Türkiye’de gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve kiracı ile ev sahibi ilişkilerindeki dengelerin değişmesi, pek çok hukuki soruyu da beraberinde getirmektedir. Bu soruların başında ise mülkiyetin el değiştirmesi durumu gelmektedir. Kiracıların en büyük korkusu düzenlerinin bozulması iken, yeni mülk sahiplerinin endişesi ise satın aldıkları mülkü kullanamama ihtimalidir. Bu kapsamlı rehberde, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusuna detaylı, anlaşılır ve hukuki dayanakları sağlam bir yanıt vereceğiz.
Gayrimenkul hukuku, tarafların haklarını hassas bir terazi ile dengeler. Bir yanda anayasal bir hak olan mülkiyet hakkı, diğer yanda ise barınma hakkı ve sözleşmeye bağlılık ilkesi bulunmaktadır. Evin satılması, tek başına kiracının tahliyesi için yeterli bir sebep değildir. Ancak yasalar, belirli şartların oluşması durumunda yeni malike tahliye hakkı tanımaktadır. Bu süreçte yapılan usul hataları ise davaların yıllarca sürmesine veya hak kayıplarına neden olabilir. Aşağıda bu süreci adım adım inceleyeceğiz.
Mülkiyet Devri ve Kira Sözleşmesinin Akıbeti
Kira hukukumuzun temel prensiplerinden biri, Roma hukukundan bu yana süregelen “satım kirayı bozmaz” ilkesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu durumu çok net bir şekilde düzenlemiştir. Bir gayrimenkul satıldığında, kira sözleşmesi sona ermez; aksine, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Dolayısıyla, sadece tapu devri yapıldı diye Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı endişesine kapılmak yersizdir. Çünkü yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile yapılan sözleşmeyi tüm hüküm ve şartlarıyla devralmış sayılır.
Bu devralma işlemi kanunen kendiliğinden gerçekleşir. Yeni malik, “Ben eski sözleşmeyi kabul etmiyorum, kira bedeli çok düşük” diyerek kiracıyı anında tahliye edemez veya kira bedelini keyfi olarak artıramaz. Sözleşmedeki artış oranları, ödeme tarihleri ve özel şartlar aynen geçerliliğini korur. Kiracı, mülkiyetin devrinden sonraki kira bedellerini, kendisine bildirilen yeni hesap numarasına ödemekle yükümlüdür. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, yeni malikin tapu devrinden sonra kiracıya durumu bildirmesi ve ödemelerin yapılacağı kanalı netleştirmesidir.
Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı?
Toplumda yanlış bilinenin aksine, satış işlemi kiracıya doğrudan bir tahliye yükümlülüğü getirmez. Ancak kanun koyucu, mülkü yeni satın alan kişinin bu mülke “gerçekten ihtiyacı olması” durumunda, kiracının tahliyesine imkan tanımıştır. Yani, sorunun cevabı duruma göre değişmektedir. Eğer yeni malik, satın aldığı evi yatırım amaçlı aldıysa ve kendisi oturmayacaksa, kiracı eski sözleşme şartlarıyla oturmaya devam eder. Fakat yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, bu durumda tahliye süreci başlatılabilir.
Bu noktada Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusunun yanıtı, yeni malikin ihtiyacının samimiyetine ve izleyeceği hukuki prosedüre bağlıdır. Yeni malik, tapu devrini gerçekleştirdikten sonra kanunda belirtilen katı sürelere uymak zorundadır. Bu sürelerin kaçırılması, yeni malikin “ihtiyaç nedeniyle tahliye” hakkını kaybetmesine ve eski sözleşmeye bağlı kalmasına neden olur. Bu nedenle sürecin uzman bir avukat gözetiminde yürütülmesi hayati önem taşır.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı ve 1 Ay Kuralı
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için Türk Borçlar Kanunu 351. maddesinde düzenlenen özel bir yolu izlemesi gerekir. Bu madde, yeni malike, eski malikin sahip olmadığı “hızlandırılmış” bir tahliye imkanı sunar. Ancak bu hakkın kullanılması şarta bağlanmıştır. Yeni malik, tapuyu üzerine aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirimde, mülkü satın aldığını ve kendi ihtiyacı nedeniyle kullanacağını açıkça belirtmelidir.
