Türk Borçlar Hukuku sistematiğinde sözleşme özgürlüğü asıl olmakla birlikte bu özgürlük sınırsız değildir ve kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırılık teşkil eden durumlarda hukuk düzeni ilgili anlaşmayı korumaz. Günümüzde gayrimenkul fiyatlarındaki artış ve kiracı ile mülk sahibi arasındaki uyuşmazlıkların çoğalması, kira hukukunu mahkemelerin en yoğun mesai harcadığı alanlardan biri haline getirmiştir. Mülkiyet hakkının özüne dokunan ve kiracının barınma hakkını doğrudan ilgilendiren kira ilişkileri, her ne kadar şekil serbestisine tabi olsa da belirli kurucu unsurları taşımadığında hükümsüz hale gelebilir. Hukuk pratiğinde sıkça karşılaşılan Geçersiz Kira Sözleşmesi kavramı, taraflar arasında var olduğu sanılan ancak hukuken sonuç doğurmayan veya eksik sonuç doğuran anlaşmaları ifade eder. Bu durum, mülk sahibi için ecrimisil tazminatı hakkı doğurabileceği gibi, kiracı için de beklenmedik bir tahliye riski anlamına gelebilmektedir.
Aşağıdaki kapsamlı rehberde, bir kira sözleşmesinin hangi hallerde hukuken geçersiz sayılacağı, bu geçersizliğin türleri, ispat yöntemleri ve Yargıtay’ın 2024 ve 2025 yılı içtihatları ışığında güncel uygulamalar detaylandırılmıştır. Özellikle aile konutu koruması, muvazaalı işlemler, ehliyet eksikliği ve şekil şartları gibi teknik konular, hukukçu olmayanların da anlayabileceği bir dille ancak hukuki derinlikten ödün verilmeden ele alınmıştır.
Geçersiz Kira Sözleşmesi Kavramı ve Türk Borçlar Kanunu Yaklaşımı
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği rızai bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin geçerliliği için kural olarak yazılı şekil şartı aramamıştır. Yani tarafların sözlü olarak anlaşmaları dahi hukuken geçerli bir kira ilişkisi kurar. Ancak bu serbesti, sözleşmenin her koşulda geçerli olacağı anlamına gelmez. Kanunun genel hükümleri çerçevesinde, konusu hukuka veya ahlaka aykırı olan, konusu imkansız olan veya tarafların ehliyet eksikliği bulunduğu durumlar, bir Geçersiz Kira Sözleşmesi varlığını ortaya çıkarır.
Örneğin, kiralanan taşınmazın kumarhane veya uyuşturucu imalathanesi gibi suç teşkil eden bir amaçla kullanılması için kiralanması durumunda, bu sözleşme kesin hükümsüzdür. Hukuk düzeni, suç unsuru taşıyan bir eylemi sözleşme hürriyeti kapsamında korumaz. Benzer şekilde, ayırt etme gücüne sahip olmayan bir kişinin veya yasal temsilcisinin izni olmadan işlem yapan kısıtlının imzaladığı sözleşmeler de geçersizlik yaptırımına tabidir. Bu tür durumlarda sözleşme baştan itibaren hiç kurulmamış sayılır ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri talep edebilirler. Ancak kira hukukunda, kiracının taşınmazı fiilen kullandığı süre boyunca elde ettiği faydanın iadesi mümkün olmadığından, bu durum kira bedeli benzeri bir tazminat ile çözüme kavuşturulur.
Muvazaa Nedeniyle Ortaya Çıkan Geçersizlik Halleri
Türkiye’deki kira piyasasında en sık rastlanan sorunlardan biri, vergi yükümlülüklerinden kaçınmak amacıyla düzenlenen çifte sözleşmelerdir. Taraflar, gerçek iradelerini yansıtan yüksek bedelli sözleşmeyi gizlerken, resmi makamlara sunmak üzere düşük bedelli ikinci bir sözleşme düzenlemektedirler. Hukuk tekniğinde bu durum “bedelde muvazaa” olarak adlandırılır. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, tarafların gerçek iradesini yansıtmayan ve sadece üçüncü kişileri veya kamu kurumlarını aldatmak amacıyla düzenlenen düşük bedelli sözleşme, muvazaa nedeniyle kesin hükümsüzdür. Yani resmiyette var gibi görünen bu belge, aslında bir Geçersiz Kira Sözleşmesi niteliğindedir.
