Emlak kiralama sürecinde mülk sahibinin değişmesi, özellikle kira ödemelerinde bazı karışıklıklara yol açabilir. Bu durum, yeni malikin kiracıya IBAN bilgilerini vermemesi halinde daha da karmaşık hale gelir. Kiracıların böyle bir durumda yasal haklarını bilmeleri ve doğru adımları atmaları önemlidir. Bu yazıda, “Yeni malik IBAN vermiyor ne yapmalıyım?” sorusuna ayrıntılı bir rehber sunuyoruz.
Kiracı ve Yeni Malik Arasındaki Hukuki İlişki
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, bir kiralananın mülkiyeti devredildiğinde, kira sözleşmesi tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike geçer. Bu, kiracının sözleşme kapsamında belirlenmiş kira bedelini yeni malike ödeme yükümlülüğü olduğu anlamına gelir. Ancak, kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirebilmesi için yeni malikin kendisine açık ve net bir şekilde ödeme bilgisi sunması gerekmektedir.
Kiracı, yeni malikin bildirim yapmaması halinde hukuki haklarını kullanabilir. Bu durumda eski malike ödeme yapılmaya devam edilmesi veya kira bedelinin mahkemeye yatırılması gibi seçenekler gündeme gelir.
Yeni Malik Tarafından Bildirim Yapılması
Yeni Malik İban Vermiyor Ne Yapmalıyım? Yeni malik, taşınmazın devrini kiracıya ihtarname yoluyla bildirmelidir. Bu ihtarda, kiracıya kira bedellerinin hangi banka hesabına yatırılması gerektiği açıkça belirtilmelidir. Ancak, bu ihtarın kiracıya usulünü uygun tebliğ edilmesi gerekir. Eğer ihtar kiracıya ulaşmaz veya tebliğ edilmezse, kiracı eski malike yaptığı ödemelerle sorumluluktan kurtulabilir.
Önemli Noktalar
- İhtarın Tebliği: İhtarın kiracıya ulaşmamış olması, yeni malikin hak kaybına uğramasına yol açabilir.
- Ödeme Sorumluluğu: Kiracı, yeni malik tarafından bilgilendirilmediği sürece eski malike ödeme yapabilir ve bu durum yasal olarak geçerli sayılır.
Ayrıca, ihtarname özelinde dikkat edilmesi gereken diğer hukuki prosedürler bulunmaktadır. Tebligatın usulünü uygun yapılmaması halinde, bu durum mahkemede yeni malikin aleyhine değerlendirilebilir.
Kiracı Ne Yapmalı?
Yeni malik IBAN bilgilerini sağlamıyorsa, kiracı aşağıdaki adımları izlemelidir:
1. Noter Aracılığıyla Ödeme Talebi
Kiracı, noter kanalıyla yeni malike bir ihtar göndererek, kira bedelini ödeyebilmek için gerekli banka bilgilerini talep edebilir. Bu, kiracının ödeme yükümlüğünü yerine getirme konusundaki iyi niyetini kanıtlar. Bu işlem, aynı zamanda hukuki bir belge niteliği taşıyarak ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
2. Eski Malike Ödeme
Eğer yeni malik IBAN bilgisini sağlamıyorsa ve noter ihtarına da yanıt vermezse, kiracı kira bedellerini eski malike ödemeye devam edebilir. Ancak bu durumda ödemenin dekont ile belgelenmesi son derece önemlidir. Dekontlarda mutlaka ödeme tarihleri, miktar ve eski malike ait hesap bilgilerinin belirtilmesi gerekir.
Kiracı Açısından Riskler
Yeni malik IBAN bilgisini sağlamadığı durumda kira bedelini ödemeyen kiracı, yeni malikin dava açması halinde tazminat ve tahliye riskiyle karşılaşabilir. Bu nedenle, yasal süreçleri takip etmek ve gerektiğinde uzman bir hukukçudan destek almak önemlidir.
