Aile Konutu Şerhi
Eşlerin evlilik birliği içerisinde hayatlarını idame ettirdikleri ortak konut olan aile konutu aile yaşamı için büyük önem arz etmektedir. Malik olan eş diğer eşin rızasını almadan aile konutu üzerinde tasarrufta bulunması evlilik birliğine zarar verecektir. Aile konutu şerhi tam bu noktada büyük öneme sahiptir.
Biz bu makalemizde aile konutunun maddi ve manevi korunmasını sağlayan aile konutu şerhini açıklayacağız.
Bu konu detaylı bir konu olması sebebiyle işlemlerinizi gerçekleştirmeden önce konu hakkında bilgi sahibi olmak için uzman bir avukat yardımından faydalanmak büyük öneme sahiptir. Dolayısıyla makalemizin özenle okumanızı tavsiye ediyoruz.
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu üzerinde kanunda yazılı hukuki işlemlerin malik olmayan eşin ancak açık rızası ile yapılabileceğine dair tapu kütüğüne düşülen kayda aile konutu şerhi denilmektedir. Bu durumda malik olmayan eş aile konutunun korunmasında irade sahibi olacaktır.
Bu şerh evlilik birliğini ve malik olmayan eşi koruma amacına yöneliktir. Aile konutu şerhi ile aile konutu üzerinde evlilik birliğini zedeleyici keyfi tasarrufların önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Malik olmayan eş tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunan ortak konutu diğer eşin açık rızası bulunmadan başka birine satmış ise (parasını almış olsa dahi) malik olmayan eş tapu iptal tescil davası açarak satışın iptalini ve akabinde tescilin eski hale getirilmesini sağlayabilecektir.
Görüldüğü üzere aile konutuna şerh konulması ile birlikte eşlerin konut üzerindeki iradi tasarrufların önüne geçilmesi sağlanacaktır.
Tarla Ve Arsalara Aile Konutu Şerhi Konulabilir Mi?
Tapuda tarla ve arsa şeklinde kayıtlı bulunan taşınmazların aile konutu hükümlerine tabi olup olmayacağı hususu herhangi bir hüküm bulunmaması sebebiyle tartışmalı bir konuydu.
Yargıtay bu konuda verdiği bir kararında yapılan keşif sonucunda tapu sicilinde arsa şeklinde kayıtlı bir taşınmazın üzerinde bir konutun bulunduğu ve eşlerin birlikte yaşadıkları dönemde bu konutta oturduklarını dolayısıyla taşınmazın tapuda arsa şeklinde gösterilmiş olmasının aile konutu şerhi verilmesine engel teşkil etmeyeceğini belirtmiştir.
Yukarıda da görüldüğü üzere Yargıtay somut olay özelinde bir değerlendirme yapmış ve arsa veya tarla üzerinde aile konutu olarak kullanılan bir kısmın bulunması halinde o kısım için aile konutu şerhi verilebileceğini kabul etmekteydi.
Yargıtay’ın görüşüne uygun olarak 11.06.2014 tarihli 2014/4 sayılı genelge ile kanunda hüküm bulunmayan bu hususa ilişkin açıklık getirmiştir. Genelgeye göre;
Tarla veya arsa üzerinde aile konutu olduğunun belediye veya muhtarlıktan alınan belge ile belgelendirilmesi ya da kadastro müdürlüğü / LİHKAB tarafından rapora bağlanması durumunda tapu siciline aile konutu şerhinin işlenebileceği hüküm altına alınmıştır.
Dolaysısıyla bu genelge ile birlikte artık ilgililer tapuda arsa veya tarla şeklinde gösterilen taşınmazlar için cins değişikliği işlemi tesis etmeden kolaylıkla aile konutu şerhi koyabilirler.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
TMK’nın 194/3. maddesinde aile konutu şerhi hüküm altına alınmış fakat şerhin nasıl konulacağı açıklanmamıştır. TMK madde 194/3’de tapu müdürlüğünden şerh verilmesi talep edilebilir fakat bu talebin ne şekilde tesis edileceği düzenlenmemiştir.
