Türkiye’de gayrimenkul piyasasının hareketliliği ile birlikte mülk sahipleri ve kiracılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri de taşınmazın satış sürecidir. Mülkiyet hakkı sahibine taşınmazı dilediği zaman satma yetkisi verse de bu durum kiracının yasal haklarını doğrudan ortadan kaldırmaz. Birçok kişi Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? sorusunun cevabını merak etmekte ve bu süreçte haksız tahliye riskiyle karşı karşıya kalmaktadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen hükümler mülkiyetin el değiştirmesinin kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmeyeceğini açıkça belirtmektedir. Bu durum kiracının barınma hakkını koruma altına alırken yeni malikin de sadece belirli hukuki şartlar dâhilinde tahliye talep edebilmesine imkân tanımaktadır.
Gayrimenkul satışı gerçekleştiğinde eski malik ile yapılan kira sözleşmesi bütün şartlarıyla birlikte yeni malike geçer. Yeni malik yasal bir halefiyet ilişkisi içerisinde sözleşmenin tarafı haline gelir ve kiracıya karşı tüm borç ve yükümlülükleri devralır. Bu aşamada kiracıların bilmesi gereken en önemli husus sadece satış işleminin yapılmış olmasının tahliye için yeterli bir sebep teşkil etmediğidir. Hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi ve tarafların haklarını bilmesi muhtemel mağduriyetlerin önüne geçmek için temel şarttır.
Kira Sözleşmesinin Yeni Malike Geçişi ve Yasal Halefiyet
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu düzenleme hukuk dilinde yasal sözleşme devri olarak adlandırılır ve taşınmazı satın alan kişi kiracının mevcut sözleşmesel haklarını bilmese dahi bu durumdan sorumlu tutulur. Dolayısıyla mülk sahibi değişse bile kiracı aynı şartlarla taşınmazı kullanmaya devam etme hakkına sahiptir. Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? sorusuna verilen yasal cevap bu nedenle ilk aşamada kiracının lehinedir.
Yeni malik taşınmazı devraldığı andan itibaren kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep edebilir. Ancak bunun için kiracıya yazılı bir bildirim yaparak yeni banka hesap bilgilerini iletmesi gerekmektedir. Kiracı bu bildirimi alana kadar eski malike yaptığı ödemelerden sorumlu tutulamaz. Sözleşmenin süresi, artış oranları ve depozito gibi tüm detaylar yeni malik için de bağlayıcılığını korur. Eski malike ödenmiş olan depozito bedeli yeni malike geçmiş sayılır ve tahliye aşamasında iade yükümlülüğü yeni malike aittir.
Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Tahliye Hakkı ve Şartları
Her ne kadar kira sözleşmesi devam etse de kanun koyucu yeni malikin kendi mülkünü kullanma ihtiyacını koruma altına almıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre taşınmazı sonradan edinen kişi onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu içindeyse tahliye davası açabilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için malikin gerçek ve zorunlu bir ihtiyacının bulunması gerekmektedir.
Sadece taşınmazın satılmış olması kiracının hemen çıkarılabileceği anlamına gelmez. Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? süreci incelendiğinde yeni malikin bu ihtiyacını mahkeme huzurunda somut delillerle ispat etmesi gerektiği görülür. Yargıtay kriterlerine göre ihtiyaç iddiası gerçek, samimi ve sürekli olmalıdır. Örneğin malikin aynı bölgede boş ve oturmaya elverişli başka bir evi varsa tahliye talebi samimi bulunmayarak reddedilebilir. İhtiyacın davanın başında var olması yetmez, yargılama sonuna kadar devam etmesi şarttır.
İhtarname Süreleri ve Hak Düşürücü Sürelerin Önemi
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanmak istiyorsa kanunda belirtilen sıkı sürelere uymak zorundadır. Taşınmazı satın alan kişi mülkiyeti edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname hem malik değişikliğini bildirmek hem de tahliye niyetini açıklamak adına kritik bir öneme sahiptir. İhtarname çekildikten sonra malik en erken altı ay sonra tahliye davası açabilmektedir.
Eğer yeni malik bu bir aylık ihtar süresini kaçırırsa o kira dönemi için özel tahliye hakkını kaybeder. Ancak malik alternatif olarak mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açma hakkını da kullanabilir. Bu ikinci seçenekte edinme tarihinden itibaren ihtar çekme zorunluluğu bulunmaz ancak sözleşmenin bitiş tarihinin kesin olarak ispatlanması gerekir. Bu sürelerin takibi profesyonel bir yaklaşım gerektirir zira bir günlük gecikme dahi davanın usulden reddine yol açabilir.
