İzale-i Şuyu Engelleme
İzale-i Şuyu Nedir?
Ortak mülkiyet durumlarında, ortaklığın sonlandırılmasını istemeyen kişiler için oldukça önemli olan İzale-i şuyu engelleme, farklı yollarla gerçekleştirilebilen hukuki imkanı ifade eder. İşte hissemi satmak istemiyorum diyen paydaş için izale-i şuyu engellemenin pek çok farklı yolu bulunmaktadır ve bu yollardan herhangi birini kullanabilir. Bu yollar, olayın şartlarına göre değişiklik gösterir. İzale-i şuyu engelleme nasıl sağlanır?
Hisseli Malın Satış Şekli Davası
Hisseli malın satış şekli davası, özellikle mirasçılar arasında bir taşınmazın paylaşılmasında veya satılmasında anlaşmazlık yaşandığında başvurulan yasal bir çözüm yoludur. Bu dava, hisseli malın paylaşımı ve satışına dair düzenlemeleri içerir.
Hisseli Malın Satışı için İhtiyaç Duyulan Davalar
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla mirasçının veya hissedarın payı bulunduğunda, bir ya da birkaç hissedar taşınmazın satılmasına karşı çıkabilir. Bu durumda, taşınmazın satılması veya paylaşılmasına dair bir dava açmak gerekmektedir. Bu davada amaç, taşınmazın satışının yapılabilmesi için yasal bir düzenleme sağlanmasıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Hisseli malın satış şekli davası, genellikle ortaklığın giderilmesi davası olarak açılır. Bu dava, taşınmazın satışını ve elde edilen gelirinin mirasçılar arasında paylaşılmasını hedefler. Mirasçılardan biri veya birkaçı satışı istemediğinde, ortaklığın giderilmesi davası yoluyla mahkemeye başvurulabilir. Mahkeme, taşınmazın değerini belirleyerek satışa karar verebilir ve satışın yapılmasını sağlar.
Mahkeme Kararıyla Satış
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda, eğer anlaşmazlık devam ederse, mahkeme taşınmazın satılmasına karar verebilir. Satış kararı verildikten sonra, taşınmazın satılması ve satış bedelinin mirasçılar arasında dağıtılması süreci başlar. Mirasçılar, satıştan elde edilen paylarını alarak aralarındaki anlaşmazlığı çözebilir.
Satışa Karşı Çıkan Mirasçının Durumu
Satışa karşı çıkan mirasçı, satışın yapılmasını engelleyemese de, kendisine düşen payı talep edebilir. Satış kararı alınsa da, bu mirasçı mahkemeye başvurarak taşınmazın satışına itiraz edebilir. Ancak, bu itiraz, genellikle satış işlemi tamamlanmadan önce yapılmalıdır.
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?
İzale-i şuyu davası, çeşitli kanunların ya da tarafların anlaşmasının engel olabileceği bir süreçtir. Bu imkanın kullanılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. İzale-i şuyu engelleme nasıl sağlanır?
İzale-i şuyu davasını engelleyebilecek durumlara ilişkin bazı örnekler bulunmaktadır. Örneğin taraflar arasında bir sözleşme bulunması (idame-i şuyu), malın sürekli bir amaca özgülenmesi, paylaşımın uygun olmayan bir zamanda istenmesi, 775 sayılı Gecekondu Kanunu’ndan kaynaklı bir engelin bulunması, miras taksim sözleşmesi yapılması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklı bir engelin bulunması, taşınmazın tapu kaydının olmaması ve 6203 sayılı Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklı bir engelin bulunması izale-i şuyu davasını engelleyebilecek durumlara örnek olarak gösterilebilir.
Miras bırakan kişinin ortaklığın sonlandırılmasını yasakladığı durumlarda, izale-i şuyu engelleme imkanı kullanılabilir. Bu imkanların detayları aşağıda ayrı başlıklar altında açıklanmıştır.
Taraflar Arasında İdame-i Şuyu Sözleşmesi Yapılması
İdame-i Şüyu ne demektir? İdame-i şüyu paylı mülkiyetteki paydaşların imzaladıkları bir anlaşmadır. Bu anlaşma ile paydaşlar, belirli bir süre için ortaklığı sonlandırmamaya (örneğin; izale-i şüyu davası açmamaya) söz verirler.
Taraflar arasında mal paylaşımının yapılamayacağına ilişkin bir sözleşme varsa, izale-i şuyu engelleme söz konusu olacaktır. Bu sözleşme ile, paylaşma talebi en fazla 10 yıl süreyle sınırlanabilir. Eğer bu tür bir sözleşme yapılmışsa, paydaşlar 10 yıl boyunca paylaşma talebinde bulunamazlar. Önemli olan nokta, bu sözleşmeye tüm paydaşların katılmış olmasıdır.
Eğer ortak olunan ve sözleşmeye konu olan mülk taşınmaz ise, bu sözleşme resmi şekle tabi olup noter huzurunda düzenlenmelidir. Şekle uygun olmayan sözleşmeler, izale-i şuyu engelleme imkanını ortadan kaldırabilir.
İdame-i şuyu sözleşmesi tapuya tescil edilebilir ancak bu bir zorunluluk değildir. Tapuya tescilin sağladığı fayda ise üçüncü kişilere karşı koruma sağlamasıdır. Mesela, yeni bir hissedar hisse satın aldığında sözleşme tapuya tescil edilmemişse ortaklığın sonlandırılması istenebilir. Eğer sözleşme tapuya tescil edilmişse, bu durumda sözleşme yeni hissedarları da bağlayacak ve izale-i şuyu engelleme imkanı sağlayacaktır.
Malın Sürekli Amaca Özgülenmesi (TMK Madde 698)
Eğer mal sürekli bir amaca özgülenmişse, ortaklar arasında paylaşım isteğinde bulunulamayacaktır. Bu nedenle, izale-i şuyu davasında malın sürekli bir amaca özgülendiği iddiası, ortaklığın giderilmesini engelleyebilir.
Malın gerçekten sürekli bir amaca özgülenip özgürlenmediğini belirleme yetkisi hakime aittir. Eğer yapılan değerlendirme sonucunda malın sürekli bir amaca özgülenmiş olduğuna karar verilirse, ortaklığın sona erdirilmesi engellenmiş olacaktır. Bu durum Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenleme altına alınmıştır.
TMK Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Yargıtay, bir kararında hisseli tapunun sürekli amaca özgülenmesi ile ilgili olarak, satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazın sürekli amaca özgülenmiş olduğuna hükmetmiştir.
Bir diğer Yargıtay kararında, aile konutuna ilişkin şerhin koyulduğu evin sürekli amaca özgülendiği kabul edilmiş ve bu sebeple paylaştırmaya konu olamayacağı belirtilmiştir.
Paydaşlar Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma Talebinde Bulunulamaz
Paydaşlar paylı mülkiyet ile maliki oldukları malların uygun olmayan zamanda paylaşılmasını isteyemez. Paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi durumunda, izale-i şuyu engellemesi olanaklı hale gelmektedir. Uygun olmayan zaman kavramı; paylaşma yapılması durumunda hisse sahiplerinin ağır, telafisi güç veya imkansız bir zarara uğrayacak olmalarını ifade eder.