Eğer bu 1 aylık süre içinde noter kanalıyla ihtarname gönderilmezse, yeni malik bu özel tahliye hakkını kaybeder. Bu durumda, eski malikin yerine geçmiş sayılır ve tahliye davası açabilmek için mevcut kira sözleşmesinin süresinin dolmasını beklemek zorunda kalır. Dolayısıyla, mülk sahipleri için Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusunun lehe sonuçlanması, bu ilk 1 aylık kritik sürenin doğru kullanılmasına bağlıdır. İhtarnamenin tebliği, ileride açılacak tahliye davasının en önemli dava şartıdır.
6 Ay Bekleme Süresi ve Dava Açma Hakkı
Yeni malik, 1 ay içinde ihtarnameyi gönderdikten sonra hemen dava açamaz. Kanun, kiracıya yeni bir ev bulması ve taşınma hazırlıklarını yapması için 6 aylık bir süre tanımıştır. Bu 6 aylık süre dolmadan tahliye davası açılamaz. Süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihten değil, tapu devrinin yapıldığı tarihten itibaren 6 ay sonra dava açma hakkı doğurur. Ancak uygulamada ihtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay beklenmesi daha güvenli bir yoldur.
Özetle süreç şu şekilde işler
- Tapu devri yapılır.
- Devirden itibaren 1 ay içinde “ihtiyaç” ihtarnamesi gönderilir.
- 6 ay beklenir.
- Kiracı çıkmazsa tahliye davası açılır.
Bu prosedür, kiracıyı koruyan önemli bir zaman dilimidir. Kiracı bu süre zarfında ev aramaya başlayabilir. Ancak kiracı, ihtarnameyi alır almaz evi boşaltmak zorunda değildir. 6 ayın sonunda dava açıldığında, mahkeme yeni malikin ihtiyacının gerçek olup olmadığını araştıracaktır.
İhtiyacın Samimi Gerçek ve Zorunlu Olması
Mahkemeler, sadece “evi satın aldım, çık” beyanını yeterli görmez. Yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Peki, bu kavramlar ne anlama gelir? Yargıtay içtihatlarına göre; yeni malikin aynı bölgede boş ve oturmaya elverişli başka bir evi varsa, tahliye talebi samimi bulunmaz ve dava reddedilir. Ancak yeni malik kirada oturuyorsa, sağlık sorunları nedeniyle bu eve geçmesi gerekiyorsa veya çocukları evlenecekse, bu durumlar “zorunlu ihtiyaç” olarak kabul edilir.
Örneğin, yazlık olarak kullanılmak üzere alınan bir evden, sürekli oturan kiracının tahliye edilmesi her zaman kabul görmeyebilir. Veya yeni malikin amacı evi daha yüksek fiyata başkasına kiralamaksa, bu durum “samimiyetsizlik” olarak değerlendirilir. Müvekkillerimiz sıklıkla Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı diye sorduğunda, onlara ilk cevabımız “Gerçekten o evde oturacak mısınız?” olmaktadır. Çünkü mahkeme sürecinde bu niyet, tanıklar ve diğer delillerle ispatlanmak zorundadır.
Tapu Şerhi Varsa Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı?
Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi, kiracı için en güçlü koruma kalkanıdır. Eğer kiracı, kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmişse, bu sözleşme “eşyaya bağlı borç” niteliği kazanır. Bu durumda, mülk satılsa bile yeni malik, şerh süresi boyunca kiracıyı “ihtiyaç nedeni” ile dahi tahliye edemez. Şerh, kiracının kullanım hakkını 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirir.
