Gayrimenkul satışlarında resmî tapu senedi düzenlenmesi esastır. Tapuda gösterilen satış bedeli, tarafların sözleşme kapsamındaki ödemenin miktarını yansıtır. Ancak tapu kaydında yer alan bu bedelin gerçekte ödenip ödenmediği ihtilaf konusu olabilir. İşte bu noktada mahkemeler ve taraflar, Tapudaki satış bedelinin ödendiğinin ispatı konusunu değerlendirir. İspat yükümlülüğü, genel olarak bedeli ödeyen tarafa aittir. Türk Borçlar Kanunu’nun 232. maddesi gereği “Alıcı, satış sözleşmesinde kararlaştırılmış olduğu biçimde satış bedelini ödemek … ile yükümlüdür. Yani, tapu işleminden önce taraflar arası bedel üzerinde anlaşılır ve bu tutar TBK 232 uyarınca alıcı tarafından ödenir. Ödeme ve mülkiyet devri birbirini tamamlayan asli unsurlardır. Taşınmaz satışında tapu devir işleminin gerçekleşebilmesi için genellikle bedelin ödenmiş olması gerekir. Bu çerçevede, tapudaki satış bedeli ile gerçek ödemenin örtüşmemesi hâlinde tarafların iddiaları ve ispatları önem kazanır. Tapudaki satış bedelinin ödendiğinin ispatı, alıcı veya satıcı açısından çeşitli hukuki sonuçlara yol açabileceğinden dikkatle ele alınmalıdır.
Satış Bedelinin Tapudaki Yeri ve Ödeme Yükümlülüğü
Gayrimenkul satışında resmî senet ile yapılan tapu devri, TBK 232 uyarınca “satış bedelinin ödenmesi ve satılanın devralınması”nı öngörür. Bu maddeye göre alıcı, sözleşmede kararlaştırılan bedeli tamamen ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla bir gayrimenkul satışında hem tapu devri hem de bedelin ödenmesi, işlemin asli unsurları sayılır. Tapu sicilindeki beyanlara göre bedel ödendiğinde, devrin geçerli olduğu varsayılır. Örneğin taraflar aralarında anlaşarak resmi satış sözleşmesi düzenler ve tapu da buna istinaden tescil işlemini yaparsa, esasen satış bedelinin ödendiği kabul edilir. Ancak pratikte bazen taraflar gizli anlaşmalar yaparak bedeli eksik beyan edebilir. Yine resmi senette “bedelin ödendiği” ifadesi yer almış olsa dahi, bu not düşülen bilgidir; mahkeme açısından bağlayıcı kesin delil sayılmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 7. maddesi gereği resmî sicil ve senetler belgeledikleri olgulara karşıt herhangi bir delil bulunmadıkça doğru kabul edilir. Yani tapudaki kayıtlar, ilgili olayları gerçek sayan bir karine oluşturur. Fakat bu karinenin aksini ispat etmek de kanunen mümkündür. Kural olarak, sözleşmede yazılı satış bedelini ödeyen tarafın bu savını ispat etmesi gerekir. Taraflar arasında bedelin kısmen ödendiği veya hiç ödenmediği yönünde bir anlaşmazlık varsa, ödeme yükümlüsü alıcının bunu delillerle gösterme zorunluluğu doğar.