Aynı şekilde, malın belirli zaman dilimlerinde satılması veya paylaştırılması durumunda değer kaybı oluşacak veya malın sağlayacağı fayda kaybolacaksa, uygun olmayan bir zaman mevzubahis olur.
Paydaşlardan biri, uygun olmayan bir zamanda izale-i şuyu davası açmışsa, diğer paydaşlar da cevap dilekçesinde bu durumu ileri sürebilir. Bu sayede, izale-i şuyu engellemesi sağlanabilir. Davanın uygun zamanda açılıp açılmadığını göz önünde bulundurarak karar verme yetkisi ise mahkemeye aittir.
Uygun olmayan zamana örnek olarak aşağıdaki durumlar örnek gösterilebilir.
- Yargıtay bir kararında; üzerinde kat irtifakı bulunan arazinin paylaşılması talebinin uygun olmayan bir zamanda yapıldığına dair bir değerlendirme yapmıştır
- Eğer paylı taşınmazın fiyatı düşükse, uygun olmayan bir zamandan söz edilebilir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken, fiyatın yükselebileceği ihtimalidir. Eğer böyle bir ihtimal yoksa, uygun olmayan zaman da söz konusu olmayacaktır.
- Eğer taşınmaz kat/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olmuşsa ve inşaat halen devam ediyorsa, bu durumda paylaşma isteğinin uygun olmayan zamanda olduğu kabul edilir.
- Eğer bir arazi varsa ve hasat zamanında ortaklığın giderilmesi isteniyorsa, uygun olmayan zamanda dava açılmış olması nedeniyle izale-i şuyu engellemesi söz konusu olur.
Uygun olmayan zaman kavramı, yukarıda bahsedilenlerle sınırlı değildir. Zamanın uygun olup olmadığı, her olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Hakim, durumun özelliklerine göre bir kanaat oluşturacaktır. Ortaklığın sona ermesi için uygun zamanda talepte bulunulmamış olması nedeniyle dava reddedilmişse, sonrasında bu taleple tekrar dava açılabilir.
Taşınmazın Tapu Kaydının Olmaması
Bir taşınmazın izale-i şuyu davasına konu olabilmesi için kesinlikle tapu siciline kayıtlı olması gerekmektedir. Aksi takdirde, bahsedilen taşınmazın davaya dahil olma şansı olmayacaktır. Böyle bir durumun mevcut olması durumunda izale-i şuyu engelleme imkanı ortaya çıkar.
Eğer bahse konu taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi yönünde dava varsa, izale-i şuyu davası görülmeyecek; eğer görülüyorsa, davaya ara verilecektir.
Tapu tescil davasının sonucuna göre, ortak mülkiyetin sonlandırılmasına ilişkin davaya bakılıp bakılmayacağı belirlenecektir. Sonuç olarak, taşınmazın tapu kaydı bulunmuyorsa, ortaklığın sonlandırılması da mümkün olmayacaktır.
775 Sayılı Gecekondu Kanunu’ndan Kaynaklı Bir Engel Olması
775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre; belediyelerce tahsis edilen taşınmazlar için 10 yıl süresince izale-i şuyu talebinde bulunulamaz. Eğer böyle bir durum ortaya çıkarsa, izale-i şuyu engelleme imkanı doğabilir. Ancak, somut durum değerlendirilerek bu şartların var olup olmadığı doğru bir şekilde tespit edilmelidir.
Paydaşlar Arasında Miras Taksim Sözleşmesi Yapılmış Olması
Mirasçılar, mirasçının tüm varlıklarına otomatik olarak ortak olurlar, ancak aralarında anlaşıp mirasın paylaşılmasına ilişkin yazılı bir paylaşma sözleşmesi yapabilirler. TMK 676’da düzenlenen bu sözleşmenin geçerli olması için yazılı olarak yapılması gerekir. Aksi halde, bu duruma dayanılarak mirasın paylaşılmasını engelleme imkanı ortadan kalkacaktır.
Mirasçılar kendi arasında mirasın paylaşımı için miras taksim sözleşmesi yapmış olsa da sonrasında bir mirasçı, ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu davası açması durumunda, miras paylaşım sözleşmesi ileri sürülerek izale-i şuyu davasının reddedilmesi sağlanabilecektir. Miras taksim sözleşmesi hakkında detaylı bilgi için detaylarını anlattığımız “Miras Paylaşma Sözleşmesi” adlı makalemizi okuyabilirsiniz.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan Kaynaklı Bir Engel Olması
Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti veya irtifakı bulunması, izale-i şuyu engelleme durumlarına bir örnek olabilir. Bu durumda, ana taşınmaz için izale-i şuyu istenemez, ancak kat mülkiyetine tâbi ana taşınmazın bağımsız bölümleri olan daireler bakımından talep edilebilir.
6203 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Kaynaklı Bir Engel Olması
Kamulaştırma işlemiyle birlikte, mal artık tamamen idarenin mülkü olarak kabul edilir, hatta tapuda bununla ilgili herhangi bir tescil bulunmasa dahi idarenin hak sahibi olduğu kabul edilir. Bu nedenle, bu mülk için paydaşlar arasında payın tasfiyesi amacıyla izale-i şuyu yapılamayacaktır. Yargıtay da bu konuda aynı yönde karar vermiştir.
Miras Bırakan Tarafından Ortaklığın Giderilmesinin Yasaklanmış Olması
Miras bırakan, mirasçılara kalan mallar üzerindeki ortak mülkiyetin giderilmesini yasaklayabilir. Bu durumda, herhangi bir mirasçının mal payının bölünmesi isteğiyle izale-i şuyu talebinde bulunması halinde, diğer mirasçılar bu durumu öne sürerek izale-i şuyu engelleme hakkına sahip olacaklardır.
Ancak miras bırakanın koyduğu bu yasağa rağmen ortaklığın sona erdirilmesi, tüm mirasçıların ortaklığın giderilmesi konusunda anlaşması durumunda gerçekleşebilecektir.
İzale-i Şuyu Engelleme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
İzale-i şuyu engelleme sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, engelleme gerekçesi için gereken koşulların varlığının doğru bir şekilde belirlenmesidir. Bu aşamada yapılacak hatalı bir değerlendirme, sadece mülkiyetin paylaşımının önlenmemesine değil, aynı zamanda engelleme talep eden tarafın çeşitli masraflarla karşılaşmasına neden olabilir. Doğru izale-i şuyu engelleme nedenini tespit etmek ve gerekli koşulları sağlamak için, bir uzman gayrimenkul avukatına danışmak önemlidir.
İzale-i Şuyu Davasında Hissemi Satmak İstemiyorum Diyen Paydaş Ne Yapmalıdır?
Ortaklığın giderilmesi davası, el birliği veya paylı mülkiyet altında bulunan malın ortaklar arasında bölünerek paylaştırılmasını sağlayan bir hukuki süreçtir. Ancak bazı hallerde, bir kişi izale-i şuyu davası hissemi satmak istemiyorum diyerek hissesinin satılmasını istemeyebilir. Bu durumda yapabileceği bazı adımlar bulunmaktadır. İzale-i şuyu davasında paydaşlardan birinin veya paydaşların hissesini satmak istememesi durumu çoğu zaman herkesin belirli bir alanı kullandığı fiili taksim durumundaki parsellerde gündeme gelmektedir. Hissedar, eğer izale-i şuyu davasında payını satmak istemediğini dile getiriyorsa, aynen taksim yolunu tercih etme hakkına sahiptir. Ayrıca, satışın ortaklar arasında yapılmasını talep etme hakkına da sahiptir.
