Arazi Toplulaştırma Nedir?
Arazinizin bulunduğu bölgenin arazi toplulaştırma sahası ilan edildiğine dair bir duyum aldıysanız veya sürece ilişkin bir bildirim aldıysanız, şu anda Anayasa ile korunan mülkiyet hakkınızı doğrudan etkileyen, son derece teknik ve karmaşık bir idari sürecin başındasınız demektir. Arazi toplulaştırma, genellikle tarımsal verimliliği artırmak gibi kamu yararı hedefleriyle başlasa da, mülk sahipleri için ciddi hak kayıplarına yol açma potansiyeli taşımaktadır. Değerli arazinizin, daha az değerli bir başka araziyle değiştirilmesi, üzerindeki evinizin, kuyunuzun veya bahçenizin korunmaması ya da tüm sürece ilişkin yeterli bilgilendirilmemeniz, bu risklerden sadece birkaçıdır. Bu süreç, basit bir tarla birleştirme işlemi değildir; aksine, mülkiyet hakkınızın sınırlarını yeniden çizen, uzmanlık gerektiren bir idari işlemdir. Bu işlemin her aşaması, belirli hukuki kurallara ve ilkelere tabidir. Daha da önemlisi, bu süreçte haklarınızı korumak için uymanız gereken, kaçırıldığında telafisi mümkün olmayan hak düşürücü süreler bulunmaktadır. Bu kapsamlı hukuki rehber, “arazi toplulaştırma nedir?” sorusunu tüm hukuki yönleriyle ele almak, mülk sahibi olarak hangi aşamalardan geçeceğinizi, bu aşamalarda nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve en önemlisi, hak kaybına uğradığınızı düşündüğünüzde hangi yasal yollara başvurabileceğinizi detaylıca açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. Süreci anlamanız, mülkiyetinizi korumanızın ilk adımıdır.
Arazi Toplulaştırması Nedir?
Hukuki Olarak Arazi Toplulaştırması Nedir?
Hukuki ve teknik anlamda arazi toplulaştırması; ekonomik olarak tarımsal faaliyetleri verimli bir şekilde yapmaya imkân vermeyecek biçimde parçalanmış, şekli bozulmuş, dağınık veya küçük parsellerin, modern tarım işletmeciliği ve sulama projelerinin gerektirdiği esaslara göre yeniden düzenlenmesi, birleştirilmesi ve arazi sahiplerine yeniden dağıtılması işlemidir. Bu işlem, esasen bir arazi mühendisliği ve idari hukuk uygulamasıdır. Temel amacı, dağınık ve verimsiz tarım arazilerini, üzerinde tarım yapmaya elverişli, daha büyük ve düzenli parseller haline getirerek tarımsal üretimi ve verimliliği artırmaktır.
Arazi Toplulaştırma Nedir? Yasal Dayanakları Nelerdir?
Arazi toplulaştırması işlemleri, keyfi veya plansız yapılan uygulamalar değildir. Bu sürecin yasal çerçevesi, mülkiyet hakkına müdahale etmesi nedeniyle kanunlarla sıkı bir şekilde belirlenmiştir. Başlıca yasal dayanaklar; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu , 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu ve bu kanunların uygulanmasını yürüten 6200 sayılı Devlet Su İşleri (DSİ) Genel Müdürlüğü’nün Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun‘dur. Sürecin nasıl işleyeceğine dair detaylı usul ve esaslar ise, bu kanunlara dayanılarak çıkarılan Arazi Toplulaştırması ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri Uygulama Yönetmeliği gibi alt düzenleyici işlemlerle belirlenmiştir.
