileride doğabilecek hak kayıplarını engellemek adına kritik bir şarttır.
Yazılı Şekil Şartı
Emlak Komisyon Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesi, simsarlık sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu zorunluluk, sözleşmenin hukuki geçerliliğini doğrudan etkileyen bir unsur olup tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bir şekilde belirlenmesi açısından büyük önem taşır. Kanun koyucu, bu düzenleme ile tarafların iradelerini açık bir şekilde ortaya koymasını sağlamayı ve ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları en aza indirmeyi hedeflemiştir.
Gayrimenkul işlemleri, genellikle yüksek maliyetli ve karmaşık süreçleri içerdiğinden, yazılı şekil şartı, işlemlerin hukuki güvence altına alınmasına hizmet eder. Yazılı bir sözleşme, taraflar arasında sözlü olarak yapılan anlaşmaların yanlış anlaşılmalara veya kötü niyetli kullanımlara açık olmasını engeller. Bu nedenle, emlak komisyon sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenmesi, hem emlakçı hem de müşteri açısından yasal bir zorunluluk ve güvence unsuru olarak değerlendirilmelidir.
Yazılı Şeklin Önemi
Yazılı şekil şartı, bir sözleşmeye hukuki dayanak kazandıran en önemli unsurlardan biridir. Sözleşmenin yazılı şekilde düzenlenmesi, tarafların mutabık kaldıkları hususları açık ve somut bir şekilde ortaya koyar ve uyuşmazlık durumunda güçlü bir delil teşkil eder. Aksi takdirde, sözleşme hukuken geçersiz sayılabilir ve tarafların hak iddia etmesi oldukça güçleşir.
Yazılı şeklin önemi şu başlıklar altında incelenebilir:
- Hukuki Geçerlilik Sağlaması: Türk Borçlar Kanunu, yazılı şekle uyulmayan sözleşmeleri geçersiz kabul etmektedir. Bu, taraflar arasındaki anlaşmanın hukuken tanınmaması ve emlakçının komisyon talebinde bulunamaması anlamına gelir.
- Delil Niteliği Taşıması: Yazılı bir sözleşme, taraflar arasında anlaşmaya varılan koşulları ve yükümlülükleri somut bir şekilde ortaya koyar. Sözleşmenin yazılı olmaması durumunda, özellikle emlakçının verdiği hizmetin ispatlanması güçleşir ve uyuşmazlık durumunda emlakçı aleyhine sonuçlar doğabilir.
- Uyuşmazlıkları Önleme: Yazılı bir sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlediğinden, işlemin ilerleyen aşamalarında doğabilecek ihtilafları en başından önler. Böylece hem müşteri hem de emlakçı, haklarını koruma altına almış olur.
Yazılı Şekil Şartına Uyulmazsa Ne Olur?
Emlak komisyon sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması, bir geçerlilik şartıdır. Eğer bu şekil şartına uyulmazsa, sözleşme hukuken geçersiz sayılır ve taraflar arasında bir hukuki ilişki doğmaz. Bu durumun sonuçları şu şekilde özetlenebilir:
- Emlakçının Ücret Talep Edememesi: Geçersiz bir sözleşme nedeniyle, emlakçı sunduğu aracılık hizmetine ilişkin ücret talebinde bulunamaz. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılmaması, emlakçının hizmetini kanıtlayamamasına ve bu nedenle komisyon ücretine hak kazanamamasına yol açar.
- Taraflar Arasında Hukuki Güvensizlik: Sözleşme yazılı olarak yapılmadığında, tarafların hak ve yükümlülükleri açıkça belirlenmediğinden, taraflar arasındaki ilişkinin hukuki dayanağı ortadan kalkar. Bu durum, tarafların yanlış beklentilere girmesine ve ileride daha büyük uyuşmazlıklara yol açabilir.
- Hak Kayıpları: Emlakçının hizmetinin sonucunda taraflar arasında bir gayrimenkul satış veya kiralama işlemi gerçekleşse dahi, yazılı sözleşme yapılmamışsa emlakçı hukuki olarak ücretini tahsil edemez. Bu durum, özellikle emlakçılar açısından ciddi maddi kayıplara neden olabilir.
Sonuç olarak, emlak komisyon sözleşmesinin yazılı şekilde düzenlenmesi, hem sözleşmenin geçerliliği hem de tarafların haklarının korunması açısından vazgeçilmez bir şarttır. Bu şekil şartına uyulmaması durumunda ortaya çıkabilecek hak kayıpları ve uyuşmazlıklar, sektörün güvenilirliğini de olumsuz etkileyebilir. Bu nedenle yazılı şekil şartına uygun bir sözleşme yapılması, hem emlakçılar hem de müşteriler için yasal bir güvence sağlayarak işleyişi kolaylaştırır.