Hissemi satmak istemiyorum diyen bir hissedarın izale-i şuyu davasında genellikle başvurduğu yöntem, ortaklığın aynen taksim edilmesini talep etmektir. Mahkeme, izale-i şuyu davasında zaten öncelikle ortaklığın bu şekilde giderilmesini sağlamaya çalışacaktır. Eğer malın taksimi gerçekleşirse, kişi hissesini satmak zorunda kalmayacak ve kendi payına düşen malın maliki olacaktır.
İzale-i şuyu davasında malın taksim suretiyle bölünebilmesi için malın hem fiilen hem de hukuken aynen taksime uygun olması gereklidir. Bu durumu değerlendirecek olan kişi ise hakimdir. İzale-i şuyu davasında aynen taksimin hangi şartlara tabi olduğuna ise aşağıda detaylı bir şekilde yer verilmiştir.
Eğer bir kişi hissesini satmak istemiyor fakat ortaklığın aynen taksim yoluyla sonlandırılması mümkün değil ise, bu durumda hissedar satışın ortaklar arasında yapılmasını talep edebilir. Böyle bir durumda, açık artırma ile gerçekleşecek satış sonucunda kendisi malı satın alma hakkına sahip olabilir.
Bu durumda malın kendi pay oranı dışında kalan bedelini, her paydaşa payları oranında ödemesi gerekecektir. Ancak, satışın ortaklar arasında gerçekleşebilmesi için her ortağın buna rıza göstermiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde satış, herkesin erişebileceği şekilde açık arttırma usulü ile gerçekleştirilir.
Mahkeme tarafından, ortaklığın satış suretiyle giderilmesini hususunda karar verirse, kesinleşen karar sonrasında talep halinde satış işlemleri için dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğunca, satışa esas alınacak kıymet takdiri raporunu işlemleri gerçekleştirilir. Artık sonrasında ise İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre taşınmazın satış işlemleri gerçekleştirilir.
İzale-i Şuyu Davasında Aynen Taksim Suretiyle Paylaştırma
İzale-i şuyu davasında aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi belli şartlara bağlıdır. Bu şartların mevcudiyeti durumunda, mal ortaklar arasında taksim edilecektir. Bölüşme sonrasında, dengelemek amacıyla bazı ortakların diğerlerine belirli miktarlarda ödeme yapmaları kararlaştırılabilir.
Eğer aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinde hukuki veya fiili bir engel varsa, bu durumda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gündeme gelecektir.
Aşağıda, aynen taksimin sağlanabilmesi için gerekli olan bazı koşullara değinilmiştir.
- Aynen taksim isteğinin, durum ve şartlara uygun olması ve fiilen gerçekleştirilebilir olması gerekir. Bu durumu basit bir şekilde açıklamak gerekirse, arabayı örnek verebiliriz. Araba, bölünmeye uygun olmadığı açıktır.
- Eğer malın bölünmesi durumunda değerinin ciddi şekilde düşeceği düşünülüyorsa, aynen taksim yoluna başvurulamaz.
- Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre, mutlak tarım arazilerinin ve özel ürün arazilerinin büyüklükleri belirli bir eşiğin altına düşerse, ortaklık giderilmesi imkansız hale gelir. Örneğin; mutlak tarım arazisi ve özel ürün arazisi olan bir alanın 20 dekarın altına, dikili tarım arazilerinin 5 dekarın altına, örtü altı tarımı yapılan arazilerin ise 3 dekarın altına düşmesi durumunda, ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün olmayacaktır.
- Malın taksim edilmesinin imar hukuku açısından bir problem teşkil etmemesi ve gerekli idari makamın onayının alınması şartıyla aynen taksim mümkün olabilir. Aksi takdirde, aynen taksim imkanı ortadan kalkacaktır.
Burada vurgulanmalıdır ki malın aynen taksim edilebilmesi için aranan koşullar yalnızca yukarıda belirtilenlerle sınırlı değildir. Eğer bu koşulların dışında herhangi bir yasal engel bulunursa veya mevcut durum taksimi imkansız kılarsa, malın satışı suretiyle paylaştırılması yoluna gidilecektir.
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Usulü
Ortaklığın giderilmesi davası yapısı gereği çift taraflı bir dava olup tüm ortaklar tarafından sonuç doğurur. Bir ortaklığın giderilmesi davasında davacı taraf satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istiyor fakat davalı taraf aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ediyorsa mahkeme tarafından koşullar araştırılarak değerlendirilmeli ve aynen taksimin mümkün olması halinde aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir. Sonuç olarak aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olması durumunda paydaşlardan birinin bunu talep etmesi halinde aynen taksim suretiyle ortaklık giderilir. Tüm tarafların bu konuda sulh olması gerekmemektedir.
İzale-i şuyu davasında, ortaklığın sona erdirilmesi için mahkeme öncelikle aynen taksim imkanının olup olmadığını inceleyecektir. Önemle belirtmek isteriz ki mahkeme taleple bağlıdır ve mahkemenin aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi konusunda karar verebilmesi için davacı tarafından aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi konusunda bir talebi olması gereklidir. Eğer ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün ise, mal taraflar arasında taksim edilecektir. Malın paylaşımı, tarafların hakları doğrultusunda mümkün olduğunca adil bir şekilde payları oranında gerçekleştirilir.
Bölünen paylar ile olması gereken arasında fark oluşması durumunda, denkleştirme hususu gündeme gelir. Denkleştirme, eksik parçaya para eklenmesi yoluyla yapılacaktır. Yani aynen taksimde maldan daha büyük parça alan paydaş, daha az parça alan paydaşa belli bir miktar ödeyecektir.
Taşınır Mallarda Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taşınır mallarda aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi için her bir paydaşa aynı türden malın verilmesi gerekmektedir. Farklı türden taşınır malların verilmesi ile aynen taksim suretiyle paylaştırma yapılması mümkün değildir. Örneğin ortaklardan birine buzdolabı verilirken diğer ortada yatak odası takımı verilmesi şeklinde bir paylaştırma yapılamaz dolayısıyla bu durumda artık satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verilmişse ve taşınır mal ilgilisine teslim edilmemişse, ortaklığın giderilmesi kararı kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Taşınmaz Mallarda Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Paydaşlardan birinin talep etmesi durumunda hakim malın aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verebilir. Fakat yukarıda da açıkladığımız üzere aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi için taşınmazın yüz ölçümü ve niteliği gibi özelliklerinin aynen taksim suretiyle paylaştırılmaya uygun olması gereklidir. Aynen taksim suretiyle paylaştırma neticesinde taşınmazın değerinde önemli derecede azalma meydana gelecekse aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
Mahkeme tarafından taşınmaz hakkında verilen aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı, sicile tescili gerçekleştirilmezse dahi zamanaşımına uğramaz. Zira kararın kesinleşmesi halinde artık tapuya tescil edilmezse dahi taşınmazın mülkiyeti kazanılmıştır.
