Türkiye Cumhuriyeti’nin stratejik konumu ve gelişen gayrimenkul piyasası, özellikle Orta Doğu coğrafyasından gelen yatırımcılar için cazip fırsatlar sunmaktadır. Bu bağlamda hukuk bürolarına ve danışmanlara en sık yöneltilen sorulardan biri şüphesiz Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusudur. Bu soru, sadece basit bir evet veya hayır cevabından öte, arkasında Tapu Kanunu, Yabancılar Hukuku ve uluslararası anlaşmalarla şekillenen karmaşık bir hukuki prosedürü barındırır. 2012 yılında yürürlüğe giren Mütekabiliyet Yasası’ndaki değişiklik ile birlikte yabancıların mülk edinimi önündeki engeller büyük ölçüde kaldırılmış olsa da, Irak vatandaşları için süreç, diğer ülke vatandaşlarına kıyasla daha spesifik izin ve güvenlik prosedürlerine tabidir. Bu makale, yatırım yapmayı planlayan Irak vatandaşları ve onları temsil edecek hukukçular için sürecin tüm aşamalarını, karşılaşılan riskleri ve güncel mevzuat değişikliklerini en ince ayrıntısına kadar ele almaktadır.
Irak Vatandaşı Türkiye’de Mülk Alabilir Mi Yasal Mevzuat ve Temel Şartlar
Türk hukuk sisteminde yabancıların taşınmaz edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir. Geçmiş yıllarda uygulanan karşılıklılık ilkesi gereği, Irak vatandaşlarının Türkiye’den mülk edinmesi oldukça zorken, yapılan yasal reformlar neticesinde bu engel aşılmıştır. Günümüzde Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusunun cevabı hukuken evettir ancak bu hak mutlak ve sınırsız bir özgürlük anlamına gelmemektedir. Irak Cumhuriyeti vatandaşları, Türkiye’de taşınmaz edinebilmek için İçişleri Bakanlığı ve Dışişleri Bakanlığı’nın koordinasyonunda yürütülen özel bir izin prosedürüne tabidirler.
Bu süreçte temel dayanak noktası, Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen “taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler” listesidir. Irak bu listede yer almakla birlikte, stratejik sınır komşuluğu ve bölgesel güvenlik dinamikleri nedeniyle, Iraklı bir yatırımcının tapu devir işlemi, standart bir yabancı satış işleminden daha uzun ve detaylı bir güvenlik soruşturması gerektirir. Dolayısıyla Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi diye araştıran bir yatırımcının, sadece parayı ödeyip tapuyu hemen alamayacağını, ortalama 1 ila 2 ay sürebilen bir idari onay sürecini beklemesi gerektiğini bilmesi şarttır. Bu bekleme süresi, satış vaadi sözleşmelerinin ve hukuki güvencelerin önemini bir kat daha artırmaktadır.
İzin Prosedürleri Çerçevesinde Irak Vatandaşı Türkiye’de Mülk Alabilir Mi
Gayrimenkul alım sürecinin en kritik aşaması, resmi makamlardan alınması gereken uygunluk görüşleridir. Diğer pek çok ülke vatandaşı doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak işlemlerini kısa sürede tamamlayabilirken, Irak vatandaşları için dosya Ankara’daki ilgili bakanlıklara intikal ettirilmektedir. Bu noktada akıllara gelen Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi endişesi, genellikle bu bürokratik sürecin karmaşıklığından kaynaklanmaktadır. Ancak doğru bir hukuki danışmanlık ve eksiksiz evrak yönetimi ile bu izinler sorunsuz bir şekilde alınabilmektedir.
Süreç, ilgili Tapu Müdürlüğü’nün başvuruyu almasıyla başlar. Tapu Müdürlüğü, alıcının kimlik bilgilerini ve satın alınmak istenen taşınmazın detaylarını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü aracılığıyla güvenlik birimlerine iletir. Burada yapılan inceleme, alıcının herhangi bir terör örgütüyle bağlantısının olup olmadığını ve taşınmazın askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi sınırları içinde kalıp kalmadığını tespit etmeye yöneliktir. Özellikle sınır illerinde veya stratejik tesislerin yakınında bulunan gayrimenkuller için izin çıkmama ihtimali bulunmaktadır. Bu nedenle, yatırım yapılacak lokasyon seçilirken Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusu kadar, “bu spesifik parsel yabancı satışına uygun mu” sorusunun da sorulması hayati önem taşır.
