Çöp vergisi olarak da bilinen çevre temizlik vergisi, belediyelerce sunulan temizlik hizmetleri karşılığı alınan bir vergidir. İstanbul gibi büyükşehirlerde bu vergi, konut abonelerinin su faturalarına dahil edilerek tahsil edilirken; iş yerlerinde ise tahsilat doğrudan belediyeye (muhtemelen beyan veya sayaç yoluyla) yapılır. Bu durumda, su faturasıyla ödenen temizlik vergisi için o konutu kullanan kişi (genellikle kiracı) sorumlu kabul edilir. Ancak kira sözleşmesi taraflarca farklı bir hüküm içerebilir. Çöp Vergisi Kiracı Mı Öder sorusunun cevabı için önce yasal düzenlemeleri, ardından İstanbul uygulamasını ve mahkeme kararlarını inceleyelim. Çöp Vergisini Kiracı Mı Öder?
Kira sözleşmesinde çevre temizlik vergisi (çöp vergisi) ile ilgili düzenleme varsa taraflar bu yükümlülüğü açıkça belirleyebilir. Ancak yasal düzenlemelere göre, kat mülkiyeti kanunu veya belediye gelirleri kanunu özel bir değişiklik yapmamışsa temel esaslar geçerlidir. TBK hükümlerine göre genel kural şöyledir: Vergi ve benzeri yükümlülükler normalde ev sahibi (kiraya veren) tarafından ödenir; bu kural TBK m.302’de yer alır. Kullanımla ilgili giderler (yan giderler) ise ilk bakışta kiracıya yansıyabilir, fakat hangi giderlerin gerçekten “kullanımla ilgili” olduğu önemlidir (TBK m.303). Çevre temizlik vergisi, kullanılan taşınmazın kullanımından kaynaklanan bir gider türü olduğu için TBK’da yan gider sayılmamakla birlikte, uygulamada kiracıya ödetilebilecek bir vergi yükümlülüğüdür.
- TBK m.302: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, emlak ve benzeri vergiler kiraya verene aittir (aksi kararlaştırılmamışsa). Örneğin, emlak vergisi genel olarak taşınmazın aynıyla ilgilidir ve kanunda aksi öngörülmedikçe kiraya veren tarafından ödenir.
- TBK m.303: Kiraya veren, kiralananın kullanımına ilişkin giderleri üstlenmekle yükümlüdür. TBK m.341 (konut/işyeri kira sözleşmeleri) ise ısıtma, aydınlatma, su gibi giderleri düzenler.
- TBK m.315: Kiracı, kira bedeli veya yan gider ödemede temerrüde düşerse, kiraya veren sözleşmeyi yazılı ihtarla feshedebilir ve tahliye talep edebilir. Yan gider kavramı TBK’da tanımlanmadığından, bu kapsam kiralananın kullanımına doğrudan bağlı giderlerle sınırlı kabul edilir.
Özetle, kanun vergi ve benzeri yükümlülükleri kira bedelinden ayrı kabul eder; bu yükümlülükler TBK m.315 kapsamına dahil edilmemiştir. Yargıtay da bu görüştedir: Çevre temizlik vergisi, kiralananın kullanımından bağımsız taşınmaz vergisi niteliğinde olduğu için kira bedeli veya yan gider kapsamında görülmez. Bu nedenle kiracı bu vergiyi ödemezse, TBK md.315 uyarınca otomatik tahliye sebebi olmaz; öncelikle ödeme talep edilip normal yolla alacağı tahsil etme yoluna gidilir.
İstanbul Uygulamasında Çöp Vergisi
İstanbul’da çevre temizlik vergisi, konut abonelerinin su faturalarına metreküp başına belirlenen oran üzerinden yansıtılır. Yani bir dairede su abonesi kimin üzerine ise, o kişi hem su tüketimini hem de su faturasına eklenen temizleme vergisini öder. Bu yöntemle, meskenlerde temizlik vergisinin tahsilatı İSKİ üzerinden sağlanır.
İş yerleri ve diğer ticari alanlar için uygulama farklıdır. İstanbul Büyükşehir sınırları içindeki ticari mükellefler, temizlik vergisini belediyenin veznelerine veya elektronik kanallarına giderek öderler. Temizlik vergisi genelde her yıl iki eşit taksitle (ilk taksit Mart-Mayıs, ikinci taksit Kasım’da) tahsil edilir. Kullanılmayan veya boş duran taşınmazlar için temizlik vergisi mükellefiyeti doğmaz.
- Örnek: İstanbul’da bir işyeri kira sözleşmesi kapsamında “çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” hükmü bulunabilir. Bu durumda fiilen, vergi belediyeden kiracıya ait olarak istenir. Ev sahibi, temizlik vergisi mükellefiyetinden çıkmak için belediyeye başvurarak “dilekçe” verip bu verginin kiracı adına tahsiline izin verebilir. Böylece işyeri kiracısı temizlik vergisini doğrudan öder.