Kiracının Barınma Hakkı ve Mülkiyet Hakkı Arasındaki Denge
Hukuk sistemimiz mülkiyet hakkını mutlak bir üstünlük olarak görmemekte ve kiracının barınma güvenliğini sosyal devlet ilkesi gereği korumaktadır. Bu nedenle Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? tartışmalarında mahkemeler her zaman ihtiyacın zorunluluğunu sorgular. Malikin ekonomik yatırım amacıyla evi satması veya kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak istemesi yasal bir tahliye sebebi değildir.
Kiracı tahliye davası sonuçlanıp karar kesinleşene kadar taşınmazda oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Bu süreç Türkiye’deki mahkeme yoğunlukları göz önüne alındığında bir yıldan fazla sürebilmektedir. Malikin bu süre zarfında kiracıyı su ve elektrik kesmek veya taşınmaza zorla girmek gibi yollarla rahatsız etmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eder. Hukuki süreçlerin sadece mahkeme yoluyla ve icra müdürlükleri aracılığıyla yürütülmesi esastır.
Tapuya Şerh Edilen Kira Sözleşmesinin Koruyucu Etkisi
Kiracıların yeni maliklere karşı en güçlü savunma aracı kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca şerh edilen kira hakkı taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Eğer tapu kaydında bir kira şerhi mevcutsa yeni malik bu şerhi bilerek taşınmazı almış sayılır. Bu durumda yeni malik “ihtiyacım var” diyerek kiracıyı kira süresi dolmadan çıkaramaz.
Kira şerhi bulunan durumlarda Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? sorusunun cevabı net bir şekilde hayırdır. Taşınmazı satın alan kişi tapudaki şerh nedeniyle kiracının kullanım hakkına katlanmak zorundadır. Özellikle ticari işletmeler ve uzun süreli konut kiralamalarında tapuya şerh koydurmak kiracının geleceğini garanti altına alan en hayati işlemdir. Bu şerh sayesinde malik değişikliği kiracı için hiçbir risk oluşturmaz.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Dönemi
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yasal düzenleme ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce mutlaka yetkili arabuluculuk bürosuna başvurmak zorundadır. Bu süreçte taraflar bir arabulucu eşliğinde bir araya gelerek anlaşma zemini ararlar. Arabuluculuk süreci davanın açılmasından önce uyuşmazlığı daha hızlı ve daha az maliyetle çözmeyi amaçlar.
Eğer arabuluculuk aşamasında taraflar bir uzlaşmaya varırlarsa düzenlenen tutanak ilam niteliğinde yani mahkeme kararı gücünde olur. Ancak anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından “anlaşmazlık tutanağı” düzenlenir ve yeni malik ancak bu tutanakla mahkemeye başvurabilir. Arabuluculuk süreci yasal dava açma sürelerini durdurduğu için tarafların bu aşamada hak kaybına uğraması engellenmiştir. Bu modern çözüm yöntemi sayesinde birçok uyuşmazlık mahkemeye gitmeden sonlanmaktadır.
On Yıllık Uzama Süresi ve Sebepsiz Tahliye Hakkı
Kira hukukunda kiracıyı koruyan en önemli kurallardan biri sözleşmenin kendiliğinden uzamasıdır. Ancak bu koruma sonsuz değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik de eski malikten devraldığı bu hakkı kullanabilir. Eğer kira ilişkisi toplamda 12 yılı (1 yıl sözleşme + 10 yıl uzama + 1 yıl bildirim süresi) bulmuşsa malik tahliye talep edebilir.
Bu durumda malikin ihtiyacını ispat etmesine gerek yoktur. Sadece on yıllık uzama süresinin dolmuş olması ve yasal bildirim sürelerine uyulması yeterlidir. Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? sorusu bu kapsamda değerlendirildiğinde eğer sözleşme çok eskiyse malikin elinde güçlü bir fesih imkânı bulunduğu unutulmamalıdır. Bildirimin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması geçerlilik şartıdır.
Haksız Tahliye Halinde Üç Yıl Kiralama Yasağı ve Tazminat
Kanun koyucu ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını engellemek için ciddi yaptırımlar öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince gereksinim nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan malik haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kural mülk sahiplerinin dürüst davranmasını sağlamayı hedefler.
