Gayrimenkul mülkiyeti toplumsal ve ekonomik hayatın en temel yapı taşlarından biri olmakla birlikte birden fazla kişinin aynı taşınmaza sahip olması durumu çeşitli hukuki karmaşaları beraberinde getirebilmektedir. Özellikle miras yoluyla intikal eden veya ortak yatırımlarla edinilen gayrimenkullerde paydaşlar arasında yaşanan anlaşmazlıklar mülkiyetin sürdürülebilirliğini imkansız hale getirebilir. Türk hukuk sisteminde bu tür kilitlenmelerin çözümü için öngörülen en etkili yol Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış yöntemidir. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası olarak da bilinen bu süreç mülkiyet hakkının paraya çevrilerek paylaştırılmasını sağlar. İstanbul gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu metropollerde bu davalar sadece hukuki bir prosedür değil aynı zamanda ciddi bir stratejik yönetim gerektiren finansal operasyonlardır.
Bu makalede 2025 yılı itibarıyla güncellenen yasal mevzuat, değişen vergi oranları, zorunlu arabuluculuk şartları ve elektronik ihale usulleri çerçevesinde Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış konusunu tüm detaylarıyla ele alacağız. Amacımız mülk sahiplerinin ve hak arayışındaki mirasçıların karşılaşabilecekleri riskleri öngörmelerini sağlamak ve süreci en az maliyetle nasıl yönetebilecekleri konusunda rehberlik etmektir.
Mülkiyet Hakkının Türleri ve Hisseli Tapu
Gayrimenkul hukukunda mülkiyet hakkı tek bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir ve bu durum birlikte mülkiyet olarak adlandırılır. Hisseli tapu sorunlarının temelinde yatan bu birlikte mülkiyet kavramı Türk Medeni Kanunu çerçevesinde paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki ana başlıkta incelenir. Paylı mülkiyette taşınmaz üzerindeki haklar belirli paylara bölünmüştür ve her paydaş kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahiptir. Örneğin bir paydaş kendi hissesini satabilir veya rehnedebilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde durum çok daha katı kurallara tabidir çünkü burada ortakların belirlenmiş somut payları bulunmaz ve hak sahipliği ortaklığın tamamına yayılmıştır. Miras ortaklığı bunun en tipik örneğidir ve mirasçılar tereke üzerinde ancak oybirliği ile tasarrufta bulunabilirler. Bu tür yapılarda tek bir mirasçının dahi imzası olmadan taşınmazın satılması veya kiralanması mümkün değildir.
Mülkiyet yapısındaki bu kilitlenmeler ortakların kendi aralarında anlaşarak taşınmazı paylaşmalarını veya satmalarını engellediğinde yargı yolu zorunlu hale gelir. İşte bu noktada Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış devreye girer. Bu dava türü paydaşlardan herhangi birinin talebi üzerine mahkemenin duruma müdahale ederek ortaklığı sonlandırması prensibine dayanır. Kanun koyucu hiç kimseyi istemediği bir ortaklık ilişkisi içinde kalmaya zorlamaz ve her paydaşa ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanır.
Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış Davasında Zorunlu Arabuluculuk Şartı
Hukuk sistemimizde yapılan son düzenlemelerle birlikte yargı yükünü hafifletmek ve uyuşmazlıkları daha barışçıl yöntemlerle çözmek amacıyla arabuluculuk kurumu aktif hale getirilmiştir. 2025 yılı uygulamalarında Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Bu kural davanın esasına girilmeden önce tarafların tarafsız bir arabulucu eşliğinde bir araya gelerek sorunu kendi iradeleriyle çözme şansını denemelerini zorunlu kılar. Eğer davacı arabuluculuk yolunu tüketmeden doğrudan mahkemeye başvurursa davası usulden reddedilir.
Arabuluculuk sürecinde taraflar taşınmazın aynen taksim edilmesi veya satılması konusunda anlaşabilirler. Eğer taraflar taşınmazın satışı konusunda mutabık kalırlarsa mahkeme sürecine gerek kalmadan tapu dairesinde devir işlemlerini gerçekleştirebilir veya düzenledikleri anlaşma belgesine mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alarak ilam niteliğinde bir belgeye sahip olabilirler. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabulucu tarafından bir anlaşamama tutanağı düzenlenir. Davacı taraf bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.
