Gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaşılan ve taraflar arasında ciddi bilgi kirliliğine neden olan konulardan biri yazılı bir belgeye dayanmayan kira ilişkileridir. Mülk sahipleri ve kiracılar arasında noter huzurunda veya adi yazılı şekilde yapılmış bir protokol bulunmaması durumunda kiracının tamamen korumasız olduğu düşüncesi hukuken son derece yanlıştır. Türk Borçlar Kanunu sistematiğinde Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları yazılı sözleşmesi olan kiracılarla neredeyse aynı düzeyde koruma altındadır. Toplumdaki genel kanının aksine sözleşmenin kağıda dökülmemiş olması kiracıyı işgalci konumuna düşürmez ve mülk sahibine kiracıyı dilediği zaman tahliye etme yetkisi vermez. Bu kapsamlı rehberimizde hukuk sistemimizin sözlü anlaşmalara tanıdığı geçerliliği, ispat yöntemlerini, tahliye sebeplerini ve 2025-2026 yargı yılı uygulamalarını detaylıca inceleyeceğiz. Hedefimiz hukuki belirsizlik içinde olduğunu düşünen kiracılara ve mülkiyet hakkını kullanmak isteyen ev sahiplerine profesyonel bir perspektif sunmaktır.
Türk Hukukunda Sözlü Kira Anlaşmalarının Geçerliliği
Hukuk sistemimizde sözleşmelerin geçerliliği kural olarak belirli bir şekil şartına bağlanmamıştır. Bu durum Borçlar Hukuku prensiplerinden biri olan şekil serbestisi ilkesinin bir sonucudur. Kanun koyucu kira ilişkisinin kurulabilmesi için tarafların iradelerinin uyuşmasını yeterli görmüş ve yazılılık şartını bir geçerlilik unsuru olarak değil sadece bir ispat aracı olarak değerlendirmiştir. Dolayısıyla taraflar arasında kiralanacak yerin belirlenmesi ve ödenecek bedel konusunda sözlü bir mutabakat sağlanmışsa kira akdi hukuken kurulmuş sayılır.
Mülk sahibinin evin anahtarını teslim etmesi ve kiracının da belirlenen bedeli ödemeye başlaması ile birlikte sözlü kira ilişkisi resmiyet kazanır. Bu aşamadan sonra Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları devreye girer ve kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan emredici hükümlerinden faydalanmaya başlar. Yazılı bir metnin yokluğu kiracının elektriğini kestirmek veya kapı kilidini değiştirmek gibi eylemleri meşru kılmaz. Aksine bu tür eylemler Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eder ve mülk sahibi aleyhine ciddi tazminat sorumlulukları doğurabilir. Hukuk güvenliği açısından sözlü anlaşmaların varlığı inkar edilemez bir gerçekliktir ve mahkemeler bu ilişkileri deliller ışığında tespit ederek koruma altına alır.
İspat Hukuku ve Sözlü Kira İlişkisinin Kanıtlanması
Sözlü kira sözleşmelerinde asıl problem hakkın varlığı değil bu hakkın mahkeme huzurunda nasıl ispat edileceğidir. Yazılı bir belge bulunmadığında tarafların iddialarını doğrulayacak yan deliller büyük önem taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu çerçevesinde ispat yükünün kimde olduğu davanın seyrini değiştiren en kritik unsurdur. Kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin miktarını kanıtlama yükümlülüğü kural olarak mülk sahibine aittir. Mülk sahibi kiracının varlığını iddia ediyorsa bunu ispatlamak zorundadır. Buna karşılık kira bedelinin ödendiğini ispatlama yükümlülüğü ise kiracıya düşer.
Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları bağlamında en önemli husus senetle ispat zorunluluğudur. 2025 ve 2026 yılları için belirlenen parasal sınırlar gereği belirli bir tutarın üzerindeki hukuki işlemlerin tanıkla ispatlanması mümkün değildir. Yıllık kira bedeli tutarı senetle ispat sınırını (2025 yılı için yaklaşık 33.000 TL) aşıyorsa taraflar iddialarını yazılı belgelerle kanıtlamak zorundadır. Bu noktada banka dekontları hayati bir rol oynar. Kiracı ödemelerini banka kanalıyla yapıyor ve açıklama kısmına kira bedeli ibaresini ekliyorsa bu belgeler kesin delil niteliği taşır. Ayrıca WhatsApp yazışmaları, SMS kayıtları veya e-posta dökümleri hukukumuzda yazılı delil başlangıcı olarak kabul edilir ve bu belgelerin varlığı halinde mahkeme tanık dinlenmesine izin verebilir.
