Gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik mülk sahiplerini satış sürecinde sadece maddi kazanç odaklı düşünmeye itse de satışın hemen ardından gelen tahliye süreci genellikle göz ardı edilen fakat en çok sorun yaşanan aşamadır. Bir ev satıldığında tapu devri sadece resmi bir prosedürdür ancak evin fiilen boşaltılması ve anahtarın teslimi bambaşka hukuki dinamikleri içerir. Evini satan pek çok kişi satıştan sonra yeni bir ev bulana kadar veya taşınma hazırlıklarını tamamlayana kadar eski evinde bir süre daha kalmak istemektedir. İşte bu noktada Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusu hem satıcı hem de alıcı için hayati bir önem kazanmaktadır. Bu makale gayrimenkul hukuku alanındaki tecrübelerimiz ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında satış sonrası oturum haklarını, karşılaşılabilecek riskleri ve tahliye sürelerini en ince detayına kadar ele almaktadır.
Gayrimenkul Satışı Sonrası Mülkiyet ve Zilyetlik Ayrımı
Türk Medeni Kanunu sistematiğinde gayrimenkul mülkiyetinin devri tapu sicil müdürlüğünde yapılan resmi senet ve tescil işlemi ile tamamlanır. Tapu memuru huzurunda imzalar atıldığı an evin mülkiyeti alıcıya geçer. Ancak mülkiyetin geçmesi evin kullanım hakkının yani zilyetliğin o saniyede devredildiği anlamına gelmemektedir. Satıcı tapuyu devretmiş olsa bile evde eşyalarıyla birlikte oturmaya devam ediyorsa hukuken zilyet sıfatını korur. Bu durum mülkiyet hakkı ile kullanım hakkının çatıştığı hassas bir zemin yaratır. Taraflar arasındaki ilişkinin hukuki niteliği satıcının evde hangi sıfatla oturduğuna göre değişir ve Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusunun cevabı da tam olarak bu hukuki sıfata göre şekillenir.
Satış işlemi sırasında tarafların tahliye tarihi konusunda anlaşmış olmaları esastır. Eğer taraflar tapu devri sırasında evin ne zaman boşaltılacağına dair yazılı bir protokol yapmışlarsa süreç bu protokole göre ilerler. Ancak uygulamada genellikle sözlü anlaşmalar yapılmakta ve “birkaç hafta idare etme” gibi belirsiz ifadeler kullanılmaktadır. Bu tür belirsizlikler ileride “fuzuli şagil” yani haksız işgal durumunun doğmasına ve ciddi tazminat davalarının açılmasına neden olabilir. Hukukumuzda mülkiyet hakkı mutlak bir haktır ve malik mülkiyetine haksız yere el atılması durumunda her zaman müdahalenin önlenmesini talep edebilir. Dolayısıyla satıcı satıştan sonra evde kalmaya devam edecekse bunun hukuki bir zemine oturtulması şarttır.
Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim Diyenler İçin Hukuki Statüler
Satıştan sonra evde oturmaya devam eden satıcının hukuki durumu üç farklı başlık altında incelenebilir. Bunlar kiracılık ilişkisi, kullanım ödüncü diğer adıyla ariyet ilişkisi ve haksız işgal durumudur. Hangi statüde olduğunuz evden ne zaman çıkarılabileceğinizi ve ne kadar tazminat ödemek zorunda kalabileceğinizi belirler. Özellikle Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? endişesi taşıyan müvekkillerimizin öncelikle hangi statüde olduklarını netleştirmeleri gerekmektedir.
Eğer satıcı satıştan sonra evde oturmaya devam etmek için yeni malike düzenli bir bedel ödüyorsa aralarında bir kira ilişkisi kurulmuş sayılır. Kira ilişkisinin kurulması için mutlaka yazılı bir “kira kontratı” yapılması gerekmez. Düzenli ödeme yapılması ve malikin bunu kabul etmesi sözlü kira sözleşmesinin varlığına delil teşkil eder. Bu durumda satıcı artık Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan hükümlerine tabi olur. Ancak herhangi bir bedel ödenmiyorsa ve yeni malik hatır binaen oturmaya izin vermişse bu durum “ariyet” yani kullanım ödüncü olarak adlandırılır. Haksız işgal ise izinsiz ve rızasız oturum anlamına gelir ki en riskli durum budur.
