Bu yazıda, “Kiracının Evi Başkasına Kullandırması” konusunu detaylı bir şekilde ele alacak, hem hukuki düzenlemeleri hem de bu düzenlemelerin taraflar üzerindeki etkilerini kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz.
Alt Kira Sözleşmesi Nedir?
Alt kira sözleşmesi, bir kiracı tarafından kira sözleşmesine konu olan taşınır veya taşınmaz malın, üçüncü bir kişiye yeniden kiralanmasıyla oluşan hukuki bir ilişkidir. Bu durumda, kiracının kiraya veren sıfatını üstlenmesiyle yeni bir kira sözleşmesi yapılır. Alt kira ilişkisi, hem Türk Borçlar Kanunu’nun hükümlerine uygun şekilde düzenlenmeli hem de tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirtecek şekilde oluşturulmalıdır.
Alt kira sözleşmesi, hukuki bağlamda üç tarafın ilişkisini içerir: kiraya veren, kiracı (aynı zamanda alt kiraya veren) ve alt kiracı. Bu taraflar arasındaki hak ve sorumluluklar, sözleşmelerin hükümlerine ve Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı kanununda yer alan düzenlemelere göre şekillenir. Özellikle, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi için gerekli şartları detaylı bir şekilde açıklamaktadır.
Alt kira sözleşmesi, kiraya verenin iznine bağlı olarak yapılabilir. Eğer kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kiracının kiralananı üçüncü kişilere devretmesi veya alt kira ilişkisi kurması kiraya verenin onayına tabidir. Ancak bu izin, kiralananın türüne ve kullanım şekline göre değişiklik gösterebilir.
Bu tür sözleşmeler, özellikle ticari taşınmaz kiralamalarında sıkça karşımıza çıkar. Kiracının alt kiraya vermesi durumunda, alt kiracı yalnızca kiracıya karşı sorumludur. Yani, alt kiracının doğrudan kiraya verene karşı bir yükümlülüğü bulunmaz. Bununla birlikte, alt kiraya veren kiracı, kiraya verene karşı sözleşmeden doğan asli yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumlu olmaya devam eder.
Kiralananın Alt Kiraya Verilmesinin Şartları
Kiracıların, kiraladıkları taşınmazı üçüncü kişilere kiralaması veya kullanım hakkını devretmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi ile düzenlenmiştir. Bu düzenleme, kiralananın alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devri konusundaki şartları açıkça ortaya koymaktadır. İşte detaylar:
Kiracının, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesi, genel olarak kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe neden olmama şartına bağlıdır. Ancak bu genel ilke, konut ve çatılı işyeri kiraları ile adi kira sözleşmeleri açısından farklılık göstermektedir.
Adi Kira Sözleşmelerinde Alt Kiraya Verme Şartları
Adi kira sözleşmelerinde, kiracının kiralananı alt kiraya verebilmesi için kiraya verenin rızasını almasına gerek yoktur. Ancak burada önemli olan nokta, kiraya verene zarar verecek herhangi bir değişikliğe yol açılmamasıdır. Bu durumda kiracının, alt kira sözleşmesi yapma hakkı, kiraya verenin onayına bağlı değildir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kiraya Verme Şartları
Konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda, alt kira sözleşmesi yapabilmek için kiraya verenin yazılı rızası gereklidir. Kiraya verenin sözlü rızası bu durumda geçerli değildir ve yazılı onay bir geçerlilik şartı olarak kabul edilmektedir. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan bir alt kira sözleşmesi hukuki açıdan geçerli sayılmamaktadır.
Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları
Alt kira sözleşmesi yapılması durumunda, asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira sözleşmesi de otomatik olarak sona erecektir. Bu bağlamda, kiraya veren, asıl kira sözleşmesinin sona erdiğini gerekçe göstererek alt kiracının tahliyesini talep edebilir. Ayrıca, kiracı, asıl kira sözleşmesinde sahip olmadığı bir hakkı alt kiracıya devredemez. Bu tür bir durum, hem kiracının hem de alt kiracının hukuki sorumluluğunu doğurabilir.
