Gelecek kaygısı taşıyan ebeveynlerin hem çocuklarının hayatını garanti altına almak hem de kendi barınma haklarını ölene kadar korumak amacıyla başvurdukları en yaygın yöntemlerden biri, evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak işlemidir. Bu hukuki işlem, dışarıdan bakıldığında basit bir tapu devri gibi görünse de, miras hukukundan vergi mevzuatına kadar uzanan karmaşık sonuçları beraberinde getirir. Mülkiyetin “özünü” çocuğa devrederken “kullanım hakkını” ebeveynde bırakan bu model, doğru kurgulanmadığında ileride aile içi huzursuzluklara ve yüklü tazminat davalarına yol açabilir. Bu makalede, süreci tüm detaylarıyla ele alacak ve olası risklerden nasıl korunacağınızı inceleyeceğiz.
Evi Çocuğa Verip İntifa Hakkını Üzerinde Tutmak Ne Anlama Gelir?
Türk Medeni Kanunu sistematiğinde mülkiyet hakkı; kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini içerir. Evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak suretiyle yapılan işlemde, bu yetkiler birbirinden ayrıştırılır. Ebeveyn, evin mülkiyet tapusunu (kuru mülkiyet) çocuğuna devrederken, o evde oturma, evi kullanma veya kiraya verip gelirini alma yetkisini (intifa hakkı) kendi üzerinde bırakır.
Bu işlemin temel mantığı, ebeveynin yaşadığı sürece evden çıkarılma korkusu yaşamadan mülkü çocuğuna devredebilmesidir. Tapu siciline işlenen bu intifa hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Yani çocuk evi satsa dahi, evi alan yeni kişi intifa hakkı sahibini evden çıkaramaz. Bu yönüyle evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak, ebeveynler için üst düzey bir hukuki koruma kalkanı sağlar. Ancak bu korumanın sağlanabilmesi için tapu müdürlüğünde resmi senedin doğru düzenlenmesi ve irade beyanının eksiksiz olması şarttır.
Tapu İşlemleri ve Mali Boyut: Harçlar Nasıl Hesaplanır?
Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleştirilen bu işlemde maliyetler, normal bir satıştan farklı hesaplanır. Harçlar Kanunu’na göre, bir taşınmazın intifa hakkı ve kuru mülkiyeti ayrıldığında, taşınmazın değerinin 2/3’ü intifa hakkına, 1/3’ü ise kuru mülkiyete ayrılır.. Dolayısıyla, evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak isteyen bir ebeveyn, çocuğuna mülkün teorik değerinin sadece üçte birini devretmiş sayılır.
Ödenecek tapu harcı, işlemin “satış” mı yoksa “bağış” mı gösterildiğine göre değişir:
- Satış Gösterilmesi: Taşınmazın emlak değerinin 1/3’ü üzerinden binde 20 oranında harç ödenir.
- Bağış (Hibe) Gösterilmesi: Taşınmazın emlak değerinin 1/3’ü üzerinden binde 68.31 oranında harç ödenir..
Genellikle daha az harç ödemek için işlem satış gibi gösterilse de, gerçekte bir para alışverişi yoksa bu durum ileride “muris muvazaası” davasına konu olabilir.
Evi Çocuğa Verip İntifa Hakkını Üzerinde Tutmak ve Miras Riskleri
Bu işlemin en kritik noktası, diğer mirasçıların (örneğin diğer kardeşlerin) haklarının ihlal edilip edilmediğidir. Hukukumuzda mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapılan danışıklı işlemler geçersizdir. Eğer ebeveyn, evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak işlemini yaparken tapuda “satış” göstermiş ancak çocuğundan gerçekte bir bedel almamışsa, vefatından sonra diğer kardeşler “Muris Muvazaası” davası açarak tapuyu iptal ettirebilirler..
Yargıtay, ebeveynin intifa hakkını üzerinde tutmasını, işlemin bağış olduğunun güçlü bir göstergesi (karinesi) olarak kabul edebilmektedir. Çünkü hayatın olağan akışında bir satıcı malını sattıktan sonra o mal üzerindeki hakimiyetini sürdürmez. Bu nedenle, miras risklerini minimize etmek için işlemin gerçek niteliğine uygun (bağış ise bağış olarak) yapılması veya diğer kardeşlerin de sürece dahil edilerek “Mirastan Feragat Sözleşmesi” gibi ek önlemlerin alınması gerekebilir.
İntifa Hakkı Sahibinin ve Çocuğun Hakları
Evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak, taraflara şu yetki ve sorumlulukları yükler:
- Ebeveynin Hakları (İntifa Sahibi): Evi dilediği gibi kullanabilir, içinde oturabilir veya kiraya verip kira gelirini alabilir. Emlak vergisini ve apartman aidatlarını ödemekle yükümlüdür.. Ayrıca DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) yaptırma yükümlülüğü de intifa hakkı sahibine aittir..