Toplulaştırma Türleri: İsteğe Bağlı ve Zorunlu Toplulaştırma
Arazi toplulaştırması temelde iki farklı şekilde başlatılabilir. İlki, isteğe bağlı toplulaştırma olup, burada arazi maliklerinin veya yasal temsilcilerinin talebi ve yazılı muvafakati ile süreç başlar. Ancak, mülk sahiplerinin hukuki desteğe en çok ihtiyaç duyduğu ve en fazla uyuşmazlığın yaşandığı tür, zorunlu arazi toplulaştırmasıdır. Bu türde, belirlenen bir bölgede kamu yararı (tarımsal verimlilik, sulama projesi vb.) olduğu gerekçesiyle, arazi sahiplerinin (maliklerin) rızası aranmaksızın idare tarafından resen bir toplulaştırma süreci başlatılır. Bu süreç, genellikle ilgili Bakanlık veya DSİ’nin teklifi üzerine Cumhurbaşkanı Kararı ile kamu yararı kararı alınarak başlar. Zorunlu toplulaştırmada, mülkiyet hakkınıza idare tarafından doğrudan müdahale edilmesi, bu süreci hukuki açıdan son derece hassas hale getirir.
Arazi Toplulaştırma Nedir? Süreç Mülk Sahibi İçin Nasıl İşler?
Arazi toplulaştırma süreci, mülk sahipleri için genellikle karmaşık ve takip edilmesi zor bir dizi idari ve teknik aşamadan oluşur. Bir mülk sahibinin, haklarını koruyabilmesi için bu aşamaları bilmesi şarttır.
Proje Alanının Belirlenmesi ve İlanı
Her şey, toplulaştırma yapılacak alanın sınırlarının belirlenmesi ve bu alan için Cumhurbaşkanı Kararı alınmasıyla başlar. Bu karar, projenin kamu yararı taşıdığını resmi olarak tescil eder ve Resmi Gazete‘de yayımlanarak yürürlüğe girer. Bu ilan, mülk sahibinin haberdar olması gereken ilk resmi adımdır ve sürecin genel hukuka uygunluğunun denetlenebileceği ilk noktadır. Hukuki olarak, bu Cumhurbaşkanı Kararı da idari bir işlem olduğu için, kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen menfaat sahipleri, kararın Resmi Gazete’de ilanından itibaren belirli bir süre içinde Danıştay nezdinde iptal davası açma hakkına sahiptir.
Mülkiyet Tespiti ve Kısıtlamalar (Şerh)
Toplulaştırma kararı ilan edildikten sonra, projeyi yürütecek olan idare (genellikle DSİ veya Tarım ve Orman Bakanlığı ilgili birimleri), bölgedeki tapu ve kadastro kayıtlarını (mülkiyet bilgileri) toplar ve günceller. Bu aşamada mülk sahipleri için hayati bir gelişme yaşanır: Toplulaştırma sahası ilan edilen yerlerdeki taşınmazların tapu kütüğüne “toplulaştırma belirtmesi (şerhi)” konulur. Bu şerhin anlamı şudur; şerh tarihinden itibaren, projenin tescili sonuçlanıncaya kadar, mülk sahibinin arazisi üzerindeki devir, temlik, ipotek, satış vaadi gibi tüm tasarruf işlemleri, projeyi uygulayan idarenin (DSİ) iznine tabi hale gelir. Bu, mülk sahibinin mülkiyeti üzerindeki tasarruf hakkının, sürecin daha en başında ciddi şekilde kısıtlandığı anlamına gelir.
Kritik Aşama: Arazi Derecelendirmesi
Bu aşama, tüm toplulaştırma sürecinin belki de teknik açıdan en önemli ve en fazla hak kaybının yaşandığı aşamasıdır. İdare, uzmanlardan oluşan bir “Arazi Derecelendirme Komisyonu” kurar. Bu komisyon, proje sahasındaki her bir parseli ayrı ayrı inceler. Yapılan toprak etütleri, laboratuvar analizleri, arazinin verimliliği, eğimi, konumu (asfalta, yerleşim yerine yakınlık gibi) ve mevcut kullanım durumu gibi birçok kritere göre her parsele bilimsel bir değer (puan veya indeks) belirler. Size toplulaştırma sonunda verilecek yeni arazinin metrekaresi ve değeri, tamamen eski arazinize verilen bu “puan” üzerinden hesaplanacaktır. Eğer bu aşamada verimli arazinize, komisyon tarafından (hatalı veya eksik inceleme sonucu) düşük bir puan verilirse, bu durum size daha değersiz bir yer tahsis edilmesiyle sonuçlanacak ve en baştan ciddi bir hak kaybına uğramış olacaksınız.