Genellikle uzun süreli işyeri kiralamalarında veya konutlarda, kiracılar kendilerini güvence altına almak için bu yola başvururlar. Tapu şerhi varsa, yeni malik taşınmazı “kiracılı ve şerhli” olarak satın almış sayılır ve bu duruma katlanmak zorundadır. Bu senaryoda Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusunun cevabı, şerh süresi bitene kadar kesin olarak “Hayır”dır. Bu nedenle gayrimenkul satın almadan önce tapu kaydının incelenmesi, üzerindeki şerhlerin kontrol edilmesi büyük önem taşır.
Eski Kira Sözleşmesi Şartlarının Devamı
Daha önce de belirttiğimiz gibi, yeni malik eski sözleşmenin halefidir. Bu durum, sadece tahliye süreçlerini değil, kira bedelini de etkiler. Yeni ev sahibi, “Evi yeni aldım, kiralar bölgede arttı, kirayı iki katına çıkarıyorum” diyemez. Kira artışı, mevcut sözleşmedeki hükümlere ve yasal sınırlara (TÜFE ortalaması veya varsa yasal üst sınır) tabidir. Kira bedelinin rayiç bedele yükseltilmesi için, kiracının o evde 5 yılını doldurmuş olması ve “Kira Tespit Davası” açılması gerekir.
Bu süreç, satıştan bağımsızdır. Yani ev satılmasa da 5. yılda kira tespit davası açılabilir. Satış işlemi, 5 yıllık süreyi sıfırlamaz. Kiracı 4 yıldır oturuyorsa, yeni malik 1 yıl sonra kira tespit davası açabilir. Bu detaylar, kiracının haklarının korunması açısından kritiktir ve Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı endişesi taşıyan kiracıların, finansal haklarını da bilmeleri gerekir.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
Satış sürecinde en çok yaşanan gerginliklerden biri de evin gösterilmesidir. Kiracı, evin satılmasını istemediği için potansiyel alıcılara evi göstermekten kaçınabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu 319. maddesi, kiracıya evi gösterme yükümlülüğü getirir. Kiracı, evin satışı veya sonraki kiralaması için zorunlu olduğu ölçüde, mülk sahibinin veya emlakçının evi gezmesine izin vermek zorundadır.
Fakat bu hak sınırsız değildir. Gösterme işlemi, kiracının özel hayatına saygı çerçevesinde, önceden randevu alınarak ve makul saatlerde (örneğin haftada 1-2 gün, belirli saat aralıklarında) yapılmalıdır. Kiracı kapıyı hiç açmazsa, ev sahibi mahkemeden “evi gösterme izni” kararı alabilir. Bu süreçte tarafların iyi niyetli olması esastır. Evi göstermek, kiracının hemen tahliye edileceği anlamına gelmez. Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusu ayrı, evin gösterilmesi ayrı hukuki konulardır.
İşyeri Kiralarında Durum Farklı Mı?
İşyeri kiralarında da “satım kirayı bozmaz” ilkesi geçerlidir. Ancak işyeri ihtiyacı, konut ihtiyacına göre daha teknik detaylar içerebilir. Yeni malik bir şirket ise (tüzel kişi), satın aldığı yeri işyeri, depo veya şube olarak kullanacaksa tahliye isteyebilir. Ancak şirketler, “personelim oturacak” diyerek konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açamazlar.
Ayrıca, işyeri ihtiyacının da samimi olması gerekir. Yeni malikin yaptığı iş ile satın alınan mülkün niteliğinin örtüşmesi aranır. Yargıtay, tacir olan yeni malikin işini büyütme veya kira ödemekten kurtulma amacını genelde haklı bulmaktadır. İşyeri kiracısı olan müvekkillerimiz için de Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusunun cevabı, yeni malikin ticari faaliyetinin niteliğine ve mülkün bu faaliyete uygunluğuna göre şekillenir.
Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı
Kanun koyucu, “ihtiyacım var” diyerek kiracıyı çıkaran ancak daha sonra evi başkasına kiralayan kötü niyetli mülk sahiplerine karşı ciddi yaptırımlar öngörmüştür. TBK 355. maddesi gereği, gereksinim nedeniyle tahliye edilen mülk, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralanamaz.
Eğer yeni malik bu yasağı deler ve evi başkasına kiralarsa, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır. Bu, kiracılar için önemli bir güvencedir. Dolayısıyla, Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusuyla karşılaşan bir kiracı, eğer tahliye edilirse, sonrasında evin durumunu takip etmeli ve başkasına kiralandığını tespit ederse tazminat davası açmalıdır.
Arabuluculuk Şartı ve Dava Süreci
Son yapılan yasal düzenlemelerle birlikte, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Yeni malik, 6 aylık bekleme süresi dolduktan sonra doğrudan mahkemeye gidemez. Önce arabuluculuk bürosuna başvurmalı ve kiracı ile anlaşma zemini aramalıdır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, “anlaşamama tutanağı” ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Bu aşama, davanın görülmesi için bir “dava şartı”dır. Arabuluculuk süreci, tarafların daha hızlı ve masrafsız çözüm bulması için bir fırsattır. Ancak anlaşma olmazsa, yargılama süreci başlar ve mahkeme delilleri toplayarak karar verir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ev satılınca kira sözleşmesi otomatik olarak fesholur mu?
Hayır, fesholmaz. Yeni malik sözleşmeyi devralır. Sözleşme aynı şartlarla devam eder.
Yeni ev sahibi beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname çekerse, 6 ay sonra dava açabilir. İhtar çekmezse eski sözleşme süresini beklemek zorundadır.
Kontratım 5 yıllık ve tapuya şerhli, yine de çıkarabilir mi?
Tapuda kira şerhi varsa, yeni malik ihtiyaç iddiasıyla sizi çıkaramaz. Şerh süresinin bitmesini beklemek zorundadır.
Yeni ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Kira artışı yasal sınırlara ve sözleşmeye tabidir. Satış işlemi, fahiş kira artışı için bir gerekçe değildir.
İhtiyaç nedeniyle çıktım ama ev sahibi evi başkasına kiraladı, ne yapabilirim?
Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tazminat davası açarak, en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat kazanabilirsiniz.
Sonuç ve Öneriler
Gayrimenkul hukukunun en karmaşık konularından biri olan mülkiyet değişikliği ve kiracı hakları, her iki taraf için de ciddi sonuçlar doğurabilir. Özetle, Ev Satıldığında Kiracı Çıkmak Zorunda Mı sorusunun cevabı; usulüne uygun ihtarname, yasal sürelerin dolması ve samimi bir ihtiyacın varlığı halinde “Evet”, aksi takdirde “Hayır”dır. Kiracıların paniğe kapılmadan yasal haklarını bilmeleri, mülk sahiplerinin ise haklıyken haksız duruma düşmemek için prosedürlere harfiyen uymaları gerekir.
Bu süreçte yapılan en ufak bir tarih hatası veya eksik bildirim, davanın reddedilmesine ve sürecin sil baştan başlamasına neden olabilir. Hem kiracıların barınma hakkını korumak hem de mülk sahiplerinin mülkiyet haklarını kullanabilmesini sağlamak adına, sürecin başından itibaren profesyonel hukuki destek alınması en doğru yaklaşımdır. Unutmayın, yasalar haklarınızı korur, ancak bu hakları doğru zamanda ve doğru şekilde kullanmanız şartıyla.
Hukuki süreçlerinizde hak kaybı yaşamamak, süreci en az maliyet ve zaman kaybıyla yönetmek için alanında uzman bir hukuk bürosu ile çalışmanız tavsiye edilir. Gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki tüm uyuşmazlıklarınız için Avukat İstanbul bölgesinde hizmet veren ofisimizle iletişime geçebilirsiniz. Profesyonel kadromuz, Avukat İstanbul ve çevresindeki tüm hukuki ihtiyaçlarınızda yanınızdadır.