Alt Kiracının Sorumluluğu
Alt kiracı, kiralananı, kiracıya tanınan hakların ötesinde bir şekilde kullandığı takdirde, kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Bu durumda kiraya veren, kiracıya karşı sahip olduğu tüm hakları, alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da ileri sürebilir. Kiralananın alt kiraya verilmesiyle ilgili dikkat edilmesi gereken bazı önemli hususlar şunlardır:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza şarttır.
- Adi kira sözleşmelerinde kiraya verenin onayına ihtiyaç yoktur.
- Asıl kira sözleşmesinin sona ermesi alt kira sözleşmesini de sona erdirir.
- Kiracı, asıl kira sözleşmesindeki haklarının ötesinde bir hak devredemez.
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hak ve yükümlülükleri açık bir şekilde belirlemektedir. Kiracılar ve alt kiracılar, hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek için bu düzenlemelere uygun hareket etmelidir.
Kiracının Alt Kira Sözleşmesi Yapmasının Yasaklanması
Kiracının, kiralanan taşınmazı bir başka kişiye alt kira sözleşmesi yaparak kiraya vermesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 322/1 hükmü ile düzenlenmiştir. Ancak bu hüküm, emredici nitelikte değildir. Dolayısıyla, taraflar kira sözleşmesi düzenlerken, kiralananın alt kiraya verilmesini açıkça yasaklayabilirler. Bu yasaklama, kira sözleşmesine koyulacak bir madde ile yapılabilir ve bu madde taraflar arasında bağlayıcı bir nitelik taşır. TBK m.322/1 hükmünün emredici nitelikte olmaması, taraflara sözleşme özgürlüğü tanır. Kiraya veren, kiracının taşınmazı alt kiraya vermesini istemiyorsa, bunu kira sözleşmesine ekleyeceği açık ve net bir hükümle engelleyebilir.
Alt Kiracı Kirayı Kime Ödemelidir?
Alt kira sözleşmesi kapsamında alt kiracı belirlenen kira bedelini doğrudan kiracıya ödemekle yükümlüdür. Bu kira ödemesi, kiraya veren ile yapılan asıl kira sözleşmesinden bağımsız olarak, alt kira sözleşmesinin tarafları arasında kararlaştırılan koşullara göre gerçekleştirilir. Bu nedenle, alt kiracı, kira bedelini doğrudan kiracıya öder ve kiraya veren ile bir ödeme ilişkisinde bulunmaz.
Kiracının Kiralananı İzinsiz Alt Kiraya Vermesi Halinde Alt Kira Sözleşmesinin Geçerliliği
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kiracının kiralananı alt kiraya vermesi durumunda, alt kira sözleşmesi geçerli kabul edilir. Ancak, bu durumda kiracı tarafın alt kiralama yetkisi bulunmaması sebebiyle, borcunu ifa edememe gibi hukuki sonuçlarla karşılaşılması mümkündür. Alt kiracı, sözleşmeye dayanarak kiralananı kullanmaya devam edebilir ancak bu durum, kiraya verenin haklarına aykırılık teşkil eder ve çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kiralananın izinsiz olarak alt kiraya verilmesi halinde, kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) dayanarak tahliye davası açabilir. Ayrıca, alt kiracının kötü niyetli olduğu ispatlanırsa, kiraya veren, alt kiracıdan ecrimisil talep etme hakkına sahiptir. Ecrimisil, kiralananın haksız kullanımından doğan tazminat niteliğindedir ve kötü niyetli alt kiracılara karşı önemli bir yaptırımdır.
Buna karşılık, alt kiracının iyi niyetli olduğu durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi uyarınca alt kiracı, kiracıya karşı sorumluluğunu ileri sürerek zararının tazminini talep edebilir. Alt kiracı, kiralananın kullanımıyla ilgili ortaya çıkan zararlarını, kendisini yanılttığı ya da yetkisi dışında hareket ettiği gerekçesiyle doğrudan kiracıdan talep etme hakkına sahiptir.
