Giriş Mülkiyet Hakkı ve Tahliye Süreçlerinde Zaman Yönetimi
Gayrimenkul hukuku, modern şehir hayatının en dinamik ve çatışmaya açık alanlarından birini oluşturmaktadır. Özellikle Türkiye gibi ekonomik dalgalanmaların ve hızlı şehirleşmenin yaşandığı ülkelerde, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiler sadece bir sözleşme meselesi olmaktan çıkıp ciddi hukuki mücadelelere dönüşebilmektedir. Bir mülk sahibi olarak hakkınızı ararken karşılaştığınız en kritik soru şüphesiz ki ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi ne kadardır sorusudur. Bu süre, sadece takvim yapraklarında geçen bir zaman dilimi değil, aynı zamanda mülkiyet hakkınızın fiilen ne zaman teslim alınacağını belirleyen stratejik bir süreçtir. Bu makalenin amacı, hak kaybına uğramadan ve süreci en verimli şekilde yöneterek mülkünüze kavuşmanız için izlenmesi gereken hukuki yolları tüm detaylarıyla analiz etmektir.
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan “zayıfı koruma” ilkesi üzerine inşa edilmiştir. Bu nedenle kanun koyucu, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkını belirli ve sınırlı sebeplere bağlamıştır. Haklı bir tahliye sebebiniz olsa dahi, usul hataları yapmak veya yanlış hukuki strateji izlemek, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi üzerinde dramatik gecikmelere neden olabilir. Özellikle İstanbul gibi metropollerdeki mahkemelerin iş yükü düşünüldüğünde, davanın açıldığı andan kararın kesinleşmesine kadar geçen süre, profesyonel bir hukuki destek alınıp alınmadığına göre büyük farklılıklar göstermektedir. Bir avukatın gözetiminde yürütülen süreçlerde usuli hatalar minimize edildiğinden, tahliye süreci çok daha hızlı sonuçlanabilmektedir.
Bu kapsamlı rehberde, 2025 ve 2026 yıllarında geçerli olan güncel mevzuat, Yargıtay içtihatları ve mahkeme pratikleri ışığında tüm tahliye sebepleri ele alınacaktır. Bildirim yoluyla tahliye, dava yoluyla tahliye, temerrüt, tahliye taahhütnamesi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi başlıkların her biri, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi açısından ayrı ayrı değerlendirilecektir. Amacımız, avukat arayan potansiyel müvekkillerimizin zihnindeki belirsizlikleri gidermek ve onları bekleyen hukuki sürece hazırlamaktır.
Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi ve Türk Borçlar Kanunu Sistematiği
Türk hukuk sisteminde kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi, katı şekil şartlarına ve sürelere tabidir. Kiraya verenin keyfi olarak sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir. Kanunda sayılan sınırlı sebeplerden (numerus clausus) birinin varlığı gereklidir. Bu sebeplerin varlığı halinde dahi, kanunun öngördüğü ihtar ve dava açma sürelerine riayet edilmemesi, davanın reddedilmesine ve sürecin en başa dönmesine yol açar. Bu durum doğal olarak ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi hesabını altüst eder ve mülk sahibini maddi manevi zarara uğratır.
Sınırlı Sayı İlkesi ve Hukuki Etkileri
Tahliye sebepleri genel olarak bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere ikiye ayrılır. Bildirim yoluyla tahliye, genellikle 10 yıllık uzama süresinin dolmasına bağlıdır ve herhangi bir haklı sebep gösterilmesi gerekmez. Ancak dava yoluyla tahliyede, kiracının bir kusuru (kira ödememe gibi) veya ev sahibinin haklı bir ihtiyacı (konut gereksinimi gibi) ispatlanmalıdır. Mahkemelerin yapacağı inceleme, seçilen yola göre değişir. Örneğin tahliye taahhütnamesine dayalı bir süreçte inceleme daha şekli ve hızlıyken, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın samimiyeti araştırıldığı için süreç daha uzundur. Bu nedenle, hangi hukuki yolun seçileceği, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi üzerinde doğrudan belirleyici bir role sahiptir.
Sözleşme Türlerinin Tahliye Süreçlerine Etkisi
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, fesih bildirim sürelerini değiştirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeler genellikle belirli süreli yapılır ve süre bitiminde kendiliğinden birer yıl uzar. Bu “uzamış belirli süreli sözleşme” yapısı, ihtarname gönderim zamanlaması açısından hayati önem taşır. Yanlış zamanda gönderilen bir ihtarname, bir yıllık kira döneminin kaybedilmesine neden olabilir. Bu tür teknik hatalar, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi hedefinizi bir yıl öteleyebilir. Dolayısıyla sürecin en başından itibaren uzman bir avukatla çalışmak, zaman ve hak kaybını önlemenin en garantili yoludur.