Yatırım Yoluyla Vatandaşlık ve İkamet İzni Bağlamında Irak Vatandaşı Türkiye’de Mülk Alabilir Mi
Son yıllarda Türkiye, yabancı yatırımcıları çekmek amacıyla gayrimenkul yatırımına dayalı vatandaşlık ve ikamet izni programlarını devreye sokmuştur. Bu programlar, Iraklı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini zirveye taşımıştır. Peki, vatandaşlık kazanımı amacıyla Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi ve bu süreç nasıl işler? Mevcut düzenlemelere göre, en az 400.000 Amerikan Doları değerinde gayrimenkul satın alan ve bu mülkü 3 yıl boyunca satmayacağını tapuya şerh ettiren yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurabilmektedir. Irak vatandaşları da bu haktan tam anlamıyla yararlanabilmektedir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, 16 Ekim 2023 tarihinde yapılan yönetmelik değişikliğidir. Bu tarihten itibaren, sadece ikamet izni (oturum) almak amacıyla gayrimenkul edinen yabancılar için asgari taşınmaz değeri 75.000 Dolardan 200.000 Dolara yükseltilmiştir. Yani, vatandaşlık değil de sadece oturum izni hedefleyen bir yatırımcı için Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusunun finansal cevabı, “evet ama mülkün değeri en az 200.000 Dolar olmalı” şeklinde revize edilmiştir. Bu tutarın altındaki mülkler, tapu devri yapılsa bile, sahibine “taşınmaz amaçlı ikamet izni” hakkı kazandırmaz; sadece turistik amaçlı kalış hakkı verebilir ki bu da idarenin takdirine bağlıdır ve son dönemde zorlaşmıştır.
Finansal Transferler ve Döviz Alım Belgesi Zorunluluğu
Hukuki sürecin yanı sıra, işin mali boyutu da büyük önem taşır. Türkiye’de yabancıların mülk alımında “Döviz Alım Belgesi” (DAB) zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme, satış bedeli olan dövizin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’na satılmasını şart koşar. Iraklı yatırımcılar, ülkelerindeki bankacılık sisteminden kaynaklanan zorluklar nedeniyle para transferinde bazen sıkıntılar yaşayabilmektedir. Ancak yasal bir tapu devri için paranın kayıtlı ve şeffaf bir şekilde Türkiye’ye getirilmesi şarttır. Elden ödeme veya kayıtsız para transferleri, tapu işleminin reddedilmesine veya ileride vatandaşlık başvurusunun iptal edilmesine yol açabilir. Bu nedenle, Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi araştırması yapan herkesin, öncelikle finansal transfer kanallarını hukuki güvence altına alması gerekmektedir.
Askeri Yasak Bölgeler ve Yüzdelik Kotalar Açısından Irak Vatandaşı Türkiye’de Mülk Alabilir Mi
Kanun koyucu, ulusal güvenliği korumak adına yabancıların mülk edinimine coğrafi kısıtlamalar getirmiştir. Irak vatandaşları, Türkiye genelinde 30 hektara kadar taşınmaz edinebilirler; ancak bu hak, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri ile sınırlandırılmıştır. Bir gayrimenkulün askeri bölge içinde kalıp kalmadığı, tapu işlemi sırasında ilgili komutanlıklara yazı yazılarak sorulur. Eğer taşınmaz yasaklı bölgedeyse, satışa izin verilmez. Bu durum, özellikle stratejik öneme sahip bölgelerde yatırım yapmak isteyenler için Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusunun olumsuz yanıtlanmasına neden olabilir.
Ayrıca, her ilçede yabancıların edinebileceği toplam taşınmaz alanı, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde onunu (%10) geçemez. Yabancı nüfusun yoğun olduğu bazı popüler ilçelerde (örneğin İstanbul’un bazı bölgeleri veya Antalya’nın belirli ilçeleri) bu %10 kotası dolduğu için yabancılara satışlar durdurulmuştur. Dolayısıyla, genel kural olarak Irak vatandaşları mülk alabilse de, seçilen lokasyonun kotasının dolu olup olmadığının önceden Tapu Müdürlüğü’nden teyit edilmesi gerekir. Bu tür teknik detaylar, sürecin uzman bir avukat gözetiminde yürütülmesinin önemini ortaya koymaktadır.
Dolandırıcılık Riskleri ve Hukuki Koruma Mekanizmaları
Yabancı yatırımcıların piyasa bilgisinin eksikliği ve dil bariyeri, ne yazık ki dolandırıcılık risklerini de beraberinde getirmektedir. Değerinin çok üzerinde fiyatlanan mülkler, imar sorunu olan araziler veya üzerinde haciz/ipotek bulunan dairelerin “temiz” denilerek satılması gibi durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi diye yola çıkan iyi niyetli yatırımcılar, profesyonel destek almadıkları takdirde ciddi maddi kayıplara uğrayabilmektedir.