Yasal Kira Artış Oranları ve Zam Sınırları
Yazılı bir sözleşme bulunmaması ev sahibine dilediği oranda zam yapma hakkı tanımaz. Türk Borçlar Kanunu kira artış oranlarını kamu düzenine ilişkin emredici hükümlerle sınırlamıştır. Sözleşmenin sözlü olması bu yasal sınırların uygulanmasına engel değildir. Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları kapsamında kiracı yasal tavanın üzerindeki fahiş zam taleplerini kabul etmek zorunda değildir.
2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla konut kiralarında uygulanan yüzde yirmibeşlik zam sınırı sona ermiştir. 2025 ve 2026 dönemlerinde yenilenecek kira sözleşmeleri için yasal artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi ortalamasıdır. Ev sahibi sözleşme yok bahanesiyle enflasyonun veya piyasa koşullarının üzerinde bir artış talep ederse kiracı sadece yasal oranda artış yaparak kirasını ödemeye devam edebilir. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılmaz ve tahliye edilemez. Ancak beş yıllık kira süresi dolduktan sonra mülk sahibi kira tespit davası açarak kiranın rayiç bedellere yükseltilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu davada hakim hakkaniyet ilkesi gereği kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek bir indirim uygular.
Kiracının Tahliye Edilme Sebepleri ve Süreçler
Sözlü kira sözleşmesi olan kiracıların en büyük endişesi evden keyfi olarak çıkarılmaktır. Oysa ki kanun koyucu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda saymış ve bu sebepler dışında tahliyeyi yasaklamıştır. Mülk sahibi sözleşmemiz bitti veya kontratımız yok diyerek tahliye talep edemez. Tahliye ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde ve mahkeme kararıyla mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Mülk sahibi kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarında bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını şart koşar. Örneğin mülk sahibinin aynı bölgede boş başka bir dairesi varsa veya ihtiyacım var diyerek kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiralarsa bu durum kötü niyetli kabul edilir. Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları gereği haksız yere tahliye edilen kiracının tazminat talep etme hakkı saklıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mülk sahibi ihtiyacını somut delillerle ispatlamak zorundadır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse mülk sahibi için haklı tahliye sebebi doğar. Bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilen kiracı aleyhine kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir. Buradaki kritik nokta ihtarların yazılı olması ve yasal şekil şartlarını taşımasıdır. Sözlü olarak kiranın istenmesi hukuken ihtar niteliği taşımaz. Ayrıca kiracı kira bedelini ödemezse mülk sahibi icra takibi başlatarak otuz gün içinde ödeme yapılmasını talep edebilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt oluşur ve icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
On Yıllık Uzama Süresi ve Fesih Hakkı
Türk Borçlar Kanunu kiracıları uzun süre korumakla birlikte mülk sahiplerine de belirli bir sürenin sonunda sebepsiz fesih hakkı tanımıştır. Kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mülk sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Sözlü sözleşmelerde başlangıç tarihinin tespiti bu nedenle çok önemlidir. Elektrik, su aboneliklerinin açılış tarihi veya ilk kira ödemesinin yapıldığı tarih on yıllık sürenin başlangıcı olarak kabul edilir. Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları bu sürenin dolmasıyla birlikte zayıflar ve mülk sahibi yasal bildirim sürelerine uyarak tahliye sürecini başlatabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı ve Satış Durumu