Tapudaki Satış Bedelinin Ödendiğinin İspat Yükümlülüğü
Satış bedelinin tapuda gösterilen tutarda ödendiğinin kabulü, alıcının borcunu ifa ettiği anlamına gelir. Aksi halde, alıcı ödemeyi yapmamışsa satıcı tescil sonrası çeşitli haklara başvurabilir. Örneğin bedel ödenmeden tapu devri yapılmışsa satıcı tapu iptali ve tescil ya da sebepsiz zenginleşme gibi davalar açabilir. Bu gibi davalarda mahkemeler bedelin gerçekten ödendiğine bakar. Hukuk Genel Kurulu kararlarında da belirtildiği üzere, satış bedelinin ödenip ödenmediği konusunda ihtilaf varsa, bu iddiayı ileri süren taraf yükümlü sayılır. Başka bir ifadeyle TMK’nın “ikrar halinde ispat” kuralı gereği, davacının satış bedelini ödediğini iddia etmesi durumunda bunu kanıtlaması gerekir. Yargıtay da, “taraflar arasında satış bedelinin ödenip ödenmediği konusunda uyuşmazlık bulunduğundan, ödediği bedeli talep eden taraf bu iddiasını ispat etmek zorundadır” hükmünü getirmiştir. Dolayısıyla tapu sicilinde ödenmiş yazan bedel dahi, ihtilafa konu olduğunda mahkemece yeterli görülmez. Tarafların iddiayı destekleyecek makbuz, dekont, sözleşme veya tapu kayıtları gibi deliller sunması gerekir. Özetle, tapuda gösterilen bedel karinesi zayıf bir delildir ve çelişen delillerle çürütülebilir. Bu nedenle ödeme konusu bir uyuşmazlıkta, ancak ispatlanan miktar üzerinden işlem yapılır; geriye kalan kısım hüküm konusu edilmez.
Satış Bedelinin Ödendiğine Dair Deliller
Tapudaki satış bedelinin ödendiğinin ispatı için güçlü belgeler gereklidir. Öncelikle banka transferi dekontları, havale makbuzları veya çek kayıtları, yazılı delil olarak önemli yer tutar. Örneğin taraflar aralarında bir çek vererek bedeli karşıladıysa, çekin karşılıksız kalıp kalmadığı kayıtlarından anlaşılabilir. Ancak Yargıtay’a göre “satış bedeline karşılık çek verilmesi, bedelin ödendiği anlamına gelmez”. Ödeme yapıldıysa çekten çekilen paranın alıcıya geçip geçmediği, bankadan alınan belgelerle tespit edilmelidir. Bir çek savunması varsa, satış bedelini ödediğini iddia eden alıcı, çek bedelini gerçekten ödemiş olduğunu ispatla yükümlüdür. Aynı şekilde elden verilen paraya ilişkin makbuz ve senetler, ödeme yapıldığına dair yazılı delil kabul edilir. Taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi, para senetleri (bonolar) ve imzalanan dekont nüshaları da değerlendirilebilir.
Diğer taraftan tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen “Akit Tablosu” gibi resmî belgeler, satış bedelinin kaydedildiği yerlerdir. Mahkemece bu belgeler getirtilip incelenerek, tapuda beyan edilen satış bedelinin gerçekten ödendiği doğrulanmalıdır. Hatta Yargıtay, tarafların tapuda imzaladığı resmî satım senedi ve eklerini dikkate alarak bedelin ödenip ödenmediğini tespit etmeyi önerir. Eğer taraflar arasında başka bir yazılı anlaşma varsa, o sözleşme ve bankacılık kayıtları arasındaki tutarsızlıklar araştırılır. Tanık beyanları da değer taşır; özellikle işlemin gerçekleştiği dönemde bölgede tanık olan komşular veya noterler, işlemi duymuş ise dinlenebilir. Kısacası, satış bedelinin ödendiğini kanıtlamak için banka dekontu, tapu evrakı, resmi senet, makbuz ve tanık gibi tüm makul deliller kullanılmalıdır. Hiçbir belgenin tek başına yeterli olmayacağı göz önüne alınmalı, deliller birlikte değerlendirilmelidir. Bu sayede mahkeme, “satış bedelinin ödenip ödenmediğini kesin olarak saptayabilir” ve ödenen tutarı hüküm altına alır.