Kısacası İstanbul’da çöp vergisi uygulaması su ve belediye tahsilatı yoluyladır: Konutta su faturası aracılığıyla, iş yerinde doğrudan belediyeye başvuru ile ödenir. Vergi mükellefi kim ise (genellikle o yerin kiracısı/abonesi) ödemeyi yapar. Örneğin bir dükkan kiralandığında, su sayacı kiracı adına açıldıysa onun su faturasına temizlik vergisi de yansır. Öte yandan daire kiralanmış ve su aboneliği ev sahibinin adınaysa, pratikte ev sahibi fatura ödese de vergi kiracı kullanıldığı için kiracıya aittir.
Kira Sözleşmesi ve Tarafların Yükümlülüğü
Kira sözleşmeleri serbestçe düzenlenebilir, bu nedenle taraflar vergi yükümlülüğünü de kararlaştırabilir. Sözleşmede “Çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” hükmü konulabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre böyle bir hüküm geçerli olup, kiracı bu vergi borcunu üstlenmiş olur. Ancak bu durum iki açıdan önemlidir:
- Borç ilişkisi: Sözleşmedeki düzenleme bağlayıcıdır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/12636 sayılı kararında davacı kiraya veren ile davalı kiracı arasında yapılan sözleşmede “emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” hükmü vardı. Yargıtay, bu düzenlemeyi geçerli bulmuş ve kiracının kullanım vergisi olan çevre temizlik vergisini ödemesi gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla kiracı, ödenmemiş vergi borcunu dava veya icra yoluyla ödemekle yükümlüdür.
- Tahliye (tahliyenin şartları): Öte yandan temerrüt şartı bakımından vergi borcu farklı değerlendirilir. TBK m.315 uyarınca tahliye için sadece kira bedeli veya yan giderlerin ödenmemesi dikkate alınır. Yargıtay’ın görüşüne göre çevre temizlik vergisi, kira bedeli karşılığı değildir ve yan gider kapsamında sayılmaz. Bu nedenle sözleşme hükmü olsa bile, kiracının temizlik vergisini ödememesi hali, otomatik temerrüt oluşturmaz ve tek başına tahliye sebebi sayılamaz.
Bu çerçevede özetle şunları söyleyebiliriz: Kira sözleşmesinde ÇTV’nin kiracıya ait olduğunun kararlaştırılması, kiracıyı vergiyi ödemekle yükümlü kılar, ancak TBK md.315 kapsamında temerrüde konu edilebilecek bir yan gider değildir. Yani kiracı vergi borcunu ödemezse, ev sahibi önce verginin ödenmesini istemeli; tahliye ancak kira bedelinin ödenmemesi gibi başka bir temerrüt nedeniyle gündeme gelebilir.
Çöp Vergisini Kiracı Mı Öder Yargıtay Kararları
Yargıtay içtihadı bu konuda iki farklı yaklaşım göstermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (2018/12636 K.), uyuşmazlık konusu taşınmazın ticari amaçlı (arsa) kullanıldığı somut olayda “çevre temizlik vergisi taşınmazın kullanımından kaynaklanan bir gider” olduğuna vurgu yapmış, sözleşme gereği kiracının ödemesi gereken bu vergiyi yan gider kabul ederek tahliye kararı vermiştir. Bu karara göre, bahsi geçen durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılarak tahliye mümkün görülmüştür.
Bunun aksine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2016/5299 K.) ile 3. Hukuk Dairesi (2017/4570 K.) başka bir yaklaşım benimsemiştir. Bu kararlar, 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302-315 maddeleri uyarınca çevre temizlik vergisini kira bedeli veya yan gider kapsamından ayırmıştır. Nitekim Yargıtay’a göre bu vergiler, taşınmazın kullanılması karşılığı değil kamu tarafından sunulan hizmet karşılığıdır ve TBK 315 kapsamına dahil edilmemiştir. Bu içtihada göre kiracı vergi borcunu ödemezse yalnızca vergi dairesine karşı borç doğar; TBK 315’e dayanarak tahliye talep edilmesi usul ve kanuna aykırıdır. Yani ödenmeyen çevre temizlik vergisi, eski Borçlar Kanunu’ndaki “temizlik resmi” ile ilgili içtihatın (İçtihadı Birleştirme 1968) sonuçlarından bağımsız olarak, yeni TBK kapsamında tahliye şartı sayılmamıştır.
- Y3.HD, 20.09.2018, 2018/6066 E., 2018/12636 K. – Kiraya veren ile kiracı arasında emlak ve çevre temizlik vergilerinin kiracıya ait olduğuna dair sözleşme hükmü vardı; bu kararda Yargıtay, çevre temizlik vergisinin kullanım vergisi olduğunu vurgulayarak tahliyeye hükmetmiştir.
