Günümüz modern şehir hayatında toplu yapılaşmanın artmasıyla birlikte, site yönetimleri ile kat sakinleri arasında yaşanan uyuşmazlıklar da çeşitlenmiştir. Özellikle aidat veya ortak gider borçlarının tahsili sürecinde yönetimlerin başvurduğu fiili yöntemler, ciddi hukuki tartışmaları beraberinde getirmektedir. Hukuk büromuza danışan pek çok mağdur vatandaşımızın zihnindeki en can yakıcı soru şudur: Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi? Bu makale, konuyu 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Ceza Kanunu ve Yargıtay’ın emsal kararları ışığında, haklarını arayan potansiyel müvekkillerimiz için detaylıca incelemektedir.
Yasal Mevzuat Çerçevesinde Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi?
Toplu yaşam alanlarının yönetimi, “orman kanunlarına” göre değil, hukuk devleti ilkelerine ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre yürütülür. Site yönetimlerinin temel görevi, anagayrimenkulü korumak, bakmak ve onarmaktır; sakinleri cezalandırmak değildir. Hukuk sistemimizde “İhkak-ı Hak” yasağı esastır. Yani, bir alacaklı (site yönetimi), alacağını tahsil etmek için devletin icra organlarını kullanmak yerine, kendi kaba gücünü kullanarak borçlunun hizmetini kesemez.
KMK Madde 20 ve 22, aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı uygulanabilecek yaptırımları açıkça sıralamıştır: İcra takibi başlatmak, dava açmak, gecikme tazminatı işletmek ve kanuni ipotek hakkı tesis etmek. Kanun koyucu, hiçbir maddede yönetime “hizmet durdurma” veya “vanayı kapatma” yetkisi vermemiştir. Dolayısıyla, site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? sorusunun yasal mevzuattaki cevabı kesinlikle olumsuzdur. Yönetim planında buna izin veren maddeler olsa dahi, Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine ve kişilik haklarına aykırı sözleşmeler geçersiz olduğu için bu maddeler uygulanamaz.
Türk Ceza Kanunu Boyutuyla Suç Analizi
Aidat borcu ne kadar yüksek olursa olsun, sıcak suyun kesilmesi hukuki bir “tahsilat yöntemi” değil, Türk Ceza Kanunu (TCK) kapsamında suç teşkil eden bir eylemdir. Bu eylemi gerçekleştiren yöneticiler, hapis cezası riskiyle karşı karşıyadır.
Hakkı Olmayan Yere Tecavüz Suçu (TCK 154)
Bir konutun su tesisatı, vanaları ve sayaçları, o taşınmazın “eklentisi” niteliğindedir. TCK Madde 154/1, bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmaz mal veya eklentilerinde, hak sahibinin bunlardan kısmen de olsa yararlanmasına engel olan kişileri cezalandırır. Site yönetiminin vanayı kapatması veya sayacı sökmesi, mülkiyet hakkı sahibinin (veya kiracının) kendi evindeki tesisattan yararlanmasını fiilen engeller. Yargıtay Ceza Genel Kurulu kararları uyarınca, taşınmazdan yararlanmayı engelleyen bu tür fiili müdahaleler suçtur. Ceza hukuku boyutunda site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? tartışması, aslında “fail bu suçu işlerse ne kadar ceza alır?” tartışmasına dönmektedir.
Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma (TCK 123)
Sıcak suyun kesilmesi, evde yaşayan bireylerin hijyenini, günlük rutinini ve psikolojik dengesini bozan bir eylemdir. Eğer yönetim, bu eylemi borç tahsili baskısı kurmak ve kişiyi bezdirmek amacıyla ısrarla yapıyorsa, TCK 123 kapsamında “Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma” suçu oluşur. Yargıtay, mağdurun yaşam alanındaki huzurunun bozulmasını ve ısrar unsurunu geniş yorumlamaktadır.