Bu noktada ispat hukuku devreye girer. Taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda, “senede karşı senetle ispat” zorunluluğu bulunmaktadır. Eğer kiracı veya kiralayan, görünürdeki düşük bedelli sözleşmenin geçersiz olduğunu ve gerçek kiranın daha yüksek olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını yazılı bir delille kanıtlamak zorundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, aynı taşınmaz için aynı tarihte düzenlenmiş iki farklı sözleşme varsa, bedeli yüksek olan sözleşmenin tarafların gerçek iradesini yansıttığı ve geçerli olduğu kabul edilir. Düşük bedelli sözleşme ise batıldır. Mülk sahiplerinin vergi avantajı sağlamak isterken bu tür geçersiz belgeler düzenlemeleri, ileride kira tespit davalarında veya tahliye süreçlerinde aleyhlerine sonuçlar doğurabilmektedir.
Aile Konutu Koruması ve Eşin Rızasının Bulunmaması
Türk Medeni Kanunu, ailenin ortak yaşam merkezi olan konutu özel bir koruma altına almıştır. Kanunun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hüküm emredici niteliktedir. Uygulamada sıkça yapılan hata, tapuda “aile konutu şerhi” yoksa eşin rızasının aranmayacağı düşüncesidir. Oysa Yargıtay kararları nettir; şerh kurucu değil açıklayıcıdır. Taşınmaz fiilen aile konutu niteliği taşıyorsa, malik olmayan eşin rızası alınmadan yapılan kiralama işlemi, hukuki statüsü itibarıyla askıda hükümsüzdür ve rızası alınmayan eşin itirazı ile Geçersiz Kira Sözleşmesi haline dönüşür.
Bu durumun en somut örneği, malik olan eşin, diğer eşin haberi veya onayı olmadan evi üçüncü bir kişiye kiralamasıdır. Rızası alınmayan eş, bu işlemin geçersizliğinin tespiti için dava açabilir. Mahkeme, taşınmazın aile konutu olduğunu tespit ederse, yapılan kira sözleşmesinin geçersizliğine ve kiracının tahliyesine hükmedebilir. Bu noktada kiracının iyi niyetli olması, yani evin aile konutu olduğunu bilmemesi durumu dahi mutlak bir koruma sağlamayabilir. Zira aile konutu düzenlemesi, kamu düzenine ilişkindir ve işlem güvenliğinden ziyade ailenin barınma hakkını öncelemektedir. Dolayısıyla, evli kişilerden taşınmaz kiralarken veya satın alırken diğer eşin rızasının yazılı olarak alınması, ileride telafisi güç zararların önüne geçmek için hayati önem taşır.
Yetkisiz Temsil ve Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Kira sözleşmelerinin imza aşamasında karşılaşılan bir diğer kritik sorun, sözleşmeyi imzalayan kişinin yetkisiz olmasıdır. Bir taşınmazın maliki dışında bir kişi tarafından kiraya verilebilmesi için ya geçerli bir vekaletnameye sahip olması ya da yasal temsilci (vasi, veli) sıfatını taşıması gerekir. Temsil yetkisi olmayan bir kişinin, örneğin bir emlakçının veya mülk sahibinin akrabasının, yazılı yetki belgesi olmadan malik adına imzaladığı sözleşme, malik tarafından onaylanmadığı sürece onu bağlamaz. Bu durumda ortada, malik açısından bağlayıcılığı olmayan bir Geçersiz Kira Sözleşmesi bulunur.
Yetkisiz temsilcinin yaptığı işlem, “askıda hükümsüzlük” evresindedir. Mülk sahibi durumu öğrendiğinde sözleşmeye icazet verirse (örneğin kiraları kabul ederse), sözleşme geçerli hale gelir. Ancak malik sözleşmeyi kabul etmezse, kiracı taşınmazı haksız işgal eden konumuna düşer. Bu durumda kiracı, iyi niyetli olsa bile tahliye riskiyle karşı karşıya kalır. Kiracının uğradığı zararlar için ancak yetkisiz temsilciye (sözleşmeyi imzalayan yetkisiz kişiye) rücu etme hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu’nun 46. maddesi uyarınca, yetkisiz temsilci, karşı tarafın menfi zararını tazmin etmekle yükümlüdür. Bu tür mağduriyetler yaşamamak adına, kira sözleşmesi imzalanırken tapu kaydının incelenmesi ve imza atan kişinin yetki belgesinin (vekaletname) kontrol edilmesi elzemdir.
