Borçlu sıfatıyla karşı karşıya kalan birçok mülk sahibinin aklındaki en can yakıcı ve acil soru şüphesiz ki Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim sorusudur. İcra hukuku prosedürleri, dışarıdan bakıldığında karmaşık ve durdurulamaz bir süreç gibi görünse de aslında kanun koyucu borçlulara mülkiyet haklarını korumaları veya zararlarını minimize etmeleri için çok sayıda hukuki mekanizma tanımıştır. Mülkünüzün değerinin altında satılmasını engellemek, satışı durdurmak veya kendi bulduğunuz alıcıya gerçek değerinden satmak gibi seçenekleriniz yasal süreler dahilinde mümkündür. Bu süreçte atılacak adımların zamanlaması hayati önem taşır çünkü icra hukukunda süreler hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılan bir gün dahi evin kaybedilmesiyle sonuçlanabilir. Bu makalemizde, Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim endişesi taşıyan mülk sahipleri için sürecin en başından tahliye aşamasına kadar olan tüm hukuki yolları, 2025 yılı güncel Yargıtay kararları ve İcra İflas Kanunu değişiklikleri ışığında detaylandırdık.
İcra Sürecinde İlk Kritik Aşama Olan Kıymet Takdiri Raporuna İtiraz
İcra müdürlüğü tarafından gayrimenkulün satışı aşamasına geçilmeden önce yapılan en önemli işlem taşınmazın değerinin belirlendiği kıymet takdiri işlemidir. Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim diye düşünen bir borçlunun karşılaşacağı ilk resmi belge genellikle bu rapor olmaktadır ve bu rapora yapılacak itiraz sürecin kaderini belirleyen temel taşlardan biridir. İcra memuru bilirkişiler marifetiyle evinize gelerek bir keşif yapar ve evin konumuna, imar durumuna, metrekaresine ve yıpranma payına göre bir değer biçer ki bu değer çoğu zaman piyasa rayicinin altında kalabilmektedir.
Eğer belirlenen bu muhammen bedel evinizin gerçek değerini yansıtmıyorsa derhal harekete geçmeniz gerekmektedir çünkü düşük belirlenen değer üzerinden çıkılacak ihalelerde eviniz yok pahasına satılabilir. Kıymet takdiri raporunun size tebliğ edildiği tarihten itibaren yedi günlük hak düşürücü süre içerisinde İcra Mahkemesine başvurarak rapora itiraz etmeniz ve yeniden bilirkişi incelemesi talep etmeniz şarttır. Bu itiraz hakkının kullanılmaması durumunda rapor kesinleşir ve ileride yapılacak ihalenin feshi davalarında taşınmazın değerinin düşük olduğu iddiasını ileri sürmeniz hukuken mümkün olmaz. Unutulmamalıdır ki kıymet takdiri raporları düzenlendiği tarihten itibaren değil icra müdürlüğünün keşif tarihinden itibaren iki yıl süreyle geçerlidir ve bu süre dolmuşsa raporun güncellenmesi zorunludur. Bu detayları bilen bir hukukçu ile çalışmak size zaman ve para kazandıracaktır.
Evim Satılmadan Kendi İsteğimle Satabilir Miyim Sorusu ve Rızaen Satış
Hukuk sistemimizde yapılan son köklü değişikliklerle birlikte borçlulara çok önemli bir hak tanınmış ve Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim diyenler için rızaen satış yetkisi getirilmiştir. İcra ve İflas Kanunu madde 111/a ile getirilen bu düzenleme sayesinde borçlu, haczedilen malını cebri icra yoluyla ihalede satılmasını beklemeden kendi bulduğu alıcıya satma imkanına kavuşmuştur. Bu yöntem evin ihalede değerinin çok altına gitmesini engellemekte ve borçlunun borcundan daha hızlı kurtulmasını sağlamaktadır.
Bu haktan yararlanabilmek için kıymet takdiri raporunun size tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine başvurarak satış yetkisi talep etmeniz gerekmektedir. İcra müdürü bu talep üzerine size on beş günlük bir süre verir ve bu süre zarfında alacaklı tarafın satış isteme işlemleri durur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus satış bedelinin kanunun belirlediği asgari tutarı karşılaması zorunluluğudur. Bulacağınız alıcının ödeyeceği bedel, taşınmazın belirlenen muhammen bedelinin en az yüzde doksanı ile o malla güvence altına alınan rüçhanlı alacaklar ve takip masrafları toplamından hangisi yüksekse o tutarı karşılamak zorundadır. Bu şartlar sağlandığında dosya İcra Mahkemesine gönderilir ve mahkemenin onayı ile tapu devri gerçekleşerek hacizler temizlenir. Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim araştırması yapanlar için bu yol, ihalenin belirsizliğinden kurtulmanın en garantili yoludur.