Mirasçılardan Biri Satmak İstemiyor Ne Yapabilirim?
Miras paylaşımı sırasında, bir taşınmazın satılmasına dair karar verilmişse ancak mirasçılardan biri bu satışa karşı çıkıyorsa, çözüm için çeşitli yasal yollar bulunmaktadır. İşte bu durumda yapılması gerekenler:
Anlaşmazlık Durumunda Ortaklığın Giderilmesi: Mirasçılardan biri satışı istemediği durumda, öncelikle mirasçılar arasında anlaşmazlık çözülmeye çalışılmalıdır. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde, ortaklığın giderilmesi için dava açılabilir. Bu dava, mirasçıların taşınmazın paylaşımını istemesi durumunda, taşınmazın satılması ya da taksime edilmesi için açılabilir.
Mahkeme Kararıyla Satış: Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda, mahkeme taşınmazın satışına karar verebilir. Bu durumda, taşınmazın satışının yapılabilmesi için mahkeme kararı gereklidir. Mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması durumunda, mahkeme taşınmazın değerini belirleyerek satışı gerçekleştirebilir ve elde edilen gelir, mirasçılar arasında paylaşılabilir.
Satışa Karşı Çıkan Mirasçının Hakkı: Satışı istemeyen mirasçı, taşınmazın satışını engelleyemese de, kendisine düşen payı talep edebilir. Ayrıca, satışa karşı çıkan mirasçı, taşınmazın satılmasını engellemek için mahkeme kararıyla satışa itiraz edebilir ancak bu, genellikle satış işlemi tamamlanmadan önce yapılmalıdır.
İzale-i Şuyu Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortaklığın giderilmesi davasında başarı için öncelikle 01.09.2023 tarihi itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk şartına uyulması gerekmektedir; bu şart yerine getirilmeden açılan davalar usulden reddedilecektir. Davanın tüm paydaşlara karşı açılması zorunluluğu hayati önem taşır; paydaşlardan birinin eksik olması davanın reddine neden olur. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava sürecinde hâkim, öncelikle mülkiyetin aynen taksim (fiziki paylaşım) suretiyle giderilmesi imkânını araştırmakla yükümlüdür, bu mümkün değilse satış kararı verilebilir. Özellikle kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmazda satış kararı verilemeyeceği için bu hususun derinlemesine araştırılması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kaç Yıl Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, davanın karmaşıklığına, paydaş sayısına, yerel mahkemenin iş yüküne ve tebligat süreçlerine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Türkiye’de ilk derece yargılama süreci ortalama 1 ila 2 yıl veya 10-12 ay arasında değişebilir. Ancak, yurtdışında yaşayan paydaşların varlığı, tebligat sorunları, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar, keşif süreçleri ve istinaf ile temyiz aşamaları davanın toplam süresini belirgin şekilde uzatabilir. Bu nedenle, kesin bir süre vermek mümkün olmamakla birlikte, davanın tüm aşamalarının tamamlanması 2-4 yıl gibi bir süreyi bulabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk Süresi
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı olarak zorunlu hale getirilen arabuluculuk süreci, kanunla belirlenmiş net bir zaman dilimine tabidir. Arabulucu, başvuruyu kabul ettiği tarihten itibaren uyuşmazlığı en fazla üç hafta içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Bu süre, zorunlu hallerde bir hafta daha uzatılabilir. Bu kısa ve net sürenin amacı, tarafları mahkeme sürecine girmeden daha hızlı ve odaklı bir şekilde anlaşmaya teşvik etmektir. Süreç sonunda bir anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen “anlaşamama” raporuyla dava yolu açılmış olur.
İzale-i Şuyu Davası Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Evet, izale-i şuyu davası 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme, 7445 sayılı kanunla yapılmış ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten sonra açılacak davalar için, mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya müracaat edilmesi hukuki bir zorunluluktur. Bu zorunluluğa uyulmaması, yani arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması, davanın mahkeme tarafından usulden reddedilmesi sonucunu doğurur. Bu yeni kural, uyuşmazlıkların daha hızlı ve etkin bir şekilde çözümlenmesini hedeflemektedir.
Ortaklığın Giderilmesi İstinaf Satışı Durdurur Mu?
Evet, ortaklığın giderilmesi davasında verilen bir satış kararı, ancak hukuki olarak kesinleşmesiyle birlikte icra edilebilir hale gelir. Bir paydaşın karara karşı istinaf yoluna başvurması, kararın henüz kesinleşmemesi anlamına geldiğinden, satış işlemlerini hukuken durdurur. İstinaf başvurusu, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenir ve bu inceleme süreci tamamlanmadan satış prosedürü başlatılamaz. Bu ilke, paydaşların mülkiyet haklarının korunmasını ve hukuki güvence altında olmasını sağlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte başlar ve sabit bir süresi yoktur. Bu süreç, mahkemenin satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür. İlk olarak, bilirkişi raporuyla taşınmazın kıymet takdiri yapılır ve bu değer üzerinden satış ihalesi ilan edilir. İhale, belirlenen takdirî kıymetin yüzde 50’si üzerinden başlatılan bir açık artırma şeklinde gerçekleştirilir. Satış memurluğunun iş yoğunluğu, ihaleye katılım ve itirazlar gibi etkenler, satış işlemlerinin mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra 6 ay ila 1 yıl arasında değişmesine neden olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası İstinaf Süresi
Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemenin verdiği karara karşı istinaf yoluna başvuru süresi, gerekçeli kararın taraflara usulüne uygun tebliğ edilmesinden itibaren iki haftadır. Bu yasal süre, mahkemenin verdiği kararı bir üst yargı merciine (Bölge Adliye Mahkemesi) taşıma hakkını kullanmak için son derece önemlidir. Eğer bu iki haftalık süre içerisinde istinaf başvurusu yapılmazsa, karar kesinleşir ve itiraz etmeyen tüm paydaşlar için bağlayıcı hale gelir, bu da satış aşamasına geçişi hızlandırır.
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır?
İzale-i şuyu davası, öncelikle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılan bir dava dilekçesi ile açılır. Dilekçede, davaya konu taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel), paydaşların kimler olduğu ve ortaklığın satış yoluyla ya da aynen taksim suretiyle giderilmesi talebi açıkça belirtilmelidir. Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlandığına dair tutanağın da dilekçeye eklenmesi zorunludur, aksi halde dava usulden reddedilir. Dava dilekçesi ve eklerinin mahkemeye sunulmasıyla hukuki süreç resmi olarak başlamış olur ve dava harç ve masrafları yatırılır.
Davalıdır Şerhi Nedir?
“Davalıdır” şerhi, bir taşınmazın tapu kaydına, o taşınmazla ilgili bir uyuşmazlığın mahkemede devam ettiğini bildirmek amacıyla konulan bir belirtmedir. Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesine dayanan bu şerh, üçüncü kişilerin potansiyel risklerden haberdar olmasını sağlar. Hukuken taşınmazın alım-satımına engel teşkil etmese de, pratikte bu şerhin varlığı alım-satım işlemlerini fiilen durdurur, zira davaya konu bir malı satın almak potansiyel hukuki riskler taşır. Bu durum, şerhi bir nevi teminatsız ihtiyati tedbir haline getirir.