Mülakat Aşaması ve Malik Tercihleri
Arazi derecelendirmesi ve yeni planlama blokları oluşturulduktan sonra, idare arazi malikleriyle birebir görüşmeler yani “mülakat” yapar. Bu mülakatların amacı, arazi sahiplerini yeni parselasyon planı hakkında bilgilendirmek ve onların yeni parsellerini nerede istediklerine dair tercihlerini almaktır. Bu görüşmelerde, mülk sahiplerine onaylı blok planları ve derecelendirme haritaları gösterilir. Yapılan mülakatlar ve alınan tercihler, mülk sahibi, ilgili muhtar ve proje mühendisleri tarafından imzalanan resmi formlara kaydedilir. İdarenin, bu mülakatlarda dile getirilen makul talepleri (örneğin, arazinin eski yerine yakın bir yerden verilmesi) dikkate alması, iyi idare ve katılımcı yönetim ilkesinin bir gereğidir. Bu taleplerin makul bir gerekçe olmaksızın göz ardı edilmesi, daha sonra açılacak bir iptal davasında idarenin işlemi hukuka aykırı yaptığının bir delili olarak kullanılabilir.
Yeni Parselasyon Planının (Dağıtım) Hazırlanması
İdare, topladığı tüm teknik verileri (arazi derecelendirme puanları) ve sosyal verileri (malik mülakatları ve tercihleri) bir araya getirerek, bölgenin yeni mülkiyet haritasını oluşturur. Bu, kimin hangi yeni ada ve parseli alacağını gösteren yeni parselasyon planı (dağıtım listesi) olarak bilinir. Bu plan, aynı zamanda tarla içi yolları ve sulama kanallarını da içerir.
Askı Süreci, Tescil ve Yeni Tapuların Teslimi
Hazırlanan bu yeni parselasyon planları ve dağıtım listeleri, idare tarafından onaylandıktan sonra, ilgili köy veya mahallede (muhtarlık, kahvehane gibi herkesin görebileceği yerlerde) askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu askı süreci, mülk sahibinin kendisine hangi yeni parselin tahsis edildiğini öğrendiği ve bu tahsise karşı hukuki haklarını kullanması gereken en kritik anlardan biridir. Mülk sahiplerinin bu askı ilanlarını çok yakından takip etmesi gerekir. Askı sürecinde mülk sahibi tarafından herhangi bir itiraz yapılmazsa veya yapılan itiraz idarece reddedilirse, planlar kesinleşir. Kesinleşen planlar, tapu müdürlüğüne gönderilerek tescil edilir ve mülk sahiplerine eski tapuları yerine, yeni parsellerini gösteren yeni tapuları teslim edilir.
Arazi Toplulaştırma Nedir? Mülkiyet Hakkınız Tehlikedeyse Hukuki Haklarınız Nelerdir?
Arazi toplulaştırması zorunlu bir idari işlem olsa da, bu durum idarenin sınırsız bir yetkiye sahip olduğu anlamına gelmez. Mülk sahibinin, Anayasa’dan ve kanunlardan doğan, süreci denetlemesini sağlayan temel hakları bulunmaktadır.