Yargıtay Kararlarından Örnekler
Yargıtay içtihatlarında tapudaki bedelin ispatı konusunda önemli açıklamalar bulunmaktadır. Örneğin bir kararında Yargıtay, davacının “satış bedelinin ödendiğini” ispat etmesi gerektiğini vurgulamıştır. Bu kararda özetle; satış bedelini ödemiş olduğunu iddia eden davacı, makbuzlarla ödenen kısımda sabit ödeme yaptığını gösterse de, kalan kısım için yeterli delil sunamadığı için talebi reddedilmiştir. Başka bir kararında ise Yargıtay, tapuda düşük gösterilen bedelde tarafların muvazaa iddiasını incelemiştir. Taraflardan alıcı ve satıcı, gerçek satış bedelinin tapuda yazılanın üzerinde olduğunu kabul etmişlerdir. Bu durumda Yargıtay, “taraflar gerçek satış bedelini kabul etmiş ise, tapuda gösterilen bedel dışındaki fazla ödemeyi ispat külfeti iddia eden tarafa değil, bu tutarı göndereceğini beyan eden tarafa aittir” hükmünü getirmiştir. Yani tarafların uyumlu beyanı durumunda sorumluluk değişebilmektedir.
Öte yandan, resmî senette “bedel ödendi” ibaresi bulunması durumuna da Yargıtay açıklık getirmiştir. HGK içtihatlarına göre, tapu kaydında ödenmiş yazması o işi tek başına çözmez; bu beyanın doğruluğu, sunulan delillerle teyit edilmelidir. Özellikle 2007 tarihli bir Yargıtay kararında, taraflar arasında yapılan sözleşmede bedelin ileride ödeneceği kararlaştırıldığı halde alıcının çek vereceğini iddia etmesine rağmen çekin karşılıksız çıkması gibi somut örneklerde, mahkemeye çek ibrazının ödemeyi kanıtlamadığını bildirmiştir. Kararlarda özetle, “çek verilmesi bedelin ödendiği anlamına gelmez, ödeme yapıldığını iddia eden alıcının bunu ispat yükümlülüğü vardır” esası sıkça tekrar edilmiştir.
Bu hukuki örnekler göstermektedir ki; tapudaki satış bedelinin gerçekten ödendiğini kanıtlamak için mahkemece somut deliller değerlendirilir. Resmî kaydın tersi iddiaları olanlar, karşı tarafa göre daha dikkatli belge sunmak zorundadır. Yargıtay’a göre bedelin ödenmesi sürecini belgeleyen banka kayıtları, resmi tapu evrakı ve taraf beyanları kapsamlıca incelenmelidir. Sonuç olarak, mahkeme salt tapu kaydına bakmakla yetinmez; satıcının veya alıcının ödeme vaadini doğrulayan kanıtları görmek ister.
Sonuç
Tapudaki satış bedelinin ödendiğinin ispatı, gayrimenkul satışlarında önemli bir hukuki meseledir. Satış sözleşmesinde yazılı bedel ile gerçek ödeme tutarı arasında fark olduğunda, mahkemeler kanun hükümlerine ve delillerin ağırlığına göre karar verir. Ödeme yükümlüsü alıcının, yaptığı ödemeyi bankadan dekont veya yazılı senetlerle somut olarak göstermesi beklenir. Tapu kaydındaki bedel, resmi belge güvencesi taşısa da anlaşmazlıkta tek başına kesinlik sağlamaz. Bu yüzden, tarafların aralarındaki ödeme düzenini ve gerçekleşen para transferlerini detaylıca belgelemeleri gereklidir. Satış bedeli alındı yazan tapu senetleri bile haklı iddialara karşı ancak yeterli delille desteklenirse geçerli sayılır. Böyle durumlarda hukuk güvenliği sağlamak için taraflar, elindeki tüm kanıtları mahkemeye sunmalıdır.
Eğer ödeme ispatı konusunda sorun yaşanırsa hukuki danışmanlık alınması akıllıca olacaktır. İhtilaf, çoğu zaman tarafların gerçek iradesinin tespit edilmesini gerektiren özel teknik bilgi ve deneyim ister. Bu aşamada konusunda uzman bir İstanbul Gayrimenkul Avukatı ile görüşmek çözüm sağlayabilir. İstanbul’da gayrimenkul hukuku alanındaki karmaşık uygulamalara hakim bir avukat, tapudaki bedel ile gerçek ödeme arasında farkın yasal sonucu olup olmadığını titizlikle inceler. Profesyonel destek ile dosyanıza uygun stratejiler geliştirilir ve gerekiyorsa ihtilafa konu işlemin iptali veya zilyetliğin düzeltilmesi gibi yasal yollar kullanılır. Uzman yardımı, böylece mağduriyetin önlenmesini sağlayacak sağlam bir hukuki zemin hazırlar. Böyle bir sürece girmeniz halinde uzman bir İstanbul gayrimenkul avukatı desteği, hak kaybını önlemek ve hakkınızı korumak için kritik önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Tapudaki satış bedelinin ödendiğini kim ispatlamak zorundadır?
