Gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar ve değişen ekonomik koşullar neticesinde kiracılar ile mülk sahipleri arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıklar her geçen gün artmaktadır. Bu uyuşmazlıkların en başında ise tarafların hak ve yükümlülüklerini tam olarak bilmemesinden kaynaklanan Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusu gelmektedir. Özellikle İstanbul gibi metropollerde kira bedellerinin yüksekliği, ödenecek komisyon tutarlarını da ciddi rakamlara ulaştırmış ve bu konuyu hukuki bir mücadele alanı haline getirmiştir. Bir avukat gözüyle hazırladığımız bu detaylı rehberde, mevzuatın karmaşık yapısını sadeleştirerek haklarınızı nasıl koruyabileceğinizi ve olası mağduriyetlerin önüne nasıl geçebileceğinizi en ince ayrıntısına kadar inceleyeceğiz.
Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır Sorusu ve Yasal Dayanaklar
Türk hukuk sisteminde halk arasında emlakçılık olarak bilinen meslek dalı kanuni terminolojide simsarlık veya tellallık olarak adlandırılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen bu ilişki türü taraflar arasında kurulan sözleşmenin niteliğine göre şekillenmektedir. Kiracı adayları ve mülk sahipleri Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusunun cevabını ararken öncelikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerine bakmak zorundadır. Kanun koyucu bu alanda taraflar arasındaki dengeyi sağlamak amacıyla emredici hukuk kuralları ve yedek hukuk kuralları ihdas etmiştir.
Simsarlık sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların irade beyanlarının uyuşması ve emlakçının tarafları bir araya getirerek kira sözleşmesinin kurulmasına aracılık etmesi gerekmektedir. Hukukumuzda simsarlık sözleşmesi kural olarak şekle tabi olmasa da taşınmaz simsarlığı sözleşmesi geçerlilik şartı olarak yazılı yapılmak zorundadır. Yazılı bir yetkilendirme veya hizmet sözleşmesi bulunmadığı takdirde emlakçının ücret talep etme hakkı hukuken tartışmalı hale gelmektedir. Bu noktada potansiyel müvekkillerimizin dikkat etmesi gereken en önemli husus imzaladıkları belgelerin içeriğidir. Zira Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusunun cevabı genellikle o küçük puntolarla yazılmış sözleşme maddelerinde gizlidir.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Çerçevesinde Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır?
Ticaret Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik sektördeki başıboşluğu önlemek ve tüketicileri korumak adına önemli düzenlemeler getirmiştir. Yönetmeliğin 20. maddesi hizmet bedelinin sınırlarını ve kimler tarafından ödeneceğini açıkça hüküm altına almıştır. Mevzuata göre alım satım işlemlerinde olduğu gibi kiralama işlemlerinde de hizmet bedelinin paylaşımı esastır. Hukuki açıdan bakıldığında Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusuna yönetmeliğin verdiği cevap hizmet bedelinin kiracı ve kiralayan arasında eşit olarak paylaştırılması gerektiği yönündedir.
Ancak yönetmelik maddesindeki “aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça” ibaresi uygulamada ibrenin tamamen kiracıya dönmesine neden olmuştur. Piyasa koşullarında mülk sahiplerinin pazarlık gücünün yüksek olması nedeniyle komisyon yükü sözleşmeler yoluyla kiracının üzerine yıkılmaktadır. Bir avukat olarak belirtmeliyim ki kanunun “eşit paylaşım” ilkesi emredici değil tamamlayıcı niteliktedir. Yani taraflar özgür iradeleriyle farklı bir anlaşma yapabilirler. Fakat bu özgürlük sınırsız değildir ve tüketicinin korunması hakkındaki kanun hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Kiracı adayları Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? diye sorgularken kendilerine dayatılan şartların haksız şart niteliğinde olup olmadığını da hukuki destek alarak inceletmelidir.
Sözleşme Serbestisi İlkesi ve Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır ?