Mühür Bozma Suçu Yalanı ve Gerçekler (TCK 203)
Yönetimler sıklıkla vanaları plastik kelepçe veya tel ile kilitleyip üzerine “mühürlüdür” yazarak kat sakinlerini korkutmaya çalışır. Ancak TCK 203’teki “Mühür Bozma Suçu”, sadece yetkili kamu otoriteleri (İcra Dairesi, Belediye vb.) tarafından konulan resmi mühürler için geçerlidir. Site yönetiminin mühürleme yetkisi yoktur. Dolayısıyla, yönetimin taktığı aparatı sökmek suç değildir. Ancak mala zarar vermemek (vanayı kırmamak) kaydıyla bu engel kaldırılabilir. Yönetimlerin “mühür fekki yaparsınız” tehdidi hukuken boştur.
Yargıtay Kararlarına Göre Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi?
Yüksek mahkeme, yaşam hakkını ve mülkiyet hakkını her türlü alacak iddiasının üzerinde tutmaktadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? konusundaki belirsizlikleri tamamen ortadan kaldırmıştır.
Özellikle Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin verdiği ve Yargıtay tarafından onanarak kesinleşen tarihi karar (Esas No: 2019/788, Karar No: 2020/265) çok nettir: “Aidatını ödemeyen kat malikinin sıcak su sayacının sökülmesine ilişkin kat malikleri genel kurulunda karar alınamaz.” Bu karar, site genel kurulu toplanıp %100 çoğunlukla karar alsa bile, bu kararın “yok hükmünde” olduğunu ve uygulanamayacağını tescillemiştir. Hiçbir çoğunluk kararı, bireyin temel insan hakkını elinden alamaz.
Ayrıca Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, ortak tesisata yapılan müdahalelerin (vanayı sökme, körleme vb.) KMK 42. maddeye aykırı olduğuna ve hakimin müdahalesiyle derhal eski hale getirilmesi gerektiğine hükmetmektedir.
Kiracılar İçin Özel Durum: Borç Ev Sahibinin İse?
Hukuksuz uygulamalardan en çok etkilenen kesim genellikle kiracılardır. Kiracılar açısından site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? sorusu daha karmaşık hale gelebilmektedir çünkü borç bazen ev sahibine aittir. Hukuken, aidat borcundan asıl sorumlu kat malikidir. Yönetim, alacağını kat malikinden tahsil edemeyince kiracının suyunu keserek “rehine alma” politikası izleyemez.
Kiracı, o dairenin yasal zilyedidir (kullanıcısıdır). Borç kimin olursa olsun, kiracının kullanım hakkı engellenemez. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, kiracının elektriğinin veya suyunun kesilmesini “kişilik haklarına saldırı” olarak nitelemiş ve manevi tazminat ödenmesine karar vermimiştir. Kiracı, hem yönetime karşı dava açabilir hem de ev sahibine karşı kira sözleşmesinden doğan haklarını (kira indirimi, fesih) kullanabilir.
Yaşam Hakkı İhlali Olarak Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi?
Sıcak su, kış aylarında ısınma ve her dönemde hijyen için hayati bir ihtiyaçtır. Özellikle evde bebek, yaşlı veya hasta bireylerin bulunması durumunda suyun kesilmesi, sağlık sorunlarına yol açabilir. Bu noktada konu basit bir alacak davasından çıkıp, “Kasten Yaralamanın İhmali Davranışla İşlenmesi” (TCK 88) suçuna dönüşebilir.
Bir yönetici, suyunu kestiği evde yaşayanların hastalanabileceğini öngörmek zorundadır. Buna rağmen site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? sorusunu düşünmeden, sırf para tahsili için vanayı kapatıyorsa, olası kastla hareket etmiş sayılır. Bu durum, yöneticinin çok ağır ceza davalarıyla yargılanmasına neden olabilir.
Mağdurlar İçin Adım Adım Hukuki Eylem Planı
Eğer sıcak suyunuz kesildiyse, panik yapmadan profesyonel bir hukuki süreç yürütmelisiniz. Bu hukuksuzlukla karşılaşanlar site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? diye düşünmek yerine derhal şu adımları atmalıdır:
- Tespit ve Tutanak: Kesintiyi video ile kayıt altına alın. Sayaç mahalline giderek vananın durumunu fotoğraflayın. Polisi (155) arayarak “hakkı olmayan yere tecavüz” nedeniyle tutanak tutturun.