İzale-i Şuyu Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortaklığın giderilmesi davasında başarı için öncelikle 01.09.2023 tarihi itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk şartına uyulması gerekmektedir; bu şart yerine getirilmeden açılan davalar usulden reddedilecektir. Davanın tüm paydaşlara karşı açılması zorunluluğu hayati önem taşır; paydaşlardan birinin eksik olması davanın reddine neden olur. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava sürecinde hâkim, öncelikle mülkiyetin aynen taksim (fiziki paylaşım) suretiyle giderilmesi imkânını araştırmakla yükümlüdür, bu mümkün değilse satış kararı verilebilir. Özellikle kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmazda satış kararı verilemeyeceği için bu hususun derinlemesine araştırılması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kaç Yıl Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, davanın karmaşıklığına, paydaş sayısına, yerel mahkemenin iş yüküne ve tebligat süreçlerine bağlı olarak değişkenlik gösterir. Türkiye’de ilk derece yargılama süreci ortalama 1 ila 2 yıl veya 10-12 ay arasında değişebilir. Ancak, yurtdışında yaşayan paydaşların varlığı, tebligat sorunları, bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar, keşif süreçleri ve istinaf ile temyiz aşamaları davanın toplam süresini belirgin şekilde uzatabilir. Bu nedenle, kesin bir süre vermek mümkün olmamakla birlikte, davanın tüm aşamalarının tamamlanması 2-4 yıl gibi bir süreyi bulabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk Süresi
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı olarak zorunlu hale getirilen arabuluculuk süreci, kanunla belirlenmiş net bir zaman dilimine tabidir. Arabulucu, başvuruyu kabul ettiği tarihten itibaren uyuşmazlığı en fazla üç hafta içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Bu süre, zorunlu hallerde bir hafta daha uzatılabilir. Bu kısa ve net sürenin amacı, tarafları mahkeme sürecine girmeden daha hızlı ve odaklı bir şekilde anlaşmaya teşvik etmektir. Süreç sonunda bir anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen “anlaşamama” raporuyla dava yolu açılmış olur.
İzale-i Şuyu Davası Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Evet, izale-i şuyu davası 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme, 7445 sayılı kanunla yapılmış ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten sonra açılacak davalar için, mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya müracaat edilmesi hukuki bir zorunluluktur. Bu zorunluluğa uyulmaması, yani arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması, davanın mahkeme tarafından usulden reddedilmesi sonucunu doğurur. Bu yeni kural, uyuşmazlıkların daha hızlı ve etkin bir şekilde çözümlenmesini hedeflemektedir.
Ortaklığın Giderilmesi İstinaf Satışı Durdurur Mu?
Evet, ortaklığın giderilmesi davasında verilen bir satış kararı, ancak hukuki olarak kesinleşmesiyle birlikte icra edilebilir hale gelir. Bir paydaşın karara karşı istinaf yoluna başvurması, kararın henüz kesinleşmemesi anlamına geldiğinden, satış işlemlerini hukuken durdurur. İstinaf başvurusu, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelenir ve bu inceleme süreci tamamlanmadan satış prosedürü başlatılamaz. Bu ilke, paydaşların mülkiyet haklarının korunmasını ve hukuki güvence altında olmasını sağlar.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasında satış süreci, mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte başlar ve sabit bir süresi yoktur. Bu süreç, mahkemenin satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yürütülür. İlk olarak, bilirkişi raporuyla taşınmazın kıymet takdiri yapılır ve bu değer üzerinden satış ihalesi ilan edilir. İhale, belirlenen takdirî kıymetin yüzde 50’si üzerinden başlatılan bir açık artırma şeklinde gerçekleştirilir. Satış memurluğunun iş yoğunluğu, ihaleye katılım ve itirazlar gibi etkenler, satış işlemlerinin mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra 6 ay ila 1 yıl arasında değişmesine neden olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası İstinaf Süresi
Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemenin verdiği karara karşı istinaf yoluna başvuru süresi, gerekçeli kararın taraflara usulüne uygun tebliğ edilmesinden itibaren iki haftadır. Bu yasal süre, mahkemenin verdiği kararı bir üst yargı merciine (Bölge Adliye Mahkemesi) taşıma hakkını kullanmak için son derece önemlidir. Eğer bu iki haftalık süre içerisinde istinaf başvurusu yapılmazsa, karar kesinleşir ve itiraz etmeyen tüm paydaşlar için bağlayıcı hale gelir, bu da satış aşamasına geçişi hızlandırır.
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır?
İzale-i şuyu davası, öncelikle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılan bir dava dilekçesi ile açılır. Dilekçede, davaya konu taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel), paydaşların kimler olduğu ve ortaklığın satış yoluyla ya da aynen taksim suretiyle giderilmesi talebi açıkça belirtilmelidir. Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlandığına dair tutanağın da dilekçeye eklenmesi zorunludur, aksi halde dava usulden reddedilir. Dava dilekçesi ve eklerinin mahkemeye sunulmasıyla hukuki süreç resmi olarak başlamış olur ve dava harç ve masrafları yatırılır.
Davalıdır Şerhi Nedir?
“Davalıdır” şerhi, bir taşınmazın tapu kaydına, o taşınmazla ilgili bir uyuşmazlığın mahkemede devam ettiğini bildirmek amacıyla konulan bir belirtmedir. Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesine dayanan bu şerh, üçüncü kişilerin potansiyel risklerden haberdar olmasını sağlar. Hukuken taşınmazın alım-satımına engel teşkil etmese de, pratikte bu şerhin varlığı alım-satım işlemlerini fiilen durdurur, zira davaya konu bir malı satın almak potansiyel hukuki riskler taşır. Bu durum, şerhi bir nevi teminatsız ihtiyati tedbir haline getirir.
İzale-i Şuyu Satış İptali
İzale-i şuyu davası neticesinde gerçekleştirilen satışın iptali, hukuki olarak “ihalenin feshi davası” olarak adlandırılan özel bir hukuki yolla talep edilebilir. Bu dava, satış işleminin tamamlanmasının ardından, ihale sürecinde yapılan usulsüzlükler nedeniyle satışın geçersiz kılınmasını amaçlar ve satışın sonucundan memnuniyetsizliğe değil, sürecin hukuka aykırı yürütülmesine dayanır. İhalenin feshi talebi için kanunda sınırlı sayıda sebep öngörülmemiş olup, Yargıtay içtihatları ve doktrinde dört ana kategori altında toplanan geçerli nedenler bulunmaktadır: 1) Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalar, ki buna satış ilanının İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 127 uyarınca tüm paydaşlara usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya malın değerini belirleyen kıymet takdirinin hiç yapılmaması ya da usulsüz yapılması gibi kritik usul hataları dahildir ; 2) İhalenin yapılması sırasındaki usulsüzlükler, örneğin ihalenin ilan edilen yer ve saatten farklı bir zamanda yapılması veya ihaleye katılımın hukuka aykırı şekilde engellenmesi ; 3) İhaleye fesat karıştırılması, yani katılımcıların teklif vermesini engellemek veya malın gerçek değerinin altında satılmasını sağlamak amacıyla ahlaka aykırı veya hileli davranışlarda bulunulması ; 4) Alıcının, satılan malın imar durumu veya yüzölçümü gibi temel nitelikleri hakkında esaslı bir hataya düşürülmüş olması. Bu dava, ihaleyi gerçekleştiren satış memurluğunun bulunduğu yerdeki, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, ihale tarihinden itibaren başlayan çok kısa ve hak düşürücü nitelikteki 7 günlük süre içinde açılmalıdır. Davanın haksız bulunması halinde, davacının ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına çarptırılabileceği de unutulmamalıdır; bu düzenleme, sürecin kötü niyetli davalarla sekteye uğratılmasını engellemeyi hedefler.
İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?
İzale-i şuyu veya diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği, davanın karmaşıklığına ve usuli işlemlerin seyrine bağlı olarak büyük değişkenlik göstermektedir. Ortalama bir zaman dilimi belirtmek gerekirse, yerel mahkeme (Sulh Hukuk Mahkemesi) aşaması genellikle 1 ila 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak, verilen karara karşı istinaf veya temyiz gibi kanun yollarına başvurulması halinde, toplam süreç 3 ila 5 yıla kadar uzayabilmektedir. Davanın süresini etkileyen en temel faktör, davadaki taraf (paydaş) sayısıdır; özellikle miras yoluyla intikal eden mülklerde paydaş sayısının fazla olması, tüm taraflara tebligat yapılmasını zorunlu kıldığından süreci ciddi anlamda uzatmaktadır. Bununla birlikte, paydaşlardan bazılarının adreslerinin tespit edilememesi, yurt dışında yaşamaları ve uluslararası tebligat usullerinin uygulanması gerekliliği gibi tebligat sorunları da önemli gecikmelere yol açabilir. Davanın seyrini uzatan bir diğer kritik etken ise, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) aidiyeti konusunda bir uyuşmazlık çıkmasıdır. Bu durumda, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme, taraflara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” açmaları için süre verir ve bu dava sonuçlanana kadar kendi yargılamasını bekletici mesele yaparak durdurur; bu da sürece en az 1-1.5 yıl daha ekleyebilir. Ayrıca, mahkeme tarafından atanan bilirkişinin hazırladığı kıymet takdiri veya aynen taksimin mümkün olup olmadığına dair rapora tarafların itiraz etmesi, ek raporlar alınması ve yeni keşifler yapılması da yargılamayı yavaşlatan unsurlar arasındadır. Sonuç olarak, bu davanın süresi, hukuki sorunun özünden ziyade, her bir paydaşın haklarını korumaya yönelik titiz usuli gerekliliklerin eksiksiz yerine getirilmesi ihtiyacından kaynaklanmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davası, “izale-i şuyu” davası ile tamamen aynı anlama gelen ve bu hukuki sürecin Türk Medeni Kanunu’ndaki resmi adıdır. Bu davanın toplam süresini doğru anlamak için, sürecin sadece mahkeme salonunda geçen yargılamadan ibaret olmadığını, birbiri ardına gelen ve her biri kendi zaman dilimini gerektiren farklı aşamalardan oluştuğunu bilmek kritik öneme sahiptir. Sürecin bütünsel bir zaman çizelgesi şu şekilde özetlenebilir: 1) Dava Öncesi Aşama (1-2 ay): 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci, bu aşamanın temelini oluşturur. Tarafların anlaşamaması halinde düzenlenen son tutanak ile dava açma hakkı doğar ve bu süreç genellikle birkaç hafta ile bir ay arasında tamamlanır. 2) Yargılama Aşaması (1-2 yıl): Davanın açılması, dilekçelerin teatisi, ön inceleme duruşması, keşif, bilirkişi raporlarının hazırlanması, raporlara itirazların değerlendirilmesi ve duruşmaları içeren bu ana evre, davanın en yoğun kısmıdır. 3) Kararın Kesinleşmesi Aşaması (2 ay – 2+ yıl): Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği karar, taraflara tebliğ edildikten sonra 2 haftalık istinaf süresi başlar. Eğer taraflardan hiçbiri kararı üst mahkemeye taşımazsa, karar bu sürenin sonunda kesinleşir. Ancak karara itiraz edilirse, dosyanın istinaf ve potansiyel olarak temyiz mahkemelerinden geçerek kesinleşmesi 1-2 yıl veya daha fazla sürebilir. Satış işlemlerine başlanabilmesi için kararın mutlaka kesinleşmiş olması şarttır. 4) Satış Aşaması (6-12 ay): Kesinleşen karar sonrası dosya, satış işlemleri için yetkili satış memurluğuna gönderilir. Bu aşama; yeni bir kıymet takdiri yapılması, satış ilanının hazırlanması ve tebliği, açık artırmanın gerçekleştirilmesi ve olası ihalenin feshi davalarını içerir. 5) Paranın Paylaştırılması Aşaması: İhale kesinleştikten ve satış bedeli tahsil edildikten sonra, tüm masraflar düşülerek kalan meblağın paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmasıyla süreç nihayete erer. Bu nedenle, paydaşların mülkiyet sorununu nihai olarak çözmeleri ve paralarına kavuşmaları, davanın açıldığı tarihten itibaren, itirazların olup olmamasına bağlı olarak, en iyi ihtimalle 1.5-2 yıl, ancak genellikle 3-5 yıl sürebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki terminolojideki diğer adıyla izale-i şuyu davası, taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde mevcut olan paylı mülkiyet (hisseli mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) rejimini sona erdirerek, paydaşların bireysel (ferdi) mülkiyete geçmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu davanın temel dayanağı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesinde düzenlenen ve “hiç kimsenin bir mülke ortak kalmaya zorlanamayacağı” ilkesidir. Buna göre, paydaşlardan herhangi biri, diğerlerinin rızası olmasa dahi, bu davayı açarak ortaklığın sonlandırılmasını talep etme hakkına sahiptir. Dava sonucunda mahkeme, ortaklığı iki temel yöntemden biriyle giderir: 1) Aynen Taksim Suretiyle Giderilme: Bu yöntem, mahkemenin öncelikli olarak değerlendirdiği ve malın fiziki olarak bölünebilir nitelikte olması durumunda uygulanan bir yoldur. Örneğin, geniş bir arsanın, imar mevzuatına uygun şekilde ve paydaş sayısınca bağımsız parsellere ayrılması mümkündür. Eğer bölünen parçaların değerleri arasında bir denklik yoksa, eksik kalan kısım para eklenmesi (ivaz) suretiyle denkleştirilir. Ancak malın bölünmesi halinde ciddi bir değer kaybı yaşanacaksa (örneğin tek bir dairenin bölünememesi gibi) bu yola başvurulmaz. 2) Satış Suretiyle Giderilme: Malın aynen taksiminin mümkün olmadığı durumlarda, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen bedel, tüm masraflar düşüldükten sonra paydaşlara tapudaki hisseleri oranında paylaştırılır. Bu dava, doğası gereği taraflar için benzer sonuçlar doğuran, kazananı veya kaybedeni olmayan bir dava türüdür. Bu nedenle, yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davayı kimin açtığına bakılmaksızın, kural olarak tüm paydaşlara hisseleri oranında yükletilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Red Sebepleri