Türk Borçlar Hukuku’nun temel prensiplerinden biri olan sözleşme serbestisi ilkesi tarafların kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla diledikleri içerikte sözleşme yapabilmelerine olanak tanır. Bu ilke Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? tartışmalarının da merkezinde yer alır. Çünkü kanun koyucu ideal olanın paylaşım olduğunu belirtse de tarafların anlaşması durumunda komisyonun tamamının kiracı veya mülk sahibi tarafından ödenebilmesine icazet vermiştir. Uygulamada karşılaştığımız en büyük sorun kiracıların bu ödemeyi yasal bir zorunluluk sanmasıdır. Oysa ki bu tamamen bir pazarlık ve sözleşme konusudur.
Kiralama sürecinde emlak ofisi tarafından sunulan matbu sözleşmeler genellikle müzakere edilmeden imzalanmaktadır. Bu durum Tüketici Hukuku açısından “Genel İşlem Koşulları” denetimini gündeme getirir. Eğer kiracı sözleşme maddelerini okuyup anlama ve değiştirme fırsatı bulamadıysa ve bu maddeler kiracının aleyhine dengesiz bir durum yaratıyorsa mahkemeler nezdinde bu maddelerin geçersizliği ileri sürülebilir. Dolayısıyla Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusuna verilecek cevap sadece “sözleşmede ne yazıyorsa odur” şeklinde basit bir cevap değildir. Sözleşmenin nasıl kurulduğu ve irade sakatlığı olup olmadığı gibi hususlar da avukat incelemesi gerektiren detaylardır.
Yargıtay Kararları Işığında Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır?
Yargıtay hukuk dairelerinin ve Hukuk Genel Kurulu’nun verdiği emsal kararlar Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? konusunda yol gösterici niteliktedir. Yüksek mahkeme istikrarlı kararlarında emlakçının ücrete hak kazanabilmesi için taraflar arasındaki sözleşmenin kurulması ile emlakçının çabası arasında uygun illiyet bağının bulunmasını şart koşmaktadır. Yani emlakçı sadece evi göstermekle değil kira sözleşmesinin imzalanmasını sağlamakla yükümlüdür. Eğer sözleşme kurulmazsa emlakçı hiçbir ücret talep edemez.
Özellikle “Yer Gösterme Belgesi” imzalatılarak tüketicilerden ücret talep edilmesi veya cezai şart istenmesi Yargıtay tarafından titizlikle incelenmektedir. Eğer kiracı emlakçıyı devre dışı bırakarak mülk sahibiyle doğrudan anlaşırsa ve aralarında bir yer gösterme belgesi varsa bu durumda emlakçı komisyona hak kazanabilir. Ancak burada da dürüstlük kuralı devreye girmektedir. Yargıtay kararlarında vurgulanan bir diğer husus ise fahiş ücret talepleridir. Yasal sınır olan bir aylık kira bedeli artı KDV tutarını aşan komisyon talepleri geçersizdir ve ödenmiş olsa dahi sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri alınabilir. Bu sebeple Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusu kadar ne kadar alır sorusu da hukuki denetime tabidir.
Kiracıların Hakları ve Emlakçı Kira Komisyonu
Kiracılar genellikle ev bulma telaşı ve barınma ihtiyacının aciliyeti nedeniyle önlerine konulan her belgeyi imzalama eğilimindedir. Bu durum Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? konusundaki yasal hakların göz ardı edilmesine yol açar. Tüketici sıfatını haiz kiracıların 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında geniş hakları bulunmaktadır. Emlakçının ayıplı hizmet sunması yani taahhüt ettiği hizmeti gereği gibi yerine getirmemesi veya yanıltıcı bilgi vermesi durumunda ödenen komisyonun iadesi talep edilebilir.