Bilgilendirme ve Sürece Katılım Hakkı
İdare, yürüttüğü toplulaştırma işleminin her aşamasında (derecelendirme sonuçları, parselasyon planları vb.) hak sahiplerini usulüne uygun ve açık bir şekilde bilgilendirmekle yükümlüdür. İlanların herkesin görebileceği yerlerde ve belirtilen süreler boyunca asılı kalması, maliklerin bilgiye erişim hakkının kısıtlanmaması esastır. Nitekim yargı kararları, idarenin yaptığı bilgilendirmelerin yetersiz olduğu, tüm unsurların hak sahipleri tarafından öğrenilemediği durumlarda, kişilerin dava açma süresini kaçırmış olmasının, mahkemeye erişim hakkının özünü ihlal edeceğini ve davanın süre aşımı nedeniyle reddedilmemesi gerektiğini belirtmektedir. Ancak, bu istisnai bir durum olup, hak kaybı yaşamamak için sürelere titizlikle uymak esastır.
Arazi Derecelendirmesine İtiraz Hakkı
Yukarıda bahsettiğimiz en kritik teknik aşama olan arazi derecelendirmesi (puanlama) sonuç listeleri, idare tarafından 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Mülk sahibi olarak, bu 30 günlük süre içinde listenin size ait kısmını incelemeniz hayati önem taşır. Eğer arazinize verilen puanın (indeks) düşük olduğunu, verimli arazinizin “kuru arazi” olarak nitelendirildiğini veya komşunuzun benzer arazisine daha yüksek puan verildiğini düşünüyorsanız, derhal Arazi Derecelendirme Komisyonu‘na (veya proje idaresine) yazılı bir dilekçe ile itiraz etme hakkınız vardır. İtirazınız üzerine komisyon inceleme yapar ve listeler ikinci kez ilana çıkarılır. Bu ikinci ilana karşı da DSİ veya proje idaresine itiraz edilebilir. Bu kararlar “kesin” olarak belirtilse dahi, idarenin her işlemine karşı idari yargı yolu daima açıktır.
Yeni Parselasyon Planına İtiraz Hakkı
Size hangi yeni parselin verildiğini gösteren yeni parselasyon planları ve dağıtım listeleri de, onaylandıktan sonra 30 gün süreyle askıya çıkarılır. Mülk sahibi olarak bu 30 günlük askı süresi içinde size tahsis edilen yeni parselin; eski parselinize eşdeğer olmadığını , daha verimsiz bir toprağa sahip olduğunu , konumunun (örneğin asfalt kenarı, köy merkezi ) haksız yere ve gerekçesiz olarak değiştirildiğini, yola cephesinin olmadığını veya arazinizdeki “sabit tesislerin” (ev, kuyu vb.) korunmadığını fark ederseniz, derhal projeyi yürüten idareye yazılı ve gerekçeli bir itiraz dilekçesi vermelisiniz.
Sabit Tesislerin (Ev, Kuyu, Bahçe) Korunması İlkesi
Bu ilke, mülk sahiplerinin en büyük güvencelerinden biridir. Hukuki olarak, toplulaştırma işlemi yapılırken “sabit tesislerin korunması ilkesi” esastır. Araziniz üzerinde bulunan ve sökülüp taşınması mümkün olmayan ev, ahır, artezyen kuyusu, yetişkin ağaçlardan oluşan bağ-bahçe veya trafo gibi sabit tesisler , toplulaştırma öncesinde hangi malike aitse, yeni parselasyon planında da teknik ve hukuki bir zorunluluk bulunmadıkça (örneğin, tam bir sulama kanalı veya ana yol üzerine denk gelmedikçe) yine aynı malike ait parsel sınırları içinde bırakılmalıdır. Eğer idare, zorunlu bir neden olmaksızın size ait evi, kuyuyu veya bahçeyi başkasının parselinde bırakırsa, bu durum mülkiyet hakkının ağır bir ihlalidir ve doğrudan bir iptal sebebidir.
