Türkiye gayrimenkul piyasasında yaşanan dalgalanmalar ve yüksek enflasyonist ortam, kiracı ve mülk sahibi ilişkilerini tarihin en karmaşık dönemecine sürüklemiştir. Barınma hakkının kutsallığı ile mülkiyet hakkının dokunulmazlığı arasında sıkışan binlerce vatandaş, fahiş zam talepleri karşısında hukuki bir dayanak aramaktadır. Özellikle İstanbul gibi metropollerde kira bedellerinin yasal sınırların çok üzerine çıkması, kiracıları yalnızca ekonomik olarak zorlamakla kalmamış, aynı zamanda hukuki güvenliklerini de tehdit eder hale gelmiştir. Bu kapsamlı makale, Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? sorusunun cevabını, Türk Borçlar Kanunu’nun koruyucu hükümleri, Yargıtay’ın en güncel içtihatları ve 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan yasal düzenlemeler ışığında detaylandırmaktadır. Amacımız, hukuki belirsizlik içinde hak arayan bireylere ve potansiyel müvekkillere, karşılaşabilecekleri tüm senaryoları kapsayan profesyonel bir yol haritası sunmaktır.
Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir Sorusunun Hukuki Zemini ve Kiracı Hakları
Gayrimenkul hukuku, toplumsal barışı doğrudan etkileyen dinamik bir yapıya sahiptir ve bu yapının temelinde sözleşmeye bağlılık ilkesi yatar. Mülk sahiplerinin değişen piyasa koşullarını, döviz kurlarını veya çevresel faktörleri gerekçe göstererek kira sözleşmesindeki bedeli tek taraflı olarak değiştirme yetkisi bulunmamaktadır. Hukuk sistemimizde kiracı, sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edilir ve kanun koyucu tarafından pozitif ayrımcılıkla korunur. Kiracıların yaşadığı en büyük sorun, genellikle yasal haklarını tam olarak bilmemeleri veya tahliye baskısı altında yanlış kararlar vermeleridir. Oysa ki kanunlar, fahiş zam taleplerine karşı çok katmanlı bir koruma kalkanı sunmaktadır. Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? diye soran bir kiracı için cevap, sadece idari bir kuruma dilekçe vermekle sınırlı değildir; bu süreç, ihtarname aşamasından arabuluculuğa, tespit davasından istirdat davasına uzanan stratejik bir hukuk mücadelesini kapsar.
2026 Yılı Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırın Analizi
Kira artış oranlarının belirlenmesi süreci, mülk sahibinin inisiyatifine bırakılmış keyfi bir işlem olmayıp tamamen yasalarla çerçevelenmiş matematiksel bir zorunluluktur. Geçmiş yıllarda konut kiraları için uygulanan yüzde 25’lik sabit artış sınırı uygulamasının sona ermesiyle birlikte, 2026 yılı itibarıyla sistem yeniden enflasyon verilerine endekslenmiştir. Bu yeni dönemde hem konut hem de iş yeri kiraları için belirleyici olan tek kriter, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi verilerindeki on iki aylık ortalamalardır. Ocak 2026 itibarıyla bu oran yüzde 34,88 olarak kesinleşmiş olup, bu rakamın üzerindeki her türlü talep hukuka aykırıdır.
Mülk sahiplerinin “piyasa çok yükseldi” veya “yan daire şu fiyata kiralandı” gibi gerekçelerle yasal sınırın üzerinde zam talep etmesi, sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranının üst sınırını kesin bir dille çizmiştir. Örneğin mevcut kirası 20.000 TL olan bir konut için Ocak 2026 döneminde yapılabilecek maksimum artış tutarı yasal oran dahilinde hesaplanmalı ve bu tutarın üzerindeki talepler reddedilmelidir. Mülk sahibinin baskı yoluyla kabul ettirmeye çalıştığı fahiş oranlar, kiracının Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? sorusunu gündeme getirdiği noktadır ve bu noktada kiracının yasal oranı banka kanalıyla ödeyerek sözleşmesini devam ettirme hakkı saklıdır.
Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir Konusunda İdari Başvuru Yolları
Kiracıların fahiş zam talepleri ve taciz boyutuna varan baskılar karşısında başvurabilecekleri ilk merciler idari denetim mekanizmalarıdır. Devlet, piyasa düzenini sağlamak ve haksız fiyat artışlarını engellemek adına çeşitli kanallar oluşturmuştur. Bu kanalların başında Ticaret Bakanlığı bünyesinde faaliyet gösteren Alo 175 Tüketici Danışma Hattı gelmektedir. Kiracılar, 7 gün 24 saat hizmet veren bu hattı arayarak, yasal sınırın üzerinde zam talep eden mülk sahiplerini ihbar edebilirler. Yapılan ihbarlar, ilgili bakanlık birimleri tarafından değerlendirilerek fahiş fiyat uygulaması yapanlar hakkında idari inceleme başlatılmasına zemin hazırlar.
Bir diğer önemli başvuru kanalı ise Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi yani CİMER platformudur. Vatandaşlar e-Devlet üzerinden sisteme giriş yaparak, ellerindeki delillerle birlikte şikayetlerini oluşturabilirler. Özellikle kira bedelini elden nakit olarak isteyen veya düşük göstererek vergi kaçıran mülk sahipleri için bu platform üzerinden Hazine ve Maliye Bakanlığı’na yapılacak ihbarlar son derece etkilidir. Vergi kaçakçılığı şüphesiyle başlatılan incelemeler, mülk sahipleri üzerinde caydırıcı bir etki yaratmaktadır. Ancak unutulmamalıdır ki, idari şikayetler mülk sahibine para cezası verilmesini sağlayabilir fakat kira sözleşmesindeki rakamı doğrudan değiştiren bir mahkeme kararı niteliği taşımaz. Bu nedenle Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? sorusunun cevabı idari yollarla başlasa da, kesin çözüm genellikle yargısal süreçlerde yatmaktadır.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk ve Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir
Türk yargı sisteminde 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu düzenleme, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı ve tarafların kendi çözümlerini üretmesini teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Kiracı veya mülk sahibi, kira tespit veya tahliye davası açmadan önce mutlaka adliyelerdeki Arabuluculuk Bürolarına başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Bu aşama, tarafların tarafsız bir uzman eşliğinde bir araya gelerek taleplerini müzakere ettikleri kritik bir süreçtir.
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar, yasal hakları çerçevesinde pazarlık yapabilirler. Mülk sahibi fahiş bir artış talep ederken, kiracı yasal sınırları ve ekonomik durumunu gerekçe göstererek bu talebi reddedebilir. Eğer taraflar anlaşırsa, hazırlanan anlaşma belgesi mahkeme ilamı hükmünde olur ve bağlayıcılık kazanır. Ancak anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen anlaşamama tutanağı ile dava yoluna gidilir. Arabuluculuk sürecinde hukuki destek almak hayati önem taşır; zira bu süreçte imzalanan belgeler geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurabilir. Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? arayışındaki bir kiracı için arabuluculuk, sorunun dava aşamasına geçmeden çözülebileceği son duraktır ve profesyonel bir yaklaşımla yönetilmelidir.
Beş Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası Süreci
Kira hukukunda en sık karıştırılan konulardan biri, mülk sahibinin ne zaman piyasa rayiçlerine göre kira artışı isteyebileceğidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, bu konuda “beş yıl kuralı” olarak bilinen net bir ayrım yapmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl dolmamışsa, mülk sahibi yasal artış oranı olan TÜFE on iki aylık ortalamasının üzerinde bir zam talep edemez. Bu süre zarfında açılacak kira tespit davaları, yasal sınırın bağlayıcılığı nedeniyle genellikle mülk sahibi lehine sonuçlanmaz. Dolayısıyla sözleşmesi beş yılın altında olan kiracılar için yasal koruma kalkanı tamdır ve fahiş taleplere boyun eğmemeleri gerekir.