Kira Sözleşmelerinde Kefalet Geçersizliği ve Şekil Şartları
Kira sözleşmesinin kendisi şekle tabi olmasa da, sözleşme içinde yer alan “kefalet” (garantörlük) hükümleri çok sıkı şekil şartlarına tabidir. Türk Borçlar Kanunu, kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet tarihinin, kefilin kendi el yazısı ile belirtilmesini zorunlu kılmıştır. Eğer kira sözleşmesinin altına imza atan kefil, sadece imza atmış ancak “kefil olunan miktar” ve “tarih” kısımlarını kendi el yazısıyla yazmamışsa, kefalet sözleşmesi kesin hükümsüzdür. Bu durumda, ana kira sözleşmesi geçerli olsa bile, kefalet maddesi bir Geçersiz Kira Sözleşmesi hükmü gibi değerlendirilir ve mülk sahibi kefile başvuramaz.
Yargıtay, kefalet sözleşmelerindeki bu şekil şartını kamu düzeninden saymakta ve re’sen gözetmektedir. Özellikle matbu kira kontratlarında kefil kısmının sadece imzalanıp geçilmesi, uygulamada sıkça rastlanan ve mülk sahiplerini güvencesiz bırakan bir hatadır. Evli kefiller için eş rızasının alınması zorunluluğu da (ticari işletme sahibi veya şirket yöneticisi olanlar dışındaki hallerde) devam etmektedir. Dolayısıyla, kira sözleşmesi hazırlanırken sadece kiracının değil, kefilin hukuki durumunun da profesyonel bir gözle değerlendirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, kira alacağını tahsil edemeyen mülk sahibi, güvendiği kefilden de tahsilat yapamayarak mağdur olabilir.
Geçersizliğin Hukuki Sonucu Ecrimisil ve Tahliye Süreçleri
Bir kira sözleşmesinin mahkeme kararıyla geçersiz olduğunun tespit edilmesi, taraflar arasındaki ilişkiyi kökten değiştirir. Sözleşme geçersiz sayıldığında, taşınmazı kullanan kişi artık “kiracı” sıfatına sahip değildir; hukuki tanımıyla “fuzuli şagil” (haksız işgalci) konumuna düşer. Bu durumun en önemli finansal sonucu, ödenmesi gereken bedelin “kira” olmaktan çıkıp “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) haline gelmesidir. Normal şartlarda kira artışları TÜFE oranları ile sınırlıyken (Temmuz 2024 itibarıyla %25 sınırı kalkmış olsa da TÜFE üst sınırı devam etmektedir), ecrimisil bedellerinde böyle bir artış sınırı uygulanmaz.
Ecrimisil, taşınmazın o dönemdeki piyasa rayiçlerine ve getirebileceği gelire göre bilirkişilerce hesaplanır. Dolayısıyla, bir Geçersiz Kira Sözleşmesi nedeniyle taşınmazı işgal eden kişi, geçmişe dönük 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde, güncel piyasa koşullarına göre hesaplanan çok daha yüksek meblağları ödemek zorunda kalabilir. Ayrıca, kiracı korumasına sahip olmadığı için, Borçlar Kanunu’ndaki 10 yıllık uzama süresi veya tahliye taahhüdü gibi prosedürler beklenmeksizin, genel hükümlere göre “müdahalenin men’i ve tahliye” davası ile taşınmazdan çıkarılabilir. Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemeleri yerine duruma göre Asliye Hukuk Mahkemelerinde de görülebilmektedir, ancak HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisi iddiası varsa görevli mahkeme genellikle Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Zorunlu Arabuluculuk ve Yargılama Usulü
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu kural, kira sözleşmesinin iptali, geçersizliğinin tespiti, kira bedeli tespiti ve tahliye davalarını da kapsamaktadır. Taraflar, bir Geçersiz Kira Sözleşmesi iddiasıyla mahkemeye gitmeden önce, uyuşmazlığı arabuluculuk masasında çözmeyi denemek zorundadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açma hakkı doğar. Arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi, davanın usulden reddedilmesine neden olur.
