Türkiye gayrimenkul piyasasında son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, mülk sahiplerini ciddi bir gelir kaybı ile karşı karşıya bırakmış durumdadır. Özellikle İstanbul gibi metropollerde, eski kiracıların ödediği kira bedelleri ile güncel piyasa rayiçleri arasında devasa bir uçurum oluşmuştur. Birçok mülk sahibi, yatırımının karşılığını alamamanın verdiği huzursuzlukla Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? sorusuna hukuki bir yanıt aramaktadır. Mülkiyet hakkı, anayasal bir hak olmakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan hükümleri karşısında dengeli bir hukuki strateji ile savunulmalıdır. Bu makale, kira bedelinin piyasa koşullarına getirilmesi ve tahliye süreçlerinin yönetilmesi konularında mülk sahiplerine yol göstermek amacıyla hazırlanmıştır.
Mevcut ekonomik tabloda, TÜFE oranları ile gerçek piyasa enflasyonu arasındaki farkın açılması, kira sözleşmelerindeki dengenin bozulmasına neden olmuştur. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi tarafından yayınlanan raporlar, İstanbul’da ortalama metrekare kira fiyatlarının 339 TL seviyelerine ulaştığını göstermektedir. Ancak buna rağmen, eski kiracılar yasal artış oranlarına bağlı kalarak bu rakamların çok altında ödeme yapmaya devam etmektedir. Bu durum karşısında mülk sahiplerinin fevri kararlar almak yerine profesyonel hukuki destekle hareket etmeleri elzemdir. Zira Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? endişesiyle atılacak hatalı bir adım, mülk sahibini haklıyken haksız duruma düşürebilir ve süreci yıllarca uzatabilir.
Aşağıdaki bölümlerde, kira bedelinin tespiti davası, uyarlama davası ve çeşitli tahliye nedenleri detaylıca ele alınacaktır. Her bir başlık, kanunun öngördüğü şekil şartlarına ve Yargıtay’ın güncel içtihatlarına göre analiz edilmiştir. Amacımız, Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? diyen mülk sahiplerine, haklarını en hızlı ve etkin şekilde nasıl kullanacaklarını göstermektir.
Kira Bedelinin Piyasa Rayicine Yükseltilmesi Yolları
Mülk sahiplerinin en temel hakkı, taşınmazlarının getirisinin ekonomik koşullara uygun olmasını talep etmektir. Kira bedelinin düşük kalması durumunda başvurulacak temel hukuki yol, halk arasında kira artış davası olarak da bilinen kira tespit davasıdır. Ancak bu davanın açılabilmesi için kanunun aradığı en önemli şart beş yıllık sürenin dolmuş olmasıdır. Beş yıllık sürenin dolup dolmaması, izlenecek hukuki stratejiyi tamamen değiştirmektedir.
Beş Yılını Doldurmayan Kira Sözleşmelerinde Hukuki Durum
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren henüz beş yıl geçmemişse, mülk sahibinin kira artış talebi kanun koyucu tarafından sınırlandırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca, bu dönemde yapılacak artışlar, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi yani TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran belirlemiş olsalar dahi, bu oran geçersiz sayılır ve yasal sınır uygulanır. Dolayısıyla, sözleşmesi beş yıldan az olan bir mülk sahibi Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? diye sorduğunda, maalesef piyasa rayicine tam bir yükseltme yapılması hukuken mümkün olmamaktadır.
Bu dönemde açılacak bir dava, sadece yasal oranın uygulanmasını sağlamaya yarar. Eğer kiracı zaten TÜFE oranında artış yapıyorsa, dava açmak mülk sahibine ekstra bir fayda sağlamayacaktır. Ancak 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beşlik sınırın kalkması, mülk sahiplerine bir nebze nefes aldırmıştır. Artık artışlar TÜFE ortalaması üzerinden yapılabilmektedir. Yine de bu oran, piyasadaki gerçek kira artış hızına yetişemeyebilir.
Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Rayiç Bedel Tespiti
Kira ilişkisinde beşinci yılın dolması, mülk sahibi için hukuki bir dönüm noktasıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 344 fıkra 3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde hakim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın kirayı belirler. Bu noktada Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? sorusunun cevabı, güçlü bir kira tespit davası açmaktır. Hakim bu davada; TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve en önemlisi emsal kira bedellerini dikkate alarak karar verir.
