Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yoluyla ikamet izni veya vatandaşlık elde etmek isteyen yabancı yatırımcılar için hukuki prosedürler, 2025 yılı itibarıyla hiç olmadığı kadar karmaşık ve detaylı bir hal almıştır. Özellikle İstanbul gibi metropollerde, demografik yapıyı dengelemek amacıyla uygulanan “seyreltme politikası” neticesinde, mülk edinimi öncesinde yapılan hukuki incelemeler hayati önem taşımaktadır. Bir gayrimenkulün tapusunu almak, artık tek başına ikamet izni garantisi vermemektedir. Bu noktada, Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul listesinin güncel durumunu bilmek ve idarenin takdir yetkisi sınırlarını hukuken doğru yorumlamak gerekmektedir. Hukuk büromuz, yatırımın planlanmasından tapu devrine, ikamet başvurusundan olası ret kararlarının iptaline kadar tüm süreçte müvekkillerine profesyonel hukuki destek sağlamaktadır. Bu makalede, Göç İdaresi Başkanlığı’nın güncel uygulamaları, mahalle kısıtlamaları, 200.000 Amerikan Doları yatırım şartı ve hukuki çözüm yolları detaylıca ele alınacaktır.
İkamet İzni Mevzuatında 2025 Yılı Kritik Değişiklikleri
Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında şekillenen ikamet izni rejimi, idarenin düzenleyici işlemleriyle sürekli güncellenmektedir. 2025 yılına damgasını vuran en önemli gelişme, taşınmaz edinimi yoluyla kısa dönem ikamet izni (Madde 31/1-b) başvurularında aranan asgari taşınmaz değerinin 75.000 Amerikan Doları’ndan 200.000 Amerikan Doları’na yükseltilmesi ve bu değerlemenin sıkı denetimlere tabi tutulmasıdır. Artık sadece tapu satış bedelinin değil, aynı zamanda SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan değerleme raporunun da bu tutarı sağlaması zorunludur. Yatırımcıların mağduriyet yaşamaması için, satın alınacak mülkün Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul haritası içerisinde yer alıp almadığının tapu devri öncesinde avukatlar aracılığıyla resmi kanallardan teyit edilmesi elzemdir. Zira tapu devri yapıldıktan sonra mülkün kapalı bir mahallede olduğunun anlaşılması, ikamet başvurusunun doğrudan reddedilmesine ve yapılan yatırımın amacına ulaşamamasına neden olmaktadır.
İdarenin “mekansal kısıtlama” yetkisi, Anayasa’nın mülkiyet hakkı ve yerleşme hürriyeti maddeleriyle dengeli bir şekilde uygulanmak zorundadır. Ancak uygulamada, mahalle kapatma kararlarının ani ve şeffaflıktan uzak şekilde alınabildiği görülmektedir. Bu durum, hukuki öngörülebilirlik ilkesini zedelemekte ve yatırımcıları zor durumda bırakmaktadır. Profesyonel bir hukuki danışmanlık, sadece mevcut listeyi kontrol etmekle kalmaz, aynı zamanda bölgenin demografik doygunluk oranlarını analiz ederek gelecekte kapanma riski taşıyan bölgeler hakkında da müvekkili uyarır.
İstanbul Genelinde İkamet İznine Kapatılan İlçe ve Mahallelerin Analizi
Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülen seyreltme projesi kapsamında, yabancı nüfusun yerli nüfusa oranının %20’yi aştığı bölgeler yeni ikamet başvurularına kapatılmaktadır. Bu kapsamda İstanbul’da bazı ilçeler tamamen, bazıları ise mahalle bazlı olarak “kırmızı liste”ye alınmıştır. Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul başlığı altında arama yapan yatırımcıların, özellikle uzak durması gereken bölgelerin başında Fatih ve Esenyurt ilçeleri gelmektedir. Fatih ilçesi, turistik ve tarihi önemi nedeniyle istisnasız olarak tüm mahalleleriyle yeni başvurulara kapatılmıştır. Benzer şekilde Esenyurt ilçesinin de tamamı, yoğun göçmen nüfusu nedeniyle ikamet izni alımına kapalıdır. Bu ilçelerden mülk satın alınması durumunda, yatırım tutarı ne olursa olsun (vatandaşlık istisnaları hariç) ikamet izni alınması hukuken mümkün değildir.
