Gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaşılan ve kiracıları en zor durumda bırakan konuların başında kira ödemelerinin doğru hesaba yapılıp yapılmadığı meselesi gelmektedir. Özellikle İstanbul gibi büyük metropollerde kira ilişkileri sadece mülk sahibi ve kiracı arasında kalmamakta ve zaman zaman aile bireylerinin veya başka şahısların sürece dahil olmasıyla karmaşıklaşmaktadır. Hukuk sistemimizde Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi durumu, kiracıların iyi niyetle hareket etseler dahi “kötü ödeme” yapmış sayılmalarına ve ciddi mali kayıplarla karşılaşmalarına neden olabilmektedir. Bu makale konuyu bir avukat perspektifiyle ele alarak Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında detaylıca incelemektedir. Amacımız, hukuki haklarınızı korumanız için gereken stratejik bilgileri sizlere sunmaktır.
Kira Sözleşmesinde Asli Edim Yükümlülüğü ve Doğru İfa Yeri
Kira sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen ve süreklilik arz eden hukuki işlemlerdir. Kiracının bu sözleşmedeki en temel borcu kira bedelini eksiksiz ve zamanında ödemektir. Türk Borçlar Kanunu madde 299 uyarınca kiracı, kiralananı kullanma karşılığında kararlaştırılan bedeli “kiraya verene” ödemekle yükümlüdür. Kanun koyucu burada ödemenin muhatabını açıkça belirlemiştir. Dolayısıyla kiralayan dışında birine yapılan her türlü ödeme hukuken risk taşır.
Kira borcu niteliği itibarıyla bir para borcudur ve hukukumuzda para borçları “götürülecek borç” niteliğindedir. Bu kural gereği kira bedeli alacaklının yani kiralayanın hakimiyet alanına girmelidir. Bankacılık sisteminde bu durum paranın kiralayanın şahsi hesabına geçmesiyle gerçekleşir. Eğer para kiralayanın hesabına değil de bir başkasının hesabına giderse borç ifa edilmiş sayılmaz. İşte bu noktada Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi sorunu ortaya çıkar. Kiracı parayı ödediğini düşünürken aslında hukuken borcunu ödememiş durumdadır. Kiralayanın “Ben o parayı almadım” demesi halinde kiracı aynı kirayı ikinci kez ödemek zorunda kalabilir.
Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi Durumunda Ortaya Çıkan Hukuki Geçersizlik
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili hukuk dairelerinin yerleşik içtihatları bu konuda son derece nettir. Kira sözleşmesi yazılı bir belgedir ve bu belgede kiralayanın kim olduğu açıktır. Yazılı sözleşmenin aksine yapılan uygulamaların ispatı yine yazılı delille olmalıdır. Kiracının “Ev sahibi sözlü olarak falanca kişiye ödememi söyledi” şeklindeki savunmaları mahkemelerde genellikle kabul görmemektedir.
Özellikle Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi eylemi kiralayanın açık ve yazılı talimatı olmadan gerçekleşmişse kiracı temerrüt riskiyle karşı karşıya kalır. Kiralayan, hesabına para yatmadığı gerekçesiyle icra takibi başlatabilir. Kiracı, ödeme dekontlarını sunsa bile dekonttaki alıcı ismi kiralayanla uyuşmadığı için İcra Hukuk Mahkemesi bu ödemeyi geçerli saymayacaktır. Bu durumda kiracı hem tahliye edilme riskiyle hem de inkar tazminatı ödeme yükümlülüğüyle yüzleşir. Hukuk sistemimiz şekil şartlarına ve ispat kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. İyi niyetli olmak veya sözlü beyanlara güvenmek ne yazık ki kiracıyı korumaya yetmemektedir.
Aile Bireylerine ve Eşe Yapılan Ödemeler
Kiracıların en sık düştüğü hatalardan biri kiralayanın eşine veya çocuğuna yapılan ödemelerin geçerli olduğunu sanmaktır. Türk toplum yapısında aile birliği kavramı güçlü olsa da hukukumuzda herkesin mal varlığı ayrıdır. Kiralayanın eşi dahi olsa o kişi sözleşmenin tarafı değildir ve hukuken “üçüncü kişi” statüsündedir.
Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi başlığı altında en çok mağduriyet yaşanan alan burasıdır. Örneğin kiralayanın eşinin hesabına “Ekim kirası” açıklamasıyla para göndermek kiralayanı bağlamaz. Boşanma aşamasında olan veya aralarında mali anlaşmazlık bulunan çiftlerde bu durum kiracı için bir tuzağa dönüşebilir. Kiralayan eş, “Benim hesabıma para yatmadı, eşimle hesaplarımız ayrı” diyerek tahliye davası açabilir. Yargıtay kararlarında, kiralayanın eşine veya annesine yapılan ödemelerin, kiralayanın bu parayı aldığını kabul etmemesi halinde borcu sona erdirmediği açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle ailevi yakınlık derecesi ne olursa olsun ödeme mutlaka tapu maliki veya sözleşmedeki kiralayan kimse onun hesabına yapılmalıdır.