Arazi Toplulaştırması Nedir? İptal Davası ve Hukuki Dava Süreçleri
İdareye yaptığınız itirazlar reddedilirse veya askı süresinde fark ettiğiniz hukuka aykırılıklar giderilmezse, mülkiyet hakkınızı korumak için yargı yoluna başvurmanız gerekecektir. Bu noktada “avukat arayan potansiyel müvekkiller” için süreç kritikleşir.
Arazi Toplulaştırma Nedir? Kararlarına Karşı İptal Davası
Arazi toplulaştırması sürecinde bilmeniz gereken en önemli hukuki bilgi şudur: Toplulaştırma işleminin her aşaması, bağımsız birer idari işlem niteliği taşır. Bu teknik ifadenin mülk sahibi için anlamı şudur: Siz, projenin geneline (Cumhurbaşkanı Kararı’na), arazinize verilen puana (Arazi Derecelendirmesi işlemine) veya size verilen yeni parsele (Yeni Parselizasyon Planı işlemine) ayrı ayrı iptal davası açma hakkına sahipsiniz. Bir aşamadaki hukuka aykırılık (örneğin size en başta düşük puan verilmesi), zincirleme olarak sonraki aşamayı da (düşük puan nedeniyle daha değersiz bir yer verilmesi) sakatlayacaktır.
Dava Açma Süreleri (Hak Düşürücü Süre)
Bu bölüm, bir avukata neden derhal başvurmanız gerektiğini en net açıklayan kısımdır. İdari işlemlere karşı dava açma süreleri, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na (İYUK) göre kural olarak 60 gündür. Bu 60 günlük süre, “hak düşürücü süre” niteliğindedir. Yani, bu süre bir kez kaçırılırsa, idarenin işlemi ne kadar hatalı veya haksız olursa olsun, dava açma hakkınızı tamamen ve geri dönülmez bir şekilde kaybedersiniz.
Peki, bu 60 günlük kritik süre ne zaman başlar? Genellikle parselasyon planı gibi ilan edilmesi zorunlu işlemlerde, ilan (askı) süresinin bitimini takip eden günden itibaren başlar. Eğer 30 günlük askı süresi içinde idareye itiraz ettiyseniz , bu 60 günlük dava açma süresi, idarenin bu itirazınızı reddettiği kararın size tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Eğer idare 30 gün (bazı durumlarda 60 gün) içinde itirazınıza hiçbir cevap vermezse, talebiniz “zımnen reddedilmiş” sayılır ve 60 günlük dava süreniz bu zımni ret tarihinin bitiminden itibaren başlar. Görüldüğü gibi, dava açma süresinin hesaplanması dahi teknik bir hukuki bilgi gerektirmektedir ve bu süreleri kaçırmak, hak kaybının kesinleşmesi demektir.
İptal Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
Davanızı doğru mahkemede açmamanız, davanızın usulden reddedilmesine ve hak düşürücü süreyi kaçırmanıza neden olabilir. Arazi toplulaştırması davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın konusuna göre değişir:
- Projenin uygulamasına yönelik işlemlere (yani Arazi Derecelendirmesi listesine veya Yeni Parselasyon Planı‘na) karşı açılacak iptal davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki İDARE MAHKEMESİ‘dir.
- Ancak, toplulaştırma kararının geneline, yani projenin kendisine (bölgenin toplulaştırma sahası ilan edilmesine ilişkin Cumhurbaşkanı Kararı‘na) karşı dava açılacaksa, görevli ve yetkili mahkeme DANIŞTAY‘dır.
En Önemli İptal Sebebi: “Eşdeğer Arazi Verilmesi” İlkesinin İhlali
İdare Mahkemesi’nde açacağınız iptal davasının temel dayanağı, Danıştay içtihatları ile de sabit olan “eşdeğer arazi verilmesi” ilkesi olacaktır. Toplulaştırma sonucunda mülk sahibine verilecek yeni parsel ile toplulaştırma öncesindeki eski parsel mutlaka eşdeğer (denk) olmalıdır.