Uygulamada bir sorun yaşanmaması için aşağıda anlattığımız prosedüre dikkat edilmeli prosedür her ne kadar karmaşık olsa da uzman bir avukat yardımıyla pratik bir şekilde aile konutuna şerh konulabilir.
DİKKAT: Kanunda açıkça belirtilmeyen bu durum hakkında uygulamada sorunların yaşanmaması için TMK’nın yürürlüğe girdiği dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 01.06.2002 tarihinde 2002/7 No’lu Genelge ile bu durum açıklığa kavuşturulmuş 2014 tarihinde ise 1756 2014/4 sayılı genelge ile yeniden düzenleme yoluna gidilmiştir. Biz de makalemizi güncel mevzuatı dikkate alarak hazırladık.
1756 2014/4 sayılı Genelge’ye göre; taşınmaz maliki olmayan eş ve taşınmaz maliki olan eş tek başına aile konutu şerhi için talepte bulunabileceği gibi her iki eşin birlikte de aile konutu şerhi için talepte bulunabilir. Taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğünden şerhin verilmesi talep edilebilecektir.
Mahkeme kararına veya herhangi bir şerh anlaşmasına gerek bulunmaksızın gerekli belgelerle birlikte bir dilekçe ile istemde bulunulabilir. Talebin reddedilmesi için dilekçenin usul ve esası açısından doğru hazırlanmış olması ve istenilen belgelerin tam ve eksiksiz olması gerekmektedir.
Talebin kabul edilmesi durumunda tapu kütüğünde ilgili taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi düşülecektir.
Aile Konutu Şerhi Konulduğunda Kimlere Bildirimde Bulunulur?
TMK madde 1019’a göre aile konutu şerhi ile ilgili aşağıdaki hallerde bildirimde bulunulması gerekmektedir.
- Aile konutu şerhi malik olmayan eşin talebi ile işlendiyse malik olan eşe işlemin sonucu ile ilgili bildirimde bulunulması gerekmektedir.
- Üzerinde ipotek tedbir haciz vb. bulunan taşınmaza aile konutu şerhinin işlenmesi halinde ipotek tedbir ve haciz alacaklılarına bu işlem tesisi ile ilgili bildirimde bulunulacaktır.
- Aile konutu şerhi bulunan taşınmaza haciz, tedbir, ipotek vb. işlenmesi halinde lehine aile konutu şerhi verilen eşe bu işlem tesisi ile ilgili bildirimde bulunulacaktır.
- Aile konutu şerhinin mahkeme ya da icra müdürlüğünün yazısına istinaden terkin edilmesi durumunda malik olmayan eşe işlem hakkında bildirimde bulunulması gerekmektedir.
- Aile konutu şerhi eşlerden herhangi birinin tek taraflı talebi ile terkin edilmiş ise diğer eşe bu işlemin sonucu hakkında bildirimde bulunulmalıdır.
Oturulmayan Eve Aile Konutu Şerhi Konulabilir Mi?
Aile konutuna ilişkin hükümlerin tesis edilebilmesi için o konutun aile bakımından yaşam merkezi halinde olması gerekir. Dolayısıyla herhangi bir konutun aile konutu şeklinde gösterilmesi hukuka uygun değildir. Eşlerin ortak seçtiği ve müşterek olarak kullandıkları ve düzenli olarak yaşadıkları konuta aile konutu denir. Yaşam merkezi olarak görülmeyen, fiili olarak ikamet edilmeyen konut aile konutu niteliğine haiz değildir.