Yeni Malik’in Hakları ve Yükümlülükleri
Yeni Malik İban Vermiyor Ne Yapmalıyım? Yeni malik, kira bedellerini tahsil edebilmek için kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmekle yükümlüdür. Bu bilgilendirme, kiralanan mülkün devredildiği ve kiranın artık kendisine ödenmesi gerektiği gibi hususları içermelidir. Ayrıca, kiracıya uygun bir banka hesabı bilgisini sunarak ödemelerin kendisine ulaşmasını sağlamalıdır. Kiracı ödeme yapmazsa, yeni malikin, kiracının durumunu tam olarak öğrenmeden yasal takibe başlamaması gerekir. Yani, kira alacaklarını tahsil etmek isteyen yeni malik, öncelikle hukuki prosedürleri eksiksiz bir şekilde yerine getirmelidir. Bu yükümlülükler yerine getirilmezse, yeni malik, kira alacaklarını tahsil etme konusunda ciddi zorluklarla karşılaşabilir.
İhtilafların Çözümü İçin Mahkeme Süreci
Yeni malik ve kiracı arasında kira ödemeleri nedeniyle bir anlaşmazlık yaşandığında, konu mahkemeye intikal edebilir. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri inceleyerek bir karar verir. Bu noktada mahkeme, yeni malikin kiracıyı ödeme bilgileri konusunda bilgilendirip bilgilendirmediğini ve kiracının eski malike kira ödemesi yapıp yapmadığını değerlendirecektir. Ayrıca, tarafların iyi niyetli olup olmadıkları da mahkeme kararında etkili olabilir. Kiracının yaptığı ödemelerin belgelenmiş olması, kendisinin lehine bir durum yaratabilir. Bu nedenle, her iki tarafın da hukuki süreci dikkatle yürütmesi önemlidir.
Ev Sahibi Banka Hesabını Kapatırsa Kiracı Ne Yapmalı?
Ev sahibi, kiracıyı temerrüde düşürerek tahliye davası açabilmek amacıyla banka hesabını kapatırsa, kiracı bu durumu derhal bir tutanak veya banka ekran görüntüsü ile belgelemeli ve vakit kaybetmeden harekete geçmelidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre alacaklının (ev sahibinin) ödemeyi kabul etmemesi veya ödeme kanalını kapatması “alacaklı temerrüde” düşmesi anlamına gelir; ancak bu durum kiracının ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kiracı, öncelikle PTT aracılığıyla ev sahibinin MERNİS adresine “konutta ödemeli havale” yapmalı; bu ödeme de kabul edilmezse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Tevdi Mahalli Tayini” (Ödeme Yeri Belirlenmesi) talep etmelidir. Mahkemenin belirleyeceği hesaba yapılan ödemeler yasal olarak borcu sona erdirir ve tahliye riskini ortadan kaldırır.
Bankadan Kira Ödemesi Nasıl Yapılır?
Bankadan kira ödemesi yapılırken, işlemin hukuki geçerliliği ve ispat gücü açısından “Açıklama” kısmının doğru doldurulması ve işlem türünün doğru seçilmesi hayati önem taşır. Kiracı, internet bankacılığı veya mobil şube üzerinden Havale/EFT yaparken “Kira Ödemesi” menüsünü kullanmalı ve açıklama kısmına mutlaka “2025 Ocak ayı kira bedeli” gibi ödemenin hangi aya ait olduğunu net bir şekilde yazmalıdır. 17 Ekim 2024 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, tutarı ne olursa olsun tüm konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla tevsik edilmesi (belgelenmesi) zorunludur; elden ödeme yapılması durumunda hem kiracıya hem de ev sahibine ağır para cezaları uygulanır.
Ev Sahibi Kirayı Geri Gönderirse Ne Yapmalı?
Ev sahibinin usulüne uygun yatırılan kirayı banka hesabından iade etmesi (geri göndermesi), genellikle kira artış oranını beğenmemesi veya tahliye davası için “kira ödenmedi” zemini hazırlama stratejisinin bir parçasıdır. Kiracı, iade edilen tutarı kesinlikle harcamamalı ve derhal ödemeyi tekrarlamalıdır. Banka yoluyla yapılan ikinci deneme de iade edilirse, kiracı vakit kaybetmeden PTT şubesine giderek “konutta ödemeli havale” yapmalıdır. Bu işlem de reddedilirse, kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Tevdi Mahalli Tayini” istemelidir. İade dekontları ve PTT gönderim belgeleri, olası bir tahliye davasında kiracının “borcunu ödemek istediğini ancak ev sahibinin kötü niyetle almadığını” ispatlayan en önemli delillerdir.