Yargıtay Kararlarıyla Yazılı Şekil Şartı
Emlak komisyon sözleşmeleriyle ilgili Yargıtay kararları, yazılı şekil şartının uygulanmasına dair hukuki içtihatları ortaya koymakta ve uygulamada karşılaşılan sorunlara çözüm getirmektedir. Yargıtay, bu sözleşmelerin geçerlilik koşullarını ve tarafların haklarını korumaya yönelik yorumlarıyla, emlak sektörüne yön veren kararlar almıştır. Aşağıda, bu konuda emsal teşkil eden iki önemli Yargıtay kararı incelenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 07.10.2009 tarihli ve 2009/392 E. – 2009/410 K. sayılı kararı, yazılı şekil şartının emlak komisyon sözleşmelerinde ne kadar önemli olduğunu ve yazılı bir sözleşme bulunması halinde simsarın (emlakçının) ücrete hak kazandığını net bir şekilde vurgulamaktadır. Bu karar, tarafların yazılı sözleşmede mutabık kaldığı hükümlerin hukuken bağlayıcı olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur.
Karara konu olayda, bir taşınmazın satışı için emlakçı ile müşteri arasında yazılı bir emlak komisyon sözleşmesi yapılmıştır. Emlakçı, taşınmazın satışı için gerekli tüm çalışmaları yürütmüş ve satışın gerçekleşmesini sağlamıştır. Ancak müşteri, emlakçıya sözleşmede belirtilen komisyon bedelini ödememiştir. Bunun üzerine, emlakçı dava açmış ve alacak talebinde bulunmuştur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kararında şu hususlara dikkat çekmiştir:
- Yazılı sözleşmenin taraflar arasında bağlayıcı bir hukuki ilişki kurduğu, bu nedenle tarafların sözleşme hükümlerine uymak zorunda olduğu ifade edilmiştir.
- Emlakçının, sözleşmeye uygun şekilde aracılık hizmetini yerine getirdiği ve bu nedenle komisyon ücreti almaya hak kazandığı belirtilmiştir.
- Yazılı şekil şartına uyulmuş olması, uyuşmazlık durumunda emlakçının talebini güçlü bir şekilde ispatlamasına olanak sağlamıştır.
Bu karar, yazılı sözleşme yapılmadığı durumlarda emlakçının hak kaybı yaşama ihtimalini açıkça ortaya koymakta ve yazılı şekil şartının zorunluluğunu bir kez daha vurgulamaktadır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Kararı
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2014 tarihli ve 2014/6447 E. – 2014/40805 K. sayılı kararı, emlak komisyon sözleşmelerinin geçerliliği açısından yazılı şekil şartının bir adım ötesine geçerek, sözleşmenin iki tarafça imzalanması gerektiğini net bir şekilde ortaya koymuştur.
Bu kararda, emlakçı ile müşteri arasında yapılmış olan sözleşmede yalnızca bir tarafın imzasının bulunduğu tespit edilmiştir. Emlakçı, sözleşmeye dayanarak komisyon bedelinin ödenmesini talep etmiş, ancak müşteri bu talebi reddetmiştir. Dava, Yargıtay’a taşınmıştır.
Yargıtay, kararında şu önemli noktaları vurgulamıştır:
- Yazılı şekil şartı, yalnızca bir sözleşme metninin hazırlanması ile yerine getirilmiş olmaz; sözleşmenin her iki tarafça imzalanmış olması zorunludur.
- İmza, tarafların sözleşmedeki hükümlere mutabık kaldığını gösteren en temel hukuki delildir. Sözleşmede yalnızca bir tarafın imzası bulunuyorsa, bu belge geçerli bir emlak komisyon sözleşmesi olarak kabul edilmez.
- Bu nedenle, her iki tarafın imzasını taşımayan sözleşmeler, hukuken geçersiz sayılacak ve emlakçı, aracılık hizmeti karşılığında komisyon talep edemeyecektir.
Bu karar, yazılı şekil şartına ek olarak imza unsurunun önemini açıkça ortaya koymuş ve uygulamada yazılı sözleşme düzenlenirken dikkat edilmesi gereken önemli bir noktayı gözler önüne sermiştir.
Emlak Komisyon Sözleşmesi Sonuç
Emlak komisyon sözleşmeleri, gayrimenkul işlemlerinde büyük bir hukuki öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu, bu sözleşmelerin yazılı olarak yapılmasını geçerlilik şartı olarak belirlemiştir. Yazılı sözleşme bulunmadığı durumlarda, emlakçılar ücrete hak kazanamaz ve taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu nedenle, hem emlakçılar hem de müşteriler sözleşme sürecine özen göstermelidir. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Emlak Komisyon Sözleşmesi konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Emlak Komisyon Sözleşmesi Sık Sorulan Sorular
Emlak komisyon sözleşmesi sözlü olarak yapılabilir mi?
Hayır, emlak komisyon sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılmaz.
Emlakçı, sözleşme olmadan hizmet bedeli talep edebilir mi?
Sözleşme bulunmadığı durumlarda emlakçı ücret talep edemez.
Yazılı sözleşme noterde yapılmak zorunda mı?
Hayır, adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler de geçerlidir. Ancak noter onaylı sözleşmeler daha güçlü bir delil niteliği taşır.
Emlak komisyon sözleşmesinin içeriğinde neler bulunmalıdır?
Tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın özellikleri, hizmet bedeli ve sözleşmenin süresi gibi unsurlar yer almalıdır.
Emlakçı hizmet bedelini nasıl ispat edebilir?
Yazılı sözleşme ve tarafların bu sözleşmeye uygun hareket ettiği diğer belgeler (örneğin ödeme dekontları) hizmet bedelini ispat için kullanılabilir.