Fakat eşler bu niteliğe sahip olmayan taşınmazlar için tapu kütüğünde aile konutu şerhi koyabilirler. Aynı zamanda taraflar dava konusu taşınmaz hakkında da aile konutu iddiasında bulunabilirler. Burada mahkeme ayrıntılı bir araştırma yapmalı ve maddi hakikati ortaya çıkarmalıdır. Yargıtay kararları da bu görüştedir. Örneğin Yargıtay verdiği bir kararda dava konusu taşınmazın kullanılıp kullanılmadığına ilişkin bir araştırma yapmış ve konutun fiilen kullanılmadığı tespitini yapmıştır. Bunun akabinde ilgili Yargıtay Dairesi söz konusu taşınmazın tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunması söz konutu konutun aile konutu niteliğinde sayılamayacağını hüküm altına almıştır. Yargıtay kararlarından da görüleceği üzere aile konutu şerhi konulacak taşınmazın fiilen ve sürekli olarak kullanılıyor olması gerekmektedir.
Aile Konutu Şerhi Süresi
Dikkat edilmesi gereken hususlardan bir tanesi de şerhin süresidir. TMK madde 194’ün getirdiği hukuki korumanın başlaması geçerli bir evlilik birliğinin kurulmasının yanında eşlerden birinin malik olduğu taşınmazın aile konutu olarak özgülenmesi ve eşlerin fiili olarak bu konutta yaşamaya başlaması gerekmektedir.
Bu şartların sağlanması durumunda aile konutu koruma süresi başlayacaktır. Aile konutu koruma süresi evlilik birliğinin ölüm, boşanma kararının kesinleşmesi vb. hallerle sona ermesine kadar devam edecektir. Başka bir deyişle şerhin süresi tapu siciline şerh ile başlayacak evlilik birliğinin sona ermesine kadar devam edecektir. Yani resmi evlilik süresince geçerliliğini koruyacaktır.
Aile Konutu Şerhi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Yukarıda izah ettiğimiz üzere talep sırasında sunulacak belgelerin eksik olması durumunda talep reddedilecektir. Böyle bir durumun yaşanmaması için gerekli belgeler tam ve eksiksiz hazırlanmalı ve uzman bir avukat görüşü alınmalıdır. Gerekli belgeleri şu şekilde sıralayabiliriz:
- Aile konutu şerhi dilekçesi
- Evlilik cüzdanı yahut nüfus kayıt örneği (evlilik birliğinin resmi olarak devam ettiğini kanıtlamak için gereklidir.)
- Yerleşim yeri belgesi ( eşlerin aynı konutta birlikte yaşadıklarının kanıtlanması için gereklidir.)
ÖNEMLİ: Talepte bulunan eşin MERNİS üzerindeki yerleşim yeri olarak kayıtlı bulunan taşınmaz ile şerh talebinde bulunulan taşınmazın farklı olması durumunda bu taşınmazın aile konutu olduğunun muhtarlık, apartman yönetimi, kadastro müdürlüğü, belediye vb kurumlar aracılığı ile belgelendirilmesi gerekmektedir.
ÖNEMLİ: Aile konutu şerhi dilekçesi önemli bir husus olduğundan aşağıda ayrıca incelenmiştir. Dilekçede usule ve esasa ilişkin hata yapılması halinde aile konutu şerhi talebinin reddi söz konusu olacaktır.
Aile Konutu Şerhi Dilekçesi
Aile konutu şerhi dilekçesi aile konutuna şerh konulmasını isteyen eşin taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne yazmış olduğu dilekçedir. Aile konutu şerhi dilekçesinde talepte bulunanın adı soyadı, talebin konusu, şerh talep eden taşınmaza ilişkin bilgilere yer verilmelidir. Aksi halde aile konutu şerhi talebi reddedilecektir.
Unutmamak gerekir ki her somut olaya göre dilekçe yazılmalıdır. İnternet ortamında paylaşılan matbu dilekçe örnekleri hukuki hatalarla dolu olabilmektedir.
Aile Konutu Şerhi Masrafları
TMK madde 194’ün getirdiği korumadan yararlanmak isteyen kişilere mali bir külfet getirilmemiştir. Taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulması talebinde bulunan kişilerce bu işlem için harç vb bir bedel ödenmeyecektir.