Tamamen kapalı olan bu ilçelerin yanı sıra, Avcılar, Bahçelievler, Bağcılar, Başakşehir, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu ilçeleri de 2025 yılı itibarıyla ikamet izni başvurularında en yüksek risk grubunu oluşturmaktadır. Bu ilçelerin büyük bir kısmında yeni kayıt alınmamaktadır. Örneğin Beşiktaş ilçesinde Yıldız Mahallesi, Şişli ilçesinde Mecidiyeköy, İnönü ve Ergenekon mahalleleri, Beyoğlu ilçesinde ise İstiklal Caddesi çevresindeki birçok mahalle (Şehit Muhtar, Bülbül, Çukur vb.) kapalı statüsündedir. Müvekkillerimize tavsiyemiz, bu bölgelerdeki “fırsat” olarak sunulan gayrimenkul ilanlarına temkinli yaklaşmaları ve avukat onayı olmadan kapora ödemesi yapmamalarıdır.
Yatırım ve İkamet İçin En Güvenli Yabancılara Açık Bölgeler
Hukuki açıdan sorunsuz bir ikamet süreci için rotanın çevrilmesi gereken yerler, hem demografik dengenin korunduğu hem de nitelikli konut projelerinin yer aldığı “yeşil liste” bölgeleridir. Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul listesinde yatırım değeri en yüksek ve kapanma riski en düşük bölgelerin başında Sarıyer gelmektedir. Sarıyer’in Zekeriyaköy, Tarabya, Maslak ve İstinye gibi mahalleleri, hem lüks konut segmentinde yer alması hem de yabancı nüfusun belirli bir eğitim ve gelir düzeyinde olması nedeniyle güvenli liman niteliğindedir. Bu bölgedeki projeler, 200.000 USD değer şartını da rahatlıkla sağlamaktadır.
Anadolu Yakası’nda ise Kadıköy, Üsküdar ve Beykoz ilçeleri öne çıkmaktadır. Kadıköy’ün Bağdat Caddesi hattı (Suadiye, Caddebostan, Fenerbahçe), yüksek yaşam standartları ve planlı şehirleşmesi sayesinde yabancı yatırımcılar için cazibesini korumaktadır. Beykoz’daki müstakil villa projeleri ve Üsküdar’daki lüks site konseptleri (örneğin Çamlıca bölgesi), aile ikameti düşünen müvekkiller için hukuki açıdan en az risk taşıyan seçeneklerdir. Ayrıca, gelişmekte olan bölgelerden Kağıthane ve Kartal gibi ilçelerin bazı mahalleleri de şu an için açık statüde olup, kentsel dönüşüm projeleriyle değer artış potansiyeli sunmaktadır. Ancak bu bölgelerde dahi mahalle bazlı kontrolün anlık olarak yapılması şarttır.
Körfez Ülkeleri Vatandaşlarına Tanınan Hukuki İstisnalar
2025 yılı göç politikalarında, yatırımcı profiline göre farklılaşan “çift kademeli” bir sistem uygulanmaya başlanmıştır. Bu sistemde, belirli ülke vatandaşlarına, kapalı bölgelerde dahi mülk edinerek ikamet izni alma hakkı tanınmıştır. Eğer müvekkilimiz Körfez İşbirliği Konseyi üyesi ülkelerden birinin vatandaşı ise, Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul kısıtlamalarından muaf tutulmaktadır. Bu istisna kapsamındaki ülkeler; Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri, Katar, Kuveyt, Umman ve Bahreyn’dir. Bu ülke vatandaşları, Fatih veya Başakşehir gibi kapalı ilçelerden taşınmaz satın alarak ikamet başvurusu yapabilirler.
Burada avukatların ve yatırımcıların dikkat etmesi gereken en kritik hukuki detay, Irak vatandaşlarının durumudur. Coğrafi yakınlığa rağmen, Irak Cumhuriyeti vatandaşları bu istisnanın kapsamı dışındadır. Dolayısıyla Irak vatandaşı bir müvekkilin, “Körfez vatandaşı” algısıyla kapalı bir mahalleden mülk alması, ikamet başvurusunun reddedilmesiyle sonuçlanacaktır. Hukuk büromuz, müvekkillerinin vatandaşlık durumuna göre kişiye özel strateji belirlemekte ve Irak, İran, Rusya gibi ülke vatandaşlarını doğrudan açık ve risksiz bölgelere yönlendirmektedir.