Emsal kira bedelleri, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer özelliklere sahip diğer mülklerin kira fiyatlarıdır. Bilirkişilerce yapılan keşif sonucunda bu bedeller tespit edilir. Ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, kiracının eski olması nedeniyle hakkaniyet indirimi adı verilen bir indirim uygulanır. Yani bilirkişi evin değerini 40.000 TL olarak belirlese bile, hakim kiracının eski olması sebebiyle genellikle yüzde on ile yüzde yirmi arasında bir indirim yaparak kirayı 32.000 TL veya 35.000 TL seviyelerinde tespit edebilir. Bu indirim mülk sahiplerini bazen üzse de, mevcut düşük kiradan çok daha iyi bir seviyeye ulaşılmasını sağlar.
Bu davanın zamanlaması kritiktir. Yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce dava açılmalı veya kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmelidir. Bu süreye uyulursa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, karar bir sonraki yıldan itibaren uygulanır ki bu da bir yıllık gelir kaybı demektir. Dolayısıyla süreleri kaçırmamak için profesyonel destek şarttır.
Uyarlama Davası Seçeneği ve Yargıtay Yaklaşımı
Ekonomik kriz ve aşırı enflasyon durumlarında akla gelen bir diğer yöntem uyarlama davasıdır. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024 ve 2025 yıllarında verdiği kararlar, bu kapıyı büyük ölçüde kapatmıştır. Yargıtay, Türkiye’de enflasyonun öngörülebilir bir olgu olduğunu kabul etmekte ve kira artışı için öncelikli olarak kira tespit davası hükümlerinin yani beş yıl kuralının uygulanması gerektiğini belirtmektedir. Bu nedenle Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? diyerek uyarlama davası açmak, mevcut içtihatlar ışığında riskli ve masraflı bir yol olabilir. Hukuki stratejiyi tespit davası üzerine kurmak daha garantili sonuçlar verecektir.
Düşük Kira Ödeyen Kiracıyı Tahliye Etme Yöntemleri
Kira bedelinin artırılması mümkün olmuyorsa veya mülk sahibi taşınmazını değerlendirmek istiyorsa, tahliye seçenekleri gündeme gelir. Ancak Türk hukukunda “kira düşük kaldı” gerekçesi tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplerden birine dayanmak zorunludur.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Hakkı
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, mülk sahibine güçlü bir tahliye imkanı sunar. Bir kira yılı içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracı, o yılın sonunda tahliye edilebilir. Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihtarların aynı kira yılına ait olması ve iki farklı ayın borcu için çekilmesidir.
Örneğin, Ocak ayı kirası ödenmediğinde bir ihtar, Mart ayı kirası ödenmediğinde ikinci bir ihtar çekilirse, iki haklı ihtar şartı oluşur. Ancak kiracı ihtar kendisine ulaşmadan ödeme yaparsa, ihtar haksız duruma düşer. Bu nedenle ödemelerin takibi sıkı yapılmalıdır. Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? diye düşünen mülk sahipleri, kiracının ödeme düzensizliklerini affetmemeli ve derhal noter kanalıyla ihtarname göndererek bu hakkı kazanmaya çalışmalıdır. Dava açma süresi, kira yılının bitiminden itibaren bir aydır. Bu süre hak düşürücüdür.
Mülk Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, çocuklarının, anne veya babasının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, kiracı tahliye edilebilir. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Örneğin, kirada oturan bir mülk sahibinin kendi evine geçmek istemesi Yargıtay tarafından samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilir. Ancak aynı bölgede boş başka bir dairesi varken kiracıyı çıkarmak istemesi samimi bulunmayabilir.
Bu sebeple açılacak davada, mülk sahibi ihtiyacını kanıtlamakla yükümlüdür. Davayı kazandıktan sonra dikkat edilmesi gereken husus ise üç yıl yasağıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödenmesi gerekir. Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? sorusunun cevabı bazen gerçekten o eve ihtiyaç duymaktan geçebilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Satın alınan bir mülkün içindeki kiracıyı çıkarmak için yeni malikin de ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı vardır. Ancak bu süreç çok katı sürelere tabidir. Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu bildiren bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarname ile kiracıya altı ay süre verilir. Altı ayın sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Bir aylık sürenin kaçırılması, bu hakkın kaybına neden olur. Bu durumda eski malikin kira sözleşmesinin bitim tarihi beklenmek zorunda kalınır.
On Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye imkanı sağlayan tek madde on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Kiracı, sözleşme süresine ek olarak on uzama yılını doldurmuşsa, mülk sahibi sebep göstermeden tahliye isteyebilir. Örneğin bir yıllık sözleşme yapılmışsa, kiracı evde toplam on bir yıl oturduktan sonra tahliye edilebilir. Bu hakkın kullanımı için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması şarttır. Uzun süreli kiracılarıyla sorun yaşayan ve Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? diyen mülk sahipleri için bu madde kesin sonuç veren bir çözümdür.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İşlemler
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, tahliye sürecini en çok hızlandıran belgedir. Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarihte çıkmazsa icra takibi veya dava yoluyla tahliye edilebilir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşme ile aynı tarihli taahhütnameler baskı altında alındığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde yasal yollara başvurulmalıdır.