Kiracı Alt Kiracıya Tahliye Davası Açabilir Mi?
Asıl kira sözleşmesi kapsamında kiracı olan taraf, alt kira sözleşmesi yaparak taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralayabilir. Bu durumda, kiracı alt kira sözleşmesiyle kiraya veren sıfatına sahip olur. Alt kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi, kira bedelini ödememesi ya da taşınmaza zarar vermesi gibi nedenlerle kiracı, alt kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, alt kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinde belirlenen kurallara ve genel hukuki esaslara uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
Kiracının Evi Başkasına Kullandırması Sonuç
Alt kira sözleşmesi, hem kiracı hem de kiraya veren açısından dikkatle ele alınması gereken hukuki bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca belirlenen kurallar çerçevesinde, bu tür sözleşmelerin tarafların haklarını ve yükümlülüklerini açıkça düzenlemesi önemlidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası gerekliliği, hukuki geçerlilik açısından kritik bir detaydır.
Kiralananın alt kiraya verilmesi durumunda, hem kiracının hem de alt kiracının Türk Borçlar Kanunu’na uygun hareket etmesi, olası hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşır. Alt kiracılar, yalnızca kiracıya karşı sorumlu olsalar da, sözleşme ihlalleri durumunda kiraya verenin tahliye veya tazminat talepleriyle karşılaşabilir.
Bu nedenle, alt kira ilişkisine girmeden önce hem kiracılar hem de alt kiracılar, hukuki riskleri ve sorumlulukları dikkatlice değerlendirmeli, gerekirse profesyonel bir hukuki destek almalıdır. Doğru şekilde hazırlanan alt kira sözleşmeleri, tüm tarafların haklarının korunmasını sağlayarak daha sağlıklı bir kira ilişkisi oluşturur.
Unutmayın, alt kira sözleşmesiyle ilgili her adımda yasal düzenlemelere uygun hareket etmek, hem mevcut haklarınızı korumanıza hem de gelecekte karşılaşabileceğiniz hukuki sorunları önlemenize yardımcı olur. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak, Kiracının Evi Başkasına Kullandırması konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Kiracının Evi Başkasına Kullandırması Sık Sorulan Sorular
1. Alt kira sözleşmesi nedir?
Alt kira sözleşmesi, bir kiracının kira sözleşmesine konu olan taşınır veya taşınmaz malı, üçüncü bir kişiye yeniden kiralamasıyla oluşan bir hukuki ilişkidir. Bu durumda, kiracı aynı zamanda alt kiraya veren sıfatını üstlenir ve yeni bir kira sözleşmesi yapar.
2. Kiracının alt kira sözleşmesi yapması için kiraya verenin izni gerekli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, alt kira sözleşmesi yapmak için kiraya verenin yazılı rızası gereklidir. Ancak adi kira sözleşmelerinde kiracının kiraya verenin izni olmadan alt kira yapması mümkündür.
3. Alt kiracı kira bedelini kime ödemekle yükümlüdür?
Alt kiracı, kira bedelini doğrudan kiracıya (alt kiraya verene) öder. Kiraya veren ile alt kiracı arasında bir ödeme ilişkisi bulunmamaktadır.
4. Kiralanan taşınmazın izinsiz alt kiraya verilmesi durumunda ne olur?
Kiracının izinsiz olarak alt kira sözleşmesi yapması durumunda, alt kira sözleşmesi geçerli olabilir. Ancak bu durum kiraya verenin haklarını ihlal eder ve kiraya veren, tahliye davası açabilir ya da kötü niyetli alt kiracıya karşı ecrimisil talep edebilir.
5. Alt kiracı asıl kira sözleşmesinin sona ermesinden etkilenir mi?
Evet, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte alt kira sözleşmesi de otomatik olarak sona erer. Bu durumda, kiraya veren, alt kiracının tahliyesini talep edebilir.