Kiracı Tahliye Davalarında Süreç Yönetimi ve Zaman Çizelgesi
Müvekkillerimizin en çok merak ettiği konu, mahkemeye başvurduktan sonra kiracının ne zaman tahliye edileceğidir. Bu sorunun cevabı, davanın türüne ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte, 2025 yılı itibarıyla İstanbul adliyelerindeki ortalama süreler üzerinden bir projeksiyon yapmak mümkündür.
Dava Öncesi Hazırlık ve İhtarname Süreci
Hukuki sürecin ilk ve en önemli adımı ihtarname göndermektir. İhtarname, hem kiracıyı temerrüde düşürmek hem de dava şartlarını oluşturmak için kritik bir araçtır. Noter kanalıyla gönderilen bir ihtarnamenin tebliği ve yasal bekleme süreleri (örneğin kira ödememe durumunda 30 gün), ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi hesabına mutlaka eklenmelidir. Tebligatın usulüne uygun yapılmaması davanın reddine sebep olacağından, bu aşamanın titizlikle yönetilmesi gerekir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra hariç) arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu süreç en fazla 4 hafta sürer. Arabuluculuk, tarafların anlaşması halinde ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi bakımından büyük bir avantaj sağlayabilir. Anlaşma sağlanırsa aylar sürecek dava süreci 1 ayda tamamlanmış olur. Ancak anlaşma sağlanamazsa, dava açma hakkı doğar ve süreç mahkemeye taşınır.
Mahkeme ve İstinaf Aşamaları
Dava açıldıktan sonra duruşma günlerinin verilmesi, tanıkların dinlenmesi, bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması gibi aşamalar süreci belirler. Yerel mahkemede davanın sonuçlanması davanın türüne göre 6 ay ile 2 yıl arasında değişebilir. Kararın istinafa taşınması durumunda ise süreç daha da uzamaktadır. Ancak tahliye kararlarının icrası için kesinleşme şartı aranmadığından (kiracı tehiri icra kararı almazsa), yerel mahkeme kararından sonra tahliye işlemleri başlatılabilir. Tüm bu aşamaların profesyonelce takibi, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresini minimize etmek için şarttır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye ve Hızlandırılmış Yollar
Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibine en güçlü tahliye imkanını sunar. Bu durumda izlenecek yol, sürecin hızını belirler.
İcra Takibi Yoluyla Tahliye
En hızlı yöntem, kiracı aleyhine “tahliye talepli ilamsız icra takibi” başlatmaktır. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde 30 gün ödeme süresi verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talep edilebilir. İcra mahkemelerindeki yargılama, genel mahkemelere göre çok daha hızlıdır ve ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi 3-6 aya kadar düşebilir. Ancak kiracının takibe itiraz etmesi durumunda, itirazın kaldırılması veya iptali davası açılması gerekir. Noter onaylı bir kira sözleşmesi varsa, itirazın kaldırılması davası ile süreç yine hızlı ilerler.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar gönderilen kiracıya karşı, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Burada ihtarların aynı kira yılına ait olması ve tebliğ tarihlerinin doğruluğu kritiktir. Yargıtay’ın katı şekil şartlarına tabi olan bu dava türünde, sürelerin kaçırılması davanın reddine neden olur. Bu nedenle ihtarname süreçlerinin bir avukat tarafından yönetilmesi, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi açısından hayati önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Hızlı Sonuç Alma Stratejileri
Uygulamada ev sahiplerinin elindeki en güçlü koz olan tahliye taahhütnamesi, geçerlilik şartlarını taşıdığı takdirde tahliye sürecini son derece kısaltan bir belgedir.
Geçerlilik Şartları ve Yargıtay Uygulaması
Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için yazılı olması, bizzat kiracı tarafından imzalanması ve en önemlisi kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütnameler geçersizdir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatlarına göre, boş tarihli olarak imzalanıp verilen taahhütnamenin sonradan doldurulması, belgenin geçersiz olduğu iddiasını ispatlamaz. Bu durum, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi bakımından ev sahibine büyük avantaj sağlar.