Ev Sahibi İban Değiştirirse
Ev sahibi IBAN değiştirdiğini beyan ederse, kiracı bu değişikliği mutlaka yazılı ve teyit edilebilir bir kanaldan (SMS, WhatsApp, E-posta veya Noter İhtarnamesi) doğrulamalıdır. Telefonla sözlü olarak bildirilen veya tanımadığınız bir numaradan gelen “Yeni IBAN’ım budur” mesajlarına itibar edilerek ödeme yapılmamalıdır. Yanlış kişiye veya ev sahibinin onayı olmayan bir hesaba yapılan ödemeler kira borcunu yasal olarak sona erdirmez. Yeni IBAN’a ödeme yaparken açıklama kısmına “Yeni hesap bilgisine istinaden… Ayı Kira Bedeli” notu düşülmeli ve mümkünse ilk ödeme öncesi ev sahibinden “IBAN bana aittir” onayı yazılı olarak alınmalıdır.
Ev Sahibi Banka Hesabını Kapattı
Ev sahibinin banka hesabını kapatması, kiracının ödeme iradesini kırmak için yapılan “kötü niyetli” bir hamledir. Kiracı, hesabın kapalı olduğunu fark ettiği anda durumu belgelemeli ve ev sahibine noterden ihtarname çekerek yeni hesap istemelidir. İhtarnameye cevap gelmezse, ödeme “konutta teslim” olarak PTT üzerinden yapılmalıdır. Hesabın kapatılması kiracıyı borçtan kurtarmaz; aksine, kiracının ödeme yapmak için “her yolu denediğini” ispatlaması gereken bir süreci başlatır. Kiracı pasif kalırsa temerrüde düşer ve tahliye riski doğar; bu nedenle nihai çözüm Mahkemeden Tevdi Mahalli tayinidir.
İban Vermeyen Ev Sahibi Nereye Şikayet Edilir?
Kira ödemesini banka veya PTT üzerinden almak yerine elden nakit olarak isteyen ve IBAN vermeyen ev sahibi, vergi kaçırma şüphesiyle Hazine ve Maliye Bakanlığı’na şikayet edilebilir. Kiracı, bu durumu Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) “Alo 189” Vergi İhbar Hattı’nı arayarak, “GİB Mobil” uygulaması üzerinden, “gib.gov.tr” adresindeki “Vergi İhbarı” bölümünden veya e-Devlet üzerinden bildirebilir. Ayrıca CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi) üzerinden yapılan şikayetler de ilgili vergi dairesine yönlendirilir. 2025 yılı itibarıyla, IBAN vermeyerek elden ödemeye zorlayan ev sahiplerine, her bir kira ödemesi için kira bedelinin %10’u oranında Özel Usulsüzlük Cezası kesilmektedir.
Ev Sahibi İban Vermiyor
Ev sahibinin IBAN vermemesi, genellikle kira gelirini gizlemek veya kiracıyı elden ödemeye zorlayarak ileride “ödeme yapılmadı” iddiasıyla tahliye etmek amacıyla yapılan bir taktik olabilir. Bu durumda kiracı kesinlikle elden ödeme yapmamalıdır. İlk adım olarak, yazılı (SMS, WhatsApp, Mail) veya noter kanalıyla IBAN talep edilmelidir. Eğer ev sahibi IBAN vermemekte direnirse, kiracı kira bedelini PTT şubesine giderek ev sahibinin ismine ve adresine “Konutta Ödemeli Havale” şeklinde göndermelidir. Bu yöntem, ev sahibi IBAN vermese bile yasal ve geçerli bir ödeme yoludur ve kiracıyı temerrütten korur.
Ev Sahibi Kiracıya İban Vermezse Ne Olur?