Bu risklerden korunmanın en etkili yolu, satış öncesinde gayrimenkul üzerinde kapsamlı bir “Due Diligence” (Hukuki Durum Tespiti) yapılmasıdır. Tapu kaydındaki şerhlerin incelenmesi, belediyeden imar durumunun sorgulanması ve SPK lisanslı bir değerleme uzmanına rapor hazırlatılması, güvenli bir yatırımın olmazsa olmaz adımlarıdır. Ayrıca, izin süreci boyunca tarafları bağlayıcı kılmak adına noter huzurunda “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlenmesi, yatırımcının haklarını koruyan en güçlü hukuki enstrümandır.
Miras Hukuku ve Mülkiyetin Geleceği
Yatırımcıların en çok merak ettiği konulardan biri de vefat durumunda gayrimenkulün akıbetidir. Türk hukuku, mülkiyet hakkını anayasal güvence altına almıştır. Bir Irak vatandaşı vefat ettiğinde, Türkiye’deki taşınmazları devlete kalmaz; yasal mirasçılarına intikal eder. Bu süreçte Türk Medeni Kanunu ve Milletlerarası Özel Hukuk hükümleri uygulanır. Mirasçılar, Irak’tan alacakları veraset ilamını Türk mahkemelerinde tanıttıktan sonra tapuyu kendi üzerlerine alabilirler. Yani, Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusu kadar, “aldığı mülkü çocuklarına bırakabilir mi” sorusunun cevabı da hukuk sistemimizce “evet” olarak güvence altına alınmıştır.
Sonuç
Özetle, Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen Irak vatandaşları için yasal zemin müsaittir, ancak bu zemin sıkı kurallar ve denetimlerle çevrilidir. İçişleri ve Dışişleri Bakanlıklarının güvenlik onayı, 400.000 Dolar vatandaşlık limiti, 200.000 Dolar ikamet izni limiti ve askeri bölge kısıtlamaları, sürecin ana hatlarını oluşturmaktadır. Irak vatandaşı Türkiye’de mülk alabilir mi sorusuna verilecek cevap, doğru bir hukuki strateji ile kesinlikle olumludur; ancak bu sürecin hatasız yönetilmesi gerekmektedir. Yanlış beyanlar, eksik evraklar veya hatalı para transferleri, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.
Bu karmaşık hukuki süreçte, özellikle İstanbul gibi metropollerde yatırım yaparken, yerel mevzuata hakim ve yabancılar hukuku konusunda uzmanlaşmış bir hukuk bürosundan destek almak hayati önem taşır. Yatırımınızın güvenliği, vatandaşlık başvurunuzun başarısı ve paranızın doğru değerlendirilmesi için profesyonel bir Avukat İstanbul bölgesindeki çözüm ortağınız olacaktır. Unutmayın ki, gayrimenkul hukuku hata kabul etmez ve sürecin başından sonuna kadar yanınızda olacak yetkin bir Avukat İstanbul ve çevresindeki yatırımlarınızın en büyük teminatıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Irak vatandaşları Türkiye’nin her ilinden gayrimenkul satın alabilir mi?
Genel olarak evet, ancak bazı istisnalar vardır. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinden mülk edinilemez. Ayrıca, sınır komşusu olunan illerde (örneğin Hakkari, Şırnak gibi) ve yabancı kotasının (%10) dolduğu ilçelerde satış yapılamaz.
Irak vatandaşları için tapu süreci ne kadar sürer?
Diğer ülke vatandaşlarına göre süreç biraz daha uzundur. Güvenlik soruşturması ve Bakanlık izinleri nedeniyle işlemler ortalama 1 ila 2 ay arasında tamamlanmaktadır.
Sadece ev alarak Türk vatandaşlığı kazanabilir miyim?
Evet, en az 400.000 Amerikan Doları değerinde bir veya birden fazla gayrimenkul satın alıp, tapuya 3 yıl satmama şerhi koydurursanız, eşiniz ve 18 yaş altı çocuklarınızla birlikte Türk vatandaşlığına başvurabilirsiniz.
Gayrimenkul bedelini elden nakit olarak ödeyebilir miyim?
Hayır, tapu işlemleri ve vatandaşlık/ikamet başvuruları için ödemenin banka kanalıyla yapılması ve dövizin Merkez Bankası’na satılarak “Döviz Alım Belgesi” düzenlenmesi zorunludur.
Satın aldığım evde oturmak zorunda mıyım?
Hayır, satın aldığınız mülkü kiraya verebilirsiniz. Vatandaşlık veya yatırım için aldığınız mülkte ikamet etme zorunluluğu yoktur.
Irak’taki mirasçılarım Türkiye’deki mülkümü alabilir mi?
Evet, vefatınız halinde Türkiye’deki mülkleriniz yasal mirasçılarınıza kalır. Mirasçılar veraset ilamı ile tapuyu üzerlerine alabilirler.