Tek Evim Var İcradan Satılır Mı Konusu ve Meskeniyet İddiası
Türk hukuk sistemi sosyal devlet ilkesi gereği borçlunun ve ailesinin yaşamını sürdürebilmesi için zorunlu olan barınma hakkını koruma altına almıştır ve bu durum halk arasında tek evim satılmaz kuralı olarak bilinmektedir. Eğer Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim diyorsanız ve satılacak olan taşınmaz ailenizle birlikte yaşadığınız tek eviniz ise ve bu ev lüks standartlarda değilse haczedilmezlik şikayetinde bulunma hakkınız mevcuttur. Hukuk dilinde meskeniyet iddiası olarak adlandırılan bu başvuru borçlunun haline münasip evinin haczini engellemek için kullanılan en güçlü savunma mekanizmalarından biridir.
Bu korumadan yararlanabilmek için evin borcu nedeniyle ipotekli olmaması gerekmektedir çünkü kendi isteğinizle ipotek verdiğiniz bir ev için sonradan meskeniyet iddiasında bulunmanız iyi niyet kuralları gereği kabul edilmemektedir. Ancak ipotek konut kredisi gibi evin alınması için değil de sonradan ticari bir borç için verilmişse veya zorunlu bir ipotekse durum değişebilir. Meskeniyet şikayeti de tıpkı diğer şikayetler gibi yedi günlük hak düşürücü süreye tabidir ve bu süre haczin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Mahkeme yapacağı incelemede evin değerinin borçlunun haline münasip bir ev alabileceği değerden fazla olup olmadığını araştırır. Eğer eviniz lüks bulunursa satılır ancak satış bedelinden size yeni ve mütevazı bir ev almanız için gereken para ayrılır ve sadece artan kısım alacaklıya ödenir.
İcra İhalesi Nasıl Yapılır ve Satışı Durdurma Yolları
Tüm bu aşamalar geçildikten sonra eğer satış engellenemezse taşınmaz elektronik satış portalı üzerinden açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim sorusunu soran bir borçlu için ihale süreci en stresli aşamadır ancak bu aşamada dahi yapılabilecek hukuki manevralar bulunmaktadır. Satış ilanı UYAP ve ilan portallarında yayınlandıktan sonra birinci ve ikinci artırma tarihleri belirlenir ve ihaleye katılmak isteyenler muhammen bedelin yüzde ellisi üzerinden teklif vermeye başlarlar.
Bu aşamada satışı durdurmanın en etkili yollarından biri borcun tamamının ödenmesi veya alacaklı ile anlaşarak taksitle ödeme taahhüdü verilmesi ve alacaklının satışı geri çekmesidir. Bunun dışında eğer borcun dayanağı olan mahkeme kararı temyiz edilmişse veya istinaf aşamasındaysa icra dairesine teminat yatırılarak Yargıtay veya İstinaf sürecinin sonuna kadar icranın geri bırakılması yani tehir-i icra kararı alınabilir. Tehir-i icra kararı alındığında satış işlemleri üst mahkemeden karar gelene kadar durdurulur. Ayrıca ihale sürecindeki teknik hatalar, elektronik sistemdeki arızalar veya usule aykırı işlemler tespit edilirse bu durumlar tutanağa geçirilerek ileride ihalenin feshi davasına konu edilebilir.
İhalenin Feshi Davası ile Satışın İptali Mümkün Mü
Eviniz ihalede satılmış olsa bile bu mülkiyeti kesin olarak kaybettiğiniz anlamına gelmez çünkü kanun koyucu ihale sürecinde yapılan usulsüzlüklere karşı ihalenin feshi davası açma hakkı tanımıştır. Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim diyen birisi için son kale niteliğinde olan bu dava ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde İcra Mahkemesinde açılmalıdır. İhalenin feshi sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmamış olmakla birlikte Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir.
Satış ilanının borçluya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, kıymet takdirinin süresinde yapılmaması, ihaleye fesat karıştırılması veya alıcıların pey sürmesinin engellenmesi gibi durumlar ihalenin iptalini gerektiren başlıca sebeplerdir. Özellikle tebligatın usulsüz yapılması en sık karşılaşılan ve en güçlü fesih sebebidir. Ancak burada çok dikkat edilmesi gereken bir risk bulunmaktadır. Eğer mahkeme ihalenin feshi talebinizi haksız bulur ve reddederse ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezası ödemeye mahkum edilirsiniz. Bu nedenle Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim derken kulaktan dolma bilgilerle değil somut delillere dayanan hukuki bir strateji ile hareket etmek hayati önem taşır. Yargıtay kararlarına göre sadece fiyatın düşük olması tek başına ihalenin feshi sebebi sayılmamakta ve mutlaka ihalede bir usulsüzlük ve buna bağlı bir zarar unsurunun ispat edilmesi gerekmektedir.