- İhtarname: Noter kanalıyla yönetime ihtarname göndererek eylemin suç olduğunu, suyun derhal açılmasını, aksi takdirde tazminat ve ceza davası açılacağını bildirin.
- Sulh Hukuk Mahkemesi Tedbir Kararı: En hızlı çözüm budur. Mahkemeden “Hakimin Müdahalesi” ve “İhtiyati Tedbir” talep ederek, yargılama bitmeden suyun icra kanalıyla açılmasını sağlayın.
- Savcılık Şikayeti: TCK 154 ve 123 uyarınca yöneticiler hakkında suç duyurusunda bulunun.
- Tazminat Davası: Yaşadığınız manevi sıkıntı ve varsa maddi zararlarınız (otel faturası, damacana su vb.) için tazminat davası açın.
Sonuç
Hukuk düzenimiz, alacaklıya borcunu tahsil etmesi için geniş yasal imkanlar (icra takibi, haciz, satış) sunmuştur. Ancak bu imkanlar arasında “kişinin temel yaşam kaynağını kesmek” gibi bir barbarlık bulunmamaktadır. Yapılan tüm hukuki analizler, Yargıtay kararları ve kanun maddeleri ışığında site yönetimi sıcak suyu kesebilir mi? sorusunun cevabı net ve tartışmasız bir şekilde HAYIR‘dır.
Bu tür bir eylem, mülkiyet hakkına tecavüzdür, suçtur ve tazminat sebebidir. Hiçbir yönetim kurulu kararı veya yönetim planı maddesi, TCK ve Anayasa’nın üzerinde değildir. Mağduriyet yaşayan vatandaşlarımız, bu haksızlığa boyun eğmemeli, haklarını yasal yollardan aramalıdır. Unutmayın ki, haklı olduğunuz bir davada süreci doğru yönetmek, haklılığınız kadar önemlidir.
Hukuki sürecin karmaşıklığı, savcılık şikayetlerinin doğru nitelendirilmesi ve tazminat taleplerinin eksiksiz hazırlanması profesyonel destek gerektirir. Bu zorlu süreçte hak kaybına uğramamak ve yönetimin baskılarına karşı en güçlü cevabı vermek için, alanında uzman bir Avukat İstanbul bölgesinde size en büyük desteği sağlayacaktır. Suyunuzun ivedilikle açılması ve sorumluların cezalandırılması için bir Avukat İstanbul ve çevresinde hukuki mücadelenizde yanınızda olacaktır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Hukuken Site Yönetimi Sıcak Suyu Kesebilir Mi?
Hayır, kesemez. Aidat borcu ne olursa olsun, site yönetimlerinin hizmet durdurma yetkisi yoktur. Borç tahsili sadece icra ve dava yoluyla yapılabilir. Aksi davranış TCK 154 kapsamında suçtur.
Yönetim suyumu kesti, vanayı kendim açarsam suç işler miyim?
Hayır, suç işlemezsiniz. Yönetimin vanayı kapatması veya “mühürledim” demesi hukuka aykırıdır. Kendi mülkünüzün eklentisi olan vanayı, mala zarar vermeden (kırmadan) açmanız suç teşkil etmez.
Kiracıyım, ev sahibim aidatı ödememiş. Yönetim suyumu kesebilir mi?
Kesinlikle hayır. Borcun muhatabı siz olmasanız bile, o evin kullanım hakkı sizdedir. Yönetim, ev sahibinin borcu için sizi cezalandıramaz. Bu durumda yönetime karşı tazminat davası açma hakkınız vardır.
Savcılığa şikayet ettim ama takipsizlik geldi, ne yapmalıyım?
Savcılıklar bazen konuyu “hukuki ihtilaf” olarak değerlendirebilir. Ancak Yargıtay kararları eylemin suç olduğunu göstermektedir. Bu nedenle takipsizlik kararına Sulh Ceza Hakimliği nezdinde itiraz edilmelidir. Bu aşamada bir avukattan destek almanız çok önemlidir.
