Kira Hukukunda Süre Kavramı ve Yaygın Yanlışlar
Gayrimenkul hukuku alanında mülk sahipleri ve kiracılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıkların temelinde, sözleşme sürelerinin yanlış yorumlanması yatmaktadır. Özellikle İstanbul gibi metropollerde, konut ve işyeri kiralamalarında genellikle “1 yıllık” sözleşmeler tercih edilmektedir. Ancak halk arasında, sürenin dolmasıyla birlikte kiracının evden çıkarılabileceği veya sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği gibi hatalı bir kanı mevcuttur. Bu noktada hem ev sahiplerinin hem de kiracıların zihnini kurcalayan en temel soru şudur: 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? Bu sorunun cevabı, sadece sözleşmenin üzerinde yazan tarihle sınırlı olmayıp, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kiracıyı koruyan hükümleri, 2026 yılı itibarıyla değişen yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarıyla şekillenmektedir.
Bir avukat desteği olmaksızın kulaktan dolma bilgilerle hareket edilmesi, mülk sahipleri için yıllarca sürecek tahliye davalarına, kiracılar için ise haksız yere evden çıkarılma mağduriyetlerine yol açabilmektedir. Bu kapsamlı makalede, 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusunu merkeze alarak, 10 yıllık uzama süresi, 2026 yılında devreye giren e-Devlet kira sözleşmesi uygulamaları, %25 zam sınırının kalkmasıyla değişen kira artış dinamikleri ve tahliye sebeplerini, bir avukat gözüyle ve potansiyel hak kayıplarını önleyecek detayda inceleyeceğiz.
Türk Borçlar Kanunu Madde 347 Işığında Süreklilik İlkesi
Türk hukuk sisteminde konut ve çatılı işyeri kiraları, “zayıfı koruma” ilkesi gereği kiracı lehine düzenlenmiştir. Taraflar aralarında 1 yıllık bir sözleşme imzalamış olsalar dahi, bu sürenin bitimi kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez. TBK madde 347 çok açık bir hüküm içerir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Burada kilit nokta, fesih yetkisinin sadece kiracıda olmasıdır. Kiraya veren (mülk sahibi), sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla, 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? diye sorulduğunda, hukuki cevap şudur: Kiracı istediği sürece veya kanundaki özel tahliye sebepleri (ihtiyaç, tahliye taahhütnamesi vb.) oluşmadığı sürece, sözleşme her yıl zincirleme olarak kendiliğinden yenilenir. Mülk sahibi “Süren doldu, evimden çık” diyemez. Bu kural, kiracının barınma güvenliğini sağlamak amacıyla getirilmiş emredici bir hukuk kuralıdır ve sözleşmeye konulacak “süre bitiminde kiracı çıkar” şeklindeki maddeler geçersizdir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli Konusunda Yargıtay Yaklaşımı ve 10 Yıl Kuralı
Mülk sahiplerinin mülkiyet hakkının sonsuza kadar kısıtlanmaması adına, kanun koyucu sisteme bir denge mekanizması getirmiştir. Bu mekanizma “10 Yıllık Uzama Süresi”dir. Bir yıllık sözleşme süresi dolduktan sonra, sözleşme her yıl yenilenerek devam eder. Mülk sahibi, herhangi bir haklı sebep (ihtiyaç, kira ödememe vb.) göstermek zorunda kalmaksızın kiracıyı tahliye edebilmek için bu uzama süresinin dolmasını beklemek zorundadır.
Peki, bu hesaplamaya göre 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? Matematiksel ve hukuki hesap şu şekildedir:
- Ana Sözleşme Süresi: 1 Yıl.
- Uzama Süresi: 10 Yıl.
- Bildirim Süresi: 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonraki uzama yılının sonu.
Örnekle somutlaştırmak gerekirse; 01.01.2015 tarihinde yapılan 1 yıllık bir sözleşme, 01.01.2016’da sona erer. Bu tarihten itibaren 10 yıllık “uzama süresi” işlemeye başlar ve bu süre 01.01.2026 tarihinde dolar. Mülk sahibi, ancak bu tarihten sonraki uzama yılının (01.01.2027) bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekerek sebepsiz tahliye hakkını kullanabilir. Yani toplamda kira ilişkisi 12 yılı bulabilmektedir. Bu sürelerin hesabında yapılacak bir günlük hata, davanın reddedilmesine neden olur. Bu nedenle 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusunun cevabı, basit bir takvim hesabından ziyade, uzmanlık gerektiren bir hukuki hesaplamadır.