Burada “eşdeğerlik” sadece metrekare (alan) olarak anlaşılmamalıdır. Eşdeğerlik; toprak verimliliği (arazi puanı/indeksi), konumu, yola cephe durumu ve ekonomik değeri gibi tüm unsurları kapsar. İdare, sizin asfalt kenarındaki , yüksek verimli arazinizi alıp, size (teknik bir zorunluluk veya kamu yararı olmaksızın ) dağın başında, yolu olmayan , verimsiz bir arazi verirse, bu durum “eşdeğerlilik ilkesini” açıkça ihlal eder ve işlemin iptal edilmesi için çok güçlü bir hukuki gerekçe oluşturur.
Aşağıdaki tablo, arazi toplulaştırma sürecinde mülk sahiplerinin karşılaşabileceği temel sorunları ve bu sorunlara karşı başvurabilecekleri hukuki yolları özetlemektedir:
| Yaşanan Sorun / Hukuki Aşama | Başvurulacak Hukuki Yol (Dava Türü) | Görevli Mahkeme | Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü) |
| Projenin Geneline İtiraz (Toplulaştırma Alanı İlanı) | İptal Davası | Danıştay | Resmi Gazete ilanından itibaren 60 Gün |
| Arazime Düşük Puan Verilmesi (Arazi Derecelendirmesi) | İptal Davası | İdare Mahkemesi | Derecelendirme listesinin kesinleşmesinden (ilan bitimi/itirazın reddi) itibaren 60 Gün |
| Verilen Yeni Yerin Eşdeğer Olmaması (Yeni Parselasyon Planı) | İptal Davası | İdare Mahkemesi | Parselasyon planının kesinleşmesinden (ilan bitimi/itirazın reddi) itibaren 60 Gün |
| Süreçte Tarlamı Ekemedim (Gelir Kaybı) | Bedel Tespiti / Tazminat | Sulh Hukuk Mahkemesi | Duruma göre değişir (BK zamanaşımı) |
| İdarenin Hukuka Aykırı İşleminden Doğan Zarar | Tam Yargı Davası | İdare Mahkemesi | İlgili işlemin tebliği veya iptal kararının kesinleşmesinden itibaren |
Arazi Toplulaştırma Nedir? Bedel ve Tazminat Davası Açılabilir mi?
Mülk sahiplerinin en çok karıştırdığı konulardan biri, toplulaştırmada parasal tazminat alınıp alınamayacağıdır.
Arazi Toplulaştırması ve Bedel Artırım Davası Farkı
Altını çizerek belirtmek gerekir ki; arazi toplulaştırması, bir kamulaştırma (istimlak) değildir. Kamulaştırma işleminde, devlet (veya idare) sizin mülkünüzün mülkiyetini alır ve karşılığında size bir bedel öder. Eğer bu bedeli düşük bulursanız, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “kamulaştırma bedel artırım davası” açarsınız.
Oysa arazi toplulaştırması sürecinde idare mülkünüzü “satın almaz”; mülkünüzü alır ve karşılığında size başka bir mülk (yeni parsel) verir. Bu, hukuken bir “trampa” (değişim) işlemine daha yakındır. Bu nedenle, toplulaştırma sürecinde, kamulaştırmada olduğu gibi klasik bir “bedel artırım davası” kural olarak açılamaz. Mülk sahibinin ana talebi “daha çok para” değil, “eşdeğer arazi” veya “hukuka aykırı işlemin iptali” olmalıdır.
Değer Farkı, Gelir Kaybı ve Kamulaştırmasız El Atma Durumları
Peki, toplulaştırma sürecinde mülk sahibi hiçbir zaman parasal bir talepte bulunamaz mı? Elbette bulunabilir, ancak bu talepler belirli istisnai durumlarda ve farklı dava türleri ile mümkündür:
- Gelir Kaybı Tazminatı: İdare, toplulaştırma çalışmaları sırasında (örneğin, şantiye çalışması, yol veya kanal kazısı nedeniyle) sizin mevcut tarlanıza girer ve o yıl ürün ekmenizi engellerse, bu gelir kaybını size ödemek zorundadır. Eğer idarenin belirlediği bu gelir kaybı bedelini kabul etmezseniz, bedelin tespiti için Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde dava açılabilir.