Fakat bu işlemi bir avukat aracılığı ile yürütmek isteyen kişiler yalnızca avukatlık ücreti ödeyecektir.
Aile Konutunun Satılması
Aile konutu olarak özgülenen taşınmazı eşlerden birinin diğer eşin açıkça rıza göstermemesi durumunda satışını gerçekleştirmesi mümkün değildir. Diğer eşin rızası alınmadan satış işlemi gerçekleştirilirse ne olacak? Artık bu durumda taşınmaz üzerinde aile konutu şerhinin mevcut olup olmadığı durumuna bakılacaktır.
Eğer taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi yoksa; Malik olan eşin satış işlemini gerçekleştirdiği üçüncü kişinin iyi niyeti korunmayacaktır. Diğer eşin rızası alınmaksızın konutun satış işlemi gerçekleştirilmiş ve tapu kütüğüne tescil ettirilmiş ise söz konusu tescil yolsuz tescildir. Bu halde açık rızada bulunmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.
DİKKAT: Aile konutu şerhi yapılmaması sebebiyle adına yolsuz tescil olunan 3. kişi satın aldığı konutu bir başkasına satarsa bu durumda satın alan kişinin iyi niyeti korunacaktır. Ve satış da geçerliliğini koruyacaktır.
Eğer taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi mevcutsa; Bu durumda yapılan satış işlemi geçersizdir. Rızası alınmayan eş söz konusu satışa sonradan da onay vermezse tapu iptal ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu şerh sayesinde tapuda 3. kişi adına görünen kaydı iptal ettirebilecektir.
DİKKAT:Eşin açık rızası alınmadan veya hiçbir şekilde rızası alınmadan gerçekleştirilen satışa eş daha sonrasında icazet verirse geçersiz olan bu satış artık geçerli bir hal alacaktır. Eğer rıza vermeyen eş haksız bir şekilde rıza vermekten imtina ediyorsa bu durumda diğer eş hakime başvurabilir.
Tapu memuru aile konutu şerhinin bulunup bulunmadığı hususunda satış işleminin taraflarını bilgilendirir. Bu sebeple uygulamada aile konutu satışlarının önüne büyük oranda geçilmektedir. Bu hususu aşağıda tablo şeklinde açıkladık.
| AİLE KONUTUNUN SATILMASI | |
| Şerh Varsa | Şerh Yoksa |
| Rızası açık bir şekilde alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Rızası alınmayan eşin satıştan sonra işleme onay vermesi durumunda satış geçerli hale gelir. | Rızası açık bir şekilde alınmayan eş tapu kaydının düzeltilmesi davası açabilir. Aile konutunu satın alan kişi satın aldığı aile konutunu iyi niyetli başka birine satmışsa satış geçerli olur. |
Aile Konutu Şerhi Konulmamış Evin Satışının İptali
Tapu kaydında aile konutu şerhinin bulunmaması halinde dahi tapu iptali ve tescili davası açılabilecektir. Makalemizde bunun hangi durumda mümkün olacağından bahsettik. Fakat uygulamada bu durum karşımıza çok çıktığından bu konunun detaylıca incelenmesi faydalı olacaktır.
| Aile Konutu Olan Fakat Tapuda Şerh Konulmayan Taşınmazın İptali İçin |
| – Satışı gerçekleştirilen ve iptali istenen taşınmazın aile konutu olduğu herkes tarafından biliniyorsa – Davacı eşin rızası alınmadan satış işlemi gerçekleştirilmişse |
Yukarıdaki iki şartın birlikte gerçekleşmesi durumunda davacı eş tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu tapu iptal ve tescil davası taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Görüleceği üzere aile konutu şerhi olmadan da evin satış işlemi iptal edilebilecektir.
Aile Konutuna Haciz
Aile konutu taşınmazın maliki olan eşin borçlarından dolayı taşınmazın haciz ettirilmesine ilişkin bir hüküm mevcut değildir.