Banka Dekontlarının İspat Gücü ve Açıklama Kısmının Önemi
Kira davalarında en önemli ispat aracı banka dekontlarıdır. Ancak dekontun tek başına varlığı yeterli değildir. Dekontun içeriği ve kime gönderildiği hayati önem taşır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 200 gereği belirli tutarın üzerindeki ödemeler senetle yani yazılı belgeyle ispatlanmalıdır. Banka dekontu bu şartı sağlayan en güçlü belgedir.
Ancak Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi durumunda dekontun ispat gücü zayıflar. Çünkü dekontta alıcı olarak kiralayanın adı yazmamaktadır. Kiracı bu paranın kira karşılığı olduğunu iddia etse de parayı alan üçüncü kişi “Bu para bana olan şahsi borcun ödenmesiydi” diyebilir. Bu durumda ispat yükü kiracıya geçer ve kiracı o kişinin aslında kiralayan adına tahsilat yaptığını kanıtlamak zorunda kalır. Bu ise oldukça zorlu bir ispat sürecidir. Ayrıca 2024 ve 2025 yıllarında yürürlüğe giren yeni vergi tebliğleri ile 500 TL sınırı kaldırılmış ve tüm kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Elden ödeme yapmak veya üçüncü kişiye ödeme yapmak artık vergi cezası riskini de beraberinde getirmektedir.
Yargıtay Kararları Işığında Kötü Ödeme ve Tahliye Sebepleri
Yargıtay’ın Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi konusundaki yaklaşımı kiracılar için uyarıcı niteliktedir. Yüksek Mahkeme, kira bedelinin kiralayanın hakimiyet alanına girmesini şart koşar. Üçüncü kişinin hesabına yatan paranın kiralayan tarafından kullanıldığı ispatlanamadığı sürece kiracı temerrüde düşmüş sayılır.
Örneğin Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin emsal kararlarında, kiralayanın annesinin hesabına yapılan ödemelerin geçerli sayılmadığı ve kiracının tahliyesine karar verildiği görülmektedir. Mahkeme, “Sözleşmede aksine hüküm yoksa kira kiralayana ödenir” ilkesinden taviz vermemektedir. Ayrıca banka havale masraflarının kiracıdan kesilmesi veya kira bedelinden düşülmesi de “eksik ödeme” olarak kabul edilmektedir. Kiracı, havale masrafını da üstlenerek kiralayanın hesabına net kira bedelini yatırmak zorundadır. Aksi takdirde eksik ödenen küçük miktarlar bile “iki haklı ihtar” oluşmasına ve nihayetinde tahliyeye sebep olabilir.
Yetkisiz Temsilciye Ödeme Yapmanın Hukuki Sonuçları
Borçlar Hukuku genel prensiplerine göre yetkili olmayan bir kişiye yapılan ifa geçersizdir. Emlakçı, apartman görevlisi, komşu veya kiralayanın akrabası gibi kişiler, ellerinde yazılı bir vekaletname veya yetki belgesi yoksa “yetkisiz temsilci” konumundadırlar.
Kiracı bu kişilere ödeme yaptığında Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi fiilini gerçekleştirmiş olur. Bu durumda kiralayanın icazeti (onayı) aranır. Kiralayan “Ben parayı aldım” demezse ödeme hukuken hiç yapılmamış sayılır. Kiracı, parayı yanlış kişiye ödediği için kiralayana karşı sorumluluğu devam eder. Yanlış kişiye ödenen paranın geri alınması ise kiralayanla ilgili bir dava değil, o üçüncü kişiye karşı açılacak bir “sebepsiz zenginleşme” davasının konusudur. Bu da kiracı için ayrı bir dava masrafı ve zaman kaybı demektir. Dolayısıyla yetki belgesi görmeden kimseye kira ödemesi yapılmamalıdır.
İcra ve İflas Kanunu Kapsamında İtirazın Kaldırılması Davaları
Kiralayan, kirasını alamadığını iddia ederek icra takibi başlattığında süreç çok hızlı ilerler. Kiracıya gönderilen Örnek 13 ödeme emrine karşı kiracı “Ben kirayı falancanın hesabına ödedim” diyerek itiraz edebilir. Ancak kiralayan bu itirazı kaldırmak için İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurduğunda mahkeme şekli inceleme yapar.
Mahkeme hakimi, kira sözleşmesine ve banka kayıtlarına bakar. Sözleşmedeki isim ile paranın yattığı hesap ismi tutmuyorsa kiracının itirazını kaldırır ve tahliye kararı verir. İcra Hukuk Mahkemeleri dar yetkili mahkemeler olduğu için Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi konusunda tanık dinletme veya yemin teklif etme gibi geniş ispat imkanları sunmaz. Bu nedenle kiracılar haklı olduklarını düşünseler bile usul hukuku kuralları gereği davayı kaybedebilirler. Bu riskten kaçınmanın tek yolu ödemelerin baştan itibaren doğru isme yapılmasıdır.
Kira Ödemelerinde Yapılan Havale Masrafları ve Eksik İfa Sorunu
Kiracıların dikkat etmesi gereken bir diğer kritik husus banka masraflarıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-980 sayılı kararı ile kira borcunun götürülecek borç olduğu ve gönderme masraflarının kiracıya ait olduğu kesinleşmiştir.