Satıcının Kiracı Sıfatıyla Oturmaya Devam Etmesi ve Hakları
Gayrimenkulünü satan kişi yeni malik ile anlaşarak evde kiracı olarak oturmaya devam edebilir. Bu en güvenli yoldur çünkü kiracı sıfatını kazanan satıcı kanunun kiracılara sağladığı geniş koruma kalkanından yararlanır. Eğer satış sırasında taraflar arasında bir kira ilişkisi kurulmuşsa yeni malik satıcıyı “evimden hemen çık” diyerek tahliye edemez. Bu senaryoda Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusunun cevabı kira hukukunun emredici sürelerine tabi olur. Yeni malikin sizi tahliye edebilmesi için kanunda belirtilen “gereksinim” yani ihtiyaç sebebine dayanması ve bunu ispatlaması gerekir.
Yeni malik evi satın aldıktan sonra kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için kullanacaksa belirli süreleri beklemek zorundadır. Kanuna göre yeni malik tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak ihtar etmek zorundadır. Bu ihtarnamede evi satın aldığını ve tahliye etmenizi istediğini belirtmelidir. Ancak ihtarnameyi çeker çekmez dava açamaz. İhtarname tebliğ edildikten sonra 6 ay beklemesi gerekir. Yani kiracı statüsündeyseniz en az 6 ay daha oturma hakkınız kanunen güvence altındadır. 6 ayın sonunda ev boşaltılmazsa yeni malik tahliye davası açabilir ve dava süreci de mahkemelerin yoğunluğuna göre ek süreler kazandırabilir.
Kullanım Ödüncü ve Makul Süre Kavramı
Satıştan sonra en sık karşılaşılan durum satıcının kira ödemeden sadece taşınma hazırlıkları için evde kalmasıdır. Hukuk dilinde buna “Ariyet Sözleşmesi” veya kullanım ödüncü denir. Genellikle taraflar “yeni ev bulana kadar” veya “eşyaları toplayana kadar” şeklinde ucu açık anlaşmalar yaparlar. Bu durumda bir kira ödemesi olmadığı için kiracı haklarından söz edilemez. Peki böyle bir durumda Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? diye soruyorsanız cevabımız “makul süre” olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’na göre ödünç alan ödünç verenin her an talep etmesi halinde malı iade etmekle yükümlüdür ancak Yargıtay konut satışlarında dürüstlük kuralı gereği satıcıya taşınması için bir zaman tanınması gerektiğine hükmetmektedir.
Yargıtay kararları incelendiğinde bu “makul süre” kavramının somut olaya göre değiştiği görülmektedir. Genel kabul gören görüş 15 gün ile 45 gün arasındaki bir sürenin makul olduğudur. Örneğin Yargıtay bir kararında tahliye ile ayıp bildirimi arasındaki 42 günlük süreyi makul süre olarak değerlendirmiştir. Bu süre zarfında satıcıdan bir bedel talep edilemez. Ancak bu süre suistimal edilir ve aylar süren bir oturuma dönüşürse iyi niyet ortadan kalkar ve hukuki koruma sona erer. Dolayısıyla bedelsiz oturumlarda sürenin çok uzatılmaması ve yeni malik ile iletişimin koparılmaması önemlidir.
Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim Hakkında Yargıtay Kararları
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları satılan evin tahliyesinde “iyi niyet” ve “dürüstlük” kurallarına büyük önem vermektedir. Yüksek mahkeme satıcının mülkiyeti devretmesine rağmen evi boşaltmaması durumunda yeni malikin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini kabul eder. Ancak hemen polis zoruyla çıkarma gibi bir durum söz konusu değildir. Yargıtay kararlarına göre eğer taraflar arasında açık bir süre belirlenmemişse hayatın olağan akışına uygun bir taşınma süresinin satıcıya tanınması gerekir. Bu süre dolduktan sonra ise satıcı “kötü niyetli zilyet” konumuna düşer.
Özellikle Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusuyla ilgili emsal kararlarda satıcının “birkaç gün içinde çıkacağım” diyerek yeni maliki oyaladığı ve aylarca oturduğu durumlarda Yargıtay satıcının haksız işgalci olduğuna ve geriye dönük tazminat ödemesi gerektiğine hükmetmiştir. Bir başka önemli husus da aile konutu şerhidir. Eğer satılan ev aile konutu ise ve diğer eşin rızası alınmadan satılmışsa satıcı eş evi boşaltmak istese bile diğer eşin itirazları süreci kilitleyebilir ve tahliye davası boşanma veya tapu iptal davalarıyla birleşerek yıllarca sürebilir. Bu tür karmaşık durumlarda mutlaka profesyonel hukuki destek alınmalıdır.