İcra İflas Kanunu’nun 82. maddesinde borçlunun haline münasip ev kavramı düzenlenmiştir. Söz konusu maddede borçlunun yaşamını sürdürdüğü haline münasip ev haczedilemeyecek mallar arasında sayılmıştır.
Aile konutu her zaman borçlunun haline münasip ev olarak nitelendirilemeyecektir. Aile konutu somut olaya göre değerlendirilmelidir. Şayet aile konutu borçlu eşin barınma ihtiyacını karşılıyorsa yani münasip ev niteliğinde ise o vakit haczedilemezlik şikayetinde bulunulabilecektir.
Yargıtay daha önce verdiği kararlarında sadece borçlu eşin haczedilemezlik şikayetinde bulunabileceğini, diğer eşin böyle bir hakkı olmadığını ifade etmiştir. Fakat Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2019 tarihli 2016/10454 sayılı kararı ile sadece borçlu eşin değil, hacizden etkilenen diğer eşin de haczedilemezlik şikayetinde bulunabileceği belirtilmiştir.
Görüldüğü gibi bir taşınmaz sırf aile konutu diye haczedilemez mallar arasında yer almamaktadır.
Aile konutunun kişinin haline münasip ev niteliğinde olup olmadığı, haline münasip ev niteliğinde ise haczin kaldırılmasına ilişkin itiraz şikayetini hangi eşin yapmaya yetkili olduğu somut olaya göre değişmektedir. İşin mahiyeti gereği bu konuda uzman bir avukattan yardım alınmalıdır.
Aile Konutu İcradan Satılabilir Mi?
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere aile konutu haczedilebilir. Çünkü bu şerhin konulmasının asıl amacı malik olan eşin iradi tasarrufunun engellenmesidir. Aile konutunun icradan satılması da bir iradi tasarruf değildir. Dolayısıyla İcra İflas kanununun kuralları çerçevesinde aile konutunun satışı gerçekleştirilebilir.
Boşanmadan Sonra Aile Konutunun Durumu
Eşler anlaşmalı olarak boşanmaları durumunda boşanmanın tüm neticeleri üzerinde uzlaşmaya varırlar. Eşler aile konutu hakkında da uzlaşabilirler, aralarında anlaştıkları şekilde paylaşabilirler. Anlaşmalı Boşanma Davası adlı makalemizi okumak için linke tıklayabilirsiniz.
Aile konutu hakkında eşlerin herhangi bir anlaşma yapmaması halinde; aile konutunun paylaşılması eşler arasında geçerli olan mal rejimi hükümlerine göre gerçekleştirilir. Eşler kendileri bir mal rejimi kabul etmişlerse aile konutu üzerinde bu mal rejimine göre bir paylaşıma gidilecektir. Fakat eşler bir mal rejimi kabul etmemişlerse yasal mal rejimi uygulanır.
| 2002 Yılından Önceki Evliliklerde | Evliliğin 2002 yılından önce kurulmuş olması halinde eşler bir mal rejimini kabul etmemişlerse yasal mal rejimi olan mal ayrılığı uygulanır. Mal ayrılığı rejimine göre aile konutuna kim malik ise boşanmadan sonra da konut ona ait olacaktır. |
| 2002 Yılından Sonraki Evliliklerde | Evliliğin 2002 yılından sonra kurulmuş olması halinde bu durumda yasal mal rejimi edinilmiş mallara katılma rejimidir. Bu durumda aile konutu evlilik birliği devam etmekteyken edinilmişse aile konutu her iki eşin de sayılır. Boşandıktan sonra da mahkeme somut olaya göre bir değerlendirme yaparak tarafların menfaatine ve durumuna göre hakkaniyete uygun düşecek şekilde aile konutunun kimde kalacağına karar verir. |
ÖNEMLİ: Hakim boşanma davası devam ederken aile konutunun kimde kalacağı konusunda henüz karar vermediyse bu durumda eşler aile konutunun elden çıkmasını engellemek için mahkemeden veya tapu müdürlüğünden şerh talebinde bulunabilir.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Evliliğin sona ermesi hali yanında evliliğin devamı müddetince birtakım hallerin varlığı durumunda da bu şerh tapu kütüğünden kaldırılabilir. Burada iki durumun gerçekleşmesi halinde şerhin kaldırılabilmesi gündeme gelecektir. İlk durum taşınmazın aile konutu vasfını yitirmesi durumudur. Diğer durum ise yeni bir aile konutu edinilmesi durumudur. Ancak bu durumların mevcudiyeti halinde tapu sicil memurunun aile konutu şerhini re’sen kaldırması mümkün değildir.