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paydaşlara tanınmış temel bir hak olmasına rağmen, bu hakkın kullanılmasını engelleyen veya erteleyen bazı hukuki durumlar mevcuttur ve bu durumların varlığı halinde dava mahkeme tarafından reddedilebilir. Bu red sebepleri, bireysel mülkiyete geçiş hakkı ile diğer paydaşların menfaatleri veya kamu düzeni arasındaki dengeyi korumayı amaçlar. Davanın reddine yol açabilecek başlıca haller şunlardır: 1) Paylı Mülkiyeti Devam Ettirme Yükümlülüğü: Paydaşlar, aralarında resmi şekilde yapılmış bir sözleşme ile ortaklığı devam ettirme kararı alabilirler. TMK madde 698 uyarınca bu sözleşme en fazla 10 yıllık bir süre için geçerlidir. Geçerli bir “şüyuun idamesi sözleşmesi” varken ve bu süre dolmadan açılan dava reddedilir. 2) Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması: Eğer paylı mülkiyete konu mal, doğası gereği başka bir taşınmaza hizmet eden ve bu amacından ayrılamayacak nitelikte ise (örneğin, birden fazla parselin ortak kullandığı geçit hakkı veya ortak duvar gibi), bu sürekli özgülenme hali ortadan kalkmadıkça ortaklığın giderilmesi istenemez. 3) Uygun Olmayan Zamanda Paylaşma İsteği: Paylaşma talebinin dürüstlük kuralına aykırı olarak, diğer paydaşların büyük bir zarara uğrayacağı bir zamanda ileri sürülmesi durumunda, mahkeme “uygun olmayan zaman” savunmasını kabul ederek davayı geçici olarak reddedebilir. Örneğin, taşınmazın değerini önemli ölçüde artıracak bir imar planı değişikliğinin beklendiği veya piyasalarda olağanüstü bir durgunluğun yaşandığı bir dönemde satış talep etmek bu kapsama girebilir. 4) Özel Kanunlardan Doğan Engeller ve Hukuki Durumlar: Tapu kaydında “aile konutu şerhi” bulunan bir taşınmazda, bu şerh kaldırılmadıkça ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Benzer şekilde, 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca tahsis edilen yerler için 10 yıllık süre dolmadan veya Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi ana gayrimenkulün ortak alanları için bu dava açılamaz. Son olarak, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz için de, öncelikle tapuya tescil işlemi tamamlanmadan ortaklığın giderilmesi davası yürütülemez.
İzale-i Şuyu Satış Prosedürü
İzale-i şuyu davası sonucunda mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermesiyle birlikte, hukuki süreç yargısal aşamadan idari ve icrai bir aşamaya geçer. Bu prosedür, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararının kesinleşmesiyle başlar ve malın yeni sahibine tesciliyle sona erer. Satış süreci adım adım şu şekilde işler: 1) Kararın Kesinleşmesi: Satış işlemlerine başlanabilmesi için mahkeme kararının taraflara tebliğ edilmesi ve yasal itiraz sürelerinin (istinaf/temyiz) dolması veya bu yolların tüketilmesiyle hukuken kesinleşmesi zorunludur. 2) Dosyanın Satış Memurluğuna Gönderilmesi: Paydaşlardan birinin talebi üzerine, kesinleşmiş mahkeme kararı, satış işlemlerini yürütmekle görevli olan adliyedeki satış memurluğuna veya bazı büyük şehirlerde kurulmuş olan Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğü’ne tevdi edilir. 3) Yeniden Kıymet Takdiri Yapılması: Satış memurluğu, dava sırasında yapılan kıymet takdirine bağlı kalmaksızın, satışa esas olmak üzere güncel piyasa değerini tespit etmek için yeniden bilirkişi marifetiyle bir kıymet takdiri raporu hazırlatır. Bu rapor, tüm paydaşlara tebliğ edilir ve tarafların bu rapora itiraz etme hakkı bulunur. 4) Satış İlanı ve Şartnamenin Hazırlanması: Kıymet takdiri kesinleştikten sonra, satış memuru, ihalenin yapılacağı yer, gün ve saati, satış şartlarını ve taşınmaza ilişkin tüm bilgileri içeren bir satış ilanı ve şartname hazırlar. Bu ilan, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, tirajı yüksek bir gazetede ve elektronik satış portalında (esatis.uyap.gov.tr) yayımlanır ve tüm ilgililere tebliğ edilir. İlanın ilk artırma gününden en az bir ay önce yapılması kanuni bir zorunluluktur. 5) Açık Artırma (İhale): Satış, genellikle iki artırma halinde yapılır. Birinci artırmada, teklif edilen en yüksek bedelin, muhammen bedelin %50’sini ve varsa rüçhanlı alacaklıların alacağını geçmesi şartıyla mal en çok artıran kişiye ihale edilir. Bu şart sağlanamazsa, belirlenen ikinci artırma gününde satış tekrarlanır. 6) Ödeme ve Tescil: İhaleyi kazanan alıcı, ihale bedelini genellikle 7 ila 10 gün içinde satış memurluğu hesabına peşin olarak yatırmak zorundadır. Ödeme yapıldıktan ve ihale kesinleştikten sonra, satış memurluğu ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazarak taşınmazın alıcı adına tescil edilmesini sağlar. 7) Bedelin Paylaştırılması: Satış bedelinden tüm yargılama giderleri, satış masrafları ve vergiler düşüldükten sonra kalan net tutar, paydaşlara tapudaki hisseleri oranında ödenir ve böylece ortaklık tamamen sona erer.
Satış Memurluğu Satıştan Vazgeçme
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mahkeme tarafından verilen satış kararının infazı ile görevlendirilen satış memurluğunun, kendi takdirine bağlı olarak satıştan “vazgeçme” gibi bir yetkisi bulunmamaktadır. Satış memurluğu, mahkeme ilamını uygulamakla yükümlü bir icra organıdır ve satış sürecini ancak kanunda belirtilen hallerde veya tarafların tamamının ortak iradesiyle durdurabilir. Bu bağlamda, “satıştan vazgeçme” kavramı, genellikle tarafların davadan veya satış talebinden feragat etmesi durumunda gündeme gelir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası, niteliği itibarıyla tüm taraflar için benzer sonuçlar doğuran ve her paydaşın davacı olma potansiyeli taşıdığı “çift taraflı” bir davadır. Bu özgün yapı, feragat kurumunun işleyişini de farklılaştırır. Normal bir davada davacının tek taraflı feragati davayı sona erdirirken, ortaklığın giderilmesi davasında davacının feragat etmesi, süreci otomatik olarak durdurmaz. Davacının feragat beyanı üzerine mahkeme, davalı konumundaki diğer paydaşlara davaya devam etmek isteyip istemediklerini sormak zorundadır. Eğer davalılardan herhangi biri dahi davanın devamını ve satışın yapılmasını talep ederse, yargılama veya satış süreci o paydaşın talebi doğrultusunda devam eder. Dolayısıyla, satış aşamasına gelinmiş bir dosyada satışın durdurulabilmesi için, istisnai hukuki durumlar (örneğin ihalenin feshi kararı) haricinde, tüm paydaşların satıştan vazgeçtikleri yönünde ortak bir irade beyanında bulunarak bu durumu satış memurluğuna bildirmeleri gerekmektedir. Tek bir paydaşın dahi satışın devamını istemesi, diğerlerinin vazgeçme iradesini sonuçsuz bırakır ve bu durum, kanunun bireysel mülkiyete geçiş hakkını ne kadar güçlü bir şekilde koruduğunu göstermektedir.