Arabuluculuk ve Yargı Süreçlerinin Yönetimi
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Bu, Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım? diyerek yola çıkan mülk sahibinin ilk durağının mahkeme değil, arabulucu olacağı anlamına gelir. Arabuluculuk süreci, tarafları bir araya getirerek anlaşma zemini arar ve en fazla dört hafta içinde sonuçlanır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, hazırlanan belge mahkeme ilamı niteliğindedir ve süreç çok hızlı çözülür. Ancak anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilir. İstanbul gibi büyük şehirlerde Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü nedeniyle davalar uzun sürebilmektedir. Bir tahliye davası yerel mahkemede ortalama bir buçuk yıl, istinaf süreciyle birlikte iki üç yılı bulabilir. Bu nedenle dava açarken tüm delillerin eksiksiz sunulması, usul hataları yapılmaması ve sürecin sıkı takip edilmesi zaman kazanmak açısından kritiktir. Mülk sahiplerinin bu uzun ve karmaşık süreçte profesyonel yardım almaları, hak kayıplarını önleyecektir.
Sonuç
“Kiracı Çok Ucuza Oturuyor Ne Yapmalıyım?” sorunu, günümüz ekonomik koşullarında mülk sahiplerinin en büyük sınavlarından biridir. Mevcut yasal düzenlemeler, kiracıyı koruma eğiliminde olsa da, mülk sahiplerine de belirli şartlar altında (beş yılın dolması, haklı tahliye sebepleri gibi) haklarını arama imkanı tanımaktadır. Önemli olan, kanunun öngördüğü süreleri, ihtarname şartlarını ve ispat yükümlülüklerini doğru yönetmektir. Beş yılı dolan sözleşmelerde kira tespit davası açmak, ödemelerini aksatan kiracılar için iki haklı ihtar sürecini işletmek veya ihtiyaç iddiasını samimiyetle ortaya koymak çözüm yolları arasındadır. Ancak her adımda usul kurallarına riayet etmek, davanın kaderini belirler.
İstanbul gibi karmaşık bir emlak piyasasında, kira hukuku alanındaki uyuşmazlıkların çözümü derinlemesine bilgi ve tecrübe gerektirir. Sürecin en başından itibaren, yani ihtarname aşamasından dava ve icra aşamasına kadar uzman bir Avukat İstanbul desteğiyle ilerlemek, mülk sahibinin hem zamanını hem de mülkünün değerini koruyacaktır. Unutulmamalıdır ki, yanlış açılan bir dava sadece zaman kaybı değil, aynı zamanda ciddi maddi külfet anlamına gelir. Haklarınıza en hızlı şekilde kavuşmak ve mülkünüzü gerçek değerinde değerlendirmek için alanında uzman bir Avukat İstanbul ile çalışmak en doğru stratejik karar olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Kiram çok düşük kaldı, kiracıma ne kadar zam yapabilirim?
Kira sözleşmeniz beş yılı doldurmadıysa, yapabileceğiniz maksimum zam oranı son on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu oran geçerli değildir. Ancak beş yıl dolmuşsa, kira tespit davası açarak kiranın emsal rayiç bedellere yükseltilmesini talep edebilirsiniz.
Kiracımı “kirayı az ödüyor” diye evden çıkarabilir miyim?
Hayır, sadece kira bedelinin düşük olması tek başına bir tahliye sebebi değildir. Tahliye için kanunda sayılan; iki haklı ihtar, mülk sahibinin veya yakınının ihtiyacı, on yıllık uzama süresinin dolması veya tahliye taahhütnamesi gibi haklı sebeplerden birinin varlığı gerekir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
İstanbul’daki mahkemelerin yoğunluğuna göre kira tespit davaları, bilirkişi incelemeleri ve keşif süreçleri dahil olmak üzere ortalama bir buçuk ile iki buçuk yıl arasında sürebilmektedir. İstinaf süreci de eklendiğinde süre uzayabilir.
Yeni ev aldım, içindeki kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?
Hayır, hemen çıkaramazsınız. Tapuyu aldığınız tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndererek ihtiyacınızı bildirmeniz gerekir. Bu ihtardan sonra kiracıya altı ay süre tanımanız zorunludur. Altı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçersiz olur?
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmışsa Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir. Taahhütnamenin kira sözleşmesinden makul bir süre sonra, kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir.
Arabulucuya gitmeden dava açabilir miyim?
Hayır, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit ve tahliye davalarında (ilamsız icra hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