Kiracı, kira bedelini gönderirken “gönderici ödemeli” seçeneğini işaretlemezse banka masrafı kira bedelinden kesilir. Bu durumda kiralayanın hesabına sözleşmede yazan rakamdan daha az bir tutar geçer. Bu durum hukuken “eksik ifa”dır. Kiralayan bu eksiklik için icra takibi yapabilir ve tahliye süreci başlatabilir. Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi kadar tehlikeli olan bu durum, genellikle gözden kaçan küçük masraflar yüzünden kiracıların mağdur olmasına yol açmaktadır. Ödemelerin net tutar üzerinden hesaba geçmesi sağlanmalıdır.
Sebepsiz Zenginleşme Davası ile Hatalı Ödemenin İadesi
Eğer kiracı bir hata sonucu veya yanlış yönlendirme ile Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi hatasına düşmüş ve kiralayana kirayı ikinci kez ödemek zorunda kalmışsa, ilk ödediği parayı geri alma hakkına sahiptir. Ancak bu hakkı kiralayana karşı değil parayı alan üçüncü kişiye karşı kullanabilir.
Bu durumda açılacak davanın adı “Sebepsiz Zenginleşme Davası”dır. Türk Borçlar Kanunu madde 77 ve devamı hükümlerine göre haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından zenginleşen kişi bunu iade etmekle yükümlüdür. Kiracı, üçüncü kişiye “Sana borcum yoktu, hataen ödedim” diyerek dava açar. Bu davada zamanaşımı süresi kiracının bu hakkını öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl ve her halde 10 yıldır. Ancak bu dava süreci uzun ve masraflı olabilir. Bu sebeple en doğrusu en başta ödemeyi doğru yere yapmaktır.
Sonuç
Kira hukuku teknik detayların ve şekil şartlarının belirleyici olduğu, hata kabul etmeyen bir alandır. Özellikle Kira Bedelinin 3. Kişiye Ödenmesi konusu, kiracıların en savunmasız kaldığı noktalardan biridir. İyi niyetli yaklaşımlar, ailevi ilişkiler veya sözlü mutabakatlar, yazılı hukuk kuralları karşısında ne yazık ki koruma sağlamamaktadır. Kiracıların mülkiyet hakkı sahibine veya sözleşmede açıkça belirtilen banka hesabına ödeme yapması yasal bir zorunluluktur. Aksi takdirde mükerrer ödeme yapma, tahliye edilme ve yüklü tazminatlarla karşılaşma riski her zaman mevcuttur.
Mevcut ekonomik koşullar ve değişen yasal düzenlemeler dikkate alındığında, kira ilişkilerinde profesyonel hukuki destek almak bir lüks değil ihtiyaçtır. Olası bir uyuşmazlıkta hak kaybına uğramamak, süreci en az hasarla atlatmak ve mülkünüzü veya kiracılık hakkınızı korumak için uzman bir hukukçuyla çalışmak hayati önem taşır. Hukuki süreçlerinizi güvenle yönetmek ve haklarınızı eksiksiz savunmak için Avukat İstanbul arayışınızda deneyimli kadrolara başvurmanız menfaatinize olacaktır. Unutmayın ki doğru hukuki hamleler sizi yıllar sürecek davalardan korur. Avukat İstanbul bölgesindeki uzmanlar, karmaşık kira uyuşmazlıklarında size en doğru yolu gösterecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kirayı eşinin hesabına yatırmamı istedi, ne yapmalıyım?
Kiralayanın bu talebini mutlaka yazılı olarak (mümkünse noterden veya en azından imzalı bir belge ile) almalısınız. Sözlü talimatla eşe yapılan ödemeler geçerli sayılmayabilir ve tekrar ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz.
Kira bedelinin 3. kişiye ödenmesi durumunda tahliye edilir miyim?
Evet, eğer kiralayan bu ödemeyi kabul etmezse ve hesabına para geçmediğini beyan ederse, kira borcunu ödememiş (temerrüt) durumuna düşersiniz. Bu durum tahliye sebebidir.
Yanlış kişiye ödediğim paraları geri alabilir miyim?
Evet, parayı alan kişiye karşı “Sebepsiz Zenginleşme Davası” açarak parayı geri isteyebilirsiniz. Ancak bu kiralayana karşı değil, parayı alan kişiye karşı açılan ayrı bir davadır.
Elden kira ödemek yasak mı?
2024 sonu ve 2025 düzenlemeleriyle birlikte konut ve iş yeri kiralarının tamamının (tutar sınırı olmaksızın) banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunlu hale gelmiştir. Elden ödeme yapılması durumunda hem kiracıya hem de ev sahibine özel usulsüzlük cezası kesilmektedir.
WhatsApp mesajı ile verilen IBAN’a ödeme yapmak güvenli mi?
Hayır, tek başına WhatsApp mesajı mahkemelerde kesin delil olarak görülmeyebilir. IBAN’ın kiralayana ait olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Hesap başkasına aitse ödeme yapmamalısınız.