Geçerli bir taahhütname varsa, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava açılmalıdır. Bu hak düşürücü sürenin kaçırılması, taahhütnamenin hükümsüz kalmasına neden olur. Bu nedenle, taahhüt edilen tarih yaklaşırken mutlaka hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Gereksinim ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davaları
Mülk sahibinin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy) konut ya da işyeri ihtiyacı, tahliye sebebidir. Ayrıca binanın yeniden inşası veya esaslı tadilatı da tahliye hakkı verir.
İhtiyacın Samimi ve Zorunlu Olması
Bu davalarda mahkeme, ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olup olmadığını araştırır. Örneğin ev sahibinin oturabileceği başka boş bir evi varsa, ihtiyaç iddiası samimi bulunmayabilir. Bu araştırma süreci (tanık, keşif, bilirkişi) yargılamayı uzatabilir. Bu tür davalarda ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi ortalama 1.5 – 2 yılı bulabilir. Ancak davanın iyi hazırlanması, delillerin sağlam sunulması ve ihtiyacın net bir şekilde ortaya konulması süreci hızlandırır.
Yeni Malikin İhtiyacı
Taşınmazı satın alan yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu 1 aylık sürenin kaçırılmaması çok önemlidir. Aksi takdirde eski kira sözleşmesinin süresi beklenmek zorunda kalınır. Yeni malikin ihtiyacı davalarında da samimiyet testi uygulanır.
Yargılama Masrafları ve Avukatlık Ücretleri 2025 Görünümü
Tahliye süreçlerinde süre kadar maliyet de önemli bir faktördür. 2025 yılı harç ve masraf tarifeleri, davanın türüne ve yıllık kira bedeline göre belirlenir.
| Masraf Kalemi | Açıklama |
| Başvurma Harcı | Dava açılışında alınan maktu harçtır. |
| Peşin Harç | Yıllık kira bedelinin binde 68,31’inin çeyreği peşin alınır. |
| Gider Avansı | Tebligat, tanık, bilirkişi ve keşif masrafları için yatırılır. |
| Vekalet Ücreti | Avukat ile müvekkil arasındaki anlaşmaya ve asgari ücret tarifesine göre belirlenir. |
Davayı kazanan taraf, yaptığı yargılama giderlerini ve karşı vekalet ücretini davalıdan (kiracıdan) geri alabilir. Ancak bu süreçte profesyonel destek almak, hatalı dava açarak boşuna masraf yapmanın önüne geçer.
Sık Sorulan Sorular
Kiracım kirayı ödemiyor, hemen çıkarabilir miyim?
Hemen çıkarmak mümkün değildir, yasal prosedür izlenmelidir. İcra takibi başlatarak 30 gün süre verilir. Ödemezse tahliye davası açılır. Bu süreçte ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi en az 3-6 ay sürer.
10 yıllık kiracıyı sebepsiz çıkarabilir miyim?
Evet, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebepsiz tahliye mümkündür.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı ne zaman çıkar?
Taahhüt edilen tarihte çıkmazsa, 1 ay içinde icra takibi veya dava açılır. İcra mahkemesi süreci genellikle daha hızlıdır ve birkaç ay içinde sonuçlanabilir.
Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır. Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay beklemek zorundadır. Ancak bu sürenin sonunda dava açabilir.
Kiracının elektriğini suyunu kesebilir miyim?
Hayır, bu suç teşkil eder ve tazminat sorumluluğu doğurur. Hukuki yollara başvurulmalıdır.
Sonuç ve Profesyonel Destek Önerisi
Özetle, ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi, seçilen hukuki yola, davanın hazırlık aşamasına ve sürecin profesyonelce yönetilmesine bağlı olarak büyük değişkenlik gösterir. Hukuk sistemimizdeki katı şekil şartları ve süreler, bireysel olarak takip edilen dosyalarda hak kayıplarına ve yıllarca süren davalara neden olabilmektedir.
Eğer kiracınızla sorun yaşıyor ve mülkünüzü tahliye etmek istiyorsanız, süreci deneme-yanılma yoluyla yürütmek size sadece zaman değil, ciddi maddi kayıplar da yaşatacaktır. Haklıyken haksız duruma düşmemek, usul hatalarıyla davanızı kaybetmemek ve en önemlisi mülkünüze en kısa sürede kavuşmak için uzman bir hukukçu desteği şarttır. Avukat İstanbul ve çevresinde size sağlayacağı stratejik danışmanlık ile bu karmaşık süreci sizin adınıza en verimli şekilde yönetecektir. Unutmayın, kira hukukunda zaman nakittir ve profesyonel destek, Avukat İstanbul bölgesindeki çözüm ortağınız olarak mülkiyet hakkınızın en güçlü teminatıdır.
