Kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişkilerde en çok karşılaşılan ve en büyük mağduriyetlere yol açan konuların başında tahliye taahhütnameleri gelmektedir. Özellikle İstanbul gibi büyük metropollerde kira bedellerinin hızla artması sonucunda mülk sahipleri kiracıları tahliye etmek için bu belgeyi güçlü bir koz olarak kullanmaktadır. Ofisimize başvuran pek çok danışanımız panik halinde Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı ve şimdi evden çıkmamı istiyor ne yapabilirim şeklinde sorular yöneltmektedir. Bu makalede Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında haklarınızı en ince ayrıntısına kadar ele alacağız. Amacımız bu zorlu süreçte karşılaşabileceğiniz senaryoları netleştirmek ve hukuki yol haritanızı çizmektir.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak beyan ettiği yazılı bir belgedir. Hukuk sistemimizde bu belge kiracıyı koruyan genel hükümlerin en önemli istisnalarından birini oluşturur. Ancak bir kağıdın üzerine atılan her imza sizi derhal evinizden çıkaracakları anlamına gelmez. Kanun koyucu kiracının barınma hakkını korumak adına bu belgenin geçerliliğini çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. Bu şartların oluşmadığı durumlarda atılan imzanın hukuki bir sonucu olmayacaktır. Öncelikle taahhütnamenin mutlaka yazılı olması gerekir. Sözlü olarak verilen tahliye sözlerinin veya video kaydı ile alınan beyanların hukuk dünyasında bağlayıcılığı yoktur.
Belgenin geçerli olabilmesi için taşıması gereken en hayati unsur düzenleme tarihidir. Kanuna göre taahhütnamenin mutlaka kiralanan taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Kiracı anahtarı teslim alıp eve yerleştikten sonra özgür iradesiyle bu belgeyi imzalamalıdır. Eğer kira sözleşmesi yapılırken mülk sahibi size baskı kurarak sözleşme ile aynı tarihli bir taahhütname imzalattıysa bu belge geçersizdir. Yargıtay içtihatları kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütlerin kiracının müzayede hali ve baskı altında verdiği irade beyanı olduğunu kabul ederek bu belgeleri hükümsüz saymaktadır. Dolayısıyla Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı diyen bir kiracının ilk bakması gereken yer belgenin düzenleme tarihidir.
Boş Kağıda İmza Atılması ve Sonradan Doldurulması Riski
Uygulamada en sık karşılaşılan ve kiracıları en zor durumda bırakan senaryo tarih kısımları boş bırakılan belgelere imza atılmasıdır. Mülk sahipleri genellikle kiralama aşamasında kiracıya matbu bir metin imzalatmakta ancak tahliye tarihi kısmını boş bırakmaktadır. İlerleyen zamanlarda kira artış dönemlerinde anlaşmazlık yaşandığında mülk sahibi bu boş kısımları kendi isteğine göre doldurarak işleme koymaktadır. Bu noktada kiracılar genellikle belgenin sonradan doldurulduğunu ve gerçeği yansıtmadığını iddia etmektedirler. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatları bu konuda oldukça katı bir tutum sergilemektedir. Yüksek Mahkeme boş kağıda imza atan kişinin o belgenin üzerinin anlaşmaya uygun doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılacağına hükmetmektedir.
Bu durum kiracı açısından ispat yükünün ters çevrilmesine neden olur. Yani siz boş kağıda imza attıysanız ve mülk sahibi bunu sonradan doldurduysa mahkeme önünde bu iddianızı yazılı delille ispatlamak zorunda kalırsınız. Tanık beyanları bu iddianın ispatı için yeterli görülmemektedir. Hukukumuzda senede karşı senetle ispat zorunluluğu bulunduğundan belgenin aksini ancak başka bir yazılı belge ile kanıtlamanız gerekir. Birçok müvekkilimiz bize gelip Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı ama tarih kısmı boştu diyerek haklı olduklarını düşünmektedir. Fakat maalesef hukuki gerçeklik Yargıtay kararları ışığında çok daha farklı ve risklidir. Bu sebeple boş tarihli belgelere imza atmanın sonuçları son derece ağırdır.