Haksız İşgal Durumu ve Ecrimisil Tazminatı Riski
Satıcı kendisine tanınan makul sürenin dolmasına rağmen evi boşaltmazsa veya en baştan itibaren yeni malikin rızası olmadan oturmaya devam ederse hukuki statüsü “Fuzuli Şagil” yani haksız işgalciye dönüşür. Bu durum satıcı için ciddi mali riskler barındırır. Haksız işgalci ne kiracı korumasından ne de ariyet sözleşmesinin iyi niyetinden faydalanabilir. Yeni malik bu durumda Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “El Atmanın Önlenmesi” davası açarak satıcının tahliyesini isteyebilir. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki tahliye davalarından farklıdır ve mülkiyet hakkına doğrudan saldırı olduğu iddiasıyla açılır.
Haksız işgalin en ağır sonucu ise “Ecrimisil” yani haksız işgal tazminatıdır. Yeni malik satıcının rızası dışında oturduğu her gün için piyasa rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edebilir. Üstelik bu tazminat yasal faiziyle birlikte istenir. Yargıtay ecrimisil bedelinin en az emsal kira bedeli kadar olması gerektiğine hükmetmiştir. Yani Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? diye düşünürken bedava oturduğunuzu sanabilirsiniz ancak mahkeme sonunda oturduğunuz tüm ayların kirasını faiziyle ve mahkeme masraflarıyla birlikte ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bu nedenle rıza dışı oturumlardan kaçınmak ve süreci hukuki zeminde yürütmek maddi kayıpları önlemek adına şarttır.
Tahliye Taahhütnamesi ve Cezai Şartların Geçerliliği
Gayrimenkul satışlarında alıcılar genellikle kendilerini garantiye almak için satıcıdan tahliye taahhütnamesi talep ederler. Ancak burada çok önemli bir hukuki detay vardır. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu gereği “kiracı” tarafından verilebilir. Satış anında satıcı henüz kiracı sıfatını kazanmamışsa verilen taahhütnamenin geçerliliği tartışmalıdır. Eğer taraflar satışla birlikte bir kira sözleşmesi de imzalamışlarsa o zaman tahliye taahhütnamesi geçerli olur. Geçerli bir taahhütnamede satıcı belirli bir tarihte evi kayıtsız şartsız boşaltacağını beyan eder.
Bu taahhütnamelere genellikle yüksek meblağlı “cezai şart” maddeleri de eklenmektedir. Örneğin “taahhüt edilen tarihte ev boşaltılmazsa günlük 1000 TL ceza ödenir” gibi maddeler sözleşme serbestisi kapsamında geçerli kabul edilebilir. Yargıtay tacir olmayan kişilerde fahiş cezai şartların indirilmesine karar verebilse de prensip olarak ahde vefa ilkesi gereği imza atılan cezai şartlar bağlayıcıdır. Dolayısıyla Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusunun cevabı imzaladığınız taahhütnamedeki tarihte son bulur. Taahhüt edilen tarihte çıkmazsanız yeni malik icra yoluyla tahliye işlemi başlatabilir ve taahhüt edilen cezai şartı tahsil etmek için haciz işlemi yapabilir.
Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim Konusunda İspat Yükümlülüğü
Hukukta iddia eden iddiasını ispatla mükelleftir. Satıcı olarak “bana 3 ay oturma izni verdiler” diyorsanız bunu ispatlamak zorundasınız. Sözlü anlaşmaların ispatı hukuk sistemimizde oldukça zordur ve genellikle yazılı delil aranır. Yeni malik “ben izin vermedim işgal ediyor” dediğinde mahkeme yazılı belgeye bakar. Bu nedenle satış sırasında veya sonrasında yapılan tüm anlaşmaların mutlaka yazılı hale getirilmesi gerekir. Whatsapp yazışmaları veya e-postalar da delil başlangıcı sayılabilir ancak ıslak imzalı bir protokol her zaman en güçlü delildir.
Ayrıca evin boşaltıldığı anın da ispatlanması gerekir. Evi boşaltıp kapıyı çekip çıkmak hukuken tahliye sayılmaz. Anahtarların yeni malike teslim edildiğinin yazılı bir tutanakla kayıt altına alınması şarttır. Eğer anahtar teslim tutanağı yoksa ev boş olsa bile hukuken satıcının zilyetliği devam ediyor sayılır ve ecrimisil işlemeye devam edebilir. Yargıtay’ın “anahtar teslim edilmediği sürece kiracılık/işgal devam eder” yönünde sayısız kararı vardır. Bu yüzden evden çıkarken mutlaka “tarih, saat ve evin boş olarak teslim edildiği” ibarelerini içeren bir tutanak imzalanmalıdır.
Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim ve Avukat Desteği
Gayrimenkul hukuku usul kurallarının çok sıkı uygulandığı ve sürelerin hak düşürücü nitelikte olduğu bir alandır. Satış sonrası yaşanan ihtilaflarda yapılacak küçük bir hata telafisi imkansız zararlara yol açabilir. Örneğin süresi içinde itiraz etmemek veya ihtarnameye yanlış cevap vermek haklıyken haksız duruma düşmenize neden olabilir. Özellikle Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusunun cevabı her somut olayda tarafların iradesine ve yapılan anlaşmalara göre farklılık gösterir. Kimi zaman 6 ay oturma hakkınız varken yanlış bir işlemle 1 ayda tahliye edilme riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz.
Bu süreçte bir avukattan profesyonel destek almak sadece dava açmak için değil süreci yönetmek ve uzlaşma sağlamak için de önemlidir. İhtarnamelerin hazırlanması, tahliye taahhütnamelerinin incelenmesi ve ecrimisil risklerinin hesaplanması uzmanlık gerektirir. Taraflar arasındaki gerilimi düşürmek ve hukuki dilde iletişim kurmak çoğu zaman dava açılmasına gerek kalmadan sorunun çözülmesini sağlar.
Sonuç ve Değerlendirme
Gayrimenkul satışından sonra evde oturmaya devam etme süresi tamamen hukuki ilişkinin niteliğine bağlıdır. Özetlemek gerekirse Sattığım Evde Ne Kadar Oturabilirim? sorusuna verilecek cevap şu şekilde kategorize edilebilir:
- Kiracıysanız: Yeni malikin ihtiyacı varsa ve usulüne uygun ihtar çekerse en az 6 ay.
- Kullanım Ödüncü (Ariyet) Varsa: Makul süre (genellikle 15-45 gün) veya anlaşılan süre kadar.
- İzinsiz Oturuyorsanız: Derhal tahliye edilme ve ecrimisil ödeme riski altındasınız.
Mülkiyet hakkının devri ile birlikte zilyetliğin de devredilmesi esas olandır. İstisnai olarak oturmaya devam edilecekse bunun yazılı bir sözleşmeye bağlanması her iki tarafın da menfaatinedir. Aksi takdirde yüksek yargılama giderleri, avukatlık ücretleri ve haksız işgal tazminatları ile satıştan elde edilen gelirin bir kısmı eriyip gidebilir. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı ve risklerin büyüklüğü göz önüne alındığında bu tür geçiş dönemlerinde mutlaka Avukat İstanbul bölgesinde uzmanlaşmış bir hukukçudan danışmanlık alınmalıdır. Unutmayın ki doğru zamanda atılan hukuki adımlar sizi büyük mali yüklerden kurtarır. Eğer siz de satış sonrası tahliye sorunları yaşıyorsanız vakit kaybetmeden Avukat İstanbul ve çevresinde hizmet veren büromuzla iletişime geçerek haklarınızı güvence altına alabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Sattığım evde ne kadar oturabilirim sorusunun kesin bir yasal süresi var mı?
Hayır, kesin bir gün sayısı yoktur. Taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Anlaşma yoksa Yargıtay’ın “makul süre” kriteri (15-45 gün) uygulanır. Kira sözleşmesi varsa kiracı hakları devreye girer.
Yeni ev sahibi beni hemen polis zoruyla çıkarabilir mi?
Hayır, tahliye için mahkeme kararı gerekir. Ancak izinsiz oturuyorsanız “fuzuli şagil” sayılırsınız ve dava sonunda ecrimisil ödemek zorunda kalırsınız.
Satıştan sonra kiracı olarak kalmak için sözleşme yapmak şart mı?
Yazılı sözleşme şart değildir ancak ispat açısından çok önemlidir. Kira ödemesi yapıldığını banka dekontları ile kanıtlarsanız sözlü kira sözleşmesi kurulmuş sayılır ve kiracı haklarından yararlanabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesi imzaladım, yine de oturabilir miyim?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzaladıysanız taahhüt ettiğiniz tarihte çıkmak zorundasınız. Aksi takdirde icra yoluyla tahliye edilebilirsiniz.
Evi boşalttım ama anahtarı emlakçıya bıraktım, sorun olur mu?
Evet, hukuken risklidir. Yargıtay anahtarın bizzat mal sahibine teslim edildiğinin yazılı tutanakla kanıtlanmasını ister. Tutanak yoksa oturmaya devam ediyor sayılıp kira/ecrimisil borcu çıkabilir.
Yeni malik “oğlum gelecek” diyerek beni hemen çıkarabilir mi?
Kiracı statüsündeyseniz hemen çıkaramaz. Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmesi ve 6 ay beklemesi gerekir. Sonrasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Ecrimisil davası nedir, ne kadar öderim?
Haksız işgal tazminatıdır. Evde izinsiz oturduğunuz her ay için bölgedeki emsal kira bedelleri üzerinden hesaplanan bir tazminat ödersiniz. Ayrıca yasal faiz de eklenir.