- Kamulaştırmasız El Atma: Eğer idare, toplulaştırma projesinin sınırları dışında kalan bir arazinize fiilen müdahale ederse (örneğin, moloz veya taş dökerek kalıcı şekilde kullanılmaz hale getirirse ) veya idari işlem o kadar hatalıdır ki mülkünüz fiilen kullanılamaz hale gelirse, bu durumda Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel davası açma hakkınız doğabilir.
- Tam Yargı Davası (Tazminat): En önemli yol budur. Eğer İdare Mahkemesi‘nde açtığınız iptal davasını kazanırsanız (örneğin, size verilen parselasyon planının hukuka aykırı olduğuna karar verilirse) ve bu hukuka aykırı idari işlem nedeniyle bir zarara uğradığınızı (örneğin, evinizin yıkılması, değer kaybı vb.) ispatlarsanız, bu zararınızın tazmini için yine İdare Mahkemesi‘nde bir “Tam Yargı Davası” (tazminat davası) açabilirsiniz.
Arazi Toplulaştırma Nedir? Sonuç
Görüldüğü üzere, arazi toplulaştırması süreci, dışarıdan bakıldığında tarımsal bir mühendislik projesi gibi görünse de, özünde mülkiyet hakkınızı temelden yeniden tanımlayan, son derece teknik ve karmaşık bir idari hukuk sürecidir. Mülk sahiplerinin karşısında, bu konuda geniş yetkilerle donatılmış, uzman kadrolara sahip DSİ ve Tarım Bakanlığı gibi güçlü idari kurumlar bulunmaktadır.
Peki, arazi toplulaştırma nedir? Bu sorunun cevabı, mülk sahibi için, arazisinin değerini ve geleceğini belirleyecek bir dizi hukuki ve teknik adımdır. Sürecin teknik detayları (arazi derecelendirme puanlaması ), karmaşık ve farklılaşan dava türleri (İptal Davası, Tam Yargı Davası , Bedel Tespiti ) ve özellikle altını tekrar tekrar çizmek gereken 60 günlük hak düşürücü süreler , mülk sahibinin bu süreci tek başına ve hatasız yönetmesini neredeyse imkansız hale getirmektedir.
Arazi toplulaştırma davalarında uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak, bu süreçte bir lüks değil, Anayasal mülkiyet hakkınızı ve arazinizin ekonomik değerini korumak için bir zorunluluktur. Hak kaybına uğradığınızı düşünüyorsanız veya sürecin en başında haklarınızı tam olarak öğrenmek istiyorsanız, özellikle İstanbul ve çevresindeki mülkleriniz için, deneyimli bir Avukat İstanbul ekibinden destek almanız, gelecekte telafisi mümkün olmayan zararlara uğramanızı önleyebilir. Sürecin en başında, henüz askı aşamasındayken alınacak profesyonel bir hukuki danışmanlık, karmaşık bir iptal davası kazanmaktan çok daha değerli ve koruyucudur. Mülkiyet hakkınızın korunması ve bu karmaşık süreçte adil bir sonuca ulaşılması için uzman Avukat İstanbul kadromuzla iletişime geçmekten çekinmeyin.
Arazi Toplulaştırma Nedir? Konusunda Sık Sorulan Sorular
Tek parça olan (müstakil) arazim toplulaştırma ile elimden alınır mı?