Yetkili Mahkeme ve Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış Davasının Açılması
Arabuluculuk sürecinden sonuç alınamaması halinde hukuki süreç resmi olarak başlar. Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış davalarında görevli mahkeme taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan taraflar anlaşarak davayı başka bir yer mahkemesinde göremezler. Ancak dava konusu birden fazla taşınmaz varsa ve bu taşınmazlar farklı ilçelerde veya illerde bulunuyorsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için tek bir dava açılması mümkündür.
Davanın en kritik aşamalarından biri taraf teşkilinin sağlanmasıdır. Mahkeme tapu kaydındaki tüm paydaşların veya mirasçıların davaya dahil edilmesini şart koşar. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması durumunda veraset ilamı çıkarılarak mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Yurtdışında yaşayan veya adresi tespit edilemeyen hissedarların bulunması süreci uzatabilir. Tüm taraflara usulüne uygun tebligat yapılmadan davanın esasına girilmesi ve karar verilmesi hukuken mümkün değildir. Bu nedenle dava açılırken tüm hissedarların kimlik ve adres bilgilerinin titizlikle araştırılması büyük önem taşır.
Yargılama Sürecinde Keşif ve Bilirkişi İncelemelerinin Önemi
Mahkeme taraf teşkilini sağladıktan sonra taşınmazın mevcut durumunu tespit etmek ve değerini belirlemek amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Hakim uzman bilirkişi heyetiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yere giderek incelemelerde bulunur. Bu heyet genellikle harita mühendisi inşaat mühendisi ve emlak bilirkişisinden oluşur. Bilirkişiler taşınmazın imar durumunu yüzölçümünü üzerindeki yapıların niteliğini ve piyasa değerini belirleyen faktörleri raporlar. Özellikle Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış sürecinde belirlenen muhammen bedel yani tahmini satış bedeli ihalenin başlangıç fiyatını oluşturacağı için hayati önem taşır.
Bilirkişi raporunda ayrıca taşınmazın aynen taksim edilmeye uygun olup olmadığı da değerlendirilir. Eğer taşınmazın fiziken bölünmesi imar mevzuatına uygunsa ve paydaşlar arasında dengeli bir dağılım yapılabiliyorsa mahkeme öncelikle aynen taksim yolunu dener. Ancak İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde imar kuralları ve taşınmazın niteliği nedeniyle aynen taksim genellikle mümkün olmamakta ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir. Taraflar bilirkişi raporundaki değerlemeye itiraz etme hakkına sahiptir ve bu itirazlar mahkemece değerlendirilerek gerekirse ek rapor alınabilir.
Satış Yöntemleri ve Açık Artırma Usulünün Uygulanması
Mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verdiğinde satış işlemleri Mahkeme Satış Memurluğu tarafından yürütülür. Satış süreci İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. 2025 yılı itibarıyla Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış işlemlerinde fiziki mezat salonları tamamen kaldırılarak Elektronik Satış Portalı (UYAP) üzerinden e-ihale dönemi başlamıştır. Bu sistem sayesinde ihalelere Türkiye’nin her yerinden katılım sağlanabilmekte ve daha rekabetçi bir ortam oluşması hedeflenmektedir.
Satış ilanı elektronik ortamda yayınlanır ve ilanda taşınmazın özellikleri fotoğrafları ve belirlenen muhammen bedel yer alır. İhaleye katılmak isteyenlerin muhammen bedelin yüzde 10u oranında teminat yatırmaları gerekmektedir. Hissedarlar ise hisseleri oranında teminattan muaf tutulabilirler. İhale süreci belirlenen tarihler arasında yedi gün boyunca devam eder ve teklifler online olarak verilir. Artırma muhammen bedelin yüzde 50si üzerinden başlar. Yani 10 milyon TL değerindeki bir gayrimenkul için ihale 5 milyon TLden açılır. En yüksek teklifi veren kişi ihaleyi kazanır ve belirlenen süre içinde satış bedelini ödemekle yükümlü olur.
2025 Yılı Harçlar ve Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış Maliyetleri
Hisseli tapu satış süreçlerinde maliyetler davanın tarafları için en çok merak edilen konulardan biridir. 2025 yılı harç ve vergi oranları dikkate alındığında sürecin mali boyutunun iyi hesaplanması gerekir. Dava açılırken ödenen başvuru harcı ve peşin harçlar dava sonunda haksız çıkan tarafa veya satış bedelinden tüm paydaşlara yükletilir. Ancak asıl maliyet kalemleri satış aşamasında ortaya çıkar. Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış gerçekleştiğinde satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında karar ve ilam harcı tahsil edilir. Bu harç satış bedelinden kesilerek hazineye aktarılır.