İhale Sonrası Tahliye Süreci ve Evden Çıkarılma Durumu
İhalenin kesinleşmesi ve taşınmazın alıcı adına tescil edilmesinden sonra borçlu için tahliye süreci başlar. Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim sorusunun yerini artık ne zaman evden çıkmam gerekir sorusu alır. İcra İflas Kanunu madde 135 gereğince taşınmazın mülkiyetini kazanan alıcı icra dairesinden borçlunun tahliyesini talep eder ve icra dairesi borçluya bir tahliye emri gönderir. Bu emirde taşınmazı on beş gün içinde boşaltmanız aksi takdirde zorla çıkarılacağınız ihtar edilir.
Bu on beş günlük süre kesindir ve bu süre dolduğunda ev hala boşaltılmamışsa icra memurları kolluk kuvvetleri eşliğinde gelerek tahliyeyi gerçekleştirir. Evde kiracı olması durumunda ise kiracının tapuya şerh edilmiş veya noter onaylı bir kira sözleşmesi olup olmadığına bakılır. Eğer kiracının resmi bir sözleşmesi yoksa ve kira ilişkisi haciz tarihinden sonraysa kiracı da borçlu gibi tahliye edilmekle yüz yüze kalır. Bu aşamada tahliyeyi durdurabilmenin tek yolu ihalenin feshi davası açılmışsa mahkemeden alınacak bir tedbir kararıdır. Aksi takdirde tahliye işlemi idari ve fiili olarak gerçekleştirilir.
Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim Sonuç
Özetlemek gerekirse, Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim sorusu, sürecin her aşamasında farklı hukuki cevapları ve stratejileri barındıran çok katmanlı bir konudur. Kıymet takdirine itirazdan rızaen satış yetkisine, meskeniyet iddiasından ihalenin feshine kadar uzanan bu yolda, atılacak her adımın yasal sürelere ve şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı olduğu unutulmamalıdır. Yedi günlük itiraz sürelerinin kaçırılması veya yanlış mahkemeye başvurulması telafisi imkansız hak kayıplarına neden olabilir. Bu süreçte hak kaybı yaşamamak adına Avukat İstanbul arayışınızda uzman desteği almanız elzemdir. Hukuki bilgi ve tecrübe, icra hukuku gibi teknik bir alanda mülkünüzü korumanın en güçlü kalkanıdır. Profesyonel bir Avukat İstanbul desteği ile mülkiyet hakkınızı koruyabilir, süreci lehinize çevirebilir veya en az zararla atlatabilirsiniz.
Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim Sık Sorulan Sorular
Evim İcradan Satılacak Ne Yapabilirim, satışı kendim yapabilir miyim? Evet, İcra İflas Kanunu madde 111/a uyarınca kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde başvurarak 15 gün süreyle rızaen satış yetkisi alabilir ve evinizi belirlediğiniz alıcıya (belirli asgari tutar şartıyla) satabilirsiniz.
Tek evim icradan satılır mı? Kural olarak borçlunun haline münasip evi haczedilemez. Ancak bunun için haczi öğrendikten sonra 7 gün içinde İcra Mahkemesine meskeniyet şikayetinde bulunmanız gerekir. Eviniz lüks değilse ve borç ipotek kaynaklı değilse satış durdurulabilir.
İhale yapıldıktan sonra evi geri alabilir miyim? İhale yapıldıktan sonra ihalenin feshi davası açarak satışı iptal ettirme şansınız vardır. Ancak bunun için ihalede usulsüzlük yapıldığını (tebligat yapılmaması vb.) ispatlamanız ve davayı 7 gün içinde açmanız gerekir.
Kıymet takdirine itiraz süresini kaçırırsam ne olur? Kıymet takdirine 7 gün içinde itiraz etmezseniz evin belirlenen değeri kesinleşir. Daha sonra ev değerinin altında satılsa bile bu sebeple ihalenin feshini isteyemezsiniz.
İcradan satılan evden ne zaman çıkmam gerekir? İhale kesinleşip alıcı adına tescil yapıldıktan sonra size tahliye emri gönderilir. Bu emrin tebliğinden itibaren evi boşaltmak için 15 gün süreniz vardır.