Aile Konutu İtirazı ile Tahliye Sürecinin Durdurulması
Kiracıların elindeki en güçlü savunma mekanizmalarından biri aile konutu itirazıdır. Türk Medeni Kanunu aile konutu olarak kullanılan taşınmazlar üzerindeki tasarrufları eşlerin ortak rızasına bağlamıştır. Eğer kiralanan yer bir aile konutu ise ve kira sözleşmesi eşlerden sadece biri tarafından yapılmışsa diğer eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelebilir. Mülk sahibi tek bir eşten Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı ise ve diğer eşin bu durumdan haberi veya onayı yoksa tahliye süreci durdurulabilir.
Bu savunmayı kullanabilmek için taahhütnamede imzası bulunmayan eşin sürece müdahil olması gerekir. İcra takibi veya dava aşamasında diğer eş Aile Mahkemesine başvurarak taşınmazın aile konutu olduğunun tespitini talep edebilir. Aile Mahkemesi taşınmazın aile konutu olduğuna karar verirse Sulh Hukuk Mahkemesi veya İcra Hukuk Mahkemesi bu kararı dikkate almak zorundadır. Bu durumda mülk sahibinin elindeki taahhütname diğer eşin rızası eksikliği nedeniyle hukuki geçerliliğini yitirecektir. Bu yol özellikle boşanma aşamasındaki çiftlerde veya eşler arası iletişimin koptuğu durumlarda kiracılar için hayati bir koruma kalkanı sağlamaktadır.
İcra Takibi ve Dava Açma Sürelerinde Hak Düşürücü Süreler
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı çıkarmak isteyen mülk sahibinin uyması gereken çok kesin süreler vardır. Türk Borçlar Kanunu gereğince mülk sahibi taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yasal yollara başvurmak zorundadır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Eğer mülk sahibi bu süre içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri göndermezse veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmazsa elindeki taahhütname geçersiz hale gelir. Yani Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı diye endişelenen bir kiracı için zaman bazen lehte işleyebilir.
Mülk sahibi bu bir aylık süreyi kaçırmamak için genellikle icra takibi yolunu tercih eder. Ancak sürenin uzatılmasının bir istisnası vardır. Eğer mülk sahibi bir aylık süre içinde kiracıya dava açacağını bildiren yazılı bir ihtarname gönderirse dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış sayılır. Bu detay genellikle gözden kaçabilmektedir. Sürelerin hesaplanması teknik hukuk bilgisi gerektirdiği için her somut olayın kendi içinde değerlendirilmesi şarttır. Mülk sahibinin süreyi bir gün bile geçirmesi kiracının evde oturmaya devam etmesini sağlayabilir.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve Yargılama Usulü
Mülk sahibi tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi başlattığında kiracıya bir tahliye emri gönderilir. Kiracının bu emre karşı yedi gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilmediği takdirde tahliye emri kesinleşir ve kiracı on beş gün içinde evi boşaltmak zorunda kalır. Eğer kiracı süresi içinde itiraz ederse icra takibi durur. Bu noktada mülk sahibinin itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açması gerekir. Kiracı itiraz dilekçesinde imzanın kendisine ait olmadığını tarihin sonradan doldurulduğunu veya baskı altında Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı iddiasını ileri sürebilir.
İtirazın türü açılacak davanın mahkemesini belirler. Eğer taahhütname noter onaylı değilse ve kiracı imzayı inkar ederse mülk sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açmak zorundadır. Bu dava genel hükümlere göre görülür ve bilirkişi incelemeleri gerektirdiğinden uzun sürer. Ancak taahhütname noter onaylıysa veya kiracı imzayı kabul edip sadece tarihe itiraz ediyorsa mülk sahibi İcra Hukuk Mahkemesinde daha hızlı sonuçlanan itirazın kaldırılması davasını açabilir. Hangi itirazın yapılacağı stratejik bir öneme sahiptir ve mutlaka profesyonel destekle belirlenmelidir.