Bunun yanı sıra ihale alıcısı Katma Değer Vergisi (KDV) ödemekle yükümlüdür. 2025 yılı vergi düzenlemelerine göre 150 metrekarenin altındaki konutlarda KDV oranı genellikle yüzde 10 iken kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda bu oran yüzde 1 olarak uygulanabilir. 150 metrekareyi aşan konutlarda, işyerlerinde ve arsa satışlarında ise KDV oranı yüzde 20ye kadar çıkabilmektedir. Alıcı ayrıca ihale bedeli üzerinden binde 5,69 oranında damga vergisi ödemek zorundadır. Bu maliyetler ihaleye teklif verilirken mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır çünkü KDV ve damga vergisi ihale bedeline dahil değildir ve alıcı tarafından ayrıca ödenir.
Ecrimisil Talepleri ve Muhdesatın Aidiyeti Sorunları
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken paydaşlar arasında kullanımdan kaynaklı tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Eğer hissedarlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyor ve diğer hissedarların yararlanmasına engel oluyorsa diğer hissedarlar ecrimisil yani haksız işgal tazminatı talep edebilirler. Ecrimisil davasının açılabilmesi için genellikle intifadan men şartının gerçekleşmiş olması yani kullanım isteğinin noter ihtarnamesi veya benzeri yollarla karşı tarafa bildirilmiş olması gerekir. Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış davası ile ecrimisil davası teknik olarak ayrı davalar olsa da taraflar arasındaki uyuşmazlığın bütünü açısından birbirini etkileyen süreçlerdir.
Bir diğer önemli husus ise muhdesatın aidiyeti meselesidir. Hisseli arsa üzerinde bulunan bina veya ağaç gibi bütünleyici parçalar hissedarlardan biri tarafından yapılmış olabilir. Normal şartlarda arazi satıldığında üzerindeki yapının değeri de arazi bedeline dahil edilir ve hisseler oranında dağıtılır. Ancak yapıyı yapan hissedar muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açarak bu yapının kendisine ait olduğunu ispatlayabilir. Bu durumda satış bedeli dağıtılırken yapının değeri hesaplanarak bu bedel sadece yapıyı yapan hissedara ödenir arsa değeri ise tüm hissedarlar arasında paylaştırılır. Bu durum satış sonrası elde edilecek gelirin dağılımını önemli ölçüde değiştirir.
Önalım Hakkı ve Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış İlişkisi
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkı yani şufa hakkı bulunur. Bu hak hisseli tapuların serbest piyasada satışını zorlaştıran en önemli faktörlerden biridir. Çünkü alıcılar şufa davası riski nedeniyle hisseli gayrimenkulleri satın almaktan çekinirler veya değerinin çok altında fiyat teklif ederler. Ancak Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış yani izale-i şüyu yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı işlemez. Mahkeme kararıyla yapılan satışlar cebri icra hükmünde olduğu için diğer paydaşların şufa hakkını kullanarak satışı engelleme veya payı geri alma imkanları yoktur.
Bu özellik ortaklığın giderilmesi davasını taşınmazın gerçek piyasa değerine ulaşması açısından avantajlı kılar. Şufa hakkı tehdidi ortadan kalktığı için ihalede üçüncü şahıslar da rahatlıkla teklif verebilir ve rekabet ortamı oluşur. Böylece taşınmaz ölü fiyatına gitmek yerine rekabetçi piyasa koşullarında değerlendirilmiş olur. Paydaşlar da ihalede teklif vererek taşınmazın tamamını satın alabilirler ve bu durumda kendi hisselerine düşen bedeli ödemek zorunda kalmazlar sadece diğer paydaşların hisse bedellerini ödeyerek tapunun tamamına sahip olabilirler.
Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış Davalarında Avukatın Stratejik Rolü
Ortaklığın giderilmesi davaları teknik usul kurallarının yoğun olduğu ve hata kabul etmeyen süreçlerdir. Özellikle tebligat aşamalarının yönetimi mirasçıların tespiti kıymet takdirine itirazlar ve ihale stratejilerinin belirlenmesi uzmanlık gerektirir. Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış sürecinde yapılacak bir usul hatası davanın Yargıtay tarafından bozulmasına ve sürecin yıllarca uzamasına neden olabilir. İstanbul gibi gayrimenkul piyasasının hareketli ve karmaşık olduğu bir şehirde sürecin profesyonel bir hukuki destekle yürütülmesi hak kayıplarını önlemek için elzemdir.
Deneyimli bir gayrimenkul avukatı sadece dava dilekçesini yazmakla kalmaz aynı zamanda müvekkilinin taşınmazdan en yüksek geliri elde etmesi için gerekli zamanlamayı ve stratejiyi de planlar. İhale aşamasında müvekkilin alıcı olmak istemesi durumunda teminat süreçleri ve pey sürme taktikleri konusunda danışmanlık verir. Satış bedelinin tahsil edilmesi ve paylaştırılması aşamasında ortaya çıkabilecek vergi sorunlarını ve masraf hesaplamalarını denetler.
Sonuç
Gayrimenkul mülkiyetindeki çok başlılık zamanla içinden çıkılmaz bir hal alabilir ve maddi manevi kayıplara yol açabilir. 2025 yılı yasal düzenlemeleri ışığında Hisseli Tapu Mahkeme Kararı İle Satış yöntemi bu kilitlenmeyi açan en güvenilir ve nihai hukuki yoldur. Süreç zorunlu arabuluculukla başlasa da genellikle mahkeme salonlarında ve elektronik ihale portallarında sonuçlanmaktadır. Gerek vergi yükümlülükleri gerekse usul hukuku kuralları nedeniyle son derece teknik olan bu süreçte mülk sahiplerinin bilinçli hareket etmesi büyük önem taşır.
İstanbul gayrimenkul piyasasının kendine has dinamikleri ve yüksek değerleri göz önüne alındığında haklarınızı tam olarak koruyabilmek ve süreci en verimli şekilde yönetebilmek için profesyonel destek almanız tavsiye edilir. Özellikle miras ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir Avukat İstanbul bölgesinde size hem zaman hem de maddi kazanç sağlayacaktır. Unutulmamalıdır ki doğru kurgulanmış bir hukuki süreç karmaşık mülkiyet sorunlarını çözüme kavuştururken yanlış atılan adımlar telafisi güç zararlar doğurabilir. Hukuki güvenliğiniz ve mülkiyet haklarınızın tam koruması için deneyimli bir Avukat İstanbul ile çalışmak bu zorlu süreçte en büyük güvenceniz olacaktır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Davanın süresi taraf sayısına, tebligatların ulaşma hızına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Ortalama olarak 12 ay ile 24 ay arasında sonuçlanması beklenir ancak yurtdışında yaşayan mirasçıların olması süreyi uzatabilir.
Hissedarlardan biri satışı engelleyebilir mi?
Hayır engelleyemez. Türk Medeni Kanunu’na göre her paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı vardır. Bir paydaş dava açtığında diğerleri istemese bile mahkeme süreci devam ettirir ve satışa veya paylaşıma karar verir.
Mahkeme satışında evim değerinin çok altına mı satılır?
Hayır. Satış bilirkişilerce belirlenen piyasa değeri (muhammen bedel) üzerinden açık artırma ile yapılır. İhale muhammen bedelin %50sinden başlasa da rekabet ortamında fiyat genellikle piyasa değerine yaklaşır veya ulaşır.
İhaleye hissedarlar da katılabilir mi?
Evet katılabilirler. Hatta hissedarların ihaleye katılması teşvik edilir. Hissedarlar ihaleye girerken teminat yatırma konusunda avantajlıdırlar; hisseleri oranında teminattan muaf tutulabilirler.
Satış parası ne zaman ödenir?
İhale kesinleştikten sonra alıcıya bedeli yatırması için süre verilir. Bedel mahkeme veznesine yattıktan ve gerekli vergiler kesildikten sonra kalan tutar paydaşların banka hesaplarına hisseleri oranında dağıtılır.
Dava açmadan hissemi satabilir miyim?
Evet paylı mülkiyette hissenizi üçüncü kişilere satabilirsiniz ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır. Mahkeme yoluyla satışta ise şufa hakkı işlemez ve satış herkese açık yapılır.
Bir Yanıt