Beş yıllık süre dolduktan sonra ise durum değişmektedir. Mülk sahibi, altıncı kira yılı ve sonrası için “Kira Tespit Davası” açarak, kira bedelinin emsal rayiçlere ve hakkaniyete göre yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu davada mahkeme, bölgedeki benzer kiralara ve taşınmazın durumuna bakarak yeni bir bedel belirler. Ancak Yargıtay içtihatları gereği, kiracının eski kiracı olması nedeniyle belirlenen rayiç bedel üzerinden “hakkaniyet indirimi” yapılması zorunludur. Bu indirim genellikle yüzde on ile yirmi arasında değişmektedir. Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? sorusunun cevabı, beş yılını doldurmuş kiracılar için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülecek bu davada yapılacak etkin savunma ile verilir.
Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir Kapsamında Tahliye Tehdidi ve İhtarlar
Mülk sahipleri, istedikleri zammı alamadıklarında genellikle kiracıları tahliye etmekle tehdit ederler. Ancak Türk hukukunda kiracıyı tahliye etmek, mülk sahibinin keyfine bırakılmış bir süreç değildir ve son derece sıkı şartlara bağlanmıştır. En yaygın tahliye tehdidi olan “sözleşme bitti çık” söyleminin hukuki bir geçerliliği yoktur; zira konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeler süresi bitince otomatik olarak birer yıl uzar. Mülk sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için haklı bir nedene dayanması ve bunu mahkemede ispatlaması gerekir.
Tahliye için en sık kullanılan yöntemlerden biri “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davasıdır. Bir kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez haklı ihtarname alan kiracı, dönem sonunda tahliye edilebilir. Ancak burada kritik olan husus, ihtarnamenin “haklı” olmasıdır. Mülk sahibi, yasal sınırın üzerindeki fahiş farkı ödemediği için kiracıya ihtar çekerse, bu ihtar haksız sayılır ve tahliye nedeni oluşturmaz. Kiracı yasal kirasını ödediği sürece temerrüde düşmüş sayılmaz. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında da mülk sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? diye araştıran kiracılar, aslında çoğu zaman haksız tahliye tehditlerine karşı nasıl duracaklarını öğrenmelidirler.
Fazla Ödenen Kiranın İadesi İçin İstirdat Davası
Baskı, korku veya tahliye edilme endişesiyle mülk sahibinin talep ettiği fahiş kirayı ödemek zorunda kalan kiracılar için hukuki yol kapanmış değildir. Türk hukukunda “İstirdat Davası” olarak bilinen geri alım davası, haksız yere ödenen paraların iadesini mümkün kılar. Kiracı, yasal artış oranının üzerinde yaptığı ödemeleri, “sebepsiz zenginleşme” hükümlerine dayanarak geri talep edebilir. Yargıtay kararlarına göre, bu paranın geri istenebilmesi için ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması veya icra tehdidi altında ödenmiş olması davacının elini güçlendirir.
Kiracıların banka üzerinden ödeme yaparken açıklama kısmına “fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydıyla” veya “yasal artış sınırını aşan kısım haksız talep üzerine ödenmektedir” şeklinde şerh düşmeleri büyük önem taşır. Bu kayıtlar, ileride açılacak davada kiracının ödemeyi kabul etmediğini, sadece mecburiyetten yaptığını ispatlar. Geriye dönük olarak beş yıl (bazı durumlarda bir yıl) içinde yapılan fazla ödemeler, faiziyle birlikte mülk sahibinden geri alınabilir. Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? sorusu, bazen parayı ödedikten sonra bile sorulabilir ve cevabı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak istirdat davasıdır.
Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir Konusunda Pratik Öneriler
Kiracıların hukuki süreçlerde hak kaybına uğramamaları için günlük hayatta dikkat etmeleri gereken bazı pratik adımlar bulunmaktadır. Öncelikle mülk sahibi ile yapılan tüm görüşmelerin yazılı hale getirilmesi şarttır. WhatsApp yazışmaları, e-postalar veya SMS mesajları, mahkemelerde delil niteliği taşımaktadır. Mülk sahibinin tehditkar ifadeleri, elden para isteme ısrarları veya fahiş zam talepleri mutlaka kayıt altına alınmalıdır. Sözlü yapılan görüşmelerin inkar edilmesi kolay olduğundan, iletişim kanallarının dijital ortamda tutulması kiracının lehinedir.