Örneğin emlakçı dairenin iskanlı olduğunu söylemiş ancak sonradan iskan olmadığı anlaşılmışsa veya aidat bedeli konusunda yalan beyanda bulunulmuşsa bu bir ayıplı hizmettir. Böyle bir durumda kiracı sözleşmeden dönme veya bedel indirimi talep etme hakkına sahiptir. Hukuk büromuza başvuran müvekkillerimizde sıkça gördüğümüz üzere emlakçılar fatura kesmekten kaçınmakta ve KDV hariç anlaşmalar yapmaya çalışmaktadır. Bu durum Vergi Usul Kanunu’na aykırı olduğu gibi tüketicinin ispat hakkını da zorlaştırmaktadır. Müvekkillerimize tavsiyemiz tüm ödemelerin banka kanalıyla yapılması ve açıklama kısmına Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? tartışmasına yer bırakmayacak şekilde “kira aracılık hizmet bedeli” ibaresinin yazılmasıdır.
2026 Yılı Değişiklikleri
Hukuk dinamik bir alandır ve ekonomik parametrelerle birlikte sürekli güncellenmektedir. 2026 yılına girerken Tüketici Hakem Heyetlerine başvuru sınırlarının yeniden değerleme oranlarına göre artırılması Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? eksenindeki uyuşmazlıkların çözüm yerini de değiştirmektedir. 2026 yılı itibarıyla 186 Bin TL ve altındaki uyuşmazlıklarda İlçe veya İl Tüketici Hakem Heyetleri görevli kılınmıştır. Bu durum yüksek kira bedelli lüks konutlar dışındaki çoğu kiralama işlemi için mahkeme yoluna gitmeden daha hızlı ve masrafsız bir çözüm yolu sunmaktadır.
Yeni dönemde elektronik ortamda yapılan sözleşmelerin ve dijital emlak platformlarının artmasıyla birlikte “mesafeli sözleşmeler” hukuku da gayrimenkul sektörüne entegre olmaktadır. Artık WhatsApp yazışmaları veya e-posta yoluyla yapılan mutabakatlar da delil niteliği taşımaktadır. Dolayısıyla Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusuna dijital delillerle cevap vermek mümkün hale gelmiştir. Teknolojinin hukuka entegrasyonu kayıt dışılığın önlenmesi adına olumlu bir gelişme olsa da tüketicilerin dijital okuryazarlığının artırılmasını ve hukuki destek almasını zorunlu kılmaktadır.
Uyuşmazlık Çözüm Yolları ve Dava Süreçleri
Emlakçı ile kiracı veya mülk sahibi arasında Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? hususunda bir anlaşmazlık çıktığında izlenmesi gereken hukuki yol haritası hayati önem taşır. İlk aşama her zaman uzlaşma ve arabuluculuk olmalıdır. Tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sistemi tarafların mahkemeye gitmeden önce bir araya gelerek sorunu çözmelerini teşvik eder. Eğer arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlığın değerine göre Tüketici Hakem Heyeti’ne veya Tüketici Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.
Dava sürecinde ispat yükü kural olarak iddia eden taraftadır. Eğer kiracı haksız yere fazla komisyon ödediğini iddia ediyorsa bunu banka dekontları sözleşme örnekleri ve tanık beyanlarıyla ispatlamalıdır. Emlakçı ise hizmet verdiğini ve sözleşmenin kendi katkısıyla kurulduğunu kanıtlamak zorundadır. Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? konulu davalarda mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesine başvurarak emlakçının sunduğu hizmetin niteliğini ve piyasa rayiçlerini tespit ederler. Profesyonel bir hukuki temsil bu sürecin lehinize sonuçlanması için elzemdir.
Sebepsiz Zenginleşme ve İstirdat Davaları
Hukukta geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir başkasının malvarlığı aleyhine zenginleşmek sebepsiz zenginleşme olarak tanımlanır ve iade borcu doğurur. Eğer kiracı yasal sınır olan bir kira bedeli artı KDV’den daha fazla bir ödeme yapmışsa veya emlakçı hizmet vermediği halde komisyon tahsil etmişse bu durum sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? tartışmasının ötesinde “ne kadar aldı” sorusu burada devreye girer. Fazladan ödenen paranın geri alınması için açılan davaya “istirdat davası” denir.