2026 Yılında Kira Hukukunda Devrim: e-Devlet Zorunluluğu ve Ödemeler
2026 yılı itibarıyla kira hukukunda usul ve esaslar köklü değişikliklere uğramıştır. Bu değişiklikler, sözleşmenin geçerliliğini ve ispat hukuku açısından tarafların durumunu doğrudan etkilemektedir.
e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Dönemi
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın kayıt dışı ekonomiyle mücadele kapsamında getirdiği düzenlemelerle, 2025 sonu ve 2026 başı itibarıyla kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden düzenlenmesi uygulaması hayata geçmiştir. Her ne kadar TBK açısından sözlü sözleşmeler dahi geçerli olsa da, vergi mevzuatı ve ispat kolaylığı açısından e-Devlet üzerinden yapılmayan sözleşmeler, mülk sahipleri için ciddi vergi cezası riskleri ve hukuki güvencesizlik doğurmaktadır. Bu sistemde, sözleşme şartları dijital ortamda kayıt altına alındığından, “sözleşme kayboldu” veya “imza sahte” gibi itirazların önüne geçilmektedir.
Banka Yoluyla Ödeme ve Elden Ödeme Yasağı
2024 sonlarında yürürlüğe giren Tebliğ ile konut ve işyeri kiralarında, tutar ne olursa olsun (eski 500 TL sınırı kaldırılmıştır) ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Elden ödeme yapılması durumunda hem kiracıya hem de mülk sahibine, kira bedelinin %10’u oranında (belirlenen asgari tutardan az olmamak kaydıyla) özel usulsüzlük cezası kesilmektedir. Bu durum, tahliye davalarında “kira ödenmedi” iddiasının ispatını da doğrudan etkilemektedir. Banka dekontu olmayan ödemeler, mahkemelerce “yapılmamış” sayılma riskiyle karşı karşıyadır.
Kiracı Hakları Açısından 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?
Kiracılar genellikle 1 yıllık sürenin sonunda ev sahibinin kendilerini çıkarıp çıkaramayacağı endişesini taşır. Ancak yukarıda detaylandırdığımız üzere, 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusunun yanıtı kiracı lehinedir. Kiracı, kira bedelini düzenli ödediği, komşulara saygı gösterdiği ve sözleşmeye aykırı davranmadığı sürece, ev sahibi “oğlum gelecek”, “kendim oturacağım” gibi samimi ve zorunlu bir ihtiyacını mahkemede kanıtlayamadığı müddetçe kiracıyı çıkaramaz.
Ancak burada kiracıların dikkat etmesi gereken en büyük risk “Tahliye Taahhütnamesi”dir. Eğer kiracı, evi kiraladıktan sonraki bir tarihte (örneğin taşındıktan 1 ay sonra), evi belli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhütname vermişse, 10 yıllık koruma kalkanı devre dışı kalır. Bu durumda mülk sahibi, taahhüt edilen tarihte tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir.
Sözleşme Yenilemelerinde Yapılan Kritik Hatalar
Mülk sahiplerinin 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? hesabını yaparken düştükleri en büyük hata, kira artış dönemlerinde mevcut kiracıyla “yeni” bir sözleşme imzalamaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, taraflar iradi olarak yeni bir sözleşme yaptıklarında, 10 yıllık uzama süresi sıfırlanır ve baştan başlar.
Örneğin, 8 yıldır oturan bir kiracınızla kira bedelini güncellemek için bugün yeni tarihli bir sözleşme imzalarsanız, geçmişteki 8 yılı çöpe atmış olursunuz ve sebepsiz tahliye hakkı kazanmak için bir 10 yıl daha beklemeniz gerekir. Bu nedenle, kira artışları sözleşme yenileyerek değil, “Ek Protokol” düzenleyerek veya artışın banka dekontuna yansıtılmasıyla yapılmalıdır. Bu stratejik hata, mülk sahiplerine onlarca yıl kaybettirebilir.
2026 Kira Artış Oranları ve Tespit Davaları
2024 Temmuz ayı itibarıyla %25 kira artış sınırı kalkmış ve 2026 yılında da artışlar TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasına göre yapılmaya devam etmektedir. Örneğin, 2025 yılı sonu ve 2026 başı itibarıyla yenilenen sözleşmelerde bu oran %35-40 bandında seyredebilmektedir.
Ancak 5 yılı dolduran kiracılar için “Kira Tespit Davası” açma hakkı saklıdır. 5 yılın sonunda kira bedeli, TÜFE sınırına takılmaksızın, bölgedeki emsal kiralara (rayiç bedel) göre hakim tarafından yeniden belirlenir. Bu davada bilirkişiler, taşınmazın durumunu ve çevredeki kiraları inceler. Bu noktada da 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusu önem kazanır; çünkü 5 yıllık sürenin hesabı, ilk sözleşme tarihine göre yapılır.