- Çocuğun Hakları (Kuru Mülkiyet Sahibi): Evi satabilir veya devredebilir ancak intifa hakkını kaldıramaz. Binanın ana yapısını ilgilendiren büyük onarımlardan (çatı aktarımı, kolon güçlendirme vb.) sorumludur.
Kısacası, evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak, çocuğa mülkiyetin sadece “kabuğunu”, ebeveyne ise “meyvesini” bırakmak demektir.
Boşanma ve Haciz Durumlarında Risk Analizi
Potansiyel müvekkillerin en çok merak ettiği konulardan biri de, çocuğun boşanması veya borçlanması durumunda ne olacağıdır.
- Boşanma Durumu: Eğer ev “bağış” yoluyla çocuğa geçmişse, bu “kişisel mal” sayılır ve boşanma durumunda çocuğun eşi bu evden hak talep edemez.. Ancak işlem “satış” gibi gösterilmişse ve çocuk evliyken yapılmışsa, gelin/damat bu evin “edinilmiş mal” olduğunu iddia ederek pay isteyebilir. Bu da evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak stratejisinin yanlış kurgulanması sonucu doğan büyük bir risktir.
- Haciz Durumu: Kuru mülkiyet sahibi çocuğun borçlarından dolayı eve haciz gelebilir ve ev icradan satılabilir. Ancak, intifa hakkı tapuya tescilli olduğu için, evi icradan alan kişi de ebeveynin intifa hakkına katlanmak zorundadır. Yani ebeveyn evden çıkarılamaz.. Öte yandan, ebeveynin borcu varsa, intifa hakkının kendisi haczolunamaz ancak bu haktan elde edilen “gelirler” (örneğin kira geliri) haczedilebilir..
Neden Profesyonel Hukuki Destek Almalısınız?
Her ailenin yapısı ve mal varlığı dengesi farklıdır. Evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak bazı aileler için mükemmel bir çözümken, bazıları için yıllar süren davaların başlangıcı olabilir. İşlemin satış mı yoksa bağış mı gösterileceği, saklı pay kurallarının ihlal edilip edilmediği ve vergi planlaması, uzmanlık gerektiren konulardır.
Hatalı bir adım, ebeveynin vefatından sonra kardeşleri birbirine düşürebilir veya yaşlılık döneminde ebeveynin huzurunu kaçırabilir. Bu nedenle, tapu müdürlüğüne gitmeden önce mutlaka bir gayrimenkul ve miras hukuku uzmanından görüş almak hayati önem taşır.
Sonuç
Özetle; evi çocuğa verip intifa hakkını üzerinde tutmak, mülkiyeti devrederken kontrolü elden bırakmamak isteyen ebeveynler için güçlü bir hukuki enstrümandır. Ancak bu işlem; muris muvazaası, saklı pay ihlali, tapu harçları ve veraset vergisi gibi çok boyutlu hukuki sonuçlar doğurur. Ebeveynin vefatıyla birlikte kuru mülkiyetin intifa ile birleşmesi sonucu veraset ve intikal vergisi doğabileceği de unutulmamalıdır..
Bu karmaşık süreçte hak kaybına uğramamak, iradenizin tapuya ve geleceğe sağlam bir şekilde yansımasını sağlamak için Avukat İstanbul ve çevresinde uzmanlaşmış hukuk bürolarından destek almanız en güvenli yoldur. Gelecekteki aile huzurunuzu şansa bırakmayın; hukuki güvenliğiniz için Avukat İstanbul anahtar kelimesiyle alanında yetkin hukukçulara ulaşarak sürecinizi profesyonelce yönetin.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İntifa hakkı sahibi evi satabilir mi?
Hayır, intifa hakkı sahibi (ebeveyn) evi satamaz, sadece kullanabilir. Satış yetkisi kuru mülkiyet sahibi çocuğa aittir, ancak o da evi intifa hakkıyla “yüklü” olarak satabilir.
Ebeveyn vefat edince intifa hakkı kime geçer?
İntifa hakkı şahsa bağlıdır, mirasçılara geçmez. Ebeveyn vefat ettiğinde hak kendiliğinden sona erer ve çocuğun kuru mülkiyeti “tam mülkiyete” dönüşür.
İntifa hakkı olan eve haciz gelir mi?
Çocuğun borcu yüzünden tapuya haciz gelebilir ve ev satılabilir. Ancak intifa hakkı tapuda tescilli olduğu için, satış olsa bile ebeveyn evde oturmaya devam eder.
Tapu harcı ne kadar tutar?
İşlem satış ise emlak değerinin 1/3’ü üzerinden binde 20 (alıcı) ve binde 20 (satıcı) olmak üzere harç ödenir. Bağış ise 1/3 değer üzerinden binde 68,31 oranında harç ödenir.
Diğer kardeşler bu işleme itiraz edebilir mi?
Evet, eğer işlem mal kaçırma (muvazaa) amacıyla yapılmışsa veya saklı paylarını ihlal ediyorsa, ebeveynin vefatından sonra dava açabilirler.