Kiralanan taşınmazın satılması durumunda mevcut sözlü kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malike devrolur. Yeni ev sahibi eski sahibiyle sözleşmen yoktu diyerek kiracıyı hemen çıkaramaz. Ancak yeni malik kendisinin veya ailesinin konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazı kullanmak zorundaysa tapu devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimin ardından altı ay sonra tahliye davası açabilir. Eğer yeni malik bu süreleri kaçırırsa eski kira sözleşmesinin şartlarıyla bağlı kalmaya devam eder. Bu süreçte kiracının yasal haklarını bilmesi ve tebligatları dikkatle takip etmesi mağduriyet yaşamasını engeller.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları
Mülk sahipleri sözlü kira ilişkisi kurarken veya ilişki devam ederken kiracıdan tahliye taahhütnamesi talep edebilirler. Yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi geçerli şartları taşıyan bir yazılı tahliye taahhütnamesi kiracının tahliyesine yol açabilir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı olması, bizzat kiracı tarafından imzalanmış olması ve kira sözleşmesinin teslim tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Evi kiralarken baskı altında imzalatılan veya tarihi boş bırakılan taahhütnameler kötü niyetli kullanıma açıktır. Ancak Yargıtay boş kağıda imza atan kişinin sonucuna katlanacağı görüşündedir. Bu nedenle Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları açısından en büyük risklerden biri içeriği sonradan doldurulabilecek boş taahhütnamelere imza atılmasıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Dava Şartı
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu kural sözlü kira sözleşmeleri için de aynen geçerlidir. Mülk sahibi veya kiracı herhangi bir dava açmadan önce Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı bir arabulucu huzurunda anlaşma zemini aramalıdır. Arabuluculuk süreci tarafların sözlü olarak sürdürdükleri ilişkiyi yazılı bir metne dökerek hukuki güvence altına almaları için büyük bir fırsattır. Eğer arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa taraflar mahkemeye başvurarak haklarını arayabilirler. Arabuluculuk tutanakları mahkeme ilamı niteliğinde olduğundan taraflar için bağlayıcıdır ve icra kabiliyeti vardır.
Abonelik İşlemleri ve Bürokratik Engeller
Sözlü kira sözleşmesi olan kiracıların en sık yaşadığı pratik sorun elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini üzerlerine alırken karşılaştıkları bürokrasidir. Kurumlar genellikle işlem yapmak için yazılı kira kontratı talep ederler. Ancak Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları kapsamında kamu hizmetlerinden yararlanma hakkı engellenemez. Kiracılar Nüfus Müdürlüğü’nden alacakları yerleşim yeri belgesi (ikametgah), DASK poliçesi ve mülk sahibinin tapu fotokopisi ile ilgili idarelere başvurarak abonelik işlemlerini gerçekleştirebilirler. Bazı durumlarda idareler mülk sahibinin beyanını veya basit bir kullanım hakkı belgesini de kabul etmektedir. Kiracının adreste oturduğunu resmi kayıtlarla ispatlaması abonelik tesisi için genellikle yeterli görülmektedir.
Depozito ve Hasar Sorumluluğu
Sözlü anlaşmalarda depozito genellikle elden verilir ve bu durum çıkışta iade sorunlarına yol açar. Kiracı depozito verdiğini ispatlamakla yükümlüdür. Eğer elden ödeme yapılmışsa ve yazılı bir belge alınmamışsa mülk sahibi depozitoyu inkar edebilir. Bu nedenle tüm ödemelerin banka üzerinden yapılması hayati önem taşır. Öte yandan kiracı evi tahliye ederken hor kullanımdan kaynaklanan hasarları tazmin etmek zorundadır. Ancak sözlü sözleşmelerde eve giriş anındaki durumu belgeleyen bir teslim tutanağı bulunmadığından mülk sahibi evin hasarlı teslim edildiğini ispatlamakta zorlanabilir. Türk Borçlar Kanunu kiracının kiralananı aldığı gibi geri vermekle yükümlü olduğunu belirtse de olağan yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir.