Ev sahibinin kiracıya IBAN vermemesi durumunda, hem hukuki hem de mali açıdan ciddi sonuçlar ortaya çıkar. Hukuki olarak; kiracı ödeme kanalı bulamazsa ve durumu belgelemezse temerrüde düşer ve tahliye davası ile karşılaşabilir. Ancak PTT yoluyla ödeme yaparsa temerrütten kurtulur. Mali açıdan ise; 2024 Ekim ayında yürürlüğe giren tebliğe göre, banka/PTT dışı yollarla (elden) yapılan her kira ödemesi için hem ev sahibine hem de kiracıya kira bedelinin %10’u oranında Özel Usulsüzlük Cezası kesilir. Yani IBAN vermemek, ev sahibini vergi incelemesi ve cezasıyla, kiracıyı ise hem vergi cezası hem de tahliye riskiyle karşı karşıya bırakır.
PTT’den Kira Ödeme Nasıl Yapılır?
PTT’den kira ödemesi yapmak, özellikle IBAN vermeyen veya banka hesabı kapalı olan ev sahiplerine karşı en etkili yasal koruma kalkanıdır. Kiracı, herhangi bir PTT şubesine giderek “Konutta Teslim Havale” (veya Konutta Ödemeli) işlemi yapmak istediğini belirtir. Alıcı olarak ev sahibinin Adı, Soyadı ve Adresi; gönderici olarak da kendi bilgileri formda doldurulur. İşlem masrafı gönderilen tutara göre değişir ve kiracı tarafından karşılanmalıdır. PTT görevlisi parayı ev sahibinin kapısına kadar götürür; ev sahibi parayı almazsa “kabul etmedi” şerhi düşülür. Bu şerh, kiracının borcunu ödemek istediğinin resmi kanıtıdır.
Kira Sözleşmesinde İban Yazmaması
Kira sözleşmesinde IBAN veya banka hesap bilgisinin yazmaması sözleşmeyi geçersiz kılmaz, ancak ödeme şekli konusunda belirsizlik yaratır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, aksine bir hüküm yoksa kira borcu “kiraya verenin yerleşim yerinde” ödenmesi gereken bir borçtur. Ancak 2024-2025 vergi düzenlemeleri “elden ödeme”yi yasakladığı için, sözleşmede IBAN yazmasa bile ödemenin banka/PTT kanalıyla yapılması zorunludur. Kiracı, ev sahibinden yazılı olarak IBAN talep etmeli, verilmezse PTT Konutta Ödemeli yöntemini kullanmalıdır. Sözleşmede IBAN yazmaması, kiracıya ödeme yapmama hakkı vermez; aksine kiracının doğru ödeme kanalını araştırma ve bulma yükümlülüğü devam eder.
Yeni Malik İban Vermiyor Ne Yapmalıyım Sonuç
Yeni malik tarafından IBAN bilgilerinin verilmemesi halinde kiracı, ödeme yükümlüğünü yerine getirmek için tüm yasal yolları kullanmalıdır. Noter ihtarı, eski malike ödeme gibi yöntemler kiracıların sorumluluktan kurtulmasını sağlayabilir. Yeni malik ise hak kaybına uğramamak için gerekli bildirimleri yapmalı ve yasal prosedürlere uygun hareket etmelidir. Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak Yeni Malik İban Vermiyor Ne Yapmalıyım konusunda destek sunuyoruz. Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sık Sorulan Sorular
Yeni malik IBAN bilgisini paylaşmazsa ne yapmalıyım?
Yeni malik IBAN bilgisini paylaşmazsa, noter aracılığıyla ihtar göndererek bilgi talep edebilirsiniz.
Eski malike ödeme yapmaya devam edebilir miyim?
Evet, yeni malik tarafından bilgilendirilmediğiniz sürece eski malike ödeme yapabilirsiniz. Ancak, bu ödemelerin dekontlarla belgelenmesi gerekmektedir.
Yeni malik ihtarı gönderdi ancak bana ulaşmadı, ne yapabilirim?
İhtarın size ulaşmadığını belgeleyerek eski malike ödeme yapmaya devam edebilirsiniz. Yeni malik, ihtarın usulünü uygun tebliğ edilmemesinden sorumludur.