Ödemelerin düzenli ve eksiksiz yapılması bir diğer kritik husustur. Kira bedeli, yasal artış oranı uygulanarak hesaplanmalı ve kuruşu kuruşuna banka hesabına yatırılmalıdır. Açıklama kısmına “2026 yılı… ayı kira bedeli” ibaresi mutlaka yazılmalıdır. Eğer mülk sahibi banka hesabını kapatırsa, ödeme PTT aracılığıyla konutta ödemeli olarak gönderilmeli, bu da kabul edilmezse mahkemeden ödeme yeri tayini istenmelidir. Bu adımlar, kiracının iyi niyetini ve borcuna sadık olduğunu gösteren en güçlü delillerdir. Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir? sorusunun cevabını ararken, kiracının kendi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi, hukuki mücadelesinde elini güçlendirecektir.
Haksız Kira Artışı Nereye Şikayet Edilir Hakkında Sıkça Sorulanlar (SSS)
Ev sahibim sözleşme bitti diyerek yüzde yüz zam istiyor, ne yapmalıyım?
Kira sözleşmeleri süresi bitince otomatik olarak yenilenir. Yüzde yüz zammı kabul etmek zorunda değilsiniz. Yasal artış oranı olan TÜFE 12 aylık ortalamasını (Ocak 2026 için %34,88) uygulayarak kiranızı bankadan yatırmaya devam edebilirsiniz.
Fahiş kira artışı için polisi arayabilir miyim?
Sadece kira artışı için polis müdahale etmez. Ancak mülk sahibi kapınıza dayanır, hakaret eder, tehdit savurur veya evinize zorla girmeye çalışırsa, bu durum Türk Ceza Kanunu’na göre suçtur. Derhal 155’i arayabilir ve savcılığa suç duyurusunda bulunabilirsiniz.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Kira tespit davası, beş yıllık kiracılık süresi dolduktan sonra açılabilir. Beş yıldan kısa süreli kiracılar için mahkeme yasal oranın üzerinde bir artışa hükmedemez.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, ilk iki saatin ücretini Adalet Bakanlığı karşılar ve dava sonunda haksız çıkan taraftan tahsil edilir. Anlaşma sağlanırsa ücret taraflarca eşit olarak paylaşılır.
Elden kira ödemek suç mudur?
Elden kira ödemek, vergi kaybına yol açtığı için Vergi Usul Kanunu’na aykırıdır. Ayrıca kiracı için ödemeyi ispatlayamama riski doğurur. Mülk sahibi “kira ödenmedi” diyerek tahliye davası açabilir. Bu nedenle ödemeler mutlaka banka yoluyla yapılmalıdır.
Sonuç
Haksız kira artışı sorunu, günümüz ekonomik koşullarında kiracıların en büyük kabusu haline gelmiştir. Ancak Türk hukuk sistemi, kiracıyı koruyan güçlü mekanizmalara sahiptir. Mülk sahiplerinin yasal sınırları aşan talepleri, tahliye tehditleri ve baskıları, doğru hukuki adımlar atıldığında sonuçsuz kalmaya mahkumdur. İdari şikayet yollarını kullanmak, delilleri toplamak ve yasal oran üzerinden ödeme yapmak, bu sürecin ilk adımlarıdır. Ancak sürecin karmaşıklığı ve usul hukukunun katı kuralları göz önüne alındığında, profesyonel bir destek almak kaçınılmaz hale gelmektedir.
Hukuki mücadele, sabır ve strateji gerektiren bir süreçtir. Haklıyken haksız duruma düşmemek, usul hataları nedeniyle davayı kaybetmemek ve en önemlisi barınma hakkınızı korumak için uzman bir Avukat İstanbul ve çevresindeki emsal kararlara hakimiyetiyle size rehberlik edecektir. Unutmayın ki, yasalar haklarını bilen ve savunanların yanındadır. Karmaşık kira davalarında, yerel mahkeme pratiklerini bilen ve güncel mevzuata hakim bir Avukat İstanbul bölgesindeki uyuşmazlıklarınızda en büyük güvenceniz olacaktır.