İzale-i Şuyu Davası Açma Şartları
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasının mahkeme tarafından esastan incelenebilmesi için, davacının yerine getirmesi gereken bir dizi usuli ve maddi şart bulunmaktadır. Bu şartların eksikliği, davanın esasa girilmeden usulden reddedilmesine neden olacağından, dava açılmadan önce titizlikle kontrol edilmelidir. İzale-i şuyu davası açmanın temel şartları şunlardır: 1) Ortak Mülkiyetin Varlığı: Davanın konusunu, Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyet (hisseli tapu) veya elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı gibi) rejimine tabi olan bir taşınır veya taşınmaz mal oluşturmalıdır. Davacı, bu ortaklık ilişkisini tapu kaydı, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gibi resmi belgelerle ispatlamakla yükümlüdür. 2) Taraf Teşkilinin Sağlanması: Bu davanın en kritik ve mutlak şartı, davanın mal üzerindeki tüm paydaşlara veya ortaklara karşı açılmasıdır. Paydaşlardan herhangi birinin dava dışı bırakılması, davanın usulden reddi için yeterli bir sebeptir. Eğer paydaşlardan biri vefat etmişse, dava onun tüm yasal mirasçılarına yöneltilmelidir. Bu nedenle, güncel tapu kayıtları ve mirasçılık belgeleri üzerinden tüm hak sahiplerinin eksiksiz olarak tespit edilmesi hayati önem taşır. 3) Zorunlu Arabuluculuk Şartının Yerine Getirilmesi: 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile ortaklığın giderilmesi davaları, dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu doğrultuda, dava açmadan önce mutlaka yetkili arabuluculuk bürosuna başvurulmalı ve arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Arabuluculuk görüşmeleri sonunda anlaşma sağlanamadığına dair düzenlenen “son tutanak” aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Aksi takdirde, mahkeme davayı dava şartı yokluğundan reddedecektir. 4) Hukuki Bir Engelin Bulunmaması: Davanın açılabilmesi için, ortaklığın devamını zorunlu kılan hukuki bir engelin bulunmaması gerekir. Paydaşlar arasında yapılmış ve süresi devam eden en fazla 10 yıllık bir “şüyuun idamesi sözleşmesi”, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya tapuda aile konutu şerhi gibi özel bir durumun varlığı, davanın reddine neden olabilir.
İzale-i Şuyu Davasına Karşı Dava
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında, davanın niteliği gereği klasik anlamda bir “karşı dava” açılması yaygın bir durum değildir, çünkü davalı paydaşlar da aynen davacı gibi ortaklığın giderilmesini ve malın ne şekilde paylaştırılacağını talep etme hakkına sahiptir. Ancak, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken, bu davayla yakından ilişkili olan ve onun seyrini doğrudan etkileyen bazı “bağımsız davalar” açılabilir. Bu davaların en önemlisi ve en sık karşılaşılanı “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası”dır. Muhdesat, ortak mülkiyete tabi bir arazi üzerinde, paydaşlardan sadece biri veya birkaçı tarafından meydana getirilen yapı (bina, ev, depo vb.) veya dikili ağaç gibi kalıcı ve bütünleyici parçaları ifade eder. Eğer paydaşlardan biri, arazideki evin kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açacağı muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile ispatlamalıdır. Ortaklığın giderilmesi davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi, bu iddianın varlığı halinde, muhdesat davası açılması için ilgili tarafa kesin bir süre verir ve bu dava sonuçlanana kadar kendi yargılamasını “bekletici mesele” yaparak durdurur. Muhdesat davasının kabul edilmesi durumunda, ortaklığın giderilmesi davası kaldığı yerden devam eder ve mal satıldığında, satış bedelinden öncelikle muhdesatın (örneğin evin) değeri hesaplanarak bu değeri yaratan hak sahibine ödenir. Geriye kalan arsa bedeli ise, tüm paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır. Bu mekanizma, araziye yatırım yaparak değer katan paydaşın emeğinin karşılığını almasını sağlayarak haksız zenginleşmeyi önler. Bunun dışında, eğer paydaşlar arasında mülkiyetin kendisine veya pay oranlarına ilişkin bir uyuşmazlık varsa, açılacak bir “tapu iptal ve tescil davası” da ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele teşkil edebilir, çünkü pay ve paydaş durumu kesinleşmeden paylaştırma yapılamaz.
İzale-i Şuyu Engelleme Sonuç
İzale-i şuyu engelleme sürecinin başarılı bir şekilde sürdürülebilmesi için hukuki dayanakların etkili bir şekilde kullanılması gerekmektedir. Aksi halde, izale-i şuyu engelleme durumunun mevcut olmasına rağmen ortaklığın sona erdirilmesi engellenemeyebilir. Bu durumun önüne geçebilmek için gayrimenkul avukatından destek almak oldukça yararlı olacaktır. İstanbul’da faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisimiz bünyesindeki gayrimenkul hukuku avukatlarına ile internet sayfamızdaki iletişim bilgileri kısmından ulaşabilirsiniz.
İzale-i Şuyu Engelleme Sık Sorulan Sorular
İzale-i Şuyu Ne Demek?
İzale-i şuyu, ortak mülkiyete konu olan bir malın paydaşlar arasında sonlandırılması anlamına gelir. Bu dava, genellikle taşınmaz mülkiyetlerinde ortaya çıkar. Paydaşlardan biri, ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şuyu davası açabilir. Ancak bu süreçte, diğer paydaşlar çeşitli hukuki gerekçelerle davayı engelleyebilir. Örneğin, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya paydaşların arasında daha önce yapılmış bir sözleşme gibi durumlar, izale-i şuyunun engellenmesine zemin hazırlar.
İdame-i Şuyu Nedir?
İdame-i şuyu, paydaşların ortaklığı sona erdirmemek için aralarında yaptığı bir anlaşmadır. Bu sözleşme ile paydaşlar, belirli bir süre boyunca izale-i şuyu davası açmamayı taahhüt ederler. Sözleşmenin geçerli olması için noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Ayrıca, tapuya tescil edilmesi halinde, yeni hissedarlar da bu sözleşmeye tabi olur. Bu yöntem, paydaşlar arasında ortaklığı korumak ve mülkiyetin paylaşımını engellemek için etkili bir hukuki araçtır.
2 Responses
51 yıllık Niğde merkezde beş katlı binanın beşinci katında sobalı 2+1 küçük bir daire var aileden kalma.ancak ev yıllar önce 30bin TL karşılığında babam tarafından para alınmış .ve tapudan ipotek yapılmış ipotek üzerinde olan kişi yıllar önce öldü. ancak ipotek ölümden önce kaldırılmamış zaman aşımıda yok bu 30bin TL abim tarafından taksşt taksit bir avukat adına ödenmiş makvuzlar var.fakat avukatta yıllar önce ölmüş .makbuzlar .ipotek sahibinemi avukat adınamı bunu şuan görmedim .tapuda ipotek miktarıyla belirtilmiş .bu durumda ipotek kaldırma işlemi .nasıl bir yolla başlanmalı.
Burda yanıtlanması ı istiyorum