Arabuluculuk Şartı ve Dava Öncesi Süreçler
Kira uyuşmazlıklarında yapılan son yasal düzenlemelerle birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu durum tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıkları da kapsamaktadır. Mülk sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası veya itirazın iptali davası açmadan önce mutlaka arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk sürecinde taraflar bir araya gelerek anlaşma zemini ararlar. Eğer bu aşamada anlaşma sağlanamazsa mülk sahibi ancak o zaman dava açabilir. Arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi davanın usulden reddedilmesine neden olur.
Bu süreç aslında taraflar için bir uzlaşma fırsatı sunar. Yıllarca sürecek dava süreçleri ve masraflar yerine makul bir taşınma süresi veya tazminat karşılığında tahliye konusunda anlaşılabilir. Müvekkillerimizden Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı şikayetiyle gelenlerin bir kısmı arabuluculuk aşamasında mülk sahibiyle ortak bir paydada buluşarak sorunu çözebilmektedir. Ancak arabuluculuk sürecinin de hukuki sonuçları olduğundan bu görüşmelere hazırlıklı gitmek büyük önem taşır.
Cezai Şart ve Tazminat Riskleri
Bazı tahliye taahhütnamelerinde kiracının evi zamanında boşaltmaması durumunda yüksek miktarda cezai şart ödeyeceğine dair hükümler yer almaktadır. Mülk sahipleri bu maddeyi kiracı üzerinde baskı kurmak ve tahliyeyi hızlandırmak için kullanırlar. Yargıtay uygulamalarına göre tahliye taahhütnamesindeki cezai şart kural olarak geçerlidir. Ancak hakimlerin fahiş gördükleri cezai şart miktarında indirim yapma yetkisi bulunmaktadır. Kiracı tacir değilse mahkeme hakkaniyet ilkesi gereği cezayı makul bir seviyeye indirebilir.
Yine de bu risk hafife alınmamalıdır. Eğer geçerli bir taahhütnameniz varsa ve süresinde çıkmazsanız hem tahliye edilebilir hem de taahhüt ettiğiniz cezai bedeli ödemek zorunda kalabilirsiniz. Çoğu kiracı sadece evden çıkarılacağını düşünürken bir anda yüklü bir borçla karşılaşabilmektedir. Bu nedenle zorla veya kandırılarak Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı durumlarında belgenin içeriğinin ve cezai şart maddelerinin dikkatlice incelenmesi gerekir.
Kiracının İmza İnkarı ve Sahtecilik İddiaları
Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde düzenlenmişse yani noterde yapılmamışsa kiracının imza inkarında bulunma hakkı vardır. İcra takibi başladığında kiracı yedi günlük süre içinde bu imza bana ait değildir diyerek itiraz ederse takip durur. Bu durumda mülk sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamak zorundadır. Mahkeme imza örneklerini Adli Tıp Kurumuna veya uzman bilirkişilere göndererek grafolojik inceleme yaptırır.
Eğer inceleme sonucunda imzanın kiracıya ait olduğu ortaya çıkarsa kiracı hem davayı kaybeder hem de inkar tazminatı ve para cezası ödemek zorunda kalır. Ancak imza gerçekten kiracıya ait değilse veya taklit edilmişse kiracı davayı kazanır ve mülk sahibi kötü niyet tazminatına mahkum edilir. Sahtecilik iddiaları ciddiyetle ele alınması gereken ve teknik inceleme gerektiren konulardır. Ofisimize Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı ama ben imzalamadım diyen kişiler için bu teknik süreç hayati önem taşır.
Noter Onaylı Taahhütnamenin Gücü
Mülk sahipleri süreçleri hızlandırmak ve ispat sorunlarını aşmak için genellikle noter onaylı tahliye taahhütnamesi talep etmektedir. Noter huzurunda düzenlenen veya imzası noterde onaylanan taahhütnameler hukuken çok daha güçlü delil niteliğindedir. Bu tür belgelerde kiracının imza inkarında bulunması çok daha zordur ve ancak sahtecilik davası ile mümkün olabilir. Ayrıca noter onaylı belgeye dayanan takiplerde mülk sahibi İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak süreci çok daha hızlı (yaklaşık 6-8 ay içinde) sonuçlandırabilir.