Bu davalarda zaman aşımı sürelerine dikkat etmek gerekir. Kiracının fazla ödemeyi öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl ve her halde ödeme tarihinden itibaren 10 yıl içinde davasını açması gerekir. Birçok vatandaşımız hakkını aramaktan çekindiği veya prosedürleri bilmediği için bu paraları geri talep etmemektedir. Oysa ki uzman bir avukat desteğiyle açılacak bir dava ile haksız ödenen bedellerin yasal faiziyle birlikte geri alınması mümkündür. Dolayısıyla Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusu sadece ödeme anında değil ödeme sonrasında da hukuki geçerliliğini koruyan bir sorudur.
Sonuç
Gayrimenkul kiralama süreçleri, basit bir imza işleminden ibaret görünse de arka planında Türk Borçlar Kanunu, Tüketici Hukuku ve İdare Hukuku gibi birçok disiplini barındıran karmaşık hukuki işlemlerdir. Makalemiz boyunca detaylandırdığımız üzere Emlakçı Kira Komisyonu Kimden Alır? sorusunun cevabı, yasal düzenlemeler ile piyasa gerçekleri arasında sıkışmış durumdadır. Yönetmelik “eşit paylaşım” derken, piyasa teamülleri yükü kiracıya yüklemektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, hiçbir piyasa teamülü kanunun emredici hükümlerinin üzerinde değildir.
Hak kaybına uğramamak, haksız şartlar içeren sözleşmelere imza atmamak ve ödediğiniz yüksek meblağlı komisyonların yasal zeminini denetlemek için sürecin başından itibaren profesyonel destek almak en doğru yaklaşımdır. Gayrimenkul hukuku alanındaki tecrübemiz ve güncel içtihatlara hakimiyetimizle, karşılaşabileceğiniz tüm sorunlarda yanınızdayız. Eğer siz de İstanbul’da yaşıyor ve bu tür uyuşmazlıklarla mücadele ediyorsanız, alanında uzman bir Avukat İstanbul ekibiyle çalışmak, haklı davanızda size büyük avantaj sağlayacaktır. Hukuki süreçlerinizi şansa bırakmayın; Avukat İstanbul arayışınızda büromuzun tecrübesine güvenin.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Emlakçı komisyonunu sadece kiracı mı ödemek zorundadır?
Yasal olarak hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, hizmet bedelinin aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiracı ve mülk sahibi arasında eşit paylaştırılmasını öngörür. Ancak taraflar sözleşme ile bunu tamamen kiracıya yükleyebilirler.
Emlakçı en fazla ne kadar komisyon isteyebilir?
Kiralama işlemlerinde emlakçının talep edebileceği azami hizmet bedeli, bir aylık kira bedeli artı KDV (%20) tutarıdır. Bunun üzerindeki talepler hukuka aykırıdır.
Evi gezdim ama tutmadım, emlakçı yer gösterme parası isteyebilir mi?
Hayır. Emlakçılar, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talep edemezler. Ücret hakkı ancak kira sözleşmesi kurulduğunda doğar.
Emlakçıyı aradan çıkarıp ev sahibiyle anlaşırsam ceza öder miyim?
Eğer emlakçı ile geçerli bir “Yer Gösterme Belgesi” veya sözleşme imzaladıysanız ve bu belgede cezai şart varsa, emlakçıyı devre dışı bıraktığınızda hem komisyonu hem de cezai şartı ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ancak bu ceza fahiş ise mahkemece indirilebilir.
Komisyonu elden ödedim ve fatura almadım, sorun olur mu?
Evet, hukuki açıdan risklidir. Ödemenin ispatı için mutlaka banka yoluyla gönderilmesi ve açıklama kısmına “kira komisyon bedeli” yazılması gerekir. Ayrıca fatura kesilmemesi vergi mevzuatına aykırıdır ve şikayet sebebidir.
Haksız yere ödediğim fazla komisyonu geri alabilir miyim?
Evet. Yasal sınırın üzerinde ödenen bedeller veya hizmet alınmadan ödenen paralar, “sebepsiz zenginleşme” hükümleri gereğince dava veya hakem heyeti yoluyla geri istenebilir.