Gayrimenkul Değerleme Raporu ve 200 Bin Dolar Kuralının Teknik Detayları
Yatırım yoluyla ikamet izni başvurusunda, Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul kriteri kadar önemli olan bir diğer husus, taşınmazın finansal uygunluk testidir. 16 Ekim 2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, tapu satış bedelinin ve ekspertiz raporu değerinin her ikisinin de asgari 200.000 Amerikan Doları karşılığı Türk Lirası olması zorunludur. Tapu harcı masrafından kaçınmak amacıyla satış bedelinin düşük gösterilmesi, geçmiş yıllarda tolere edilebilen bir durumken, 2025 yılında kesin bir ret sebebidir. Göç İdaresi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile entegre çalışarak, sunulan değerleme raporlarını yapay zeka destekli algoritmalarla denetlemektedir.
Ayrıca, ödemenin banka kanalıyla yapılması ve Döviz Alım Belgesi’nin (DAB) usulüne uygun düzenlenmesi, işlemin hukuki sıhhati (geçerliliği) açısından kurucu unsurdur. Satış bedelinin döviz olarak ülkeye girişi ve Merkez Bankası’na satışı belgelenemezse, tapu devri gerçekleşse bile ikamet izni alınamaz. Hukuk büromuz, satış vaadi sözleşmesinin hazırlanmasından paranın transferine kadar olan süreçte, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ve Merkez Bankası sermaye hareketleri genelgelerine uygun işlem yapılmasını denetleyerek müvekkillerini olası para cezalarından ve hak kayıplarından korumaktadır.
İkamet İzni Başvurusunun Reddi ve İptal Davası Süreci
Tüm şartlar sağlanmış gibi görünse de, idare bazen “kamu düzeni”, “adresin gerçeği yansıtmaması” veya “atıl (geçersiz) sigorta poliçesi” gibi gerekçelerle ikamet izni başvurularını reddedebilmektedir. Özellikle Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul listesindeki anlık güncellemeler nedeniyle, başvuru tarihinde açık olan bir mahallenin değerlendirme aşamasında kapatılması gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bu tür bir ret kararı (T-6 Formu) tebliğ edildiğinde, yabancı yatırımcının Türkiye’yi terk etmesi için 10 günlük yasal süresi başlar. Ancak bu, yolun sonu değildir.
Ret kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde “Yürütmeyi Durdurma Talepli İptal Davası” açılması gerekmektedir. Dava açılması, yabancının sınır dışı edilmesini (deport) durduran ve dava sonuçlanana kadar Türkiye’de yasal kalış hakkı sağlayan en etkili hukuki yoldur. Mahkemeler, özellikle “kazanılmış haklar” ilkesi gereği, mülk edinimi tarihinde mahallenin açık olması durumunda idarenin ret işlemini hukuka aykırı bularak iptal edebilmektedir. Ayrıca ailenin bütünlüğü ilkesi ve orantılılık ilkesi de dava dilekçelerinde kullandığımız güçlü argümanlardır. Bu süreçte uzman bir avukatla çalışmak, dosyanın usulden reddedilmesini önler ve davanın kazanılma ihtimalini maksimize eder.[]
2025 Yılında Avukat Desteğinin Yatırım Güvenliği İçin Önemi
Yabancılar hukuku, idare hukuku ve gayrimenkul hukukunun kesişim noktasında yer alan bu süreç, basit bir emlak alım-satım işleminden çok daha fazlasını ifade etmektedir. Emlak danışmanlarının hukuki yetkinliğe sahip olmaması ve sadece satış odaklı yaklaşmaları, yatırımcıları telafisi güç zararlara uğratabilmektedir. Hukuk büromuz, “Önleyici Hukuk” prensibiyle hareket ederek, yatırım yapılmadan önce Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul kontrolünü, tapu üzerindeki şerh/beyan incelemesini (due diligence) ve iskan durumunu raporlamaktadır.