Eğer malik kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı kısa süre içinde daha yüksek bedelle bir başkasına verirse eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır. Bu tazminat miktarı eski kiracının ödediği son yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak bu tazminata hak kazanabilmek için tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşmiş olması şartı aranmaktadır. Kiracı sadece sözlü bir talep üzerine evi boşaltırsa tazminat hakkını kullanması zorlaşabilir.
Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme ve İspat Yükü
Kira ilişkilerinden doğan tüm tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yeni malik davasını taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açmalıdır. Yargılama süresince ispat yükü tamamen davacı olan malik üzerindedir. Malik ihtiyacının sadece bir niyet değil somut bir zorunluluk olduğunu tanıklar, bilirkişi raporları veya diğer belgelerle ispat etmelidir.
Örneğin malikin çocuğu evlenecekse düğün hazırlıkları veya malik kendisi kirada oturuyorsa kendi kira sözleşmesi mahkemeye delil olarak sunulmalıdır. Mahkeme ihtiyacın samimiyetine ikna olmazsa davayı reddeder ve kiracı taşınmazda kalmaya devam eder. Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi? sürecinde mahkemelerin kiracının sosyal durumunu ve malikin gerçek niyetini titizlikle incelediği görülmektedir.
Sonuç
Gayrimenkulün satılması kira hukukunda tek başına bir tahliye nedeni olarak kabul edilmemektedir. Mülkiyetin el değiştirmesiyle birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarıyla tarafı haline gelir. Kiracının barınma hakkı ile malikin mülkiyet hakkı arasındaki denge kanunlarla ve Yargıtay içtihatlarıyla net bir şekilde çizilmiştir. Bu süreçte yapılacak usuli hatalar veya sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına ve maddi zararlara yol açabilmektedir. Özellikle ihtarname süreleri, arabuluculuk süreci ve ihtiyacın ispatı gibi teknik konularda hata yapmamak adına deneyimli bir Avukat İstanbul ile çalışmak her iki taraf için de en güvenli yoldur. Kira hukukunun karmaşık yapısı içerisinde doğru adımları atmak ve yasal hakları savunmak profesyonel bir yaklaşımı zorunlu kılar. Hukuki süreçlerin her aşamasında uzman bir Avukat İstanbul desteği almak muhtemel uyuşmazlıkların en hızlı şekilde çözülmesini sağlayacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Hayır, sadece evin satılacak olması kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Yeni malik ancak kendi ihtiyacı varsa ve yasal süreler dâhilinde ihtar çekip dava açarsa tahliye talep edebilir.
Yeni malik kira artışını neye göre yapar?
Yeni malik mevcut sözleşmedeki artış oranlarıyla bağlıdır. Kanuni sınırların üzerinde bir artış talep edemez; aksi halde kira tespit davası açması gerekir.
İhtarname çekmek için ne kadar sürem var?
Taşınmazı satın alan kişi mülkiyetin geçtiği tarihten itibaren tam bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.
Yeni ev sahibi depozitoyu benden tekrar isteyebilir mi?
Hayır, depozito eski malikten yeni malike hukuken devredilmiş sayılır. Kiracıdan tekrar bir ödeme talep edilemez.
Satılık evin alıcılara gösterilmesi zorunlu mu?
Evet, kiracı makul gün ve saatlerde evin gösterilmesine izin vermelidir. Ancak bu durum kiracının özel hayatını ve kullanım hakkını ihlal etmemelidir.
Ev satılınca kira sözleşmesi yenilenmeli mi?
Hayır, eski sözleşme aynı şartlarla devam eder. Yeni bir sözleşme imzalamak tarafların isteğine bağlıdır ancak zorunlu değildir.
Arabuluculuğa gitmeden dava açılabilir mi?
Hayır, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira tahliye davalarında arabulucuya gitmek bir dava şartıdır; başvurulmazsa dava usulden reddedilir.
Yeni malik kendisi değil kardeşi oturacak diye çıkarabilir mi?
Kardeş ihtiyacı kanunda sayılan sınırlı kişiler arasında değildir. Ancak malik kardeşine bakmakla yükümlü olduğunu ispatlarsa tahliye mümkün olabilir.
Tahliye davası devam ederken kirayı kime ödemeliyim?
Kira bedelleri taşınmazın güncel sahibi olan yeni malike ödenmelidir. Yeni malik hesap bilgilerini bildirdikten sonra ödemeler ona yapılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan ev başkasına kiralanırsa ne olur?
Malik haklı sebep olmaksızın evi üç yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Kiralarsa eski kiracıya son bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder.