Dava sürecinde ispat yükü, iddia sahibine aittir. Özellikle sözlü kira sözleşmelerinin varlığı veya muvazaa iddialarında yazılı delil başlangıcı veya senetle ispat kuralları hayati önem taşır. Tanık dinletilmesi, belirli parasal sınırların üzerindeki (2025 yılı itibarıyla bu sınır yüksektir) yıllık kira bedelleri söz konusu olduğunda tek başına yeterli olmayabilir. Bu nedenle, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren tüm ödemelerin banka yoluyla yapılması, dekontların açıklama kısımlarının doğru doldurulması ve WhatsApp, e-posta gibi yazışmaların kayıt altına alınması, olası bir geçersizlik iddiasında delil teşkil edecektir. Yargılama usulündeki bu teknik detaylar, haklı olan tarafın davasını ispatlayamaması riskini bertaraf etmek için dikkatle yönetilmelidir.
Sonuç
Kira hukuku, sosyal ve ekonomik dinamiklerin en hızlı yansıdığı, mevzuat değişikliklerinin ve Yargıtay içtihatlarının belirleyici olduğu canlı bir alandır. Bir Geçersiz Kira Sözleşmesi, tarafları sadece basit bir belge eksikliği ile değil, yıllar süren davalar, yüksek tazminatlar ve tahliye süreçleri ile karşı karşıya bırakabilir. Kiracılar için barınma güvenliğinin, mülk sahipleri için ise mülkiyet hakkının korunması, sözleşmelerin hukuka uygun, şeffaf ve geçerli bir zeminde kurulmasına bağlıdır. Muvazaa, aile konutu rızası, yetkisiz temsil gibi karmaşık hukuki konular, bireysel bilgi ile yönetilebilecek süreçler değildir.
İstanbul gibi metropollerde gayrimenkul uyuşmazlıklarının karmaşıklığı ve yargılama yükü göz önüne alındığında, sürecin uzman bir hukukçu nezaretinde yürütülmesi elzemdir. Hak kaybı yaşamamak, hatalı davalar açarak zaman ve para kaybetmemek için Avukat İstanbul arayışınızda, kira ve gayrimenkul hukuku alanında deneyimli profesyonellerden destek almanız önerilir. Unutulmamalıdır ki, önleyici hukuk hizmeti almak, ortaya çıkmış bir uyuşmazlığı çözmekten her zaman daha az maliyetli ve daha güvenlidir. Uyuşmazlıkların çözümünde Avukat İstanbul bölgesindeki yetkin hukuk büroları, güncel Yargıtay kararlarına hakimiyetleriyle müvekkillerini olası risklerden koruyacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Sözlü yapılan kira anlaşması geçersiz midir?
Hayır, Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri için yazılı şekil şartı bulunmamaktadır; sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı ve şartların netliği açısından yazılı olması tavsiye edilir.
Eşim benden habersiz aile konutumuzu kiraya vermiş, sözleşmeyi iptal edebilir miyim?
Evet, Türk Medeni Kanunu m. 194 gereği eşin açık rızası olmadan yapılan aile konutu kira sözleşmeleri askıda hükümsüzdür. Rızası olmayan eş, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti için dava açabilir.
Vergi vermemek için düşük bedelli ikinci bir sözleşme yaptık, hangisi geçerlidir?
Bu durumda “muvazaa” söz konusudur. Yargıtay’a göre resmi makamlara sunulan düşük bedelli sözleşme geçersizdir (batıldır). Tarafların gerçek iradesini yansıtan yüksek bedelli anlaşma geçerli kabul edilir, ancak ispatı yazılı delil gerektirir.
Kira sözleşmesi geçersiz sayılırsa evde oturan kişi ne kadar öder?
Sözleşme geçersiz olduğunda kişi “fuzuli şagil” sayılır ve “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) öder. Ecrimisil, yasal kira artış sınırlarına tabi değildir ve güncel piyasa rayicine göre hesaplanır.
Sahte imza ile yapılan kira sözleşmesine karşı ne yapılmalıdır?
İmzanın size ait olmadığını öğrenir öğrenmez noterden ihtarname çekilmeli ve menfi tespit davası veya Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulmalıdır. İmza sahteliği ispatlanırsa sözleşme geçersiz hale gelir.
Geçersiz kira sözleşmesi davalarında arabulucu şart mı?
Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartıdır.