Bu şekilde bir terkin yapılacaksa; malik eş tapudaki şerhin terkini için doğrudan ilgili tapu müdürlüğünden talepte bulunabilecektir. Fakat burada malik eş aile konutu şerhinin terkin edilmesi için öne sürdüğü iddiasını somut biçimde kanıtlayarak ortaya koyması gerekmektedir. Ayrıca şerh diğer eşin talebi sonucunda konulmuşsa bu eş de şerhin kaldırılmasını talep edebilir.
Eşlerden Birinin Ölmesi Halinde Aile Konutu Ne Olacaktır?
Eşlerden birinin ölmesi halinde Türk Medeni Kanunu’nda aile konutu hakkında evlilikte farklı mal rejimlerine göre farklı düzenlemelere gidilmiştir.
1-Eşler arasında edinilmiş katılma rejiminin bulunması halinde
Eşler arasında edinilmiş katılma rejimi mevcutsa ve eşlerden birisi ölmüş ise Türk Medeni Kanunu’nun 240. maddesinde aile konutu ile ilgili sağ kalan eşin haklarının neler olduğu düzenlenmiştir.
2-Eşler arasında paylaşmalı mal ayrılığı rejiminin bulunması halinde
Eşler arasında paylaşmalı mal ayrılığı rejimi mevcutsa ve eşlerden birisi ölmüş ise Türk Medeni Kanunu’nun 255. maddesinde aile konutu ile ilgili sağ kalan eşin haklarının neler olduğu düzenlenmiştir.
3-Eşler arasında mal ortaklığı rejiminin bulunması halinde
Eşler arasında mal ortaklığı rejimi mevcutsa ve eşlerden birisi ölmüş ise Türk Medeni Kanunu’nun 279. maddesinde aile konutu ile ilgili sağ kalan eşin haklarının neler olduğu düzenlenmiştir.
Aile Konutu Şerhi İle İlgili Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Aile konutuna ilişkin hükümler içeren Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi tek başına yeterli değildir. Güncel genelge ve yönetmelik gibi çeşitli mevzuatlara da hakim olunması gerekmektedir.
Aile konutuna şerh konulması karmaşık bir prosedür olmasına rağmen evlilik birliği için oldukça önemlidir. Çünkü konuta konulacak bu şerh konutunun mülkiyetine sahip eşin konut üzerindeki keyfi iradi tasarruflarını engellemekte ve malik olmayan eşin menfaatini korumaktadır.
Anlattığımız tüm hususlar dikkate alındığında aile konutuna şerh konulması için prosedürün doğru bir şekilde işletilmesi gerekmektedir. Aile konutuna konulacak bu şerh işlemi aile hukuku gibi çok titiz davranılması gereken bir hukuk dalı içerisinde yer almaktadır. Dolayısıyla bu süreç bir avukat eşliğinde yürütülmeli ve neticelendirilmelidir. İstanbul Şişli Mecidiyeköy bölgesinde İstanbul Boşanma Avukatı ve Mecidiyeköy Aile Hukuku Avukatı olarak faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisi aile hukuku alanında uzman avukatları ile müvekkillerine profesyonel avukatlık hizmeti vermektedir.