Genel kural olarak, satış bedelini ödemeyi üstlenen (alıcı) taraf ispat yükümlüsüdür. Yargıtay da, bedelin ödenip ödenmediği konusunda ihtilaf varsa bu iddiayı ileri süren tarafın kanıt sunması gerektiğini kabul etmiştir. Tapudaki bedel karinesi mevcut olsa da, aksi iddia eden bu karineyi çürütme hakkına sahiptir. Örneğin alıcı, ödemenin yapıldığına dair banka dekontu veya makbuz gibi delil ibraz ederek iddiasını kanıtlamalıdır. Özetle ödeme gerçekleştiğini iddia eden tarafın bu gerçeği ispat etmesi beklenir.
Resmî senede “bedelin ödendiği” yazması tapu devrini kesin kılar mı?
Tapu kaydında “bedelin alındığı” ifadesi, o işlemin belgelenmiş bir yönüdür; resmi senet bu konuda bir ilk kanıt oluşturur. Ancak mahkeme bu kayda bağlı kalmaz. Bedel fiilen ödenmemişse veya taraflar arasında başka bir anlaşmazlık varsa, resmi senetteki bu ibare tek başına yetmez. Taraflardan biri resmi kaydın aksini iddia ediyorsa, bu iddiayı ispatlamak zorundadır. Örneğin Yargıtay kararları, resmi senette yazanların doğruluğu aksi kanıtlanana kadar kabul edileceğini belirtir, ancak tapu kaydına rağmen bedelsiz devir iddiası varsa delillere bakılır. Kısacası, resmi senette bedel ödendi yazması güvenilir bir göstergedir ama kesin delil olmayabilir.
Bedel ödenmeden tapu devri yapılırsa ne gibi davalar açılabilir?
Tapu devri gerçek satış iradesi olmadan (bedelsiz veya muvazaalı olarak) yapılmışsa, hukuk yollarına başvurulabilir. Satıcı, haklı olduğu tespiti için “tapu iptali ve tescil” davası açabilir. Bu davada mahkeme, satıcının gerçek sahibi olduğunu tespit edip tapuyu iptal edebilir. Ayrıca, ödenmeyen bedel için “sebepsiz zenginleşme” veya alacak davası açılabilir. Sebepsiz zenginleşme davasıyla tapuyu alan kişi haklı sebepsiz zengin olduğu gerekçesiyle bedel tutarı kadar zararının telafi edilmesi istenir. Eğer tapu iptali mümkün değilse, satıcı alacağı için icra takibi veya alacak davası başvurur. Özetle, bedel ödenmeden tapu devri hukuken geçersiz kabul edilir ve mağdur taraf çeşitli tazminat/iptal yollarına başvurabilir.
Hangi deliller en güçlü kabul edilir?
En güçlü deliller, resmi kayıtlara dayanan yazılı belgelerdir. Tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen “akit tablosu” ve “alım-satım beyannamesi” resmi evrak olarak dikkate alınır. Ayrıca banka dekontları, para transferi makbuzları, çek/dövize ilişkin belgeler ve noter onaylı sözleşmeler de güçlü kanıt sayılır. Tarafların elinde bulunan ödeme senetleri, muhasebe kayıtları veya resmi ödeme belgeleri de ciddi deliller arasındadır. Tanık ifadeleri ise bu belgelerle desteklenmelidir. Her durumda, deliller açık ve anlaşılır olmalı; şahsi ifadeler veya karşılıklı beyanlar sadece belgelerle teyit edilirse değer kazanır. Mahkeme, sunduğunuz belgeleri eksiksiz inceleyip bedelin gerçekten ödendiğini kesin olarak saptayacaktır.