- Y6.HD, 20.09.2016, 2016/5242 E., 2016/5299 K. – Bu içtihadı birleştirme kararı niteliğindeki kararda Yargıtay, TBK hükümleri doğrultusunda vergi borçlarının yan gider kabul edilemeyeceğini ve vergi ödememe nedeniyle tahliye istenemeyeceğini belirtmiştir.
- Y3.HD, 2017/9272 E., 2017/4570 K. – Benzer şekilde, bu kararda da çevre temizlik vergisi, yan gider kapsamında görülmemiş ve tahliye isteminin reddi gerektiği vurgulanmıştır.
Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde şu sonuç çıkarılabilir: Eğer sözleşme ile kiracıya ödeme yükümlülüğü yüklenmişse, kiracı vergi dairesine karşı borçlu olur. Ancak vergi ödemediği için tek başına tahliye istenemez. İstanbul’da yerel uygulamalarda da görüldüğü gibi, doğru yaklaşım ödeme yükümlülüğünün borç olarak tahsil edilmesi; tahliye talebi ise ancak kira bedeli veya TBK kapsamındaki yan giderler ödenmediğinde gündeme gelmesidir.
Çöp Vergisini Kiracı Mı Öder Kiracı Mı Öder Sonuç
Özetle, İstanbul’da çöp vergisi (çevre temizlik vergisi) çatı kullanım vergisi niteliğindedir. Su faturası yoluyla tahsil edilen bu vergi, kullanan kişinin (kiracının) sorumluluğundadır. İşyeri için ödenen vergi de kiracıya yükletilebilir, ancak bu borç tahliye gerekçesi olmaz. İstanbul Kira Hukuku Avukatı tavsiyesiyle kira sözleşmesine açık hüküm koyabilir veya ihtilaf halinde yasal haklarınızı öğrenebilirsiniz. Kira sözleşmesinde düzenleme yoksa da, tahliye talep edebilmek için kiracının kira veya TBK’nın yan giderleri kapsamında bir borcunu ödememiş olması gereklidir. Özetle, İstanbul’da ev sahibi ile kiracı arasında çöp vergisi yükümlülüğünün nasıl paylaşılacağı hem sözleşme ile hem de TBK hükümleriyle belirlenir. Her iki tarafın da haklarını koruyacak adımları bir İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile görüşerek netleştirmesi faydalı olacaktır.
Çöp Vergisini Kiracı Mı Öder Sık Sorulan Sorular
Çöp vergisi nedir ve kim alır?
Çöp vergisi, belediyelerin temizlik hizmetleri karşılığında aldığı bir vergidir. İstanbul’da konutlarda su faturalarına, iş yerlerinde belediye veznelerine yansıtılır. Vergi, kullanan kişi (örneğin kiracı veya su abonesi) adına kesilir.
Kiracı çöp vergisini ödemek zorunda mı?
Kira sözleşmesinde aksi yoksa hayır. Kanuna göre bu verginin ödenmesi ilk etapta ev sahibine aittir, ancak uygulamada su veya işletme faturası kimin üzerineyse o kişi öder. Sözleşmede “çöp vergisini kiracı ödeyecek” hükmü varsa, kiracı vergi borcunu üstlenir, ancak ödemeyince sadece alacak takibi yapılabilir.
Çöp vergisi tahliye sebebi olabilir mi?
Güncel içtihatlara göre tek başına hayır. Kiracı sadece çöp vergisini ödemediğinde tahliye istenemez. Tahliye için kira bedeli veya TBK kapsamında bir yan gider ödenmediği kanıtlanmalıdır. Çöp vergisi borcu sadece normal borç (alacak) olarak tahsil edilir.
Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa ne olur?
Eğer kira sözleşmesinde çevre temizlik vergisinden kim sorumlu olacak belirtilmemişse, yasal düzenlemeye bakılır. İstanbul’da kullanılan taşınmazın vergisi; konut ise su abonesine, iş yeri ise mükellef (genellikle iş yeri sahibi/işleticisi) üzerinden tahsil edilir. Kiracı kullandıysa vergi ödemeye yönlendirilir, ancak ev sahibi de kayıttadır. Sonuçta ödenmeyen vergi için alacak davası açılabilir.
İstanbul’da çevre temizlik vergisi nasıl ödenir?
Konutlarda her su faturasında vergisi tahsil edilir; kiracı su faturasını ödeyerek vergiyi dolaylı olarak öder. İşyeri kiracıları ise ilgili belediyeye giderek vergi taksitlerini öder. Ev sahibi, muhtemelen beyan vererek işyeri vergisinin kiracıya geçmesini sağlayabilir.