Tahliye Davalarında Süreç ve Maliyetler (2026 Tarifesi)
2026 yılı itibarıyla, Yeniden Değerleme Oranı’nın %18,95 olarak belirlenmesiyle birlikte dava harçları ve masrafları ciddi oranda artmıştır. İstanbul’da bir tahliye davası açmanın maliyeti yükselirken, dava süreleri de Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin yoğunluğu nedeniyle uzamaktadır.
- Arabuluculuk Şartı: Dava açmadan önce Arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunludur. Arabulucuda anlaşamama tutanağı olmadan dava açılamaz.
- Dava Süresi: İstanbul’da yerel mahkeme aşaması ortalama 1-1.5 yıl, İstinaf süreciyle birlikte toplam 2.5-3 yılı bulabilmektedir.
- İspat Yükü: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın “samimi, gerçek ve zorunlu” olduğunu ispat yükü mülk sahibindedir.
Bu uzun ve maliyetli süreçte, usul hatası yapmamak hayati önem taşır. Yanlış hesaplanan bir süre veya eksik çekilen bir ihtarname, 3 yıllık bir emeğin boşa gitmesine ve davanın reddine neden olabilir.
Yeni Malik Açısından Durum
Bir taşınmazı içinde kiracı varken satın alan yeni malik için de 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusunun cevabı, eski sözleşmenin şartlarına bağlıdır. Yeni malik, eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Ancak kanun, yeni malike kendi ihtiyacı olması durumunda bir ayrıcalık tanır. Yeni malik, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Eğer bu 1 aylık süreyi kaçırırsa, eski sözleşmenin sürelerine tabi olur ve tahliye süreci zorlaşır.
Sonuç
Özetle, 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusunun yanıtı, mülk sahipleri ve kiracılar için hayati hukuki sonuçlar doğuran karmaşık bir denklemdir. 1 yıllık imza, aslında 10 yılı aşan bir hukuki bağın başlangıcıdır. 2026 yılında artan dava harçları, zorunlu arabuluculuk sistemi ve e-Devlet uygulamaları, kira ilişkilerinin artık “sözlü” veya “amatörce” yürütülemeyeceğini göstermektedir.
Mülk sahibiyseniz 10 yıllık sürenin doğru hesaplanması, kiracıysanız haksız tahliyeye karşı haklarınızın korunması ve özellikle tahliye taahhütnamesi tuzaklarına düşmemek için sürecin profesyonelce yönetilmesi şarttır. İstanbul gibi karmaşık bir piyasada, hak kaybı yaşamamak ve süreci en az hasarla atlatmak için, kira hukuku alanında uzmanlaşmış bir Avukat İstanbul desteği almak, yapabileceğiniz en doğru yatırımdır. Unutmayın, kira hukukunda şekil şartları ve süreler esnetilemez; küçük bir hata, telafisi mümkün olmayan maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle hukuki probleminiz doğduğunda zaman kaybetmeden bir Avukat İstanbul ile iletişime geçmeniz menfaatinize olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1 yıllık kira sözleşmem bitti, ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır, çıkaramaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. 1 Yıllık Kira Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli? sorusunun cevabı gereği, kiracı istemedikçe sözleşme her yıl otomatik olarak yenilenir. Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra gerekçesiz tahliye isteyebilir.
2026 yılında kira ödemelerini elden yapabilir miyim?
Hayır. 2024 yılı sonu itibarıyla getirilen düzenlemeyle, konut ve işyeri kira ödemelerinin tamamının banka veya PTT kanalıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme yapılması durumunda hem kiracıya hem ev sahibine ceza uygulanır.
Ev sahibi “oğlum gelecek” diyerek beni çıkarabilir mi?
Evet, ancak bunun için ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu mahkemede ispatlaması gerekir. Ayrıca tahliyeden sonra evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz; kiralarsa eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır.
5 yılı doldurunca kira ne kadar artar?
5 yılı dolduran kiracılar için ev sahibi “Kira Tespit Davası” açabilir. Bu durumda %25 sınırı veya TÜFE oranı uygulanmaz; bilirkişiler bölgedeki emsal kiralara bakarak yeni kira bedelini piyasa rayicine göre belirler.
E-Devlet kira sözleşmesi zorunlu mu?
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın eylem planı çerçevesinde, vergi kayıplarını önlemek adına 2026 itibarıyla kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Bu sistem hukuki güvenliği de artırmaktadır.