Polis Zoruyla Tahliye Efsanesi
Halk arasında yaygın olan bir diğer yanlış inanış kontratı olmayan kiracının polis çağrılarak evden atılabileceğidir. Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir ve hiç kimse mahkeme kararı olmaksızın konutundan zorla çıkarılamaz. Mülk sahibinin polisi arayarak “Evimde işgalci var” demesi kiracının tahliyesini sağlamaz. Polis olay yerine geldiğinde taraflar arasındaki ilişkinin hukuki bir uyuşmazlık olduğunu tutanak altına alır ve tarafları mahkemeye yönlendirir. Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Hakları konut dokunulmazlığı hakkını da kapsar. Mülk sahibinin eşyaları sokağa atması, kapıyı kırması veya kilidi değiştirmesi suçtur. Kiracı bu tür durumlarda savcılığa suç duyurusunda bulunarak mülk sahibi hakkında soruşturma başlatılmasını sağlayabilir.
Sonuç ve Profesyonel Hukuki Destek
Özetle, Türk hukuku şekilcilikten ziyade ilişkinin özüne odaklanan ve zayıf konumda olan kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir. Sözlü kira sözleşmeleri geçerli, bağlayıcı ve sonuç doğuran hukuki işlemlerdir. Kiracıların yasal haklarını bilmeleri kötü niyetli girişimlere karşı en büyük kalkanlarıdır. Ancak haklı olmak tek başına yeterli değildir; bu hakkın usulüne uygun şekilde, doğru delillerle ve yasal süreler içinde talep edilmesi gerekir.
Özellikle İstanbul gibi karmaşık ve yoğun bir gayrimenkul piyasasına sahip metropollerde kira uyuşmazlıkları teknik detaylar ve usul kuralları ile doludur. İspat yükü kurallarının doğru yönetilmesi, arabuluculuk görüşmelerinin stratejik yapılması ve dava süreçlerinin hatasız yürütülmesi uzmanlık gerektirir. Hak kaybına uğramamak, süreci en az maliyetle ve en hızlı şekilde sonuçlandırmak için alanında uzman bir Avukat İstanbul ve çevresinde size rehberlik edecektir. Unutmayın ki hukuki süreçlerde yapılan küçük bir usul hatası davanın kaybedilmesine ve ciddi maddi zararlara yol açabilir. Geleceğinizi ve huzurunuzu güvence altına almak için profesyonel bir Avukat İstanbul bölgesindeki çözüm ortağınızla hareket etmek en doğru karar olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Yazılı kontratım yok, ev sahibi “Evimden çık” derse çıkmak zorunda mıyım?
Hayır, çıkmak zorunda değilsiniz. Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken tam geçerlidir. Ev sahibi sizi ancak kanunda sayılan haklı sebeplerden biri (ihtiyaç, kira ödememe vb.) varsa ve mutlaka mahkeme kararıyla tahliye edebilir.
Sözleşme yoksa ev sahibi kiraya istediği kadar zam yapabilir mi?
Hayır yapamaz. Sözleşmenin sözlü olması yasal zam sınırlarını ortadan kaldırmaz. Artış oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Kirayı elden veriyorum, bunu nasıl ispatlarım?
Elden ödeme yapmak büyük risktir. Mümkünse ödemeleri bankadan yapın. Eğer elden veriyorsanız mutlaka imzalı makbuz alın. Geçmiş ödemeler için WhatsApp yazışmaları veya tanıklar delil başlangıcı olabilir ancak banka dekontu kadar kesin değildir.
Elektrik ve suyu üzerime alamıyorum, ne yapmalıyım?
İlgili kurumlara (İSKİ, İGDAŞ vb.) giderek Nüfus Müdürlüğü’nden alacağınız yerleşim yeri belgesi ve DASK poliçesi ile başvuru yapabilirsiniz. Kurumlar sözleşme olmasa bile beyan usulüyle abonelik açabilmektedir.
Ev sahibi kilidi değiştirdi veya eşyalarımı attı, ne yapmalıyım?
Bu bir suçtur. Derhal en yakın karakola veya savcılığa giderek “Konut Dokunulmazlığının İhlali” ve “Hakkı Olmayan Yere Tecavüz” suçlarından şikayetçi olmalısınız. Ayrıca oluşan zararınız için tazminat davası açabilirsiniz.
Sözleşmesiz kiracı arabulucuya başvurabilir mi?
Evet, başvurabilir. Hatta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal bir zorunluluktur. Arabulucuda anlaşarak sözlü ilişkinizi yazılı hale getirme şansınız da vardır.