Kiracı açısından bakıldığında noterde imza atarken irade beyanının sakatlandığını veya baskı altında olduğunu iddia etmek hayatın olağan akışına aykırı kabul edilir. Noter resmi bir makam olduğundan burada yapılan işlemlerin aksini ispat etmek çok güçlü deliller gerektirir. Bu nedenle kiracılar notere gitmeden önce Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı baskısını hissetseler bile atacakları imzanın sonuçlarını çok iyi değerlendirmelidirler.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi kiracı ve mülk sahibi arasındaki güç dengesini değiştiren kritik bir belgedir. Mülk sahibinin baskısıyla, dikkatsizlikle veya iyi niyetle imzalanan bu belgeler kiracılar için ciddi barınma sorunlarına yol açabilmektedir. Özellikle tarih kısmı boş bırakılan, eş rızası alınmayan veya kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan belgeler hukuki tartışmaların odağındadır. Hukukumuzda şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı olan bu kurumda yapılacak en küçük bir usul hatası dahi davanın seyrini tamamen değiştirebilir. Mülk sahibi tarafından usulsüzce alınan ve Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi İmzalattı denilerek işleme konulan belgelere karşı haklarınızı savunmak mümkündür.
Bu karmaşık ve teknik detaylar içeren süreçte hak kaybına uğramamak için uzman bir hukukçu desteği almak şarttır. İstanbul gibi yoğun dava yükünün olduğu bir yargı çevresinde usul kurallarına hakim olmak davanın kazanılmasında belirleyici rol oynar. Eğer siz de tahliye tehdidi altındaysanız veya mülk sahibi olarak haklı tahliye sebepleriniz varsa Avukat İstanbul arayışınızda deneyimli kadromuzla yanınızdayız. Unutmayın ki zamanında yapılan doğru hukuki müdahalelerle sürecin lehinize dönmesi mümkündür. Profesyonel Avukat İstanbul desteği ile taşınmaz hukuku konusundaki mağduriyetlerinizi gidermek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
1. Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan taahhütnameler, kiracının özgür iradesiyle verilmediği ve baskı altında imzalandığı kabul edilerek geçersiz sayılır. Taahhütnamenin düzenleme tarihinin kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olması şarttır.
2. Boş kağıda imza attım, ev sahibi sonradan doldurdu. Ne yapabilirim?
Yargıtay kararlarına göre boş kağıda imza atan kişi, belgenin üzerinin anlaşmaya uygun doldurulacağını kabul etmiş sayılır. Belgenin sonradan ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsanız, bunu yazılı bir delille (senede karşı senetle ispat kuralı gereği) ispatlamanız gerekir. Tanık beyanı bu durumda yeterli değildir.
3. Eşimin haberi olmadan tahliye taahhütnamesi verdim, geçerli mi?
Eğer kiralanan taşınmaz “aile konutu” niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu gereği diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesi feshedilemez. Bu durumda eşiniz Aile Mahkemesi’ne başvurarak taşınmazın aile konutu olduğunu tespit ettirebilir ve taahhütnamenin geçersizliğini sağlayarak tahliye sürecini durdurabilir.
4. Tahliye taahhütnamesine dayalı dava açma süresi nedir?
Mülk sahibi, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmak veya tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücü süredir. Eğer 1 ay içinde işlem yapılmazsa veya dava açılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmazsa taahhütname geçerliliğini yitirir.
5. Zorla imzalatılan tahliye taahhütnamesi nasıl iptal edilir?
Eğer taahhütname tehdit, korkutma veya hile ile imzalatıldıysa, Borçlar Kanunu’na göre irade sakatlığı nedeniyle iptal edilebilir. Ancak bu durumun (tehdit, zorlama vb.) ispatlanması gerekir. İrade sakatlığının öğrenildiği veya tehdidin ortadan kalktığı tarihten itibaren 1 yıl içinde taahhütnamenin iptali için bildirimde bulunulmalı veya dava açılmalıdır.
6. Tahliye davası ne kadar sürer?
İstanbul’daki mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak tahliye davalarının süresi değişmektedir. İtirazın kaldırılması davaları (İcra Hukuk Mahkemesi) ortalama 6-10 ay sürerken, itirazın iptali davaları (Sulh Hukuk Mahkemesi) istinaf süreciyle birlikte 2-3 yılı bulabilmektedir.