Müvekkilimiz adına süreci yönetirken şu adımları izlemekteyiz: Öncelikle yatırımcının vatandaşlığına ve bütçesine uygun, hukuki sorunu olmayan bölgeler belirlenir. Ardından taşınmazın ekspertiz değeri ve tapu bedeli uyumu kontrol edilir. Satış sözleşmesi müvekkil lehine cezai şartlar içerecek şekilde düzenlenir. Tapu devri sonrası ikamet başvurusu, eksiksiz bir dosya ile yapılır ve polis adres tahkikatı sürecinde müvekkil bilgilendirilir. Olası bir ret durumunda ise idari dava süreci derhal başlatılarak müvekkilin yasal statüsü korunur.
Yabancılara Açık Mahalleler 2025 Sonuç
2025 yılı itibarıyla İstanbul’da gayrimenkul yatırımı ve ikamet izni süreçleri, sıkı devlet politikaları ve detaylı bürokratik işlemlerle şekillenmektedir. Yabancılara Açık Mahalleler 2025 İstanbul listesi, yatırımın kaderini belirleyen en temel faktördür. Bu listede yer almayan, yani “kırmızı” kategorideki bir bölgeden (Körfez istisnası hariç) mülk almak, ikamet izni kapılarının yüzünüze kapanması anlamına gelir. Ayrıca 200.000 USD değer şartı ve banka ödeme prosedürleri, hataya yer bırakmayan teknik süreçlerdir. Yabancı yatırımcıların, sermayelerini ve gelecek planlarını riske atmamak adına, sürecin en başından itibaren konusunda uzman bir avukat ile ilerlemeleri hukuki bir zorunluluk haline gelmiştir.
Unutulmamalıdır ki, idarenin takdir yetkisi geniş olsa da sınırsız değildir; hukuka aykırı her türlü idari işlem, etkin bir yargısal denetimle iptal edilebilir. Hukuk büromuz, Avukat İstanbul arayışınızda, güncel mevzuat bilgisi ve emsal dava tecrübesiyle yanınızdadır. Yatırımlarınızı hukuki güvence altına almak, ailenizle birlikte Türkiye’de huzurlu ve yasal bir yaşam kurmak için Avukat İstanbul ofisimizle iletişime geçebilir, profesyonel danışmanlık hizmetimizden yararlanabilirsiniz.
Yabancılara Açık Mahalleler 2025 Sık Sorulan Sorular
2025 yılında İstanbul’da hangi ilçeler yabancı ikametine tamamen kapalıdır?
Fatih, Esenyurt, Avcılar, Bağcılar, Başakşehir, Bahçelievler, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu ilçeleri genel olarak yeni başvurulara kapalıdır. Ancak bazı istisnalar olabileceği için parsel bazlı kontrol şarttır.
200.000 Dolar sınırının altında bir ev alırsam ikamet izni alabilir miyim?
Hayır, 16 Ekim 2023 sonrası alınan tapularda, taşınmazın değerinin hem tapuda hem de ekspertiz raporunda en az 200.000 USD olması zorunludur. Bu tutarın altındaki mülklerle sadece turistik vize süresince kalınabilir, ikamet izni (oturum) alınamaz.
Daha önce kapalı bir mahalleden ev aldım, ikamet iznim yenilenir mi?
Eğer tapunuzu mahalle kapanmadan önce aldıysanız ve mevcut bir ikamet izniniz varsa, “kazanılmış hak” ilkesi gereği ikamet izninizin uzatılması (yenilenmesi) mümkündür. Ancak ikamet izninizde bir kesinti olduysa (ara verdiyseniz), yeni başvurunuz “ilk başvuru” sayılacağı için reddedilecektir.
Irak vatandaşıyım, Başakşehir’den ev alırsam ikamet alabilir miyim?
Hayır. Başakşehir kapalı bir ilçedir ve Körfez ülkelerine tanınan istisna Irak vatandaşlarını kapsamamaktadır. İkamet alabilmek için Sarıyer, Beykoz veya Kadıköy gibi açık ilçelere yönelmeniz gerekmektedir.
İkamet izni başvurum reddedilirse ne yapmalıyım?
Ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde iptal davası açmalısınız. Dava açmak, sınır dışı edilmenizi durdurur ve mahkeme süresince Türkiye’de yasal olarak kalmanıza olanak tanır.