Hayır, toplulaştırmanın amacı zaten parçalı arazileri birleştirmektir. Sizin tek parça ve zaten ekonomik büyüklükte olan parseliniz, proje kapsamında değerlendirilir ancak size yine müstakil ve mutlaka “eşdeğer” bir parsel olarak geri verilmesi esastır. Arazinizin amacı dışında parçalanması veya haksız yere konumunun değiştirilmesi hukuka aykırıdır ve iptal davası konusudur.
Toplulaştırma masraflarını ve maliyetini kim karşılıyor?
Toplulaştırma çalışmalarının (toprak etütleri, analizler, harita yapımı, yeni tarla yolları, sulama kanalları vb.) tüm masrafları devlet tarafından (proje bütçesinden) karşılanır. Mülk sahibinden (çiftçiden) bu işlemler için doğrudan bir maliyet veya bedel talep edilmez.
Asfalt kenarındaki değerli parselim alınıp, değersiz bir yere verilir mi?
Bu durum, hukuka aykırı olur ve en temel iptal sebebidir. “Eşdeğerlilik ilkesi” gereği, asfalt kenarı, yerleşim yeri yakını gibi “konum” özellikleri , arazinizin derecelendirme puanını (değerini) yükseltir. Size verilecek yeni arazinin de benzer bir puana, ekonomik değere ve (mümkün olan en üst düzeyde) benzer bir konuma sahip olması gerekir. Teknik bir zorunluluk olmadan yapılan bu tür haksız bir değişiklik, doğrudan iptal davası konusudur.
Sulu arazim ile kuru arazim birleştirilir mi? Yeni yerim kuru arazi olabilir mi?
Hayır. Arazi derecelendirmesi yapılırken sulu nitelikteki araziler ve kuru (kıraç) nitelikteki araziler ayrı ayrı değerlendirilir ve puanlanır. Toplulaştırmada temel kural, sulu arazinize karşılık sulu, kuru arazinize karşılık kuru arazi verilmesidir. Mülk sahibi olarak siz mülakatta aksini talep etmediğiniz sürece , sulu araziniz alınıp yerine kuru arazi verilmesi hukuka aykırıdır.
Arazimin değeri (derecelendirme puanı) nasıl hesaplanıyor?
Değer, sadece metrekareye göre değil, idarenin kurduğu bir komisyon tarafından yapılan detaylı toprak analizleri (verimlilik, toprak tipi), arazinin konumu (yola, köye yakınlık ), eğimi ve mevcut kullanım durumu gibi birçok teknik kritere göre belirlenen bir puan (indeks) ile hesaplanır. Size verilecek yeni arazi de bu puana göre belirlenir.
Babamdan/dedemden kalan hisseli tapular toplulaştırmada ne olur?
Toplulaştırma, hisseli tapular (elbirliği veya paylı mülkiyet) için büyük bir avantaj olabilir. İdare, mümkünse ve malikler mülakatlarda bu yönde talepte bulunursa, hisseli parselleri ayırarak her hissedara (mirasçıya) hissesi oranında müstakil (tek tapu) parseller oluşturabilir. Bu, yıllardır süren miras uyuşmazlıklarını çözmek için bir fırsat olabilir.
Toplulaştırma kararı kesinleştikten ve yeni tapumu aldıktan sonra dava açabilir miyim?
Bu, en riskli ve zor durumdur. Eğer parselasyon planının askı süresinde veya ilanın bitiminden sonraki 60 günlük idari dava açma süresini kaçırdıysanız, karar “kesinleşir” ve dava açma hakkınızı (hak düşürücü süre ) büyük ölçüde kaybetmiş olursunuz. Ancak, idarenin bilgilendirmeyi (ilanı) hiç yapmadığı veya usulsüz yaptığı ya da idarenin yeni bir uygulama işlemi (örneğin imar durumu verme ) yaptığı çok istisnai durumlarda, dava açma süresinin yeniden canlanması (ihya olması) mümkün olabilir. Ancak bu, son derece teknik bir hukuki argümandır, yüksek risklidir ve mutlaka bir avukat tarafından değerlendirilmesi gerekir.
